房产抵押估价报告(实例)

1、房地兴抵押估价掖告项日 名隸：2市尢路Z号兀幢火房地产抵押价值 评估委托方i *传价方：E房地产评牯估价佑价作业目期：2002年 月 目至月 Q估价报牛偏号：广万2002房产或房地产（估）字第.word.资料.扇地产佑价姑系报告委托估价方：W恒业房地尹开发有限责任公司 地址：朕糸人：二、受托估价方：好衣司书号：地 址：市海淀区人民丸学北路*号院楼三、估价对象机况彳古价对象为地处市海淀区西三、四环之间的西入里庄的“国宾嘉 园"2#住宅搂房地产，包括房屋和土地。其背曇、个别因素和区域因 素情况如下：1、估价对象背曇情况“国宾壽园"2#住宅揍原为海涂区入里庄街道办事处立项开发，

2、原规划为社区服务科技综合楼，并于1994年9月1目取得了建设用地 规划许可证。1997年，中卖恒业房地产开发公司与海淀区入里庄街 道办事戏签订合作开发协议，玖方合作开发该项目，并将该项目规划 用途改为商住搂。1999年12月22目中实恒业房地产开发有限责任公司与房屋土地 管理局签丁 了市国有土地使用权出让合同，2000年9月7目取得 了该项目的建设工程规划许可证f2000-规建字-1344J , 2000 年12月22目市计划委员会以京计投资字（2001丿33号文件关子开 发建设西入里庄商住楼工程项目建议书（代可行性研兗丿的扯复枇 准了本项目由中实恒业房地产开发有限责任公司开发建设。2001年

3、3 月30目取得了该项目的建筑工程施工许可证（施020010777丿， 2001年6月22目取得了国有土地使用证。2, 仕价对象个别因素情况ClJ基本情况“国宾嘉园”整体规划设计是由希埃希建筑设计的，占地18盲， 规划建筑面积近7万平方采，由四栋16层板式住宅组成；建筑外形采 用欧式风格，在户型设计上有一居至四居及跃层；小区规划有会所、 游冰池、健身房、多功能厅、棋牌娱乐室、老年活动区、儿童游戏区、 喷泉广场等休诃娱乐场所，是园林化.智能化、会所化的爲档生活社 区O估价对象的产权为出让土地使用权和房屋所有权，在估价时点的 刹余土地使用权年限为67年。但租赁权、抵押权、典权等他项权利情 况不请，

4、估价人员也未核卖委托方亦估价对象上是否拖欠工程等债务 情况O(2) 设施设备情况牯价对象紀有糸统、internet接口、有线电视糸统、火夾旨动报 警糸统、安防糸统、荫防糸统。小区采用集中方式供暖、天然毛入户、 24、时生话热水O(3) 裝修情况：外墙：1至4层及15至16层外墻为挂贴烧毛植岗石扱，其余外墻为 涂料。住宅入口及电梯问：地面、墻面为艳岗岩、石；夭花采用复式革 顶紀;级裝饰灯具；石电梯门套；住宅各层部及电梯间：卩方滑地砖、乳胶漆墻及夭植；电梯：“东艺牌”电梯。分户门：实心防火防益子母门，配玖保险门荻及防盗眼；户地面：水泥沙浆找平；户墙面和天抡：孔胶沬墙面及天抡；外窗：塑钢窗配双层中空

5、玻病；阳台另紀有铸铁铁艺嶷饰件。3, 估价对象区域因素情况(1J住于市海涂区西八里庄，在阜成路以北200采处，其四至： 东至入里庄办事处、西至西翠路、南至七彖朕建小区、北至入里庄办 事处。(2) 所处生活社区较成熟，周边分布着如思、济里小区、八里庄 北里小区、定慧寺小区、壳甲店小区、印象、翠微囲、颐源居等多 个住宅小区；有玲珑公园和昆玉河等环境优雅的休诃场所。(3) 公共配套完善，有二十一世纪学技、海淀卖殓小学、亮甲 店小学、鮮放军三OB箧院、空军卷箧院、西区岬电局、农业银行、 交通银行、九夭顺天府仓稔超市等；距衣主坟商圈仅2500采；(4) 交通极为便利，733, 603, 941、854、

6、414、368、56、 850、336, 921、746、601、748、121、612、运通 106、206、102、 202、小12、小15、康思专线等多路公交经过，距西四环800采，到 西三环北路1500采，距地铁1号线j2000采。西、估价町的为中恒卖业房地产开发有限责任衣司向中国氏生很行总行申请 办狸抵押资款提供市场价值参考。五、估价对点二OO二年十二月十入目六、价值走艾本报告中的评估价格，是指估价对象亦刹余67年的出让土地使用 权和商阮房的房屋所有权条件下，于估价肘盍（二OO二年十二月十 八目丿现状下的公开市场价值。七、估价依据全国人丸、国务院、建设部、国土济源部、市人民政府等部门

