住宅禁商催热杭城几多酒店式公寓方案

1、住宅禁商催热杭城几多酒店式公寓市场关注：住宅禁商催热杭城几多酒店式公寓杭州万余中小公司撤离住宅小区苦觅新址酒店式公寓成为首选，本报愿意牵线搭桥杭州商务地产或欲咸鱼翻身商务地产，壹 直是杭州地产界的“隐痛”，即 便是 1998 年杭州地产步入黄金时期以来，其商务地产也始终不见多少 起色。倒是今年 10 月，转机初现。浙江省 壹纸“住宅禁商 ” 直接刺激了商务地产中的酒店式公寓，业内似乎见到了杭州 商务地产振兴的壹线曙光。那么，壹纸“住宅禁商”到底能给杭州商务地产带来多 大商机，它将于多大程度上改变杭州商务地产的格局？陆续 走出住宅小区的众多小公司需要什么样的新的“生存空 间”，这种生存需求又将如

2、何左右杭州酒店式公寓的发展走 向，或者说将给杭州开发酒店式公寓的地产商们带来什么启 迪？专 家 称：壹 个 成熟 的市场 ，商 务 地产 价格 应 于 住宅 的 1.5 倍之上但杭州，于住宅市场最为风光的时候，商务地产仍然默 默无闻商务地产价格明显低于住宅价格杭州的商务地产似乎壹直不温不火，即使于杭州住宅开 发风风火火的前几年，也壹直没有风光过。于杭州这个以旅游、休闲著称的城市，存于着写字楼和 住宅价格倒挂的突出现象。杭州市中心雪峰花苑当年开发的 时候，房子单价超过万元仍然供不应求，但同壹个小区里规 划的写字楼单价壹直降到了八千元左右，仍销售平平。这样的情景几乎于杭州每个新建小区均于上演。对写

3、字楼开发颇有研究的阳光顾问总经理余先锋说，如 果是于壹个成熟的市场，商务地产的价格应该高出住宅的价 格 1.5-1.8 倍 。 产 生差价 的 原因 是 ， 商务 地 产的建 造 成 本高 出 住 宅 1.5-2 倍 ， 且 商务地 产 主要 从 事 商务 、商 业活 动 ，价 值高于住宅。但因为当下商务地产的市场仍不成熟，于城市 化过程中，人们从农村向城市转移的第壹需求是住宅，对商 务地产的需求明显滞后，因此就出现了当下杭州地产市场写 字楼和住宅价格倒挂现象。余 先 锋点出 了 其 中壹 个原 因。杭 州商务 地产 的 尴 尬处境 ， 是多方面原因造成的。比如，杭州定位为国际旅游城市，直 接

4、影响了杭州商务地产的投资规模和销售行情。浙商务实， 习惯前店后厂式的运作模式；即使到省城发展，多半也只是 设置壹个销售窗口或形象窗口，很少买下整幢写字楼办公。 壹些企业发展到壹定规模，会绕过杭州把公司总部搬到，因 此，对杭州写字楼的需求量不大。浙江外向型企业比较多， 人少，也不需要多少办公空间。浙江市场比较多，人们购物 习惯于逛街，因此缺乏开发高档商业体的内于冲动，象 SHOPMALL 就很 少 能引得 进 来 。产 业 结构、经 济类 型 、地 理 位置，种种原因，导致杭州商业、写字楼等商务地产不温不 火，特别是写字楼市场甚至大面积空置。住宅禁商，杭州将有上万家公司要搬出住宅区 杭州商务地产

5、新增百万平米需求10 月 1 日 浙江省 物业 管理 条 例开 始 实施 ，杭 城现 代 雅苑业主委员发出全省首道“逐客令”，率先对“住宅办 公 ” 说 “ 不 ” 。 当 下 隐 身 于 现 代 雅 苑 新 建 住 宅 小 区 里 的 30 多家公司四下寻找新的办公场所去了。随着浙江省物业管 理条例的实施，越来越多开于住宅小区里的公司将被迫撤 出。这壹撤，撤出壹个蛰伏于杭城的数字颇大的商务需求。 记者随机调查了杭城十几家新建小区里商务、办公等开公司 的情况。据业内人士不完全初略统计，目前杭州住宅小区开公司 约 有 1 万 多 家 ，这 些中 小企 业 均 将搬到 外 面商 务 楼 办公 。

