新“国五条”重点城市细则政策解读报告(final)

1、受人之托忠人之事了专业责任协作荣誉新"国五条"重点城市细则政策解读报告kinvo金网络市场研究中心2013年4月北京台沈阳天津南京西安成都kj少合肥湖州佛山绍兴厦门专业人服务人信誉人中国领先的房地产综合顾问服务机构、政策总体特点2二、各城市主要政策解读5三、政策影响161. 市场表现162. 市场参与方24、政策总体特点按国办发201317号要求，为继续做好今年房地产市场调控工作，促进房 地产市场平稳健康发展，各城市要制定房地产调控工作细则。截止4月1日，全国 35个城市已发布地方调控细则。除北京、上海、广州、深圳、青岛、宁波、重庆等 城市出台了较详细的细则外，其他大部分城

2、市仅公布了新“国五条”中规定的房价 控制目标，并未涉及其他调控措施。梳理各城市细则及房价控制目标，可以归纳为 以下几方面特点：1、从细则力度表现上：各城市细则与新“国五条”精神基本吻合，一线城市 调控力度趋紧，二线城市相对宽松。从各城市细则的调控力度来看，北京细则（京十九条）最为严厉，明显超出市 场预期，上海、深圳、广州三地则稍显保守。相比之下，二线城市普遍力度较轻， 基本均为落实中央精神的政策传达。2、从既往行政调控手段延续性上：继续强化以限购、限贷、限价为核心的行 政调控手段，抑制投资投机力度进一步增强。继续强化行政调控手段是各地调控细则的共性。限购方面，部分城市扩大限购 范围，严格购房资

3、格审核；限价方面，通过加大普通住房及用地供应等措施，加强 商品房审批监管等手段保持房价基本稳定；限贷方面，提高二套房首付比例及贷款 利率，停发第三套及以上住房贷款。3、从重要核心手段措施的承接上：仅有8个城市提及“20%个税”,但多为 “国五条”原文重申，征收标准尚无定论。针对此前引发热议的二手房“征收20%个税”仅有8个城市提到将按照国家标 准征收，其中，仅北京、上海、天津、重庆、沈阳5个城市明确了这一征收标准。 在许多城市的细则中都以“严格执行国家有关规定”一笔带过，而对于征收标准及 执行时间仅北京正式对外公布。预计后期政府还将继续细化相关细则。4、从房价控制表述上：除北京外，其余城市的房

4、价控制目标大致相同：2013 年房价涨幅低于人均可支配收入实际涨幅。除北京将房价控制目标设定为“全市新建商品住房价格与2012年价格相比保 持稳定，进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管 理。”其余34个城市的房价控制目标基本均为“2013年房价涨幅低于人均可支配 收入实际涨幅”，青岛和西安在表态中用了 “明显低于”的字眼。基本延续了 2011 年政府房价调控目标多为低于gdp增速或者人均可支配收入增速的提法。5、从房价控制的决心上：除北京外，其余城市基本以完成“限涨”为目标。房价控制目标是楼市调控政府责任考核中的核心指标。已出台细则的城市中， 只有北京明确提出了 “

5、降”：全市新建商品住房价格与2012年价格相比保持稳定， 进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。上海 版细则提出了保持房价基本稳定” o除此之外，余下包括广州、深圳等一线城市，几乎统一表述为“价格涨幅要低于我市年度城镇居民人均可支配收入实际增幅”，更多是邙艮涨” o值得关注的是，不少城市对房价控制都设立了严格的把关机制。比如，重庆提 出“加强预售管理，对报价过高、涨幅过快的商品房项目，暂不核发预售许可证”； 合肥要求"”对预售方案报价过高且不接受物价、房产部门指导的商品房项目，价格 主管部门暂不予以价格备案、房产部门暂不核发预售许可证”等等。6、从改变现

6、有市场格局上：引导房企增加普通商品住宅开发通过对二手房交易进行一定程度打压之后，部分需求将转向新房市场。一旦后 续供应不足，部分城市新房市场供求短缺的情况将进一步加剧，为以后房价上涨埋 下隐患。因此，一线城市和部分二三线城市的细则就提出了增加普通商品住房的供 应，作为避免供需矛盾加剧、房价难以掌控的措施。7、从购房信贷政策执行上：差异化信贷层面预留空间除北京外，已出台的地方调控细则在房地产贷款首付比例、贷款利率等方面暂 时未做明确指示。北京成为首个明确限定二套房贷首付及利率的城市，政策中将二 套房限定标准进一步细化，保护部分改善性需求。表:35个城市细则（房价控制目标）与新“国五条”政策要点对