7、颁 布的有关法律、法规和政策文件；委托方提供的资料；估价人员卖地 勘矗所获取的资料。主要彖如下：（一八房地产估价规GBT50291-1999J（二八城镇土地估价规程CGB/T18508-2001J（三丿、主要依据的出律、法规和政策文件：1. 中华人氏国担保冻2. 中华人民国城市房地产管理由3. 城市房地产抵押管理办法4. 中华人民国土地管理法5. 中华人民国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例6. 城市房地产开发经營管理条例7. 城市房地产市场估价管理暂行办法（四人委托方提供的相关资料1. 市海淀区人氏政府入里庄街道办事处占中卖恒业房地尹开发 公司签订的合作开发协议书2. 市城市规划管理局颁发

8、的审定设计方亲通知书（98规审 字-0549）3. 市计划委员会颁发的关于开发建设西入里庄商住搂工程项 目建议书（代可行性研允）的枇复（京计投资字（2001）2号）4. 委托方与市房屋土地管理局签署的市国有土地使用权出让 合同（京房地出让合字（99）第号）5. 市国土资源和房屋管理局颁发国有土地使用证（京海国 用（2000 ）字第"号）6. 市城市规划管理局颁发建设用地规划许可证（编号9牛市规地字-0186）7. 市城市规划管理局颁发建设工程规划许可证（编号2000 规建字-1344）8. 市建设委员会颁发建筑工程施工许可证（编号施 0020010777 （建丿）（五丿估价人员实地勘

9、矗所获取的资料入、估价>则本报告是在独立、彖观、衣正的命提下，運循下列原则完成的：1、合法原则印在代价对象有合出产权，并旌.合比使用、合法交易或合法处分 的侖提基础上估价。2, 最;最佳使用原则最;最佳使用原则是指法律上允许、技术上可能和经济上可行， 经过充分合理的论证，能使代价对象产生最;价值的使用。3, 综合分析原则房地并价格受自然、经济、社会、玫策等诗多因素的影响，因此， 估价时要丸分考虑影响房地产价格的多种因素，做住主导因素，进行 综合比较分析，这样才能得到比较合理并切合卖际的房地产价格。4、多种仕价方法相结合的原则随着房地产估价业的发畏，国际上创立了几种通用的估价方法， 如收盖

10、法、市场比较法、成本比等方出，这些方比都有自己的特点和 适用囲。由于不适宜的估价方法可能使估价结果尹生较大的誤差，因 此在进行估价肘，就要很据委代房地尹的实际情况，选择几种最适合 的仕价方法进行综合评;t,力求得到科学、合理、公正、公平的房地 产价格。5, 椁代原则椁代原则的理论依据是同一市场上相同杨為具有相同市场价值 的经济学原理。房地尹价格水平由具有相同性质的椁代性房地产的价 格所决定，房地尹价格水平是由最了鮮市场行情的买卖者按市场交易 亲例因素比较后所决定的价格，房地产价格可通过比较房地尹的具体 条件及使用价值来确;t。6、估价时点原则估价结论具有很强的时间相关性和肘数性，估价结果是估价

11、对象 >U古价时点的直观合理价格或价值。九、估价方出房地产抵押评估不同于一般的房地产评估，评估人员严格按照房 地产抵押估价的保守性和安全性原则，在认真分析研允了所拿握的资 料和对邻近地区同类杨业调查之后，按照房地产估价规规定的估 价程序，对上述房地产的正常抵押价格进行了彖观公正的评估，其具 体步骤如下：1, 估价方去根据房地产估价规，估价方去通常有市场比较法、收益还原 法、成本法、假设开发法及基准地价修正法等五种估价方法。根据代价对象的特盍和实际情况，经过研允，选取市场比轶法和 成本法进行估价，可以最为确切地评估该估价对象在估价时点的房地 产市场价值。2, 仕价的思路(D、选取在近期己发

12、生了交易的与估价对象相类似的房地产，与 估价对象加以比较对照，从己知价格修正得出估价对象的比准价格。 、根据等量资全获取等量收盖的投资原理，选取成本法对估价 对象进行代价。具体为：根据牯价对象所亦区域类似扬业的正常土地 取得费用、开发成本、管理费用、投济利息、俏巻税费及合理的开发 利润，求和得出估价对象积算价格。 、很擔目市房地产市场状况及估价人员所拿握的资料分析， 以上两种方法各有其自身的特点，它们分别从不同的側而说朗了房地 并价值，考虑到市场对房地尹价值的卖际接受情况，我们把市场比轶 法和成本由求取得到的结果在综合计算评估结果时给予适当的权重， 得出估价对象最终结果。3, 彳古价方法定义：

