鄂尔多斯金海湾房产项目可研

1、第一章项目概要1.1项目提要111项目名称：神宝金海湾112建设性质：旧城改造1.1.3项目申报单位：鄂尔多斯市神宝房地产开发有限责任公司负责人：党埃成所有制形式：有限公司1.1.4建设地点：东胜区伊煤路以北c-1-14和cl16地块1.2建设投资及资金筹措项目总投资20亿元，全额作为固定资产投资，资金以自筹的方 式由鄂尔多斯市神宝房地产开发有限公司出资。1.3项目建设规模、内容与效益131项目规模项目规划总用地面积123839平方米，（约185亩），规划以高层 住宅、商业为主，兼容酒店、写字间、文化娱乐等功能，充分体现以 人为本的居住环境、商住办公类型，居住心里等要求。总建筑面积 29. 6

2、万平方，总概算投资20亿元，总栋高层住宅，为层,总栋商业，为层，酒店1栋，为层，其建设总期限为24个月。1. 3. 2经济效益该项目的建设将会对拉动东胜及其周边的经济增长，改善投资 环境，扩大内需起到积极的促进作用，并产生深渊的影响。1. 3. 3社会效益该项目的建设将会提供数千个就业岗位，极大的缓解了当地政 府的就业压力，解决下岗职工的在就业问题，为政府排忧解难。建成后，这片区域将成为高档时尚的现代商住社区，成为东胜伊煤路 上一道靓丽的风景。第二章项目背景及必要性21项目建设背景根据鄂尔多斯市委和市政府提出“十一五”期间发展的总体目 标和思路，要把鄂尔多斯建设成为更具实力、充满活力、富有魅力

3、、 文明和谐，服务内蒙古、连接晋陕宁的现代化区域性中心城市，为率 先基本实现现代化奠定坚实基础。到2020年，鄂尔多斯地区生产总 值将达到10000亿元，人均地区生产总值达到57000美元，财政收入 1800亿元，人均财政收入8万元，城镇居民人均可支配收入10万元, 农牧民人均纯收入45000元，非农劳动力占总劳动力比重达到90%以 上，城市人口占总人口比重达到85%,人口自然增长率控制在0. 6% 以下，平均预期寿命高于78岁，环境质量综合指数100%,在自治区 率先基本实现现代化。当前和今后10-15年，是鄂尔多斯必须紧紧抓住的重要战略机 遇期。坚持跨越式发展、高起点、高质量发展、节约型发

4、展、城市群 发展战略，依据自身鄂尔多斯自身所处的地缘、资源优势及市区扩容 发展计划的实施、及人口数量的增长、城区面积的不断扩大、旧城改 造的整体建设格局等，搞好城市规划，发展城市产业，完善城市功能, 优化投资环境，提升城市品位，打造高新城市等是东胜区发展的一大 主题。并针对城市发展的规划，东北片区地段的成熟，城区改造换新 颜及公司的可持续发展战略这一原则及项目自身外围情况即项目范 围内基本上为历史上自然形成的杂乱民居，该民居目前的脏乱差状况 与鄂尔多斯市城市建设整体发展极不协调，与街道开展服务居民稳定 社区所必需社区配套的硬件要求相距甚远，居民生活也由于生活区域 内无基本城市生活配套而造成生活

5、品质恶劣。由于该项目范围内无基 本的市政基础设施，居住环境极差，居住人口复杂，导致该地区成为 藏污纳垢的老大难区域之一。但该地块周边商业发达，人流密集，且 不少单位在附近办公，因此形成的极大反差，此等生活居住状况和东 胜作为北部城市的地位极不相称。所以城中村的改造势在必行。本着 这二个基本原则，我公司将对东胜区伊煤路以北c-1-14和c-1-16地 块进行改造，拟建高层商住楼。该项目的建成将改善伊煤路以北、安化路以东居民的居住条件， 整个工程将会对树立东胜区形象、扩大影响、推动经济增长和招商引 资、提升住宅建设水平等方面产生深远的、积极的影响。第三章建设条件3.1项目区概况项目位于鄂尔多斯东胜

6、区伊煤路以北，伊化路以东，安厦街以 南，西邻十一完小，北面为大兴中学，东面为新开小区，目前建设当 中。项目总占地面积123838平米，由东胜区c-1-14地块和c-1-16 地块组成，目前项目所在地以民宅、企业、住宅楼、商业、别墅为主, 全部为拆迁。鄂尔多斯市位于内蒙古自治区西南部，地处鄂尔多斯高原腹地。 东部、北部和西部分别与呼和浩特市、山西，包头、巴彦淖尔市，宁 夏自治区、阿拉善盟隔河相望；南部与陕西省榆林市接壤。地理坐标 为北纬 37。35 24 -40° 5t 40",东经 106° 42 40 -111° 2t 20。东西长约400千米，南北宽