7、比no.城市二手房20%个税限购房价控制 目标差别化 信贷加大普通 住房及用 地供应中小套型 住宅优先保障房 建设市场 监管1北京 2上海 3深圳4广州 5天津6重庆 7杭州一8南京9宁波10青岛 11大连12厦门13济南14西安 15沈阳16成都17海口18合肥19武汉20长沙21贵阳22石家庄23福州24昆明25郑州26太原27南宁28哈尔滨29长春30南昌31兰州32西宁33呼和浩特34乌鲁木齐一35银川一资料来源:金网络市场研究中心综合整理备注：“”：表示严格执行新“国五条”相关政策，重点政策提出具体执行标准和时间表，或较城市前 期调控政策有所升级。“ ”：表示细则中与新“国五条”相关

8、内容基本一致，但重点政策没有具体执行时间和标准的详 细表述。“ ”：表示细则正式文件屮未提到，但城市口就已执行或地方政府发言中提到即将实施的调控政 策。“”：表示细则中尚未提及相关内容。总体看來，一线城市中,北上广深作为房地产市场举足轻重的“标朴”,在响应中央调控的细则力度 上，更为积极和严格；省会级别城市中，规模越大，相应的调控力度就趋严格。二、各城市主要政策解读二手房20%个税：目前仅5城市明确按20%计征，其他城市表示严 格执行有关规定，房地产交易信息系统的建成及联网，利于今后该 条政策的后续延伸。在此次出台的细则中，各城市对二手房销售征收20%个税的政 策说法不一，其中仅北京、上海、天

9、津、重庆、沈阳5个城市在细 则中明确了这一征收标准，其余城市则以“严格执行国家有关规定” 这一说法进行表述。目前，仅北京针对此项政策给出了具体的执行 时间和操作规范，北京市地税局也已于4月1日率先出台了关于 进一步做好房地产市场调控工作有关税收问题的公告，对各类房 屋的原值核定标准作出了明确规范。同时，政策继续保护改善刚需 购房者，即“对个人转让自用5年以上的家庭唯一生活用房，继续 免征个人所得税”。鉴于20%的个税作为此次调控的重要“杀手铜”，尽管具体实 施过程中尚需落实许多待定的细节，但从目前已经积极响应的城市、 积极表示“严格执行”有待细节出台的城市来看，此项条款是难以 规避的。即令是在

10、具体实施过程中会遇到诸如原值不清、装修抵价等问 题，但以此后再成交为起点、借助房地产交易信息系统的建成及联 网等具体措施都将为今后该条政策的执行建立了一个市场交易所确 认的“原值”价格起点，利于今后该条政策的后续延伸。表：重点城市二手房个税征收情况城市二手房个人所得税征收政策的表述解读北京通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，应依法 严格按照个人转让住房所得的20%计征；不能核实房屋原值的， 依法按照核定征收方式计征个人所得税。对个人转让自川5年以 上，并且是家庭唯-生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。对转让5年以上唯一住房免征个税：对无法核实房产原值的按交 易价格的1%缴纳；

11、计征个税过程屮，对贷款利息、装修费用等合 理费用予以减免，商品房装修费用减免额度为房屋原值的10%。严格落实新“国五条”，同 时考虑到改善刚需的实际 需求，配合此项政策及时出 台了核定房屋原值标准，确 保了政策执行效果。2005年后商品住宅可通过 房屋登记系统查询原值上海税务、房屋管理部门要密切配合，对出售口有住房按照规定应征 收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房 屋原值的，依法严格按照转让所得的20%计征。与北京政策细则及执行标 准基本一致，税收细则尚未 出台2005年后商品住宅可通过 房屋登记系统查询原值天津税务、房管部门要密切配合，对出竹自有住房按照规定应征收的 个人

12、所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息，能核实房屋 原值的，应依法严格按照转让住房所得的20%计征；对不能核实 房屋原值的，应依法按照核定征收方式计征。対个人转让自用5 年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。与北京政策细则及执行标 准某木一致，税收细则尚未 出台重庆对在主城区个人拥有的独栋商品房、个人新购的高档住房，以及 在逼庆同时无户籍、无金业、无工作的个人新购的第二套（含二 套）以上的普通商品住房征收房产税；对出售口有住房按规定应 征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等丿力史信息能核实 房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征。税务部门要继 续推进应用房地产价

13、格评估方法加强存量房交易税收征管工作。 继续严格执行土地增値税差别化税率征收政策。继续实施主城区高端住房 征收房产税政策，对二手房 个人所得税征收标准与北 京基本一致，税收细则尚未 出台其他城市基本均为“严格执行国家相关规定”实施细则仍未出台，有待观 察资料来源:金网络市场研究中心综合整理限购：北京最严厉，京籍单身限购一套房，大部分城市限购政策暂未调整，基本延续了 2011年“国八条”关于限购的政策。本次细则中，一线城市及天津、南京、宁波、青岛、海口等热点二线城市依旧坚持执行房地产限购政策，并有针对性地扩大了限 购范围。线城市中，北京细则的限购政策调整的市场关注度最高。'"京