13、(IJ市场比较比是指将估价对象与现在估价时点近期有过交易的类似房地产进 行比较，对这些类似房地产的己知价格作适多的修正，以此估算估价 对象的念观合理价格或价值的方法。市场比较法公式为：房地尹价值=比较实例房地产价格X交易情况修正糸教×交易时问修正糸数X区域因素修正糸数 X个别因素修正糸数(2)成本法以房地产价格各枸成部分的累加为基础，来估算房地产价格的一 种估价方法。成本法公'式为：房地产价值=土地取得费用+开发成本+管理费用+投资利息+ 销y税费+开发利润I十、估价雄系估价人员根据估价目的，運循估价原则，按照规的估价程序，选 用适宜的代价方法，经过认真的估价分析和周密的估价

14、测算，并在运 用估价人员经验综合分析房地产价值影响因素和市场行情的基础上， 确定“国宾嘉园”刹余的67年出让土地使用权和商品房房屋所有权， 柱彳古价时点二OO二年十二月十八目的市场价值为：单价:6667元/平方采总价:8362.9万元丸写：人民币全额为捌仟塞佰陆拾贰万玖仟元整。十一、估价人贡估价人员房地庐估价师证书号签名估价人员房地庐估价师证书号签名十二、枯价作业目期2002年12月13目至2002年12月20目十三、估价报告应用的有败期本报告完成之目为2002年12月20目，根据有关规定，本次估 价的估价结黑有数期到2003年12月19 Qo十国、估价掖告应用建仪1. 估价对象的变现能力分析

15、及资款额度建议（略丿2. 此抵押资款业务的主要风险及规避4施（略丿天平行房地尹评估（公幸丿 二Oo二年十二月二十目'注：根据估价规范，开发利润是以土地取得费用与开发成本之和为基础,根据开发、建造类似房地产相应 的平均利润水平求取。扇地产价4L术报告一、个别因素分析估价对象土地使用权年限的起算目期从1999年12月22目起.算， 在估价时点还刹余67年的土地使用权年限，建筑结枸为柩架结枸，而 桓架结构的耐用年限为60-80年，取其平均值为70年，由此可见， 估价对象刹余的67年土地使用权的价值能够得到丸分地发挥。估价对象的占地面积为18亩，规划建筑面积为7万平方采，由此 推算彖积率5.8

16、3,此彖积率较;,对物业的价值有一定影响。估价对象的优势在于：(1)部的配套设施比较齐全，小区规划 有会所、游泳池、健身房、多功能厅.棋牌娱乐室、老年活动区、儿 童游戏区、喷泉广场等休诃娱乐场所。(2)二是为板式的為层住宅， 采光和通风较好。(3J欧式风格的外形具有一定的吸引力。(4)户 型较多，一居、二居、三居、四居、更层都有，彖户群较为/*眨，这 对于彳古价对象的箱巻较为有力。估价对象的役施设备匹紀厲于丸久化的标准。(1)糸统，internet 接口、有线I电视糸统、火夾自动报警糸统、安卩方糸统、请防糸统、集 中方式供唳、天然毛入户、24小肘生活热水。这些都是一般小区所必、 须具备的设施设

17、备匹配棕准。(2)“地面、墙而为植岗岩、石，夭抡采用复式®顶配需级裝饰灯具，石电梯门套”的住宅入口及电样间， “防滑地砖、孔肤沬墙及天龙/'住宅各层部及电棉间，“实心防火 卩方盗子母门，配玖保险门獄及卩方盗眼”的分户门，“水泥沙浆找平” 的童地面，“乳胶济墙面及天花”的墙面和夭花，“塑钢窗紀玖层中 空玻璃，阳台另配有铸铁铁艺就饰件”的外窗等就修标准也属普通栋 准，而且属于中偏下的裝修栋准。估价对象的劣势在于Cb户型过多，瘵群虽然广泛，但同时也 较为复杂，如果借款人将来不能请後倍款，将来柱柏卖变现的时候， 丸户型住宅的变现会有一定的困碓° (2)彖积率较;,绿化率较低

18、， 小区环境较差。(3)外墙中514层均为涂料，使得整个小区的档次 较低。(4)电棉为“东芝牌”电梯，档次较低，亦使用若干年后， 电棉的性能可能较差，从而对估价对象的抵押处置变现有较大的影 响O二. 区城因素分析(-)生话社区比较成熟估价对象住于海淀区西入里庄,处于市西北部。该地区具有优美 自然景观及较多的人文景观，己经形成了较成熟的生活社区，周边分 布着如思济里小区、八里庄北里小区、定慧寺小区、玲珑抡园、亮甲 店小区、印象、翠微嘉园、颐源居、曙光小区、世纪城、自由度、美 而囲等十多个住宅小区，有玲珑公囲和昆玉河等环境优雅的休诃场 所，对估价对象的价值有利于提升。(二丿衣共紀套设施完善区域有二

