川农-房地产经营与管理

1、第一章房地产一是指房产与地产的合称，是房屋与土地在经济关系方面的体现，属于资产范畴。房地产的特性：不可移动性、耐久性、差异性、稀缺性、昂贵性、多重效用性、外部性、报 酬递减性房地产的社会特征：涉及到复杂的法律关系；反映区域气候、社会风俗和生活习惯；受社会 福利和保障制度影响较大。第二章(1) 房地产市场、房地产供给与需求、房地产泡沫与过热、房地产市场调查、房地产结构 (忽略)房地产市场是从事房产、土地的出售、租赁、买卖、抵押等交易活动的场所或领域。(2) 房地产市场的特征房地产市场的特征室友房地产商品的特殊性决定的。一般商品同类同质，可以互相代替，但 房地产商品角有不可替代性；一般商品有用以的

2、国家行业标准和规格，市场信息充分，各品 牌可以互相比较，信息传播畅通，但房地产市场信息复杂、隐蔽、房地产权益被各种政策法 规所束缚，一般消费者难以区别。房地产市场是房地产产权交易市场；房地产市场具有强烈的地域性；房地产市场供求关系的特殊性；房地产市场具有不完全开放性；房地产市场交易形式的多样性；房地产市场变化的周期性。(3) 房地产市场和房地产市场调查的类型或分类房地产市场按用途(物业类型)、市场运行层次、交易形式(客体)、影响范围划分。房地产市场调查： 市场调查的范围分类：a.专题性市场调查b.综合性市场调查 按市场调查的功能分类：a.探测性调查b.描述性调查c.因果性调查(5)房地产市场调

3、查的步骤或程序，如何开展房地产市场调查？(1) 准备阶段a. 提出问题，明确目标b. 初步情况分析和非正式调查c. 制订调查方案和工作计划，拟定调研计划书。(2) 实施阶段a. 建立调查组织b. 收集第二手资料c. 收集第一手资料分析和总结阶段a. 数据的分析与解释b. 编写调研报告。房地产市场调查的程序一5个阶段：明确调查问题、确定调查方案、实施调查、处理资料和 分析、撰写调查报告第三章：居住区规划设计的内容：居住区住宅群体规划布局；居住区道路与交通规划设计；居住区公共建筑与服务设施规划设 计；居住区绿地与室外环境规划设计；居住区建筑小品规划设计。布局的形式：周边式：沿街坊或院落周围布置，其

4、优点是内部环境比较安静，土地利用率高，但其屮部分 住宅的通风和朝向均较差。行列式（按一定的房屋朝向和间距成排布置，大部分是南北向重复排列，其优点是每户都有 好的朝向，而且施工方便，但形式的空间较为单调。）；混合式；采取行列式和周边式相结合的方法进行布置，可以采纳上述两种形式之长，形成半 敞开式的住宅院落。散点式；住宅围绕中心设施或绿地布置自由式：结合地形、地貌、周围条件，不拘泥于某种固定的形式，灵活布置以取得良好的日 照通风效果。住宅项目规划设计方案的评价步骤;1明确评价目标2选择评价的指标体系3选择合适的评价方法4比较分析并优选方 案评价指标体系：住宅建筑设计方案的评价指标体系。从建筑的实用

5、性、安全性、经济性、艺术性四个方面來 考虑。2开发区：分为小区用地面积指标、小区的主要技术经济指标（住宅平均层数、建筑密度、 人口净密度、绿化覆盖率、工程造价、建筑面积密度、居住建筑面积密度、住宅层数比例、 公建面积与居住建筑面积之比）和小区综合评价指标。评价方法：综合评分法（书66）第四章房地产投资：是指经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量 的货币与实物，直接或间接的从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。房地产投资的分类一般投资的分类有四种：短期投资和长期投资；直接和间接投资；金融投资和实物投资；生产性投资和非生产性投资；国内和国际投资。房地产按经济活动类型划