14、十九条”称，从3月31日起，本市户籍的成年单身人士在本市未拥有住房的，限购1套住房；对已拥有1套及以上住房的，暂停在 本市向其出售住房。细则中明确规定执行时间，将政策执行的窗口 期大幅压缩，避免出现“抢搭末班车”、“恐慌性购房”等问题。上海（此前已执行沪籍单身限购一套房政策）、深圳、广州三大一 线城市细则中对限购并没有更新的表述。限制单身成年户籍人口仅能购房1套，更多是一种更严格的姿 态表现。在特大中心城市，单身成年人口购房1套已属不易，且该 群体的购房规模比例也并不会太高，预计不会对楼市成交量带来大 的影响，但其信号意义明显，再次表明政府对楼市的严控态度。二线城市中，天津、宁波、济南、青岛、

15、西安、海口等（已公 布细则）此前已实行限购的城市，本次细则中对限购范围和区域的 设定并无变化，重庆仍无限购条款。抑制投资需求、同时顾及对“一 人多房” “房叔房姐”不满的“民声”，各城市纷纷采取了更严格 一些的邛艮购”措施，但鉴于此前各地已有相关的限购规定，属于 政策延续性。表：新“国五条”出台前后重点城市限购政策对比城市新'国五条”细则出台前 限购规定新“国五条"细则 出台后限购规定北京限购区域：全部行政区限购范围：新建商甜住房和二手住房限购数量：拥冇1套本市家庭，5年缴税证明外地家庭限购1套；拥冇2 套及以上本市家庭，拥有1套及以上外地家庭停止售房。限购人群在原有基础上

16、增加：京籍单身限购1 套房上海限购区域：全部行政区限购范围：新建商甜住房和二手住房限购数量：拥有1套本市家庭，1年缴税证明（自购房之口起2年内）外 地家庭限购1奁；拥有2套及以上木市家庭，拥右t套及以上外地家庭 停止售房。单身上海户籍人士如果名下已单独拥有一套居住房，不能再 购买第二套。限购范围并未扩大，只是 从审批角度进行了更加 严格的规范深圳限购区域：全部行政区限购范围：新建商品住房和二手住房限购数量:拥有1套本市家庭，1年缴税证明外地家庭限购1套；拥有2 套及以上本市家庭，拥有1套及以上外地家庭停止售房。没有变化广州限购区域：全部行政区限购范围：新建商品住房和二手住房限购数虽：拥有1套木

17、市家庭，1年缴税证明外地家庭限购1套；无法提 供在本市一年以上纳税证明或社会保险交纳证明的非本市户籍居民，不 得在本市购买商品住房;对于未满18周岁,不得在本市单独购买商品住 房。没有变化天津限购区域：全部行政区限购范围：新建商甜住房和二手住房限购数量：拥有1套本市家庭，1年缴税证明外地家庭限购1套；拥有2 套及以上本市家庭，拥有1套及以上外地家庭停止售房。没有变化宁波限购区域：全部行政区限购范围：新建商詁住房和二手住房限购数量：拥有1套本市家庭，2年缴税证明外地家庭限购1套；拥有2 套及以上本市家庭，拥有1套及以上外地家庭停止售房。没有变化青岛限购区域：市辖七区限购范围：新建商詁住房和二手住

18、房限购数量：1年缴税证明外地家庭限购1套；拥有2套及以上木市家庭， 拥有1套及以上外地家庭停止售房。没有变化海口限购区域：全部行政区限购范围：新建商品住房和二手住房限购数量：拥有1套本市家庭，1年缴税证明外地家庭限购1套；拥有2 套及以上本市家庭，拥有1套及以匕外地家庭停止售房。没有变化三亚限购区域：主城区限购范围：新建商品住房和二手住房限购数量：拥冇1套本市家庭，1年缴税证明外地家庭限购1套；拥冇2 套及以上本市家庭，拥有1套及以1二外地家庭停止售房。没有变化珠海限购区域：香洲区（主城内）限购范围：新建商品住房限购数址：拥有1套本市家庭，1年缴税证明（1购房之.it起2年内）外 地家庭限购1

19、套；拥有2套及以上木市家庭，拥有1套及以上外地家庭 停止售房。限购区域扩大至全市限购范围扩大至新建商 品住房及二手住房广东省细则：广东将及时 采取住房限购筹稳定房 价的政策措施。其中包括 广州、深圳、珠海、佛山 市将继续严格执行住房 限购政策，原岀台的住房 限购政策与“国办发 （2013） 17号文”要求 不符的，应立即作出调 整。佛山限购区域：干区限购范閑：已办理房地产权证超过5年（含）的住房产权转移，不纳入限 购范围限购数量：拥有1發本市家庭，1年缴税证明（自购房zh起2年内）外 地家庭限购1套；拥有2套及以上本市家庭，拥有1套及以上外地家庭 停止售房。对补缴个人所得税以及社会保险的非本市

