房地产市场调查资料的收集整理与分析

1、第一节 调查资料的审核与整理第二节 调查资料的统计分析第三节 房地产市场分析方法第六章 房地产市场调查资料的收集整理与分析 6.1调查资料审核整理 一、资料收集1有关被调查者社会特征的资料被调查者的身份背景，包括年龄、性别、婚姻、教育程度、职业、收入和社会阶层等等。2有关被调查者购买行为特征的资料表现在购买的产品和品牌、商品的价格，购买的地点选择，购买的数量和支付方式等3有关被调查者心理的资料购买认知、购买动机、购买意向和购买态度等。但是，购买者的心理是很难被准确测量的4有关被调查者购买行为结果的资料年度商品房成交金额、年度二手房成交面积、年度二手房成交金额、销售率、企业的市场占有率二、数据审

2、核数据审核的作用保证信息前后一致，不出现逻辑的、登记的、计算的错误提高工作效率，避免重复劳动有利于提高信息资料的质量数据审核的内容完整性审核完整性审核准确性审核准确性审核一致性审核一致性审核及时性审核及时性审核6.1调查资料审核整理二、数据审核数据审核的方法经验判断经验判断逻辑检查逻辑检查计算审核计算审核数据审核的注意事项实地审核实地审核（调查员和督导审核）：检查数据完整性、正确性、一致性、可信性中心办公室审核中心办公室审核：比实地审核更完全、确切和仔细，要求审核员的目光更加锐利，审核时更加认真、仔细。为保证处理方法的一致性，审核工作最好由同一个人完成。6.1调查资料审核整理年龄：151岁年龄

3、：12岁婚姻状况：已婚加总法、对比法、平衡法数据审核的步骤初步筛选抽样电话回访主要问题处理 首先，各调查组分别在组内对当天所做问卷进行逻辑审核，核选出内容填写完整、符合逻辑的问卷。然后，对各组问卷进行汇总并统计初步有效问卷数量，归档保存。6.1调查资料审核整理u 从不同地区交回的问卷，应立刻登记和编号u登记表格上有：调查员姓名、编号、调查地区、编号、调查实施的时间、交付的日期、实发问卷数、上交问卷数、问卷编号、未答和拒答问卷数、丢失问卷数、其他问卷数、合格问卷数等。初步筛选抽样电话回访主要问题处理数据审核的步骤初步筛选抽样电话回访主要问题处理6.1调查资料审核整理u无效问卷的情况：u回答不完全

4、u没有理解问卷内容答错问题（单项题选多项答案）u回答可疑（如所有题目答案均为2）u缺损的问卷（缺页或无法辨认）u截止日期之后回收的问卷u非调查对象填写的问卷（调查对象是病人，则非病人的答卷无效）u前后矛盾或明显有错误的问卷数据审核的步骤u敏感性问题：对于被调查者姓名、身份证、联系电话这一敏感性问题，仅对抽样回访的样本作严格要求，其他问卷参考逻辑性问题，只要逻辑性问题有效，就视该问卷有效。u逻辑性问题：逻辑关系不成立，则该份问卷无效。u未填问题：应填不填的空项。初步筛选抽样电话回访主要问题处理u调查完成后，对初步有效问卷进行10的抽样检查，以确保样本质量。u通过被访者留下的个人资料，进行电话回访

5、，确认个人资料及所填问卷内容是否详实。对一些次要内容漏选的问卷进行补查，经询问后内容补充完整的问卷也可归为有效问卷。u如果被调查者所留电话不属实或查无此号，则视为无效，总样本中不再重复抽样核查。最后统计有效问卷数量。6.1调查资料审核整理u问题的处理措施：u退回重新调查u视为缺失数据（这样的问卷较少时、有令人不满意的回答的变量不是关键变量时）u放弃不用该问卷（这样的问卷较少时、样本量很大、该问卷中令人不满意回答的比例较大、该问卷关键变量回答缺失）三、数据编码6.1调查资料审核整理数据编码的作用减少数据录入和分析工作量，节省费用和时间，提高效率将定性数据转化为定量数据，把整个问卷的信息转化为规范

