房地产价格与房地产经济学研究

1、    房地产价格与房地产经济学研究    高建东摘要：随着社会的不断发展，科技的不断进步，我国各个领域均得到了很好的发展，人们的生活水平也有了显著提升。在社会发展中，房地产一直占据着十分重要的地位，而住房价格更是备受关注，如何使房价趋于合理状态也已经成为了亟待解决的问题。本文通过查阅相关资料，简要介绍了房地产价格及其影响因素、房地产价格指数，以及需要深入研究的住宅经济学问题，以期能够为促进我国房地产行业的综合发展提供有价值的参考。关键词：房地产价格；房地产价格指数；房地产经济学：f293.3 文献识别码：a ：1001-828x（2017）010-00

2、-01前言近年来我国经济实力不断攀升，这与各个行业的飞速发展有着密切关系，尤其是房地产行业，其在促进经济发展、社会发展等方面均可以起到很好的推动作用。房地产价格尤其是住房价格问题已经成为世界关注的焦点，国内外针对此方面的研究从未间断，但鉴于此方面研究受到种种因素的影响，导致总体研究成果未能尽如人意，甚至可以说是仁者见仁智者见智。为了能够改善这一局面，今后我国应在此方面加大资金、技术以及人才方面的支持，促进住房价格的正常调节。一、房地产价格及其影响因素1.房地产价格及其多样性所谓房地产价格，其主要指的是人或机构从另外一个人或机构手中获取房地产所必须付出的代价，以货币的形式进行表示，虽然房地产定义

3、看似简单，但要对其进行调节、把握和控制则显得十分困难，导致发生此种情况的原因有很多，若对其进行归纳总结可以体现在如下几个方面：一，房地产价格形成机制具有多样性；二，交易价格不同；三，评估价格和抵押价格不同；四，价格产生时点的不一致性；五，房屋属性不同；六，表现形式多样化等。除上述原因外，或许也会受到总价、单价以及名义价格、实际价格等方面的影响，因此若要针对房价问题进行系统的研究，必须建立对房价内涵的一致性认知1。2.房地产价格的影响因素此方面的印象因素众多，具体可以归纳为如下几种：一，设计因素；二，经济因素；三，政治因素等。不同的影响因素其所产生的影响作用不同，解决方式也有所差异，因此在对房地

4、产价格进行调节过程中若出现了部分影响因素，首先应针对影响因素进行分析，确定属于何种影响因素，再根据其特征制定行之有效的措施。如若是因政治因素而引起的，我国则应针对房地产市场方面进行调节，并将税收制度、住房制度、社会保障制度以及土地制度等方面进行优化和完善；另外，房地产自身属性即属于物理属性，同时也具有法律属性的特征，对房价的波动有较大的影响，针对其发展规律进行分析也是十分具有必要的。在此过程中也要将宏观因素和微观因素进行区分，两者切勿混淆，否则只能够使房地产价格变得更加不合理2。3.房地产价格变化的规律房地产价格的变化规律也相对复杂，具体体现在：一是与宏观经济之间保持着长期均衡的关系。经济基本

5、面指标在房地产发展中具有重要的影响作用，且影响范围十分广泛，无论在价格的租金，还是资本化率，亦或是预期因素等方面均有所体现，而一旦房地产价格长时间与经济基本面指标相悖，则会导致出现房地产价格泡沫的情况；二是房地产价格的上升，大部分时间是在抵消通货膨胀的影响。之所以有此表现，主要是因房地产行业的自身优势所致，其自身即带有抵御通货膨胀的优势；三是不同国家、同一国家的不同区域有着不同的变化规律。且不论国内外方面，单独站在我国视角也可以看出此方面的问题，我国地大物博地区众多，且各个地区之间有着较大的差异，无论在经济发展方面，还是在房地产行业的发展情况方面均有所不同，一般来讲，经济发展水平越高的地区，其

6、房价也相对较高，尤其各个地区的政府政策不同，也会导致各区域市场的房地产价格变化规律出现不同，甚至相反。二、房地产价格指数通过观察房地产价格指数能够了解到一定时期内房地产价格的变动趋势、程度等方面的相对数，鉴于房地产物业、房地产价格具有复杂性，因此此方面的价格指数还需要细致的划分，只有充分明确各个方面，才能够使房地产价格指数的制定趋于合理化。另外，根据对此方面的分析也可以清晰的看到市场价格的变化，对于完善市场信息具有很好的作用，甚至可以作为房地产发展形势的晴雨表。对房地产价格指数进行编制时，可以由政府统计部门、行业主观部门负责，也可以交给行业协会、顾问咨询机构来负责，但无论由谁负责均应建立起相应

7、的监督机构，避免或减少出现不合理情况的几率3。三、需要深入研究的住宅经济学问题此方面问题也十分繁杂，主要是因为我国在此方面的研究还不够深入，住宅经济学方面的研究成果在与国外很多发达国家相比时往往会体现出劣势。在对此方面进行研究时可以集中在如下几个部分：第一，住房和城市空间结构；第二，住房供給及过滤理论；第三，住房需求影响因素与定量预测；第四，住房价格等。除以上内容外，我国也依然存在很多经济学家较为关注的问题，如：第一，新建住宅区的商品住宅价格行为量测；第二，住宅资金；第三，金融资产；第四，家庭财富量测；第五，物业税负担等。住宅经济学问题一天不得到有效解决，则一天无法使房价调节变得方便快捷，不但

8、对房地产发展情况不利，也容易危及到人们的基本权益，因此今后还是要持续加强对住宅经济性方面的研究4。四、结语综上所述，研究关于房地产价格与房地产经济学方面的内容具有十分重要的意义，其不仅关系到我国房地产行业的发展，也关系到社会发展、经济发展等诸多方面。如今人们对各个方面的要求越来越高，尤其是生活质量方面，住宅是人们生活中不可或缺的一部分，除了舒适度外，住房价格也是人们十分关注的问题，虽然我国对房地产价格方面的研究一直在进行，也取得了不错的成果，但对房价高低以及未来的走势判断方面依然有所欠缺，因此相关机构和人员应加强此方面的研究。参考文献：1韦章涵，李云婷.房地产价格持续上涨的行为经济学分析j.商，2015，30：274+262.2牛勇平.房地产价格形成机制及调控政策的经济学分析j.井冈山大学