20、户籍人员，在购房 时不予认可。南京、济南、西安、武汉、昆明、成都、贵阳、太原、石家庄、长春、哈尔滨、南宁、无锡、厦门等此前已 执行限购的城市尚未出台新“国五条”细则，仍执行此前的限购政策。资料来源:金网络市场研究中心综合整理备注：三亚、珠海、佛山三个城市并不在此次公布房价控制目标的城市之列,但珠海、佛山在广东 省出台细则中均有明确体现；三亚在海口市价格控制冃标内容中有体现。房价控制目标：房价涨幅与人均可支配收入指标挂钩，统计口径出 现新变化。预期房价控制目标完成较好，尤其是对特大中心城市。对比各城市2013年房价控制目标，基本都设定为“低于城镇 居民人均可支配收入的实际增长幅度”，调控目标更加

21、具体，有两 处新变化：一是在房价指标中，统计口径剔除了保障房，指向更为 明确；二是在居民收入增幅中，计算公式扣除了物价上涨因素，以 实际涨幅为标准。表：2013年重点城市房价控制目标城市2013年房价控制目标解读北京全市新建商品住房价格与2012年价格相比保持稳定，进一 步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限 价房序列管理。唯一提出“降低价 格”的城市。加大行政干预，首次 计划将商品住房价 格控制纳入限价房 序列管理上海根据本市居民人均可支配收入增长等经济社会发展目标、 物价水平，2013年度本市新建商品住房价格控制h标为： 按照保持房价基本稳定的要求,切实贯彻落实各项厉地产市 场

22、调控措施。参照相关经济指标， 保持房价基本稳定其他城市2013年全市新建商品住房价格涨幅低于本市人均可支配收 入的实际增长速度。设定目标为城镇人 均可支配收入的名 义增幅去除cpi增幅资料来源:金网络市场研究中心综合整理从各城市提岀的具体调控目标来看，全国34个城市将房价控制目标与人均可支配收入挂钩，其中青岛、西安的政策表述为叩月 显低于”，强化了控价的幅度。仅北京将今年全市新建商品住房价 格设定为与2012年相比保持稳定，同时进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理，进一步加强了 行政干预范围和力度，充分表明政府控价的坚定决心。对比2013年重点城市控价目标与201

23、2年商品住房价格的实际增长水平，同时鉴于房价上涨幅度低于实际收入增长易为民生所接 受，且政府对房价的控制具有相应的操作手段，如隐瞒城市空间外 扩导致的对房价的拉低作用、强制性分区限价、选择性限价，故此 项调控的达成是可以预期且应该是完成较好的，尤其是对特大中心 城市(郊区供应比重逐步加大，将拉低城市的整体房价水平)。表：2013年重点城市城镇人均可支配收入目标及房价预期增速城市2013 年 人均可支配收入 目标增速cpi目标增速2013 年 人均可支配收入 预计实际增速2012 年商品住房成交均价 同比增幅2008-2012 年 商品住房成交均 价 年均增幅完成情况 预判北京4%7. 5%6.

24、 7%10. 1% 相关规定出台及 时，控价h标完成 乐观上海人均可支用收入增 幅力争高于经济增 幅(7.5%)达国标(3.5%)4%2. 2%16. 3%预期目标较高，预 计后续相关政策调 控力度较大深圳居民人均可支配收 入与经济保持同步 增长(9%)3. 5%5. 5%-8. 9%11.3% 预期h标偏高，在 现有政策体系下， 完成存在一定难度广州11%3. 5%7. 5%5.4%& 3% 普通住房份额居 高，完成控价较乐 观天津10%3. 5%6. 5%-6. 3%9. 9% 政策细则较严厉， 控价目标执行难度 不大重庆12%3. 5%8. 5%7.0%16. 4% 房产税继续实

25、施， 但未实行限购成都13.5%3-4%9. 5-10. 5%5.8%8.9% 多个品牌房企加大 投入，房价控制仍 需多种手段杭州11%3. 5%7. 5%4.3%14. 3%城市细则尚未出 台，控价冃标的提 出缺乏具体政策的 支撑四安14%4%10%7.4%14. 0% 限购政策的持续执 行以及坚决的控价决心有利于目标的 完成合肥居民收入増幅高于 经济增幅(12%)高于2. 2%10%左右2.6%14.6% 控价忖标相对偏 低，加大普通商品 住房供应有利于h 标的完成武汉12%4%8%3. 3%10. 3% 执行限购及差别化 信贷政策，控价h 标完成难度不高长沙14%3%左右11%左右2.2

