廊坊房地产市场分析报告1555284154

1、廊坊房地产市场分析报告营销策划部2011年3月14日一、城市区位分析 廊坊位于京津冀都市圈腹地，紧邻北京、天津两大都会，区位优势突出，随着大北京或京津一体化的快速发展，廊坊的发展潜力巨大，目前正处于城市化进程的快速发展阶段。廊坊廊坊廊坊市廊坊市位于河北省中部偏东，北临首都，东与津门交界，南接沧州，西和保定毗连，是地处京津两大城市之间的省辖地级市，现辖广阳、安次两个区，三河、霸州两个县级市，大厂、香河、永清、固安、文安、大城六个县。 廊坊距北京市区廊坊距北京市区40公里，距天津市区公里，距天津市区60公里，是京津走公里，是京津走廊周边城市群发展最重要的节点。廊周边城市群发展最重要的节点。二、经济

2、发展评价 经济发展迅速：经济发展迅速：2010年，全市地区生产总值达到1331亿元，人均生产总值3.1万元；全部财政收入从2005年的53.7亿元增加到195.4亿元，地方一般预算收入从24.3亿元增加到105.9亿元；规模以上工业增加值、全社会固定资产投资、城镇固定资产投资均实现翻两番，分别达到451.5亿元、909亿元、856.1亿元；社会消费品零售总额达到413.6亿元，增长2.3倍。 “十一五”期间，全市经济总量由全省第七位上升到第六位，全部财政收入由第九位提升到第六位，地方一般预算收入由第七位跃居第四位；贷款余额由第六位提高到第三位。 六大主导产业：六大主导产业：电子信息、汽车零部件

3、、木材加工及家具制造、金属制品、食品加工、会展旅游业。全市拥有数万家工业企业，形成了电子信息、汽摩配件、新型建材、家具制造、会展旅游、印刷包装、房地产、食品加工等八大产业。 居民生活水平：居民生活水平：城镇居民人均可支配收入由10152元提高到20268元，农民人均纯收入由4621元提高到7589元，分别居全省第一位和第二位。城乡居民储蓄存款余额达到1168亿元，是2005年的1.7倍，城镇居民百户拥有汽车22.7辆，是2005年的5.7倍，城镇人均居住面积由25.3平方米增加到30平方米。 规划核心规划核心城市功能空间主框架：一轴、一廊、两环、八中心一轴：一轴：城市南北绿色步行轴及核心区，旨

4、在优化区域资源配置，整合城市各类资源，提升个性。一廊：一廊：即高铁生态廊，将依托铁路及两侧防护绿地构成城市特殊的生态廊道。两环：两环：环城水系，打造水生态水文化；环城奥林匹克公园，塑造多功能城市空间。八中心：八中心：1/市民中心：7/商务中心：4/会展中心：2/休闲中心：3/体育中心：6/商业中心：5/交通枢纽中心：8/龙河次中心：三、总体规划分析整个廊坊地区，在今后4-5年内，仍旧将把铁路以东、以北区域尤其是东北区域作为发展重点，西南区域并非廊坊城市化的重点方向。四、城市建设现状在城市化进程推动、规划调控和政策调控以及市场驱动力的共同作用下，廊坊城市建设发展迅速，尤其是2005年以来，市政设

5、施不断发展、交通网络日趋完善。相对而言，城市中心区域、东北大学城区域、和东南龙河工业园区域三大区域的城市建设速度较快，受铁路分割的制约，西南区域发展较滞后，东北区域的万庄新城也已开始启动。五、房地产市场分析 廊坊市房地产产业处于快速增长阶段，发展快速平稳，以质量为主，数量与质量并重。 受国家宏观调控政策影响，近两年廊坊固定资产投资和房地产投资有所减缓。 房地产市场的驱动力主要体现为三个方面：京津一体化规划发展、外资差异和地租差异、知名开发商入驻。1. 房地产市场投资固定资产投资快速增长，为房地产行业的快速发展奠定基础u房地产投资占固定资产投资比例不断增加，显示房地产市场利好；u06年华为、富士