6、分土地开发投资、房地产开发投资和房地产经营投资。房地产投资的特性置固定性或不可移动性；寿命周期长；适应性各界性政策影响专业管理 依赖性相互影响性房地产投资的作用推动了国民经济的增长，带动了相关产业的发展提高了居民的居住水平，促进了家庭的合理消费改善了城市建设和投资环境抵御通货膨胀的影响，增加了政府的财政收入敏感性分析的概念、步骤、方法概念：指从众多不确定性因素屮找岀对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素， 并分析、测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能 力的一种不确定性分析方法。步骤确定用于敏感性分析的经济评价指标。确定不确定性因素可能的变动范围。计算不确

7、定性因素变动时，评价指标的相应变动值。通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定性因素，作出进一步的分析。方法单因素敏感性分析（2）多因素敏感性分析（3）敏感性分析的“三项预测值”法可行性研究的概念、作用、步骤可行性研究是指在项目投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等 各方面问题进行全面分析、论证和评价，从而判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理， 并对多个方案进行优选的科学方法。可行性研究的作用a、申请投资项目核准的依据b、项目投资决策的依据c、筹集建设资金的依据银行等金融机构都把可行性研究报告作为建设项目申请贷款的先决条件。他们对对行性研 究报告进行全面、细致的分

8、析评估后，才能确定是否给予贷款。d、开发商与有关各部门签订协议、合同的依据e、编制下阶段规划设计的依据可行性研究按以下五个步骤进行：a、接受委托在项目建议被批准之后，开发商即可委托咨询评估公司对拟开 发项冃进行对 行性研究。b、调查研究主要从市场调查和资源调查两方面进行。c、方案选择和优化d、财务评价和综合评价e、编制可行性研究报告第五章：现金流量拟建项目在整个计算期内各个吋i'可点上实际发生的投入（支出）和产出（收入）。资金的时间价值一定量资金在不同时点上的价值量的差额。资金的价值既体现在额度上，同时也体现在发生 的时间上。表现形式：绝对数利息相对数利率利息的来源：延迟消费预期的通胀

9、 折现（discount贴现）i：把将来某一时点上的资金换算成与现在时点相等值的金额的换 算过程。房地产金融市场是为房地产金融（融资）提供场所。房地产金融是指在房地产经济活动中，通过各种信用方式、方法及工具，为房地产及相关部 门融通资金的行为。资金构成及其含义：股本资金：是投资者对所投资项目投入的资金。通常来自投资者的自有资金现金、速冻资 产（如银行票据、股票、债券）、近期内可收回的各种应收账款、证券市场筹集资金（如股 票、基金）及投资合作方式取得的资金。债务资金：是通过举债得到的资金，通常来自银行贷款和政府性投资及发行债券等。（保障 性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%,其他房地

10、产项目的最低资本金比例为 30%。）资金筹集分类：按不同融资主体分类。按资金来源方式；按资金占用时间；按资金性质；按 筹资渠道。按资金性质（权益）：权益性融资：乂称主权性融资，融资者以出让一部分利润为条件而向出资者融资的行为。特 点：所融入资本是企业永久性资本，使用方向不受限制；出资者和融资者共担风险；出资者 参与利润分配；融资程序复杂、融资成本高。债务性融资：融资者以还本付息为条件而向出资者融资的行为。特点：所融入资本不能永久使用，需要还本付息；债权人不参与企业利润分配；所融入资金的使用方向大多受债权人的限制；融资程序简单，融资成本较低。房地产开发资金筹集方式1自有资金（资本金；资本公积金；

11、盈余公积金；未分配利润；其他自有（筹）资金）3.2向银行借款3.3商品房预售（定金及预收款）3.4发行债券融资3.5发行股票3.6房地产融资创新（reits、bot）3.7英他（施工企业或建材企业垫资、“傍大款”（国企或金融机构）、“借壳上市”）银行贷款：房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项冃 的贷款。包括：信用贷款：以借款人的信誉发放的贷款担保（抵押）贷款：以房地产或房地产权利作为抵押物。流动资金贷款用于超过预期的材料购置，或临时周转，如建筑材料和设备补偿贸易贷款。 申请房地产开发项目贷款的条件1.必须具有开发企业资格证书，必须持有工商营业执照；2.