19、十一世纪学校、海淀卖验小学、亮甲处小学、鮮放军三 OB箧院、空军总箧晓、玉洲漳医院、肿瘤箧院、西区岬电局、农业 银行、交通银行、工银行、九天顺天府仓伪超市等；距公主坟商圏 仅2500采；(三丿交通便利彳古价对象距西四环约800采，到西三环北路约1500采，距地铁1 号线约2000采，有733、206、102、202、603、941、854、414、 368、56、850、336, 921、746、601、748、121、612、运通 106、 小12、小15、康思、专线J多路公交经过。()环境优越估价对象距富国家部委和军队机关较近，具有良好的人文环境及 自然环境。随着近一两年来，隼成路的改建、

20、西四环的贯通、昆玉河* 的整治以及良好的人文环境，使该地区成为目侖的开发热盍。三、申场皆素分析通过对近年来有关数据进行分析，房地产市场己进入调整期，但 俅然保持增长，是一种亦增长中进行的调整，目裔市场依然表现为购 销两旺，预计未来的房地并市场将持续走需。(-丿市的宏观经济经济背景2002年19月，市经济运行呈现出“壽增长、低通胀的良好势头， 153个季度实现国生产总值1970.3亿元，同比增长11.1%,住居全国命 列。经济运行中显著的特点是：农业生产卖现增加值74亿元，增长 4.8%,达到近10年最壽水平；假q #4拉动请费中发挥了炎出的 作用，占到销傳总额的40%左右；民间投济达298.9

21、亿元，占全社会 投资的1/3。在申奥成功和印将加入WTO等一糸列有利因素帶动下，市国氏 经济快速平稔增长，运行质量朗显提；° If 3个季度增长率始终保持 A 11%-11.3%之间，经济增长的稔定性增强，波动幅度朗显减小。财 政.收入完成334.2亿元，增长36.8%。经济运行中，结构调整成效 显著，為新技术产业的主导作用目益增强，全市富新技术产业卖现工 业增加值192.4亿元，对工业增加值增长的贡献率达到55.5%。国有 丸中型骨干企业完成改制39户，中小企业改制达到51%,企业破产 力度加大，城4少亏损1.5亿元。社会需求进一步加丸，苗费投资拉动 强劲，是市经济运行的另一特点，

22、 3季度卖现社会荫费洗零售卷额 1191.3亿元，增长11.3% ,假目荫费占销售总额的40%,肘商谄费热 点同比增长50%。房地并开发投资；速增长，成为投资增长的主要 力量，其中危旧房及.造取得炎破性进展，完成投济71.4亿元，成为 促进谄费和投济玖重拉动的有力杠杆。国税收入增长56.5%,在全 国率先完成全年税收计划。今年头3季度，市的重大工程和生态环境建设也取得新进展，60 项工程己经完工8项、A <39项，13项未开工项目亦加紧If期工作。 全市绿化面积完成4.3万亩,全市空毛质量二级和好于二级天数累计 达到51.3%o从目前看，市今年国氏经济和社会发展主要指栋均可完 成或超额完

23、成，国生产总值有望增长11%。前三季度，市房地产开发投济保持较需的增长速度，完成投济 612.9亿元，增长29.5%o在投资推动下，各类商凤房开复工面积达 5775.6万平方采，增长29.2%；本年竣工面积达413.8万平方采，增 长38.1%。“全九银十”是传统谄费旺季，许多购房者也竣举办大型 房畏会和开发商采取优息促銷措施时机选购住房，截至9月底，全市 累计销售各类商品房530.4万平方采，增长23.2%,其中，住宅508.3 万平方采，增长24.4%,累计增速分别比上月上升10.4个百分盍和9.6 个百分点。房地尹投资增长速度;于同期商品房销售面积增长速度的 幅度也在缩小，上年底为24.

24、2个百分盍，今年上丰年为22.6个百分点， 三季度减至6.3个百分盍，这种情况对促进房地产业的发展和调整市 场供需状况无賤是有利的。从资全方面看，前三季度各开发企业本年 济全累计到住（含上年结余）1065.8亿元，增长26.8%,与开发投资增 速相当，其卷量超过本年完成投资452.9亿元，从资全上保证了今年 投资的稔定增长。在累计到住资全中本年到住资全7刀.4亿元，增长 18.6%,其中国资款增长2.9%,自筹资全增长32.3%,定全及预收 款增长25.9%。今年以来，由于土地政策调整，隹成一段肘期房地产新开工项目 减少，前9个月全市房地产开发屯成开发土地面积2引.6万平方采，T 阵53%,亦

