分析土地增值税清算常见问题及对策

1、    分析土地增值税清算常见问题及对策    杨文华摘要：在房地产企业的发展中土地增值税能够有效抑制房地产价格，提高房地产的收益，并且为推动财政收入起到良好的基础作用。但是从整体角度分析，土地增值税清算是十分复杂且宏达的工程，所涉及到的内容比较多，尤其在清算审核中会面临非常多的问题，故此本文主要从理论角度，对现阶段土地增值税清算中常见的问题展开分析，并提出有效对策。关键词：土地增值税；清算；问题；对策近幾年，在社会经济的快速发展下，有关土地增值税方面的政策被体积，且政府力度有所提升，但是因为受主客观因素影响，所以在土地增值税清算过程中仍旧存在非常多的缺

2、陷，导致土地增值税清算演变的比较困难。对比积极探究其问题，提出有效对策具有重大现实意义。一、当前我国土地增值税清算的现状在上个世纪末端土地增值税被体积，且在1993年国家颁布了中华人民共和国土地增值税暂行条例，次年土地增值税对房地产价格抑制，提升房地产经济效益起到了重要推动性。尤其在新时期，我国实现了对房地产的宏观调控，税务局也颁布了相应的土地增值税征管文件，针对清算条件、收入确定等给予了明确的规定。根据对相关文献的分析得知，其核定征收率不可低于5%，不得高于10%，这样一来能够有效推动纳税人对土地增值税进行清算，实现税法的公平。当然在时代的不断发展下，各个地区的税务机关也督促纳税人进行清算，

3、保证各项政策的有效实施，但是因为受到诸多因素的影响，比如税制设计，导致其清算过于困难，各类问题层出不穷，需要加以研究。二、现阶段土地增值税清算常见的问题（一）清算主体与审核主体过于被动从属性上分析，土地增值税清算过程中所涉及到的环节比较多，包括了规划、立项、取地、建设、验收、销售、结算、清盘、确认收入等等，并且时间跨度比较大，少则一两年，长则十几年，并且其中所涉及到的核算内容比较多，工作量重大，因为财务会计人员自身素养欠缺，能力呈现出参差不齐的现象，对其土地增值税清算有抵触心理。还有诸多企业并没有认识到自己的主体地位与作用，在土地增值税清算过程中没有严格按照土地增值税清算规定与法律，发挥自己的

4、作用与价值。与此同时，对于已经达到清算规程的企业，因为受到自身因素的限制，所以没有做好清算工作，甚至售完就走人，税务部门也没有落实好自己的职责，对纳税人清算职能加以监督。（二）计算过程比较复杂理论上而言，土地增值税能够有效抑制房地产的各种炒卖活动，可有效避免国有土地收益流失，但是在计算方面其过程较为复杂，尤其在对增值额进行计算的时候，如果清算人对政策缺乏理解，或理解程度不同，那么则会在后期清算过程中造成较大的出入。当然在近几年的发展下，我国税务总局已经针对实际的发展情况下发了政策，但是却在实际上却与开发商现状有所脱节，无法改善计算问题。（三）开发费用存在扣除问题依据相关土地增值税政策，对于房地

5、产开发费用中的利息支出问题，如果可以按照房地产各类项目进行分摊，并且银行等金融机构能够提供证明，可以进行抵扣。从另外一个角度分析，对于其它房地产开发费用，其抵扣的金额有所限制，不可超过开发成本与土地购买费用的5%，所以为了促使开发费用抵扣更多，需要在土地增值税清算的时候故意不提供相关证明，这样一来则减少了土地增值税的缴纳。（四）工程成本计算问题按照施工流程，在工程完工之后需要及时征收土地增值税，但是在其过程中却遇到非常多的困难。其中在建筑中成本是难以计量的，甚至有非常多的房地产企业为了少交税，会虚报成本，将成本多报。另外，税务人员进行清算的时候是难以清算出来的，之所以产生这种现象是因为在建设过