7、约340千米。总面积86752平 方千米。距首府呼和浩特市300余公里，距鄂尔多斯国际机场40余公里。 鄂尔多斯市空气质量长年保持优良，地下水蕴藏丰富且水质优良，城 市公共绿化面积逐年增长，城市居住环境在内蒙古首屈一指。3.1.2项目社会经济效益3. 1. 2. 1区域房地产方面的社会效益1）建成后是鄂尔多斯东胜区域房产楼盘中新兴之作。2）是当地城市建筑风格、住宅小区景观环境方面亮丽的风景线。3）是本地区居民最理想的居住之地。3. 1.2. 2项目的城市社会效益1）是政府提出城市发展建设思路中旧城改造中适宜人居住生活 区的落脚点。2）企业发展战略实施的推进器。3）是企业发展的形象工程。3. 1

8、. 2. 2开发项目品牌的社会效益1）当地家喻户晓的知名品牌楼盘。2）有广泛的社会美誉度。3.1.3项目改造地点选择本项目改造建设点：鄂尔多斯东胜区c-1-14和c-1-16地块3. 2项目实施的有利条件3. 2. 1市场优势：项目区所在地东胜区作为内蒙古经济连年高速增长的重要一 级，在经济发展速度上、人均生产总值上、人均收入等方面均在全国 前列，数字化城市建设在东胜区率先开展。2008年，为了顺应现代 化城市发展需要，在中国西部地区率先实施数字化城市管理工程，并 将其定位为“一把手”工程。通过目前鄂尔多斯市东胜区的发展及在 售楼盘的销售情况了解到，目前鄂尔多斯房地产市场项目品质高端 化、产品

9、新颖时尚化、物业管理星级化的特点相当明显，这种由内而 外、由居住到投资、由实用到享受的发展速度加快，这无疑说明东胜 这片热土已成为房地产市场的“黑土地”，众多高端楼盘都在其一一 亮相，另外独特的景观设计、建筑小品以及潺潺的小桥流水更加给建 筑带来了极强的生命力。可以看出各大开发商在产品的研发上下足了 功夫，同时也反映出鄂尔多斯消费者有着较强的购买欲望及购买能 力。3. 2. 2基础优势鄂尔多斯历史悠久，是著名的“河套文化”发祥地。秦汉时期， 昭君出塞，胡汉和亲成为千古佳话。十三世纪，一代天骄成吉思汗亲 征西夏，途径鄂尔多斯被这里的美丽景色所打动，选为长眠之所。鄂尔多斯市东西长约400公里、南北

10、宽约340公里，西、北、东 三面为黄河环绕，南临古长城与黄土高原相连，与宁夏、陕西、山西 三省毗邻，依托自治区首府呼和浩特和草原钢城包头地理、经济、文 化优势，同我市独特的资源优势构成自治区新一轮经济发展的“金三 角” o鄂尔多斯地上、下资源极为丰富。煤炭已探明储量1496亿吨， 约占全国已探明储量的六公之一，天然气已探明储量7504亿立方米, 其中苏里格气田储量规模已达到6025亿立方米，是我国特大型气田。 天然碱储量6000万吨，食盐1000万吨，芒硝70亿吨，石膏储量35 亿吨，石灰石65亿吨。高岭土 65亿吨。年产羊毛970万公斤，皮张 233万张，被誉为“软黄金”的阿尔巴斯山羊绒70

11、万公斤，约占内 蒙古自治区的三分之一，全国的六分之一。年产“梁外”甘草4000 吨，麻黄草1万吨，还有优质粘土方沸石、杭锦2号土及多种野生绿 色植物。改革开放以来，我市充分发挥资源优势，抓住国家能源开发战略 西移和实施中西部开发的契机，构筑起了以纺织、化工、煤炭、电力、 建材、农畜产品加工、药村等为支柱的产业，形成了能够带动地区经 济发展的几大支柱产业，确立了工业经济在国民经济中的主导地位， 工业经济增长速度和效益综合指数连续几年居自治区前列。随着鄂尔多斯市经济的迅猛发展，其基础设施、投资环境也发生 了巨大的变化。等级公路旗旗通、高速公路连呼包；中国电信、移动 gsm、联通cdma通讯网络覆盖

12、全市；城镇建设城市化水平初具规模， 科技、教育、卫生等方面有了长足的发展；投资环境诱人，电价低、 土地使用费便宜、劳动力价廉、运输方便、税收优惠，投资场地“四 通一平”；城镇综合服务功能不断完善；生态环境得到有力改善；社 会治安和法制环境良好。城市道路硬化率达90%,绿化覆盖率达37.5%,供水率100%, 污水处理率100%。城市环境质量优越，空气质量指数和综合指数达 到国家二级水平。上百条公交专营线覆盖城市和乡村，年客运周转量 达4亿人公里，货运周转量达5亿吨公里。可见鄂尔多斯基础设施完 备，文化实施齐全，商业服务便利，水电供应充足，投资环境良好。第四章项目建设规模.内容、地点与期限4.

