浅析住房公积金流动性紧张的原因及应对措施

1、    浅析住房公积金流动性紧张的原因及应对措施    摘要：经过20多年的发展，我国住房公积金制度的运行不断完善，满足了众多缴存者的住房贷款需求。近几年来，随着房价的逐步攀升及居民对贷款购房的认可，人们对公积金贷款的需求不断增加，导致公积金中心的流动性紧张问题急剧凸显。现阶段，应通过加快推进住房公积金行业改革，创新贷款模式，扩大公积金投资范围等方式，缓解流动性紧张问题。关键词：住房公积金;流动性紧张;行业改革;公转商贷款一、流动性紧张产生的必然性随着房地产市场的发展，各地不断提高住房公积金贷款额度。目前，一线城市，如上海的公积金单人贷款额度为60万，双

2、人贷款额度为120万，南京单人贷款额度为50万，双人贷款额度为100万;二线城市，如大连也已达到单人贷款额度45万，双人贷款额度70万。在人们对贷款消费模式的不断认可以及房价愈发高涨的情况下，公积金缴存者的贷款热情不断提高，对公积金贷款的需求也在不断增大，导致多地尤其是发达城市的住房公积金中心出现存贷倒挂，流动性紧张问题。二、产生原因分析（一）公积金制度缺陷住房公积金的运营模式是属地化的封闭分割管理体制，表现为强制储蓄，低存低贷，封闭运行，保守投资。目前，住房公积金管理中心大多归当地人民政府主管，各个城市之间的公积金存量资金无法进行融通，不能像银行之间可以自由拆借，导致严重的区域不均衡。现阶段

3、，一些中小城市因房价普遍偏低，缴存人贷款意识不强，贷款需求不高，公积金存在较多沉淀资金，流动性过剩;而大城市经济发达，房价普遍偏高，贷款需求量大，导致贷款规模持续扩大，沉淀资金早已耗尽，流动性紧张。同时，住房公积金管理中心不以营利为目的的独立事业单位的法律定位，与其负责数百亿资金运作、保值增值、收支核算、风险管理等职责十分不匹配，难以具备独立承担公积金缴存、贷款发放及回收、流动性控制等一系列专业金融机构具备的资金管理能力。（二）贷款需求增加当前，我国房地产市场快速发展，一些职工出于居住需求或者投机目的纷纷购置房产，购房成交量的急剧放大导致房价逐步攀升，最终造成公积金提取和贷款需求也在不断上升。

4、目前，一线城市如上海、北京的住宅均价在6万元/平左右，二线城市如青岛的住宅均价也在2.5万元/平以上。对于大多数购房者而言，如此高昂的房价，只能靠提高贷款额来满足需求。（三）公积金政策变化导致的流动性紧张近几年来，为进一步帮助缴存职工改善住房条件，住房公积金管理中心纷纷出台惠民利民政策。在贷款方面，放宽贷款条件，提高贷款额度，比如原来缴交一年可贷款，现在缴满3个月即可贷款;利用提高职工最大还款年龄方式提高贷款额度等。在归集方面，为降低企业的经济负担，多地住房公积金管理中心降低缴存比例。在提取方面，住房公积金管理中心开始扩大提取范围，增加租房提取等方式。这些措施虽然有利于解决中低收入家庭改善住房

5、条件问题，但一方面，归集额持续减少，另一方面，贷款额和提取额持续放大，必然导致住房公积金管理中心现金流紧张。三、应对措施分析虽然面对公积金的流动性风险问题，各地住房公积金管理中心采取了一系列收紧措施，比如变相降低贷款额度的存贷挂钩确定贷款额度的方式，降低还贷能力系数，限制每日贷款发放额等，但这些方式治标不治本，难以从根本上解决现金流紧张问题。针对流动性紧张问题，本人提出以下建议。（一）加快推进住房公积金行业改革住房公积金的属地化管理是导致我国住房公积金管理中心独立化、封闭化管理的主要因素。为促进全国住房公积金管理中心的协调发展，应打破城市管理壁垒，构建全国统一的住房公积金监管、运作机制，建议加

6、速推进住房公积金行业改革，建立全国性统一的政策性住房金融机构，改变目前单一的，封闭的管理模式。政策性金融机构在治理结果、监管和透明度等方面要明显优于权责不清的事业单位，可从根本上解决公积金运作效率低下和分散管理的混乱局面。通过建立良好的内部风险控制制度，逐步改变其职能与组织形式不对等的现状，进而提高资金运作效率。同时，通过集中管理各地区公积金中心的闲散资金，解决资金在地区间供需不平衡的问题，从而在全国范围内实现缴存互助，改变目前资金使用不平衡的现状，实现住房公积金行业的稳定持续发展。（二）创新公积金贷款模式建立住房公积金管理中心与银行的良好沟通机制，创新公积金贷款方式，尽快发展新型贷款模式。比

7、如，公转商贷款模式。通过住房公积金管理中心向缴存者补贴贷款利差方式，在住房公积金管理中心和银行之间建立资金融通机制，利用利率差解决住房公积金的资金缺口问题。但这種模式会增加住房公积金管理中心的支出，降低增值收益，所以不宜长期运行。只有实现资金自我平衡和制度的自我完善，才会取得住房公积金行业的长远持续健康发展。（三）拓宽公积金的投资渠道，盘活沉淀资金基于流动性紧张问题，应尽快扩大公积金资金的投资范围，实现公积金保值增值，确保资金回流和持续利用。根据现行住房公积金管理条例，住房公积金管理中心在保证住房公积金提取和贷款需求的前提下，经住房公积金管理委员会批准，可以将住房公积金用于购买国债，以保证资金运作的安全性和效益性。目前，住房公积金的主要投资流向是个人住房贷款、银行存款和国债。这些投资虽然稳健，但收益率较低，应拓宽公积金的投资渠道，适当将公积金投资于资本市场，可开展个贷资产证券化融资，通过证券交易所将公积金的个贷资产打包发行债券融资，提高住房公积金的收益率，进一步促进公积金增值。参考文献：1刘丽巍：我国住房公积金管理体制及运营模式改革探讨j，中国房地产，2011 （14）2于保和、矫