6、程中，原材料是从小规模纳税人手中购买的，并没有增值税发票，所以无法对其加以计量，导致税务人员计算中因为成本问题引发各项清算困难。三、新时期土地增值税清算的对策（一）做好清算宣传，提高清算人员素养毋庸置疑，土地增值税清算是纳税人需要做到的义务，在新时期需要加强对土地增值税清算的宣传，让企业能够从本质上认识到清算的重要性，并且能够在日后土地增值税清算过程中提高主动性，并非仅仅依靠税务机关进行清算。对于税务机关而言，则需要将抵触的情绪进行克服，并且积极做好对基层税务人员曾策的培训力度，将清算业务规程进行汇编，积极培养其骨干人员，必要的时候还需要构建土地增值税清算人员的人才库，并且要定期或者不定期进行

7、典型清算案例的分析，这样才能在潜移默化中提高清算审核的水平与效率。（二）依靠政府部门，实施综合治税要想实现土地增值税清算的有效性，做到综合治税，则需要依靠政府部门，积极更新普通住宅标准，将税务机关执法风险及时化解。当然税务部门还需要实现与土地部门、建设部门、房产部门、审计部门之间的相互配合，积极制定涉税信息传递制度，做好税收控制与管理。除此之外，我国的税务机关要提请政府部门与建设部门将本年度的工程造价定额及时公布，在整个清算过程中，如果发现其成本高于基本价格，需要加以审核，尽可能减少虚假现象的发生。（三）发挥中介作用，提升清算质量作为税收的受益者，政府部门需要根据实际的发展情况拿出专项资金，并

8、且让中介部门配合进行清算。其一是因为税务人员业务多，作为土地增值税清算中不容或缺的一部门，与中介结合可以提高土地增值税清算的质量；其二是能够有效减少审核不严格，出现虚假报告的现象，并且也在一定程度上减少税务机关的工作量，减少税务机构的执法风险。当然中介机构在税企之间可以做到公平鉴定，形成双赢局面。（四）做好成本管理，实现创新发展在新时期，税务人员需要对土地增值税进行清查的过程中对其建筑成本加以关注，并且税务人员要紧抓房地产成本，这样则不会导致在土地增值税清查过程中对建筑成本进行漏记。此外笔者认为税务人员还需要对相关人员践行监督，使其能够按照成本进行分工，并非将其全部混乱在一块。当然对于无法对成

9、本进行核实的现象，需要上交给相关部门进行审定，确定这部分成本的价格。因为清算涉及到的内容比较多，所以需要政策更加清晰，这样可便于税务人员操作。另外对于清算过程中所出现的新情况，尤其是争议比较大的，需要采取层层请示的方式，避免对清算进度造成影响。税务部门还需要实现票据管理的规范性与一致性，在日常工作中加大票据审核的力度，还要避免重复开支现象的发生。要积极做好项目管理工作，掌握其发票开具，加大对合同与造价的审核，避免出现乱开发票现象的发生。（五）做好稽查部门统一开展第一是稽查队伍业务比较强，并且自身职能范围广泛，所以在土地增值税清算中意义重大；第二是对企业业务与税种均有所涉及，稽查人员可以按照实际

10、的发展情况对项目加以检查，并做好税种的统算，这样一来则可以实现与房地产企业所得税检查的有效结合，避免出现重复检查的发生；第三是可以缓解税证人员工作方案繁忙的现象，且稽查部门进行清算还可以实现力量优化，在无形中提高效率，减少管理者与企业之间所出现的清算矛盾。（六）做好证明核实工作土地增值税清算的时候，税务人员需要根据房地产开发费用中的利息问题加以研究，并且对其各项项目进行分摊，还要保证由银行或其它金融机构提供证明加以核实。其中在对银行机构证明过程中需要对房地产项目分摊加以核算，这样才能有效保证房地产在土地增值税清算的时候可以抵扣金额。总而言之，在土地增值税清算过程中所遇到的问题众多，为从本质上改善这一现象，则需要实现多个部门之间的相互合作，并探其原因，对症下药，對不合理现象及时解决与处理，这样方可实现其发展与进步，提高清算的效率与质量。参考文献：1何其昭.房地产企业土地增值税清算面临的挑战与对策j.企业导报，2015 （24）：7-8.2朱焕平.房地产开发企业的土地增值税清算现状及对策分析j.财会学习，2015（17）：155+162.3张强，