完善相关税法严控房地产开发企业偷税

1、完善相关税法严控房地产开发企业偷税摘 ; 要一、我国房地产业偷税问题现状透视; 二、房地产商的偷税手段及原因分析（1） ;房地产商的偷税手段（2） ;房地产商偷税原因分析三、完善相关税法遏制房地产企业偷税四、严控房地产开发企业偷税，还应该做到下面二点：（1） ;加强部门间的合作，加强源泉控管（2） ;加大房地产企业偷税处罚力度，严厉查处违法案件参考资料内容摘要 ; 随着城市日新月异的变化，房地产投资成为经济发展新的增长点。而房地产业的蓬勃发展，为税收增长提供了充足的税源，同时也给税收征管带来了新的挑战。房地产业税收在整个税制体系中占有重要地位，是国家调节房地产经济和社会经济分配的重要杠杆，是国

2、家和地方财政收入的重要来源。据了解， 目前发达国家房地产业税收占地方税收的10%以上，在我国这一比例还不到7%。马克思曾经说过 “税收是国家的命脉，是政府的奶娘。”但是税收对任何纳税人而言都是一种负担，纳税人欠税现象从税收法律关系成立时就已经开始。任何企业追求税后利润最大化和税负最小化都是一种理性行为，只要 存在税收，纳税人就存在避税的主观动机。为了规范房地产市场，我如 中华人民共和国税收征收管理法 、 中华人民共和国营业税暂行条例和中华人民共和国企业所得税暂行条例国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知（国税发200381号文） 。 中华人民共和国税收征收管理法第六十三条还明文规定

3、：纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁帐簿、记帐凭证，或者在帐簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。对纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金， 并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。但这些还都没能扼制住房地产企业偷税的现象。2006 年 3 月 21 日，国家税务总局发布了国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知（国税发 200631号文） 。 这一新政策的出台及时的对征税手段加以改进。对房地产企业征税过程中可能出现的漏洞进行了弥补。本文通过对房

4、地产企业偷税的现状、手段、房地产商偷税原因进行分析论述，阐述了新法出台整治房地产税收市场的及时性和必要性。由于这些年来，各省市都在大搞城市建设，房地产投资成为经济发展新的增长点。房地产业的蓬勃发展，为税收增长提供了充足的税源，同时也给税收征管带来了新的挑战。房地产业税收在整个税制体系中 占有重要地位，是国家调节房地产经济和社会经济分配的重要杠杆，是国家和地方财政收入的重要来源。据了解， 目前发达国家房地产业税收占地方税收的10%以上，在我国这一比例还不到7%。马克思曾经说过 “税收是国家的命脉，是政府的奶娘。”但是税收对任何纳税人而言都是一种负担，纳税人欠税现象从税收法律关系成立时就已经开始。

5、任何企业追求税后利润最大化和税负最小化都是一种理性行为，只要存在税收，纳税人就存在避税的主观动机。但税收分配的客体是社会剩余产品，征税的目的是满足国家的财政需要，以实现其进行阶级统治和满足社会公共需要的职能。因此就赋予税收以强制性、无偿性、 固定性的特征。而税收所反映的分配关系就要通过法的形式得以实现。为了规范房地产市场，我国也先后出台了一系列的法律法规。如 中华人民共和国税收征收管理法、 中华人民共和国营业税暂行条例和中华人民共和国企业所得税暂行条例国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知（国税发200383 号文）国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知（国税发 200

6、631 号文）等等。中华人民共和国税收征收管理法第六十三条还明文规定：纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁帐簿、记帐凭证，或者在帐簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。对纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、 滞纳金， 并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。在 2005 年 9 月份公布的“中国纳税百强排行榜”上，2004年度中国纳税 500强企业排行榜中，前 300名内没有一家房地产企业的名字出现。而与之相对应的是胡润百富榜上，从事房地产行业的富翁越来越多，或

7、许这就是个绝妙的讽刺。那么房地产企业偷税，究竟是一种什么样的状况呢？我们先通过下面一系列调查数据来了解一下吧：一、;我国房地产业偷税问题现状透视安徽蚌埠市地税局稽查局于2004 年 5 月对某房地产开发公司2003年度地方税缴纳情况进行了专项检查。经询问得知，该单位开发建设了地处闹市的一处小区，开发商品房全部为住宅楼，房屋已于2003年 4 月竣工。 但该单位只按预收房款申报缴纳了营业税及附加，并按开发占地面积缴纳了土地使用税。税务机关稽查人员按工程决算书中的建安工程费用计入开发成本。按配比原则计算后，调增该单位当期应纳税所得额146.63万元。根据税收征管法第63条规定，稽查局对该公司行为定