26、%15. 7%控价冃标难度不 大，但执行力度需 根据具体细则判断青岛11%3. 5%7. 5%5.8%12.3% 严格执行限购、限 贷等调控政策，n 控价决心坚决厦门12%2%左右10%-3. 5%10. 5%控价预期目标不 高，较易完成海口10%5%5%-2. 3%13%继续严格执行限购 限贷政策，加大保 障性住房，目标完 成存在难度郑州12%3-3. 5%8. 5%-9%20. 3%12. 1%今年政府计划进行 大规模的旧城改造 及保障厉供应数据来源：各城市2013年政府工作报告.国家统计局，金网络市场研究中心综合整理统计口径：2012年各城i商品住厉的涨幅统计范围含新建商品住宅、存量房及

27、保障性住厉，与此次 提出的控价范围不一致，价格同比增幅数据仅供参考。备注：2013年人均可支配收入预计实际增速二2013年人均可支配收入名义增速-cpi目标增速差别化信贷政策：北京首个发布上调二套房首付比例及贷款利率正 式文件，“无房有贷”者暂不上调首付比例，其他城市尚未出台硬性规定。差别化住房信贷政策是直接影响住房升级需求释放的重要因素, 此次细则中4个一线城市及天津、重庆2个直辖市均表示继续严格 执行差别化信贷政策，北京、天津、重庆较为严厉，将根据市场变 化提高二套房的首付比例及贷款利率。北京住房公积金管理中心已于4月7日发布关于实行住房公 积金个人贷款差别化政策的通知，通知明确规定：购买

28、第二套住 房的贷款首付款比例不得低于70%、贷款利率为同期首套住房贷款 利率的1倍。对于“无房有贷”的申请者，仍执行贷款首付款比 例不得低于60%、贷款利率为同期首套住房贷款利率1倍的政策。 早在2010年，北京就已出台了二套房认定标准，即“认房又认贷”。 此项政策对现阶段的市场需求进行了深度的分析与剥离，首次对有 房者和“卖一买一”购房者做出了明确的划分，在一定程度上保护 了部分改善性需求，体现出较高的政策精准性。此外，其余各重点城市由于尚未出台新的差别化信贷政策，国 有及商业银行仍按现行标准核发贷款或选择暂停住房按揭贷款。表：部分重点城市现行差别化信贷政策城市差别化信贷政策城市差别化信贷政

29、策购买套数首付贷款利率购买套数首付贷款利率北京首套30%基准利率*85%宁波首套30%基准利率*85%第二套（有 房）70%基准利率*110%第二套50%基准利率*110%第二套（无 房）60%第三套停发停发第三套50%基准利率*115%上海首套30%基准利率*85%青岛首套30%基准利率第二套60%基准利率*110%第二套60%基准利率*110%第三套停发停发第三套停发停发深圳首套30%基准利率*85%济南首套30%基准利率第:套60%基准利率*110%第二套50%基准利率*110%第三套60%基准利率*110%笫三套停发停发广州30%基准利率*85%西安30%基准利率第二套60%基准利率*

30、110%笫二套60%基准利率*110%第三套第三套停发停发天津首套30%基准利率*85%海口首套30%基准利率第二套60%皋准利率*110%第二套50%棊准利率*110%第三套停发第三套停发停发重庆首套30%基准利率*85%合肥首套30%基准利率*85%第二套60%基准利率*110%第二套60%基准利率*110%第三套停发停发第三套停发停发南京首套30%基准利率*85%昆明首套30%基准利率第二套50%基准利率*110%第二套50%基准利率*110%第三套60%基准利率*120%第三套60%基准利率*120%资料来源：金网络市场研究中心综合整理加强普通商品住房及用地供应：保护自住需求，缓解城市

31、供需矛盾。目前已公布新“国五条”细则的城市，对加强普通商品住房及 用地供应均有明确表述，运用政策、经济、行政等多种手段系统地 对自住需求给予保护和支持。其中，北京细则通过邛艮房价、竞地 价”等方式增加自住型、改善型住房的土地供应。重庆也提出“引 导和调节楼面地价不超过当期房价的三分之一”，调整供地结构、 调节供地节奏双管齐下，在保证土地供应总量的前提下，增加中小 套型普通商品住房用地比例。考虑到目前我国一二线热点城市供不 应求、土地资源配置不合理等现状，此项措施的出台有利于缓解城 市住房供需矛盾，实现土地社会效益的最大化。市场监管：提高企业准入门槛，楼市调控逐步走向常态化。此次新政的细则中，各

