房地产估价师案例与分析强化训练题

1、房地产估价师案例与分析强化训练题2021 房地产估价师案例与分析强化训练题一某建筑物为 28 层框架剪力墙结构楼房， 于 2003 年建成并投 入 使用，现对 2 层进行估价， 2 层套型设计较为合理，朝向为南， 工程质量 优，目前保养维护较好，有专业物业管理公司维护和管理 , 其外墙贴有白 色条形砖，客厅卧室内墙面刷口色涂料，顶棚木条饰 顶，有防盗门、铝 合金窗、推拉门、门窗包套、管道天然气设施、 室内预留电视 、空 调插孔、小区设有专门的消防系统。该房屋 所有权及分摊的国有土地使 用权归乙方所有。现己被司法机关扣押。请问：1、该房屋是否可以使用最高最正确原那么进行估价 ?为什么？2、写岀估

2、价技术路线。二某企业购得一个己停工 5 年的在建工程，结构封顶，其中 1-4 层为商业裙楼， 5-27 层为住宅，裙楼局部己完成了局部设备安 装。现该 企业拟以商业裙楼 2、3、4 层的各一局部和 5-8 层住宅部 分向银行申请抵 押贷款。请说明拟优先选用的估价方法及技术路线，以及确定评估价值时 考虑 的主要因素。三甲、乙合作投资开发一房地产工程， 双方各出资 1000 万元 , 经 尊收益各按 50%分成。到工程建成时投资正好用完，销售费用也己预提。工程的总建筑而积10000m2,售价3000元/m2,销售税费 为售价的 7%销售过程中，乙拿出一套建筑面积100m2的房屋送给 朋友，向甲提出

3、 先挂账，双方结算时再作处理。该工程在短期内销 售完成，实际销售费 用与预提的销售费用相符，实际回收价款2762. 1 万元。甲提出木应双方各分得 1381.05 万元，现因乙拿走一 套价 值 30 万元的房屋，故乙实得 1351. 05 万元；乙那么认为该套房屋 的本钱为 25 万元，故只应从自己的应得收入中扣除 12. 5 万元，自 己应分得 1368. 55 万元。假设不考虑所得税因素，谁的分配方案合理 ?应该怎样分配 ?为什么 ?一1、该房屋可以使用最高最正确原那么进行估价， 因为该房地产 是 在遵循合法原那么的前提下，根据估价对象的情况以维持规划用途 为公 寓来实施的。2、市场法技术

4、路线：搜集实例；选取可比实例；建立价格可比 根底 进行交易情况修正；进行交易日期修正；进行区域因素修正 ; 进行 个别因 素修正，求出比准价格。收益法技术路线：搜集有关资料 ，估算潜在毛 收入，估算有效毛收入 ； 估算运营费用；估算净收益 ； 选用 适当的报酬率 ； 选用适宜的计算公式求出收益价格。二1. 题中所给出的己停工 5年的在建工程，俗称之为“烂尾 楼， 购置者欲向银行中请抵押贷款，首先应明确拟抵押的是2、 3、 4 层的哪一局部，及 5-8 层住宅的哪一局部，即待估房地产的估价 对象应该予以 明确，当时购置此项在建工程的权益情况、转让情况、 原建设单位的付 款情况以及土地使用权限情况

5、等都必须一一搞清， 在此根底上评估的抵押价值，应是拟抵押的房地产在委托估价时的 公开 市场价值扣除法定优先受偿的款额后的余额，宜用偏保守的谨 慎原那么进 行估价。2. 具体地说，商业裙楼局部可以收益法为主，辅之以市场法与假 设开 发法，住宅局部可以市场法为主，辅之以本钱法。无论采用什 么方法都 要注意这是在建工程，尚未竣工，更未验收启用，续建过 程中的水电、 设备购置安装费用，尤其如商业裙楼的装饰、装修费 用均不是小数 ； 如果 住宅局部是精装修公寓或洒店式公寓，那么同样要 考虑装饰、装修费用。3. 除需考虑以上问题外，对商业裙楼以收益法或市场法、 假设开 发法 评估抵押价值，对住宅局部以市场

6、法、本钱法评估抵押价值， 在确定评 估价值时，需考虑的 . 主要因素有： 土地使用权出让金额、 土地使用年限、 物业位置、环境根本要素、开发经营期、当地类似 商场及住宅的售价、租金、运营费用、管理费用、销售费用、利率、 销售税费、开发本钱、 报酬率 ( 资本化率 ) 等。(三) 1. 甲、乙的分配方案均不合理。2. 甲应分得 1395 万元，乙应分得 1367. 1 万元。3. 因为，如果乙拿走的房屋用于销售，共可回收价款 2790 万元, 双方 可各分得 1395 万元；由于送礼是乙的个人行为，不应让甲的收 入受到影 响，甲仍应获得 1395 万元，乙尚可获得 1367. 1 万元。( 一

7、) 有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为 2km2, 适 宜进行“五通一平的开发后分块有偿转让 ; 可转让土地面积的比 率为 60%;附近地区与之位置相当的“小块“五通一平熟地的单 价为 800元/m2;开发期需要3年；将该成片荒地开发成“五通一平熟地的开发成木、管理费用等经测算为 2. 5 亿元 /km2; 贷款年利率为 10%;投资利润率为 15%：当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的 6%,买方需要缴纳的税费为转让价格的 4%。1. 该成片荒地开发完成后的总价值为 () 亿元。A. 5B. 8C. 9. 6D. 10.62. 该成片荒地的总价为 () 亿元。A. 1627

8、B. 2. 135C. 2. 726D. 2. 9383. 假设开发方不可为房地产投资者提供的数据是 ()A. 测算拟开发场地的最高价格B. 测算拟开发场地的最低价格C. 测算开发工程的预期利润D. 测算开发中可能出现的最高费用二某旧厂房的建筑面积为 5000m2o根据其所在地点和周围环境, 适宜装饰装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交 土地使用 权出让金等400元/m2 按建筑面积计，同时取得40年的土地使用权。 预计装饰装修改造期为1年，装饰装修改造费为1000元/m2;装饰装修改 造完成后即可全部售出，售价为4000元/m2 建筑而积；销售费用和销 售税费为售价的 8%;购置该

9、旧厂房买方需要缴 纳的税费为其价格的 4%折 现率为 12%。4. 该厂房装饰装修改造后的总价值为 万元。A. 2240B. 2000C. 1785. 71D. 17605. 需补交土地使用权出让金等费用为 万元。A. 100B. 200C. 240D. 3006. 利用现金流量折现法测算该旧厂房的正常购置总价为 0 万元。A. 1785. 71B. 1313. 25C. 1170. 39D. 933. 077. 不属于待开发的土地是 () 。A. 生地B. 毛地C. 耕地D. 熟地(三)6年前，甲提供一宗土地面积为1000m2使用年限为50年的土地，乙出资300万元人民币，合作建设3000m2建筑面积的房屋。房屋建设期为2年，建成后，其中1000m2建筑面积归甲所有，2000m2建筑面 积由乙使用 20 年，期满后无偿归甲所有。现今，乙 有意将其现在使用的 房地产使用期满后的剩余年限购置下来，甲也 乐意出售。但双方对价格 把握不准并有争议，协商请一家房地产估 价机构进行估价。8. 该房地产估价机构的估价思路不宜采用 () 。A. 市场法B. 成木法C. 收益法D. 假设开发法9. 该宗房地产未来 16 年的净收益现值之和为。 () 万元。A. 1044. 79B. 1000. 00C. 973.