25、其影响下商品房新开工面积1652万平方采，仅增长7.4%, 其中住宅1292.5万平方采，下降1%,对房地产开发投脊增长后劲产 生一定影响，但推动土地供应方式的改革，从机制上预防了因土地转 让、炒作而尹生泡沬因素。虽然Q税玫策再次调整以及今年以来开发、4<况较好， 部分提升了企业和各方对房地产业的估心，但管理部门仍要加强对市 场的监管，奖优罚劣；开发企业也要注重尹和服务质量，在市场克 争中优胜劣以，使企业通过竟争、重组、合并不断壮丸，增强自身卖 力和克争力，进一步向集约型转变，一些具备条件的企业还可以通过 上市馳资，鮮决资全来源单一的问题。对上市企业而育，要转变观念， 由单纯开发转向开发

26、与经營并重，保证企业的长期收盜，使企业具备 比较稔定的发展基础，稔固投济者估心。(二丿市的房地产供求总背景1. 房地尹供给卷背蚤CU 开发投济2002年19月，市累计完成房地尹开发投资612.93亿元，同比增 长29.5%； 3季度完成房地产开发投资274亿元，同比增长22。各渠道济全到住全线上協。各开发企业今年累计到住资全771.44 亿元，同比增长18.6%。其中三季度到300.37亿元，同比增长 16.9%。亦到住资全中，国资款219.97亿元，增长13.9%；自筹资全 166.91亿元，增长32.3%；定全及预收款330.82亿元，增长25.9%。 以上三项占当年到住资全的72.1%。

27、年到住资全中利用外资总体依 然下阵，利用外资额三季度有所上升，前三季度总外济额为8.98亿元， 第三季度利用外济额为4.79亿元，同比上升92.4%。资全到住的全线J 上協保证了投资所需，有利于房地产开发投济的特续增长。(2) 施工面积2002年3季度，市商凤房施工面积5775.61万平方采，比去年同 期增长了 29.20%。其中住宅4254.27万平方采，较上年同期增长 31%；办公501.26万平方采，较上年同期上升25%；商业營业用房 345.78万平方采，同比上升36.6%。(3) 缓工面积2002年前三季度共竣工613.81万平方采，同比增长38；第3 季度，本市商品房竣工面积为33

28、4.59万平方采，比去年同期增长 55.5%。其中住宅竣工面积268.43万平方采，同比增长44.6%：写字 楼竣工面积19.31万平方采，比去年同期增长94.9%；商服用房竣工 面积13万平方采，同比增长156.4%。(4) 新开工面积2002年19月市商房新开工面积为1651.96万平方采，同比增长 7.4%；柱第3季度新开工面积为545.81万平方采，同比下阵5.4%。 侖三季度丸部分时间的新开工面积一直较低，同比低于去年同期，这 可能与上半年各大开发商在大量购置土地，占用部分资全有关。再加 上去年同期基数较大，使得今年上丰年的一段肘间新开工面积表现出 增长缓慢甚至负增长的局面。进入三季

29、度大量项目集中新开工，使得 面积总体上继续保持增长势头，而其中办公用房、商业用房新开工面 积增幅显著，It三季度分别为62.0%、82.4%,带动了前三季度新开 工面积的增长。(5) 土地开发与购置2002年3季度市土地开发面积和购置面积分别为40.85万平方采 和142.2万平方采，同比分别减少83.3%和29.9%。2002年19月，市 土地开发和购置面积为231.63万平方采和911.02万平方采，同比分别 下职53%和上升127.9%。2. 房地产需求总背曇市场箱售2002年19月商品房销售面积为530.41万平方采，住宅销隹面积 508.3万平方采，同比增长分别为36.3%、37.3

30、%； 2季度，商芫房 絲隹面积530.41万平方采，实现销©额248.03亿元，分别比去年同期 增长36.3%和36.5%。其中住宅潇隹508.3万平方采，同比增长 37.3%,销隽额为229.61亿元，同比增长5.5%。反映出3季度住宅鞘 隽增长速度急剧增大，成交价格上升，中低价住住宅成为这段时期的 主力；小户型、超小户型、尹权酒店式衣寓等得推出表现出开发商对 市场的再次细分和潜力挖煽力度加大。(2)价格走势根据中房指数纟统测算，在2002年三季度中房城市指数变化不 丸，2002年3季度城市指数上升2点，为1137点，住宅指数、办公用 房、商服用房指数均上升。其中住宅指数为906点

31、，上升4盍；办公 用房指数为1482盍，上升10点；商服用房指教2225点，下阵15盍。(三丿住宅物业供求背景1. 住宅扬业供应背希2002年3季度住宅投资额为177.15亿元，同比增长34.1%。2002年3季度住宅施工面积为4254.27万平采，比去年同期增长 引。随着新开工面积的增长，施工面积增幅也开始加速。2002年3季度住宅新开工面积393.21万平采，同比减少15.3%。 It三季度新开工面积(特别是住宅新开工面积)的下阵原因是多方面 的，一方面原因亦于上年同期基数较大，再有加上市土地供应方式及 规则的变化，这是市场调整的正常反应。进入下丰年后新开工面积将 正常增长。2002年3季