13、1指导思想根据鄂尔多斯东胜区城市整体发展战略规划，为加快东胜城市建 设步伐，改善尝试投资环境，解决项目自身外围情况即项目范围内基 本上为历史上自然形成的杂乱民居，该民居目前的脏乱差状况与鄂尔 多斯市城市建设整体发展极不协调，与街道开展服务居民稳定社区所 必需社区配套的硬件要求相距甚远，居民牛活也由于牛活区域内无基 本城市生活配套而造成生活品质恶劣，居住环境极差，此等生活居住 状况和东胜作为北部城市的地位极不相称。为实现奢华，经济、环境 三大效益的协调发展，经我公司领导协商，达成一致，决定在鄂尔多 斯市东胜区实行城中村改造工程，拟建高层商住楼。4. 2规划布局该项目位于鄂尔多斯市东胜区伊煤路以北

14、c-1-14和c-1-16地块。4. 3建设规模项目规划总用地面积123839平方米，（约185亩），规划以高层 住宅、商业为主，兼容酒店、写字间、文化娱乐等功能，充分体现以 人为本的居住环境、商住办公类型，居住心里等要求。总建筑面积 29. 6万平方，总概算投资20亿元，总 栋高层住宅，为 层, 总 栋商业，为 层,酒店1栋，为 层。44建设内容4. 4.2其中公共配套设施平方米4. 5建设地点建设地点：东胜区伊煤路以北c-1-14和c-1-16地块4. 6建设期限该开发项目分三期建设，建设期限为24个刀。时间为2010年10刀2012 年 10 月。第五章项目建设单位基本情况5. 1建设单

15、位概况鄂尔多斯市神宝房地产开发有限责任公司是经内蒙古建设局与 自治区建设厅批准，于二零零八年六月十六成立的房地产开发企业， 公司注册资金1000万元，主营：房地产开发经营、房地产中介服务、 建筑装饰业、建材批发、房屋租赁等业务，具有房地产开发四级资质, h前公司正在申请房地产开发三级资质。公司下设：项目管理部、投资发展部、项目前期部、客户服务中 心、行政部、销售部、计划财务部七大职能部门。现有员工14人， 其中大专学历14人、高级职称2人、中级职称6人，初级职称1人, 具有开发建设多层、高层、成规模小区的能力和水平。做为房地产开 发企业，公司以责任地产为己任，坚守“以人为本，诚实守信”的经 营

16、管理理念，本着“以人为本”的思想，“用真情回报社会”的服务 理念，“以管理为中心、市场为基础、业绩为目标”的经营管理理念, 坚持“稳健经营、规范运作、创造需求、信誉至上”的发展理念，坚 持“技术先进，质量第一，布局新颖”的建房原则，倾力为客户创造 “绿色、时尚、舒适”的家居文化地产物业，公司全体员工本着以信 誉求发展、以管理求生存的发展目标，积极开拓创新，勇于进取，努 力为广大客户提供最优质的居住生活环境，竭尽全力打造品牌工程， 争创一流企业。第六章投资估算与资金筹措6. 1投资估算依据根据项目建设和配套方案所确定的建设内容、标准工程量，参 照建筑安装工程概算使用手册估算指标和新建建筑工程预算

17、及综 合测算定额，并参照区内同类工程项目实际造价构成，结合当地类似 工程造价指标，测定计算建筑工程、设备购置、安装工程费用，部分 设备采用线性市场报价（含运费）。其他工程费根据本工程建设工期 和主要设备参数，并按照内蒙古鄂尔多斯有关规定测算。开办费按工程费用3%计提，基本预备费按工程费的3%计算，涨 价预备费以工程费和基本预备费之和为基数，乘以4%的年递增率计算。6.2项目建设投资估算 6. 2.1项目总投资项目总投资20亿元，全部作为固定资产投资。6.3资金来源与筹措本项目建设期为24个月，总投资20亿元，资金筹措方案为：拆迁、 建设资金由我公司自筹。第七章结论通过对该项冃的可行性分析研究，

18、可发现拟开发建设小区项冃 的市场生命力。在项目运作实施中，须组建一支专业队伍，加强风 险预测和抵御能力；建立项目全面预算财务管理机制；以自有资金 为基础，依托银行和金融机构支持，拓展企业的融资的渠道，对项 目科学合理的投入资金；借助外部专业公司外脑和挖掘企业内部管 理，构筑对项目控制和管理能力，围绕着项目贯穿全程市场营销和 推广，为市场有效的需求及时提供低价位、优质的高层商住小区。项目锁定的目标客户群体，项目的产品定位和品质、项目开发 的大环境、项目的内涵决定了拟开发项目市场的核心竞争力；随着 市场竞争的加大，拆迁的难度之大，会导致利润空间减少。因此从 财务效益评价来看，该项目具备一定的盈利能力，并且在成本控制 和工程管理上如能科学、有效的提升管理水平，此项目盈利能力还 有5%的税前利润空间可挖掘。综述以上分析，该项目在投资环境、投资