8、性为偷税，追缴该单位企业所得税43.45万元，并处罚款 24.20万元。2003 年，青岛市地税局在对全市房地产企业的专项检查中发现，该市 70%的房地产商存在偷税行为，偷税手段花样百出，在查补税款方面，青岛市去年前十个月房地产业查补税款0.48亿元。南京房价年年飚升，房地产开发企业赚得盆溢钵满，可是，南京市地税局稽查局举行的房地产业税收专项检查中，全市被查88 户房地产企业中有87 户存在问题，占被查企业的98.86%，单户查补税款数百万元司空见惯。据南京市地税部门统计，南京市房地产业偷税呈逐年递增的状态，今年全市房地产企业共查补税款5031.66 万元，罚款1588.14 万元。滞纳金84

9、8.42 万元。相关企业偷税较去年增加1000多万元。北京 958家房地产企业补税2.8亿元； 西南某省房地产企业偷税违法案件占全部涉税案件的比例在过去 9年间上升了 12倍福州市物价局在全国率先公布了该市商品房的社会平均成本。; 经测算，该市开发商的利润率平均约为50%，最低的约20%，最高的超过90%。 ; 当然，在房地产暴利的背后是少数人的财富快速增长。在2004年福布斯中国内地富豪榜上，前200 人中有64 人来自房地产行业；在前 20 名中，有11 位涉足房地产行业。; 有人用简单算术，即以几个主要大城市房地产利润总额除以全年天数计算，北京不到两天就产生一个房地产亿万富翁，广州约三天

10、产生一个亿万富翁。;这些数目都是触目惊心的，现在很流行的一个说法就是“房地产业的巨人，纳税的矮子”，这句话有一定的道理，那让我们一起看一下房地产商偷税手段，就可以对房地产业巨额利润来源有一定的了解。二、房地产商的偷税手段及原因分析（一）房地产商的偷税手段中国注册税务师李晶副教授向中国经济时报记者列出一项公式：价格=成本+利润+税收。税收是价格的重要组成部份，"她解释说，在成本和价格保持不变的情况下，税收降低时，利润必然增加。税收作为影响利润水平的重要因素，被许多轻视法律或无视法律的人当作了提高利润率水平的工具。而房产商偷税方法归结为十大黑招，招数之多、花样之奇令人叹为观止。1、体外循

11、环法, 减少预售款基数这是房地产企业偷税所采用的较为普遍的一种手段。自开发商拿到销售许可证之日起，都开始对外收取楼盘预售款，房地产商应对预售收入进行纳税，当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。；预计营业利润额=预售开发产品收入剂润率。计算出预计营业利润后，企业就随之要交纳5%的营业税，营业税的3%的教育费附加，营业税的7%的城市建设税；以及 33%企业所得税但在实际操作中，地产商利用政策法规对预售收入定义不完善的漏洞，在汇总预售收入时，只计算购房者所付定金，将购房者首付款排除在纳税范围以外。甚至，

12、有的开发商等到房子基本上卖出去以后，又赶快把购房者支付的房款用于银行归还贷款。而相关税法规定，银行贷款不能算销售收入，因此不用纳税。开发商在 “一贷一还 ”间，减少了预售收入，从而达到了偷税的目的。;2、整体转让“楼花”不做收入一些房地产企业将土地手续办理完毕后，把一部分楼的开发权整体转让给其他具有开发资质的企业，按照约定收取转让费，却不按规定作收入，而是挂往来账，甚至私设账外账，以达到偷营业税及附加和企业所得税的目的。3、钻政策“空子 ”不及时清算土地增值税按照土地增值税暂行条例规定，一个开发项目应在全部竣工决算销售后清算土地增值税。而这部分房地产企业利用种种手段钻这一政策的 “空子 ”，迟迟不进行决算，或留下一两套“尾房 ”致使整个项目不能决算，逃避土地增值税的及时足额入库。4、不按照合同约定的时间确认收入，以未清算、未决算为由拖延缴纳企业所得税。5、房地产开发企业多采用设立项目公司的方式经营，开发一个楼盘或开发一个项目就新办一个公司，而新公司可以享受减免企业所得税一年的税收优惠。6、将在销售房地产时一起收取的管道燃气初装费、有线电视初装费不按价外费用申报缴纳营业税。7、以虚列成本，致使企业亏损，不缴税。房地产企业属于施工企业，用工人数多，经常变动，用工的数量及工