项目定位与设计策划管理规程

1、ht-sj-01项目定位与设计策划管理规程施行日期2010年5月1日批准人总经理解释机构总经理办公会主控部门规划设计部上一环节文件下一环节文件子流程名称ht-pi-02项目拓展及投资论证管 理流程ht-tz-04项冃启动管理流程ht-mb-01项目目标管理办法邙艮额设计）ht-sj-02设计委托管理办法lco1项目定位和产品策划流程lc02设计委托书编审流程修订记录e）期修改内容修改人审核人批准人一、流程概述及流程要素表目的或期望为了确保项目定位满足公司产品战略和市场竞争要求，通过科学、宙慎地分析， 并综合考虑和平衡影响产品定位的各专业意见，确定项ii的整体定位（包括市 场立位、客户立位、产品

2、立位等），并输出设计策划结论，以指导下一阶段的概 念设计、营销推广整体思路等工作。依据1 .公司战略规划2.项目nj行性研究报告3项h投资策划书适用范围本办法适用于公司所冇新获取项目的项目定位和设计策划管理。管理理念1项目定位要符合公司战略规划；2. 设计策划要基于项目的整体定位，要符合公司的产品设计导则、设计标准；3. 项目定位和设计策划应综合考虑和平衡各专业意见，并可委托专业策划机 构协助；4. 项目定位和设计策划书应经项目负责人签认，项目定位一经确定，项目负 责人不得以任何理由推诿责任。术语解释【项h定位】：是根据项h本身所具冇的属性和特点，确定项h针对的h标消费 群体、市场迎合点以及产

3、品风格等，并考虑产品的市场差异性和引导性。【设计策划】是在明确项h定位的基础上，按照市场需求对多种产品方案进行 测算比较，并提出产品的最优配置建议，一般需要包括场地分析、楼型配比、 规划排布、单体布局（非必需）等。职责分工与工作接口关系公 司总经理纽织召开专题会议，批准设计策划书。分管领导指导规划设计部做好项目定位和设计策划工作，审核设计策划书。规划设计 部1 .负责项目定位和设计策划工作，编报设计策划书；2 .负责专业策划机构的选择和委托。相关部门投资策划部、营销管理部等相关部门参与项目定位和设计策划工作。项目公司配合（主责部门是经营开发部）公司规划设计部的工作。关键节点（注意事项）与相关k

4、pi指标或奖惩措施关键节点（注意事项）1. 投资论证会后，规划设计部要尽快启动项目定位和设计策划工作。2. 项目定位和设计策划工作应纳入设计工作计划，并进行绩效考核。3. 选择和委托专业策划机构期间，不应影响项目定位和设计策划的内部自行工 作，更不可完全依靠专业策划机构独立完成。kpi指标或奖惩 措施公司项日公司冈位1. 项h定位的准确性2. 项日定位和设计策划工 作的及时性、冇效性配合工作的冇效性（周边 绩效）设计策划书是否满足规 定要求流程输入、输出和作业模板流程输入、输出输入输出1. 项bl可行性研究报告2. 项h投资策划书设计策划书作业模板设计策划书模板二、流程图示进彳亍各方案成本测算

5、配合、参与讨论及乍 司确认的建议结进行项目定位与策划,必 要时委托专业策划机构倾目定位与策划报告组织项日定位及策划报告 评审会三、工作程序1. 项目定位及设计策划工作启动1新项目収得后即行启动项目处位及设计策划工作，并将此工作纳入新项目启动工作内容之一。1.2规划设计部应根据公司战略规划和项目可行性研究报告、项目投资策划书的主要结论， 并结合产品设计导则，以及产品标准化研究成果，拟定阶段性工作计划，并按审批、备案后的工作计划 落实札i关工作。1.3如果项目屈于某一产品系列，项冃定位及设计策划应满足“产品设计标准”的要求。2. 项目定位2项目定位是指项目的整体定位，包括项日的市场定位、客户定位、

6、产品定位、成本控制目标筹。2.2项目定位应以冇利于实现项h投资价值最大化为i i的。2.3规划设计部应首先提出不同处位组合下的多种处位方案供会议评审。3 项目定位与策划报告3.1项h定位基本确定后，规划设计部负责编制项h定位及策划报告。报告内容要点包括：（1）宏观市场分析（经济坏境、政策环境、市场预测等）；（2）区域市场分析（区域环境、人文配套、周边竞品、项目swot分析）；（3）客户群体分析（客八群类别细分、购房动机分析、价格承受能力）；（4）项目立位（市场立位描述、目标客八群体描述、）；（5）产品策划（整体规划建议、外观设计建议、户型设计建议、配套设施建议、装修档次建议、 配套服务建议、物

7、业管理建议；必选内容包括-产地分析/密度指标分析、楼型配比规划方案、规划强排 方案、单体布局）；（六）项冃开发方案及项冃开发节奏；（七）营销卖点提炼。3.2项目定位及策划报告审批：（1）规划设计部组织拟订项目立位及产品策划报告，相关部门给予专业配合。（2）规划设计部在公司总经理办公会或专题会议上汇报主要内容，总经理办公会或专题会议审批 并提出报告修改意见，交规划设计部进行修订完善。（3）项目定位及策划报告最终经总经理办公会或专题会议审议通过、公司总经理审批。4 项目设计策划书4在项目定位及策划报告经公司总经理审批后两周时i'可内，规划设计部应进一步完成项日 设计策划书。4.2项目设计策划书审议、审批程序同项目立位及策划报告。在公司总经理审批前，项目 负责人应签认。4.3项口设计策划书是编制项hl设计任务书的依据。5 附则5.1鉴于项忖定位与设计策划工作的特殊性，项忖定位和策划人员在日常工作中应加强房地产市场 特别是其它房地产设计、日标客户等方面的研究，以不断提高项日定位和设计策划能力。5.2公司营销策划部、预算采购部等和关部门应积极配合规划设计部的工作，按规定要求及时提供 市场