6、康等电子信息产业投资比重较大，导致房地产所占比重减小，但总量依然平稳增加；u2009年受金融危机和国内房地产市场调整双重压力影响，房地产投资比重较上年有所减缓；u2010年廊坊固定资产投资909亿元，较上一年度继续减缓，主要是受国家宏观调控政策影响。u2010年全年廊坊市人均GDP为31000元（约合4700美元）：u廊坊市房地产产业处于快速增长阶段，发展快速平稳，以质量为主，数量与质量并重。“房地产发展阶段与人均GDP关系”国际通用衡量标准发展阶段启动期发展期快速增长期稳定发展期人均GDP（美元）1000300030004000400080008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改

7、善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型平稳发展以数量为主，数量与质量并重快速发展以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型2. 土地市场整体市场土地供应量充足，建设力度明显增强，市场活跃市场活跃度一般，度一般，地价经08/09年回落之后，2010年有短期抬头迹象。土地宗数土地宗数 ( (块块) )建设用地建设用地面积面积 ( () )规划建筑规划建筑面积面积 ( () )成交土地成交土地均价均价 ( (元元/ /) )成交楼面均成交楼面均价价 ( (元元/ /) )平均溢价平均溢价率率土地出让金土地出让金( (万元万元) )2010年99 4355233.3 7588899.727

8、13.751405.8412.57%1181899.82009年62 3656336.9 5594007.21487.3936.8912.43%528469.332008年54 4288215.7 4776880.61600.441291.179.06%629029.762007年60 1909043.7 1568418.32322.571682.8145.03%429987.222006年10 707731.92297121.4606.19710.7188.02%42901.8 统计区域为安次区和广阳区，其他区县为统计。统计区域为安次区和广阳区，其他区县为统计。最近两年成交土地分布示意图近两

9、年土地成交数据居住用地供应量逐年增长。2010年同比增长32%，累计成交约3002亩供应区域集中在广阳东区，西部区域建设用地较少地价上涨明显。2010年住宅地价为250万/亩，比09年125万/亩上涨66%环内地价在260-300万/亩环外为130-200万/亩以大连万达、新世界发展为首的外地开发商开始进驻土地市场活跃度特征：土地市场活跃度特征：市区土地供应较充足，但环线内较环线外活跃，铁路东北部较西南部活跃；2009年、2010年最高地价为超300万元/亩的仅三块，均位于市区中心成熟地段，为商住用地；地价分布基本呈一定梯级分布；3. 住房计划整体市场应量充足，2009年开始，商品房商品房市场

10、活跃市场活跃度有所下降度有所下降。2009-2012年廊坊市市住房建设年度计划（单位：套 ）2009-2012年廊坊市市住房建设年度计划（单位：）u随着廊坊城市化进程的加快和环北京带高科技产业园区的开发建设， 20092012计划供应土地数量持续增长，政府对土地放量的态度积极，充足的土地供应量将为房地产市场的快速发展奠定基础；u2010年，廊坊城镇化率达48.8%，到2015年全市城镇化率将达到60%，新民居建设覆盖率达到50%以上。经济适用房和廉租房建设力度逐年加大。年份年份总量总量经适房经适房商品房商品房廉租房廉租房901%配建1.5%配建2009年18366358614780123763

11、835742010年24075470119374162235017522011年25424496420460171325307942012年2804554762256818898584876总计总计11782223007948157939524543681年份总量经适房商品房廉租房901%配建1.5%配建2009年19127142869071625807105199319127286912010年25071963760792131117137895825072376082011年26477153971572250558145624326477397162012年2920621438093248

12、252816063422920643809总计122702121840532104296806748617122702184053【广阳东区】均价：7000-10000元/城市核心价值高地【广阳西区】均价：6500-7900元/主打中端市场【安次区】均价：6000-7500元/放量爆发的待发展区4. 板块分析廊坊市区辖安次区和广阳区两个行政区整个城市可划分为三大板块：上述价格指主流产品均价水平，不含特定商品。5. 供需特征受宏观经济影响相对较小，价格小幅平稳上升，现房市场转向期房市场。u2002-2006年，廊坊市商品住宅供需基本维持平衡；u从2005年开始，销售量大于竣工量，说明需求量已经大