32、度市商住宅的竣工量为268.43万平方采，比去年同 期增长44.6%。由于季节性因素和施工周期，一般年中项目竣工较少， 所以目前市商洗住宅竣工面积少于商凤住4面积。2. 住宅杨业需求背蚤2002年3季度住宅4积为236.79万平方采，比去年同期增长 36.3%。较上季度增幅上升迅速，但前三季度卷体住宅销隹面积增速 俅然保持稳定。箱傳额为104亿元，同比增长35.9%。因为今年有着 大量的拆迁和危改任务，再加上销隹旺季的到来，住宅销售面积有较 丸的增长，但总体销售额增幅可能含继续低于潇隹面积的增幅。2002年第3季度市商洗住宅交易平均价格为元4517/平方采，较 2001年同期4626元/平方采

33、下阵2.5%。根据中房指数糸统测算，3季度住宅价格指数比1季度上升3点， 为895点。在住宅市场中，為档公寓项目租赁市场呈现供大于求局面。其原 因是多方面的：一是针对IT业；收入人群的出租衣寓项目由于网络经 济泡沬的破灭和IT行业的普遍不景毛而表夾了大量的租彖；二是进入 中国的外籍公司可益趋向本土化，具有壽档租赁需求的外籍公司员工 是越来越少了，加上外销衣官并轨的政策一出台，可供桃选的余地大 了，不少老外转租普通公寓甚至普通住宅，需级公寓越显“曲寓和集 三是CBD. JE圈尚停密在“概念炒作"阶段，而真正的商业中心还 未形成。要知道想建成一个完善的大型商务区、最少也需要年， 如使之成

34、熟，至少需要810年的肘问。商务中心没有从蓝图雯成现卖， 需要租住公寓的勺领群体也就未能形成，衣寓热租自然是启人说梦。 此外公寓所对应的目栋瘵户群是极其有限的，这部分嵩端的农户对会 所的要求;过周边是否有学技之类的要求，没有成熟的社区，没有优 良的硬件紀套设施，是不具备竞争能力的。而裔期很多开发商并未意 识到这点，盲目开发，使得近两年来盘供应量大增，导致供丈 于求的局面加剧。当开发商将风险转移给中小业主后，就形成了公寓 租赁市场的空置率增大。(S)全国的房地产宏观改策背景2002年我国房地产业发展迅速，该年出台了许多重要政策，可 概括为：调控树方向，整顿为主调，规是趋势，全融做重盍1 调控树方

35、向从1998年下丰年竦化住房制度改革以来，我国的房地尹业又得到 迅速发展，例如：1998年到2001年商品房销售面积年均增长42.7%, 商品住宅销怨面积年均增长44.8%o中央己经感觉到出现了房地尹过 热的势头，开始着手房地产的立观调控，其中主要是房地产供应结构 的调控。2月4目国家建役部在“召开的2002年全国住宅£房地尹工 作会议指出：今年全国住宅与房地产市场要紧紧囲绕住房苗费中心， 以满足/大中低收入居民家庭住房需求为出发盍。政府部门制订住房 发和玫策时，应面向中低收入居氏，以保障广大人民群众的根 本利益。落实住房分配货币化、改善住房供应、犷丸个人住房资敕、 搞话和规市场、发

36、展物业管理、推进住宅尹业现代化，菠确走为2002 年住宅与房地尹市场发展的重要彖。2月5目，市公布了指导2002年房地产行业发展的政策措施。提 出：加强市房地尹市场特别是住宅市场的数量、结枸和空间布局的研 丸,制定相应的宏观调控政策；加快启动房地尹二、三级市场，把经 济适用住房建设占危旧房改it进一步结合起来，继续加大对危旧房改 适的政策倾斜力度，建立和完善新的住房供应体糸；加强对房地产行 业的管理和调挫，积极稳妥釆取有效措施，依出整顿房地尹市场经济 秩序，提;规棋数益，促进房地产市场健康稔定的发展。央行在发布的第三季度货币政策执行报告中，提醒各商业银行要 切卖加强估资管理，警惕房地尹泡沐的出

37、现，并重申严禁发放“零首 付”个人住房资款。2. 整顿为主调1998年至2001年我国房地产业迅速发展的同肘，出现许多不规 的市场行为，为了促使房地产业的健康发畏，政府在2002年开始着 力整顿房地产市场，其整顿禹之广、力度之大是空侖的。2002年2月，建设部发出关于规房地产开发企业建设行为的通 知，确之对房地产业的12种不良行为给予相应处罚。2002年5月，建设部令同国家计委、国家经贸委、财政部、国土 能源部、国彖工商总局、监矗部朕合发出的“通知"，要求各省、勺治 区、直辖市人民政府，国务院各部门、各直厲机构整顿和规房地产市 场秩序。2002年2月，市国土房管局 1993年沿用至2