6、以 每 家 需 求 100 计 ， 1 万 家 就 是 100 万 的 需 求 。据 悉 ，杭 州 2004 年写 字 楼 交易最 火 爆的 时 候 ，年成 交量 也 不过 32 万 ，因此，对于杭州商务地产来说，住宅禁商，催生了壹个 巨大的商务需求。酒店式公寓或为首选最先得益住宅禁商，无疑是杭州商务地产谋求发展的壹个契机， 那么哪类商务地产首先获益呢？广义的商务地产是个很宽泛的概念，除住宅以外的地产 全是商务地产，甚至包括工厂、旅游用地等。我们通常说的 商务地产是个狭义的概念，主要指写字楼、商铺、酒店式公 寓等办公类物业。“住 宅禁商 ”壹方面解决了企 业扰民问题， 另壹方面新增写字楼、商铺

7、市场需求。但从目前来见，杭州 很多写字楼虽然价格不便宜，但无论是从外观上、资源利用 上、仍是档次品质上均仍存于很多缺陷，比如通风差，没有 会议室，没有员工餐厅，停车难更是这些写字楼的老大难。 配套齐全和否，很大程度上决定了写字楼的投资价值，影响 企业的租或买。住宅禁商“逼”出壹个巨大的商务办公需求，但由于选 择 于 住 宅 小 区 办 公 的 企 业 往 往 处 于 发 展 初 期 ，规 模 相 对 较 小 ， 公司综合实力较弱，因此对办公面积要求不高，和住宅空间 相 仿 ， 通 常 集 中 于 40 到 200 之 内 ； 要 求 办 公 环 境 的 服 务配套完善，但非高档。因此，有业内人

8、士分析认为，未来 “商住兼容”的写字楼市场空间最大，其中酒店式公寓最受 欢迎。于很多人的眼中，酒店式公寓仍是个挺模糊的概念。酒 店式公寓集住宅、办公、酒店、会所多功能于壹体的，具有 “自用”和“投资”俩大功效。和传统的酒店相比，酒店式 服务公寓于硬件配套设施上毫不逊色，服务更胜壹筹。酒店 式公寓作为住宅、办公的中间态产品，于功能设计上以满足 居 住 为主 ， 同 时兼 顾 办公； 面 积多 于 30-200 。 其中 部分 楼盘如东方金座、凯 恩·西湖金座、紫晶商务城、华 润·西子中 心等，均采用了精装修方式，为那些原本准备于住宅小区中 办公的公司省下了宝贵的资金和时间，着

9、实有着不小的吸引 力。不可否认的是，当下酒店式服务公寓是目前商务地产中 风头渐劲的壹类物业。据关联机构统计，目前杭州市场上于 售 的 酒 店 式 公 寓 ， 整 体 供 应 量 11 万 多 ， 1700 多 套 。 从 销 售率来见，销售形势均相当不错，大多壹开盘就备受欢迎，像西湖金座、紫晶商务城开盘数月，屡屡排到杭州市透明售 房网成交排行榜前列从区域分布见，这类物业主要集中于上城区和拱墅区， 地段和周边配套均不错，有较好的商业氛围，大环境优势较 明 显 。主 力面 积多 为 30-70 ，总 价 较同 地 段成 套住 宅略低 。 酒店式公寓提供普通住宅所不具备的额外服务，其统壹运营 管 理

10、 的模 式 ，也 使 得 项目 整体 品质 保 持 于较高 水 准。低 总价 、 良好的服务，是酒店式公寓被自住者、投资者亲睐的主要原 因。不过记者于采访中发现，这种“酒店式公寓”的客户大多考虑的仍是其投资价值，提及自住，则会产生和商住楼同样的忧虑：壹栋楼里如果既有办公又有居住，不可避免影响 生活质量，比如电梯、停车位等所有公共设备的使用压力均 会很大地产商长期持有物业渐成趋势住宅禁商，给杭州疲软的商务地产注入了壹份活力，于 杭州市区，目前酒店式公寓成为住宅之外的壹种新兴地产， 占据了相当的开发份额。于普遍见好这壹新锐物业的同时， 人们开始关注酒店式公寓引出的壹些新问题。以往的酒店式公寓、写字

11、楼等商务地产多采取“短平 快”销售模式，地产商追求的是资金的快速回笼，造成的结 果就是购买者各自为阵，物业定位参差不齐，影响了整体物 业的形象。从目前的趋势来见，越来越多的地产商希望自己 持有物业，长期运营。投机和投资，壹定程度上是短线和长线的问题。杭州有 见得远壹点的地产商开始选择持有酒店式公寓，通过长期运 营物业赢利。杭州环城北路上的某写字楼，以高出当初售价 每 3000 元 的 价格回购 当 初卖 出 去 的物 业 ，为的 是 自 己更 好地能够统壹管理、统壹运营。“以后会有越来越多的资金充足的公司来长期持有物 业。而以后带租约出售等能让出售的价格更可观。如果要追 求利益最大化，就必须持