32、地政府对城市房地产市场监管的落实力 度普遍较强，从加强商品房预售管理、加强企业信用管理、采用经 济手段打击企业囤地捂盘行为、加强经纪活动监管等方面将政策调 控深入至产业链的各个环节，将政策调控逐步纳入到房地产市场的 常态化管理中。其中，北京细则将拿地、开发、销售等环节均纳入 监管之中，具体包括加强房地产企业信用管理、严格商品房预售管 理、加强房地产经纪活动监管、加强舆论监管等措施，同时明确加 大了违规行为的行政处罚力度。三、政策影响1.市场表现新房需求：重拳出击严格抑制投资投机，市场短期内受压，一线城 市受政策影响更为显著。房地产调控政策是影响市场需求释放的重要外部因素，此前岀 台的“国十一条

33、”、“国十条”等调控政策对市场需求影响十分显 著。2013年，政策调控进一步深化，楼市进入新一轮收紧期：本轮 调控仍以保护首次置业及改善型刚需群体，严格抑制投资投机需求 为基本出发点。图：全国商品房、商品住宅市场销售量变化及代表性政策一一商胡房销售而积増长率一-商胡住宅销售而积增长率60.0%50.0%受购房门槛及成本提高的彩响，新t旳h细则岀台前的恐慌性购 房，需求集中释放40.0% 1 19月,国务院7常务会议-一30.0%20.0%10.0%0.0%-10.0%-20.0%929新政1月，国8条济匸作会议7月，国务院、12月,中央经 常务会议寸l0 « o o co o u4月

34、屈10条2012全年密集强调u、坚持调控不动摇o i z cxx ooj cm c<< f i i 4 f i <9<8 6oio o i ii i i数据来源：creis中指数据今年一季度，受新“国五条”政策出台及春节假期的影响，全国重点市场成交量出现明显波动，一线城市销售受政策影响最明显, 二线城市影响有所减弱。一线城市销售情况（以北京、上海为例）：（1）北京：一季度累计销售25789套，单月同比增长均在60% 以上。从周变化情况看，新“国五条”正式文件出台后，市场快速 反应，商品住宅交易量大幅攀升，第10周第13周单周销售量均 在2300套以上，处历史同期较高水平

35、。图：北京新建商品住宅（不含保障性住房）周度、月度销售情况成交套数（套）同比增长120001000080006000400020000mmbuoz hs耳 oz ln 迟 coz 3r6 苗 02 e言 oz efsuoe hm出铝oz e=苛 oz mz mnbuoz nrs 卅 hoz数据来源：creis中指数据（4月1日至4月7日，北京房地产交易系统进行升级调整，期间暂停购 房资格申请、审核和网上签约）（2）上海：细则出台后，由于购房者市场预期趋于悲观，且 大批市场需求被透支，第14周（20130401-20130407）全市仅销 售1430套，环比下降60.7%,同比下降22.2%。图

36、：上海新建商品住宅（不含保障性住房）周度、月度销售变化 2013 年- 2012 年z m 石 s 9 卜 8 6 o h z m 寸 怨転榇抿絲羅転煤抿耳££吴g4000350030002500200015001000500 0成交套数（套）同比增长14000120001000080006000400020000100.00%0.00%-100.00%500.00%400.00%300.00% /200.00%-200.00%口再口 0z 二刍0z 6总目 lh 苗 0z 4620z 4匸mz fsjrmz二线城市销售情况（以天津、成都为例）：（1）天津：一季度累计销售1

37、9263套，同比增长超过100%, 其中3月出现销售髙峰，单月销售套数突破万套。从周度变化看, 4月第一周全市交易量有所下滑，但仍高于去年同期水平。图：天津新建商品住宅周度（含保障性住房）、月度（不含保障性住房）销售变化成交套数（套）12000100008000600040002000同比增长li z co 寸 s 9 卜 8 6 o i cm e 寸 羅絲洪徘綵転花洪徘县ee召县600%'$00%400%300%200%100%0%-100%-200%fmahoz 7i壬 h0z p 一巨02 fgmoe 6<trzt0e 78 让 mow 7卜让mow f9_moz f2mo

38、z flmoz 7m 让 mow数据来源：creis中指数据（2）成都：一季度累计销售27702套，同比增长50.1%o 3 月底，新“国五条”城市细则相继尘埃落定，成都仅公布房价控制 目标，并未出台详细细则，政策力度较此前各方预期更为宽松，市 场信心有所恢复。4月第一周全市商品住宅成交量达到高位，较去 年同期增幅超过100%。图：成都新建商品住宅周度、月度（含保障性住房）销售变化t- 2013年- 2012 年产一、 50004000300020001000卜 006絲爲£煤絲爲絲嵌&二"甘口02 eht'toz = 6#uo(n 工匸coz gr-ikz