38、002年的基准地价 将菠“刷新"。很据新规定，今后毎三年更新一次基准地价。£此同时， 国有土地收购伪备制度开始实施，土地供应实行计划管理，并按市场 需求严格投制建设用地供应总量，这将从源头上规市的土地市场，增 强玫府的宏观调控能力。2002年7月1目，国土济源部制定的招栋拍卖挂牌出让国有土 地使用权规定开始施行。这对规土地使用权出让，优化土地资源配 置，建立公开、公平、公正的土地使用制度，具有重要意义。3. 全触.做重A各级玫府调控和整顿房地产业，不是为了抑制房地产业的发展， 而是为了促进房地产业的发展，准确地说是为了房地产业能够健康 地、可持续地发畏。为了配合这一政策意图

39、，中央充分利用全馳政策, 下调存款和资款的利率。2002年2月21目，中国人民银行发出通知， 衣积全资款利率下调，5年以下(5年丿由现亦的4.14%下调为3.6%, 5年以上由现行的4.59%下调为4.05%。2002年2月22 q ,中国人民银行睁低全融机构人氏币存资款利 率，个人住房商业资款利率均下降0.54%,五年期以由5.31%阵为 4.77%,五年以上由5.58%障为5.04%。2002年7月23目，住房公积全资欽担保业务在市正式启动。*使用分析最壽最佳使用分析即是要确定估价对象的最佳用途，具体有定性 和定量两种分析方法。定性的最為最佳使用分析釆用的是“从原因推 算结论”的技术思路，

40、定量的最；最佳使用分析采用的是“从结果反 算原因”的技术思路。根据本项目的特点，本报告对估价对象最;最 佳使用分析采用之性分析的技术思路，具体过程如下：(-)影响因素的选择房地产的最;最佳使用柱本质上由其亦若干因素上的特性决定 的；可以说，禁索房地尹的最佳用途是彖观存在的，最壽最佳使用分 析只是把这个农观存在的最;最佳用途揭示出来。因此，最；最佳使 用分析首先要选择决定估价对象最佳用途的影响因素。通过本估价机构有关专业人员的反复讨论和咨询有关专家，本报 告的两住估价师最后选狰下刃因素为决定估价对象最佳用途的影响 因素：1. 估价对象的通达性：衡量的家包括"公交车线J路数、衣交车次、

41、机动车拥挤水平、遒路瓶颈及障碍”2. 估价对象的紀套设施：衡量的彖包括“周边商业设施的密度、 银行、订票彖行社、酒店和饭馆、菜场、中小学、幼儿园、因院、岬 局”3. 估价对象的可视性：衡量的彖包括“地盍的;度、障碍及建 筑的遮徹、树木的遮档、从入口处的视盍”(二丿各影响因素的评价1. 彩响因素评价方法对影响因素的评价采用权重与作用水平评分相乘的方冻，来确定 禁一因素对估价对象的影响程度。权重的确定按重要性程度打分的方 法确;t,具体如下：1 =不重要2 =有些重要3 =比较重要4=非常重要5 =极为重要作用水平评分按如下的方法确定：+2 =作用运运超过正常水平+1 =作用趨过平均水平 O=JL

42、t水平-1 =作用低于正常水平2 =作用远运低于正常水平2. 估价对象通达性的评价（略丿3. 估价对象紀套设施的评价（略丿4. 估价对象可视性的评价（略丿（三丿影响因素评价的结论通过对上述各因素各项目的评价，得出如下的结果 估价对象影响因素评价结果表项目重要性得分通达性4+5配套设施5+10可视性3-2结论：由于项目的可视性较差，通达性较好，配套设施好，加上 现状设计为住宅用途：，因此，估价对象作为商业用途和写字搂用途均 不合适.，住宅用途:为估价对象的最;最佳使用方式。五、估价方出选用根据仕价对象的特盍及市场情况，我们决定选取市场比较法和成 本法分别进行评估，将两种方法计算结果加权平均后得估

43、价对象最终 结黑O六、待价测算过程（-）市场比较出的估价测算过程1、估价对隼及可比犬例基本悄况表参考委托方提供的资料数据，公司评估人员到项目现场展开调 查，并将调杳结栗进行整理。通过对近一年的市场行情进行收集整理 分析，挑选出几个案例，并通过现场调查了鮮，取得比较因素方面的 资料,详见下表：估价对象与可比卖例因素条件说明表项E钳价对余令例A丈例B余例C珂目名处印象颐源居顿安嘉囲祐©均价r元/平耒丿椅仕820068006500交易肘间2002.122002.122002.122002.12交3惜况正常正常正常正常公共很施配套兜兜备兜备兜备兜备商服配套紀套紀套紀套周边环境一般一般好一般交