13、于现房的供应量；u廊坊市场从现房市场转向期房市场；u廊坊市商品住宅销售量与价格水平总体增长较快，增长率较高，但绝对量较低；u受宏观经济影响小，市场低迷时期量价依然上涨，说明更多的是刚性需求。廊坊市商品住宅供销对比6. 住宅价格价格激增明显，09年尤为凸现，涨幅达43%，10年增速有所放缓。u 07年来廊坊市区房地产价格增幅达102，目前安次区目前均价为6300元/平米，而广阳区板块均价已经达到7100元/平米，u原因分析：正经历起步快速发展的必然阶段；受京津地区高房价的强烈辐射影响。（数据来源：廊坊统计局） 廊坊市中心价格走势（数据来源：廊坊房地产网） 在售项目未开盘项目紫金华府紫金华府金碧伦

14、温泉公寓华元和庭尚华城豪邸坊阳光逸墅盛德花园中房馨园紫金华府东日瑞景尚都公馆嘉都TIME江南水郡安次区7.7.区域在售项目区域在售项目中式园林为主，注重水景观的打造安次：绝对主力7080两居；广阳：绝对主力110-130三居总价：以50-80万居多，少量大户型价格达百万元以上 平台均价：6500元/，其中豪邸坊和紫金华府超过平台价格较多，达7000元/以上以中式风格为主，新古典风格开始出现荣盛是绝对强势品牌，在廊坊占大量市场份额2010年以来新开项目消化速度较快，市场消化力强容积率主要集中在1.82.0配套以底商为主，部分社区配合幼儿园，区域内无成形会所营销渠道落后单一，以传单为主，配合围挡、

15、朋友介绍安次区项目体量整体大于广阳区明厨明卫是市场产品的基本要求至少有2间南向开间，面宽基本都在7m以上，最大面宽超过10m8.8.市场存量市场存量广阳区后续供应有限，安次区竞争激烈广阳区后续供应有限，安次区竞争激烈华元和庭项目一期08年开始销售，现剩下60套左右房源，以90-131的三居为主江南水郡东日瑞景20-110平米2居和3居为主力产品，项目目前处于尾盘销售期，余20套左右房源2007年开盘，已售罄四期，第四期以90平米两居为主2010年5月一期开盘，以80-90平米2居为主，共计1000余套5月开盘500余套，以60100平米2居，90200平米3居为主，前两期已售罄，以95平2居和

16、120平米3居为主二期2010年5月开盘，推出334套，主力户型为100-135平米3居，目前剩余10套，无后续6月19日开盘售罄， 5栋400余套住宅，以8090平米两居为主，无后续后续规划二期为规划为15栋住宅楼，入市时间未定2010年2011年后续16栋住宅在售存量后期推出阳光逸墅盛德花园尚华城金碧伦温泉公寓紫金华府豪邸坊中房馨园第五期尚未拆迁，入市时间未定，预计300余套房源二期6栋住宅，开盘入市时间未定三期25栋板楼，入市时间未定2010年6月一期开盘，以70平米2居和90-113平米3居为主，目前以销售65%左右2010年6月26日开盘，推出180套，130-150平米3居和4居，开盘三天销售160套左右后续为9栋住宅和2栋酒店式公寓，公寓户型为40-50平米开间，入市时间未定后续住宅建面11万，入市时间未定安次区广阳区廊坊在售项目小结n广阳区：传统的商业中心和政府所在地，区域成熟度和市场认知度均向好；n安次区：发展相对滞后，区域开发处于起步阶段，但伴随产业园的逐渐成熟及政府投资的不断加大，未来发展潜力巨大；区域特点市场特点n典型的内向型市场，发展初级，产品设计注重于满足基本居住需求，营销水平较滞后；n荣盛地产及其物业在当地是绝对的强势品牌，拥有良好的市场口碑并占有很大市场份额；n2010年新增项目均呈现较热销状态，消化速度最高可达250套