39、 二二甘 toz = 67h/no(n 匸卜mow gr-ikz0随着各城市细则的出台及限购、限贷等政策重拳的逐步实施, 加之前期市场需求在一定程度上被透支，预计新建商品住宅市场将 经历短期盘整；特别是一线城市、以及调控力度较大的城市，市场 需求将趋于观望，成交受抑。长期看，调控敏感期过后，政策的保 护群体首次置业及改善型刚需有望得到进一步释放。二手房需求：重点城市二手房转让个税征收趋严，一线城市部分需 求将溢出至新房市场。2012年，北京等十大城市二手住宅样本均价同比上涨11%,涨幅高于同期新房。2013年2月随着新“国五条”的出台，全国十余个重点城市二手房集中成交，虽然正值春节销售淡季，但

40、成交量较2012、2011年同期均有一定幅度的增长。为了赶搭二手房征收个税政策执行末班车，4个一线城市交易量均有大幅增长，其中 上海达到历史高位，单月成交突破7万套大关。ffl： 一线城市二手房销售情况8000070000600005000040000300002000010000北乐上海深圳广州匸¥口00 三苛0z efosmoz 口 8goe ueztoz 氏9告00 hsw-uoz ukucoz 口目 uoz hz 吉 oz hi&uoz lhehoz lfoguoz h罟toz mnstoz h 罟 toz mcsl mrstoz 三芝0(n各城市细则落地后，二手房转

41、让个税征收力度趋严，一旦严格 执行，二手房购房成本将提升7%-9%,以北京、上海为代表的二手 房市场交易量或将明显回落，一线城市以及天津、重庆等明确征收 二手房个税的城市的交易份额将岀现下滑，部分需求被迫流入新房 市场。短期看，由于二手房业主普遍习惯以政策出台前的价格作为参 考目标收益的标定，因此加税后选择会加价或者挺价，导致短期内 二手房价格坚挺，最终会随时间随市场上涨而化解，同时助推部分 二手房需求转移到新房市场。长期看，“征税”之痛最终会被时间 所抚平，被购房者所接受，未来的二手房市场交易各方将在该制度 安排之下博弈进行。价格：房价整体走势趋于温和,“调结构”是稳定房价的主因。2012年

42、，国内货币环境维稳趋松，政策态度坚决但并无新的 具体细则出台，市场信心逐渐恢复，前期受抑的首次置业刚需及改 善性刚需积极入市，全国重点城市商品住宅成交量持续回升。由于 改善性需求比重的增加以及部分高端需求的进入，助推房价呈现出 新一轮的温和上涨。新"国五条”各地细则中，34个重点城市基本均将城市人均可 支配收入作为房价控制目标，这一数据与2012年城市商品住房价 格增幅相比执行难度不大。同时配合加大普通住房供应、限购、差 异化信贷、提高二手房购买成本、限制高端项目入市等措施，积极、科学地调整市场需求结构，预计2013年全年重点城市新建商品住房价格走势将整体趋于温和，进步达到稳定城市房

43、价水平，控制房价涨幅的目标。商品住宅销伟价格一新建商晶住宅俏伟价格图：全国商品住宅.新建商品住宅成交价格走势7000680066006400620060005800560054005200500/'48004600440042004000202 erzl on 60e 802 zoe90zl goe 寸ozl eoe aon 0111 二二 211寸 g 9 z 8 6 o o o o o oi i i i i iv<coo二 00二 zto 一 二2 otol 60s 80 s zos 900_ sis 寸 0ol sis aool数据来源：creis中指数据控价力度较大的城市

44、（以北京、上海为例）：（1）北京：一季度新建商品住宅（不含保障性住房）销售均 价基本平稳，各月均在2万元/时水平之上，同比也有不同程度的上 浮，主要原因是部分投资及改善性需求把握政策窗口期，选择提前 入市。新“国五条”出台后，受中海九号公馆、首开璞堤等中高端 项目集中成交的影响，第12周第13周全市价格出现上扬。图：北京新建商品住宅（不含保障性住房）周度.月度销售均价变化成交均价（元/nf）同比増长me 至。冕 至6抿 至9忌 i 至寸£ 壬£ 3二 euoz l/6<tuoz mm 壬ziocm 口目？z 二hnbhoz 匚1甘二02(2)上海：在中高端物业市场份额

45、上升的带动下，今年一季 度新建商品住宅销售价格保持平稳，各月基本均在2.3万元/平方米 以上，同比均有不同幅度的上涨。其中，当季3万元/平方米以上住 宅占全市比重从2012年一季度的10.93%±升至19.56%。从周度 变化看，第10周开始，全市新建商品住宅销售均价呈稳步上升走 势，受政策影响并不明显。图：上海新建商品住宅(不含保障性住房)周度.月度销售变化30000250002000015000100005000成交均价（元/nf）同比増长30.00% 讥 5.00%20.00%-）5.00% z10.00% 5.00% 0.00% -5.00% -10.00% -15.00%3