44、通状况好好好一般个剧小区规梯较小中等大中等入住对间2002.122003.62003.102003.5小区绿化一般较好好较好兜备兜备兜备兜备裳修状况初裝修毛坯房毛坯房2、佶价对象及可比案钢因素指數确定根据估价对象的卖际情况，对以上比较案例进行各项修正，包括 交易情况修正，交易肘问修正，区域因素修正和个别因素修正。为在 因素指栋量化的基础上进行比较因素修正，将因素指栋转化为因素条 件指数，详见下表：估价对条及可比实例因素指数表比就因素钳价对集余钢A卖例B卖例C100100100100100100100100公共设旋配100100100100商服配套100100100100周边.环境1001001

45、02100交通状况10010010098个刊囲素小区规棋100102103102入住时间100989698小区绿化100101103101设施设备100100100100裝修状况10011597973可比实例各因素修正余数的确走在确之了各种因素修正指数的基础上，将估价对象的因素条件指 数与比较实例的因素条件进行比较，得出各因素修正糸数，详见下表:可比卖例各因素修正余數表氏软因素丈例A令例B文钢C夾0对间100/100100/100100/100交3惜况100/100100/100100/100公共设施配套 兜备程度100/100100/100100/100商服配套100/100100/1001

46、00/100周边.环境100/100100/102100/100交通状况100/100100/100100/98小区规侯100/102100/103100/102入住对间100/98100/96100/98小区绿化100/101100/103100/101100/100100/100100/100裝修状况100/115100/97100/974可比宾例的比准价格从上表可以看出，估价对象与可比卖例的交易情况与交易时间相 同，因此只需要进行区域因素与个别因素的修正，而不需要进行交易 情况修正和交易目期修正；同肘，从表中可知，区域因素和个别因素 分别由若干个子项目构成。其卖，这些子项目对房地产价值的

47、重要性 是不同的，即它们的权重不同。估价人员利用特余菲出，确定区域因 素中的“公共设施紀套完备程度、商服配套、周边环境、交通情况” 等4个子项目的权重分别为：0.3、0.2、02 0.3,个别因素中的“小 区规模、入住肘间、小区绿化、设施设备、嶷修状况”等5个项目的 权重分别是0.15、0.1、0.25、0.25、0.25,坎3个可比卖例的比准 价格分别为：实例 A： 8200×100 100 100X X 100 100 (100×0.3 + 100×0.2 + 100×0.2 +100x0.3)100(102x0.15 + 98x0.1+ 101x0

48、.25 +100x0.25+ 115x0.25)=8200×=7877.04 （元/平方采丿1 1 1 1XXX1 1 1 104.1实例 B： 6800×100 100 100XX100 100 (100×0.3 + l×0.2 + 102×0.2 +100x0.3)1×(103×0.15 + 96×0.1 + 103x0.25+ 100x0.25+97x0.25)= 6769.52 （元/平方采丿100 100 1 1=680OX X X X 100 100 100.4 l.05实例 C： 6500×

49、IOO lOO100TxTx (100×0.3 +100×0.2 +100×0.2 + 98×0.3)100(102x0.15+ 98×0.1+ 101×0.25 + 100×0.25 + 97×0.25)“cc ioo oo oo oo rcrc Cn z - * . Ai I=6500× × ×X= 6565.50 （兀/平万采丿100 100 99.4 99.65估价对象比准价格的确走从上述的测算过程可知，估价对象与3个可比卖例的交易情况和 交易目期相同；可比实例AH域因素条件上

50、和估价对象相同，而在 个别因素条件上要比估价对象好，因此，估价对象的价格要比可比卖例A的比准价格低；可比卖例B的区域因素条件和个别因素条件均 比估价对象要好，所以估价对象的价格也要比可比卖例B的比准价格 低；而可比实例C的区域因素条件和个别因素条件均比估价对象差， 所以代价对象的价格要比可比实例C的比准价格要壽。将上述比较过 程排刃起.来可以构成下表：估价对象与可比卖例价格顺序与整体可比较性表可比卖例单住价格（元/平方采丿整体可比较性A7877.04较优B6769.52较优估价对象C6565.50较劣从上表可知，估价对家的价格应该在可比实例B和可比卖例C 的比准价格之间，如果取它们的平均值则为（6769.52 + 6565.50J /2=6667.51 （元/平方采丿考虑到可比实例B和C的比较、修正项目拘为5个项目，但是 可比实例B修正幅度的绝对值之和为15%,而可比卖例C修正幅度 的绝对值之和为9%,因此，牯价对象的价格应该臾接近可比实例Co 可比实例B和C修正幅度的绝对值之和合计为24%,它们之间的价 格差为6769.