12、必须取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证（四 证）；3.必须在贷款银行开立帐户，持有贷款证；4.必须具有主管部门下达的项目年度开发计划和经批准的项目规划设计；5.通过了银行的可行性研究和项目评估；6.房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资 的 30%。商品房预售的概念商品房预售是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，rh承购人支付 定金或房价款的行为。债券的优缺点：优点是资本成本低、能够保证控制权、可以发挥财务杠杆作用。但是筹资 风险高。限制条件多。筹资额有限。股票的优缺点：（1）永久性。（2）财务灵活性

13、。（3）增强信用。缺点：（1）筹资成本较高。高于债券筹资成本。普通股优先股债券（2）限制条件多。（3）发售新股票，增加新股东，一方面可能会分散公司的控制权，另一方面会降低普通股 的每股净收益，甚至会影响公司的市值和发展潜力。资金成本（资本成本）：房地产开发企业为取得和施用资金而支付的各种费用。包括：用资费用：投资及使用过程中因使用资金而付出的代价，如股息、利息。融资费用（筹资费用）：房地产开发企业在筹措资金过程中为获得资金而付出的花费，往往 一次性支付，如贷款手续费。财务杠杆是指在企业运用负债筹资方式（如银行借款、发行债券）时所产生的普通股每股收益变动率 大于税前利润变动率的现象。去杠杆化：减

14、少使用以较少的本金获取高收益的过程 例题：2016年2月2日颁布的关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知小，不允 许地方政府再向银行业金融机构举借土地储备贷款，请问这是去杠杆还是加杠杆？ 实际上就是典型的去杠杆操作，但显然有抑制地方政府土地供应冲动的去库存效果，尤其是 在库存严重的三、四线城市。最佳筹资结构的概念在适度财务风险条件下，使其预期的加权平均资金成本率最低，同时使其收益及项目价值最 大的资金结构。满足条件：加权平均资金成本最低项目价值最大收益与风险的关系相对均 衡。第八草房地产项目开发流程；投资决策：提出投资设想；市场分析；项目财务评价；投资决策；可行性研究前期工作：获取土地;项

15、目核准;确定规划设讣方案;获得规划许可;建设工程招标;开工申请与 审批建设阶段:进度控制;质量控制;成本控制;合同管理;安全管理;组织协调租售阶段 土地储备： 是指市、县人民政府国土资源管理部门为了实现调控土地市场、促进土地资源合理利用的目 标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。项目核准立项总平设计i申i*i项目选址地质勘黃开发网报规划局苏理躍设用地 胯可证获得建设顶目 选址克见书施工设计表托c6工】专项工程>.bbis计施工报批姚设匸程招标if工申请和审批房地产开发前期工作办理杠许可证第八章1房地产交易是指房地产产品的产权人以房地产为商品，将其产权以转让、租赁和抵押等

16、方 式有偿转移给购买者的各种经营活动的总称。2房屋出售：是指买方支付货币资金、取得卖方房屋所有权的行为。根据房屋是否建成，可以分为现房出售：房地产开发企业与购房者签订房屋买卖合同，购房者即买即可入住商品 房。期房出售（商品房预售）：是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或 预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。房地产交易合同：房地产交易合同是指房地产交易当事人为进行房地产交易时，在自愿的基 础上签订的确定双方当事人权利和义务的一种契约。房地产买卖合同是房地产交易的出卖人以转移房地产所有权于买受人，由买受人支付价款的 合同。房地产预售合同：又称期房买卖合同，是指房地产开发经营

17、单位与预购方签订的，就承购方 式交付定金或预购款，开发商在未來一定期日交付现房的交易行为达成的协议。定金：是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种 法律上的担保方式。订金，又叫“预付款”，目前我国法律没有明确规定，它不具备定金所具有的担保性质。3房屋租赁是指房屋所有权人作为岀租人，将房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支 付租金的行为。房屋租赁的条件：（1）法律禁止出租的房屋（2）签订书面合同（3）登记备案（非合同生 效的条件）“买卖不破租赁原则”租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续 履行原租赁合同的规定。4房地产抵押：是指抵押人将合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担 保的行为。房地产互换合