46、00002500020000150001000050000二 m吉 0z mahoz r?6a?z 益亏02 二壬弓 二 6芒二02 emo数据来源：creis中指数据供应：普通商品住房供应比重逐步扩大，充分发挥城市资源的社会 效益。各重点城市新政细则明确从信贷、行政审批角度支持中小套型 商品住房的开发和供应，充足的供应量及市场份额是合理引导住房 消费，保护刚需的重要支撑。以北京为例，对比2012年同期，今 年1季度北京新建商品住宅供应结构发生显著变化：90平方米以下 中小户型商品住宅新批预售许可证5341套，同比增长26.0%,供 应比重从去年的40.1%增至今年的67.0%。但受限于房地产

47、开发周 期，短期内大部分城市的普通商品住房供应不会出现跨越式增长。图：2013年q1 （左）.2012年（右）q1北京新建商品住房供应面积分布对比160-200200m2 以120-160 川 厂上6090nf36. 2%200m2 以160 200 上 m2 & 1%90-120rn?33. 0%数据来源：金网络房地产资讯综合管理平台与此同时，政府“严把土地出让关口”，青岛、重庆对土地出让环节也做出了规定。重庆要求""合理安排出让时序和选择出让区 域，引导和调节楼面地价不超过当期房价的三分之一”，如果拍卖 土地的地价超过当期房价的三分之一，地方政府就会加大土地供应

48、 量，平抑未来房价。青岛规定“将土地出让价款缴纳与土地成交溢 价率挂钩。溢价率在50%（含50%）以下的，合同签订后1个月内缴 纳土地出让价款的50%作为首付款，2个月内缴纳全款；溢价率在50%以上的，1个月内缴纳全额出让价款”，防止高价地块对市场的干扰。中长期来看，随着城镇化进程的不断完善，热点城市土地资源 日益稀缺，特别是房价上涨过快的一二线城市将会进一步加大普通 商品住房及用地的供应，加之现有政策从需求端对购房人群的限制 力度持续加码，预计未来12年全国重点城市普通商品住房、限价 商品房等刚需产品的供应量将持续增大，以实现有限城市资源的社 会效益最大化。2.市场参与方政府：中央调控方向明

49、确，态度坚决；地方政府积极响应，城市细 则及控价目标的制定兼具科学性与精确性。1、中央层面：新“国五条”是自2009年12月以来中央政府 针对楼市的第五次调控升级。此次调控定调从紧，抑制投资投机需求目标不变，依然延续限购、限贷、房产税等调控手段，在限购、差别化信贷、征收二手房个税等方面的调控力度更强。但从政策的具体表述上并未明确实质性措施，将房价控制目标、限购、征税标 准、差别化信贷等执行权力下放，为地方细则的制定创造了更多加 码空间。以此判断，中央新“国五条”意在把握调控方向，稳定市 场预期与舆论导向，后续出台细化层面的可能性不大。2、地方层面：根据新“国五条”的具体要求，截止3月底,全国3

50、5个重点城市对外公布本年度新建商品住房控价目标,北京、 上海、深圳、广州、天津、重庆等热点城市出台城市实施细则，调 控力度持续升级。地方政府普遍根据当地市场状况及自身控制能力,进一步精确统计口径、参照指标，科学制定城市控价目标。在城市细则的制定，重点城市将限购、差别化信贷政策、房产税征收标准等明确表述。其中，北京地税局、北京住房公积金管理中心等部门针对调控细则及时出台了具体执行办法，操作性强。截至目前，部 分城市仍未出台正式的政策细则，不排除一些热点城市后续将出台 更严格的配套执行办法。例如对调控目标实施精确控制（价格统计 口径、分区划片下达控制任务、限价等）。企业：理性应对市场变化，把握主流

51、需求，持续稳健发展前景可期。2013年，宏观调控持续深化，楼市进入新一轮政策收紧期。房 地产行业逐渐从简单制造业向资本密集服务业转变。各地新""国五 条”细则出台后，房地产企业在新的竞争环境中面临新的机遇与挑 战。鉴于目前的市场格局及调控的主要方向，我们认为：1、战略布局方面，二手房个税的严格征收将大量二手房需求挤 压至新房市场，加之目前三四线城市整体发展水平参差不齐，高库 存风险依旧存在，一线城市以及快速发展的二线城市具有更持续的 增长潜力。企业应优化现有的市场布局结构，深耕核心城市圈与新 兴经济区，以实现高质量的发展。2、产品定位方面，虽然政策调控力度从严，但仍以保护刚需、 抑制投资投机为出发点，进一步促进房地产市场的理性回归和合理 化发展。房地产企业应顺应去投资化的市场形势，紧抓主流需求， 聚集优势资源于刚需及首次改善型产品。3、营销策略方面，新“国五条”中就差别化信贷政策、限购政 策等执行权限下发至各地，地方政府执行上