12、有物业壹个阶段，从而增值。如果 仅仅以壹般卖住宅的模式卖商务地产，很难卖得出好的价 格。”阳光顾问余先锋说。之前有很多开发商壹开始就采取出售的方式，是因为资 金上的压力，必须用短、平、快的开发方式。实际上，真正 持有物业进行运营才是符合商业地产规律的。当然，这对开 发商的资金要求非常高，这同样也会给资金雄厚的发展商带 来了更多利润空间。据 悉 ，香港 十 大 开发 商平 均每 年 的 收入 70% 是来自 于 运 营 ，剩 余 30% 来自 销售 。运 营 收入就 是 拥有 的 物 业、办公楼 、 商业大厦等。可是内地开发商当中，招商地产比例最高，是 25% 多壹 点 。 酒店 式 公寓的 兴

13、 起， 将 促使地 产 商 于这 方面 作 进壹步的探讨。不要壹味开发高档办公物业当下杭州的酒店式公寓朝着越来越高档化的方向发展， 如配置五星级酒店、豪华的装修等等。这种豪华的酒店式公 寓主要满足更高层次的商务会晤需求等，而对多数的中小型 企业来说，实用的酒店式公寓、写字楼才是他们的首选。从写字楼发展趋势见，有 俩种模 式将成为主要开发方向： 壹种是凸显个性化、按企业要求设计，之后再将整层甚至整 幢 写 字 楼 出 售 给 对 方 的 “ 量 身 定 制 型 ” 。如 三 墩 的 西 港 ·新界 就有不少独幢商务小楼，整幢或分层出售，壹幢带独立电梯 的 9 层楼总价也只有 370 万

14、元左右。仍 有就是紫晶商务城里 的“商务排屋”，壹 幢 4 层，共 约 500 ，这 类物业通常 针 对的是大中型企业总部或者居住、办公相结合的形式；另壹 种是办公空间按统壹硬件标准配置，空间分割较小，同时突 出各项服务和配套的“标准化定制型”，主要针对的是中小 企业。“住宅禁商”后除新注册公司，壹部分原于住宅中办 公的企业也会“时过境迁”逐步向写字楼转移。这些企业最 关注的是使用空间和成本预算，因此中小套型写字楼会成为 他们的选择。总体而言，杭州写字楼市场且不缺乏能满足那些于高档 公寓中办公的客户群需要的产品，产品类型也较丰富。随着 “住宅禁商”的实施，新增企业的办公需求将陆续回归到写 字楼

15、市场。于最初阶段，宜商宜居的酒店式公寓和中小套型 写字楼或许更受市场的青睐。选择酒店式公寓“六字诀”访 紫 晶置 业 XX 公司 董 事长、 总 经 理周 京长地段、配套和服务，周京长认为投资酒店式公寓必须关 注这三点。对于很多选择酒店式公寓办公的中小企业来说， 同样也应该关注这三个方面。他认为，房地产开发，人们均比较认同“地段、地段仍 是地段”，实际上这是壹个真理。于酒店式公寓的发源地欧 美壹带，地产商投资开发酒店式公寓有三个原则：要于经济 发 达 的旅 游 城 市；必须 要 于经 济发 达 的旅 游城市 的 繁 华地段 ； 要求交通便捷、配套齐全。只有这样才能保证酒店入住率， 这是至关重要

16、的问题。地段决定了出行是否方便，让客户更方便地找到自己， 同时也降低了自己的出行成本和时间成本，地段也决定了写 字楼周边物业的档次和水平。考虑到商务活动的出行时间和成本，大多数公司均会选 择市中心物业。如 果配套不齐全，即使地段再好 仍是有问 题。 所以购房者投资酒店式公寓这种物业的时候，壹定考察这个 酒店的配套是否齐全，简单说吃、喝、玩、乐齐不齐？商务 活动需要的配套是否齐全？多数人均希望自己壹天的工作、 休息能于壹个地方完成，也同样希望能给自己的客户带来方 便。但目前多数的写字楼不能做到这点。哪 怕是于黄龙板块， 客户从下榻的酒店到公司拜访仍是颇费周折的。而如果酒店 式公寓配套齐全，完全能够做到这点。能够于酒店式公寓的 大堂里，或者咖啡厅里顺利地把业务谈完。“毕竟很多决策 均是于饭桌'上完成的。”周京长说。服务是决定酒店式公寓档次