6、标准的数据进而可以利用统计软件，采用统计分析方法进行定量分析减少误差编码设计内容1编码设计的内容：问卷的代问卷的代码、变量的定义码、变量的定义问卷代码包括：区代码、街道问卷代码包括：区代码、街道代码、居委会代码、调查员代代码、居委会代码、调查员代码、问卷代码码、问卷代码某问卷代码：10512021北京市，05调查员代号，12居委会代号，02-该调查员在此居委会成功调查的第2份问卷三、数据编码6.1调查资料审核整理编码设计内容调查问卷通常包括各种问题，数据输入前，必数据输入前，必须给每个问题或变量起须给每个问题或变量起一个变量名称一个变量名称B-背景类问题Q-主体问题S-筛选问题编码设计的分类前

7、设计编码前设计编码针对答案针对答案类别事先已知的问题类别事先已知的问题后设计编码后设计编码针对答案针对答案类别事先未知的问题类别事先未知的问题三、数据编码6.1调查资料审核整理前设计编码：单项选择题，只需规定一个变量，取值为选项号多项选择题，通常将各个可能回答的答案选项都设为0-1变量，被调查者选择了该答案，变量为1，否则为0。排序题与多选题类似，变量个数即选项个数，分别定义各变量为对应选项所排次序号，取值即为次序号。Q1.你的性别：1、男 2、女（变量的取值1、2、9，9表示缺省值，不能与合理回答重复）Q2.您选择建材购买场所考虑的因素有哪些？1、公司信誉 2、服务 3、价格 4、质量 5、

8、广告宣传 6、其他Q21：0 Q22:1 Q23:1 Q24:1 Q25:0 Q26：0Q3.您选择万科的楼盘考虑的因素是（请按重要程度排序）什么？1、公司信誉 2、楼盘质量 3、地理位置 4、楼盘价格 5、服务水平Q31：4 Q32:1 Q33:3 Q34:2 Q35:5 (某调查者回答：24315_)三、数据编码6.1调查资料审核整理后设计编码方法：随即抽取（分层抽取）部分问卷，尽量使问卷分布分散些。仔细阅读每个被调查者对该特定问题的回答，每遇到一个新的答案类别就记下来，同时记录其频数结合调查分析目的，对各答案类别进行整理归纳，突出分析重点，尽量包含所有信息且互不交叉，将不能编码或个数较少

9、、可不予考虑的答案归入其他。留出位置准备修改，以备后期出现新的类别，可以增加或细化类别四、数据录入6.1调查资料审核整理(1)录入形式：数据库形式。主要考虑是录入人员较为熟悉，应用较为普遍，后期统计处理时数据格式转换也较为方便。(2)录入标准：首先制作标准的文件，然后写出详细的录入说明，对照问卷向录入人员讲解，保证录入数据准确。四、数据录入6.1调查资料审核整理名称 对应问题 录入内容 编号 一边录入，一边编号 数字 商场 问卷右上角，手写 商场1: 1，商场2: 2,商场3: 3，商场4:4 1 1下面三类场所中，您最常去哪里购物？（只选一项）(1）综合商厦（2）商业街店铺(3）小市场小店铺

10、 1项对应数字 2 2您是否喜欢在各类专卖专营店购买商品？（只选一项）(1）喜欢（2）一般（3）不喜欢 1项对应数字 3.1 3您前往大型商业中心，除了购物外，您还希望得到哪些配套服务？（可选多项）(1）餐饮（2）银行（3) 邮局（4）文娱休闲（5）体育休闲(6)图书音像（7)美容美发（8)家具建材（9)儿童看护(10）其他 若有选择，则录入对应数字 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7 3.8 3.9 3.10 其他项还要录入相应文字 4.1.1 4您希望在本市引入以下哪些餐饮品种？4.1小吃类：(1)家常风味（2)上海风味（3)广东风味(4）北京风味（5）其他 若有选择，则录入对

11、应数字 4.1.2 4.1.3 4.1.4 4.1.5 其他项还要录入相应文字名称 对应问题 录入内容 4.2.1 4.2快餐类：(1)肯德基（2)麦当劳（3)比萨饼(4）永和大王（5）加州牛肉面（6）其他 若有选择，则录入对应数字 4.2.2 4.2.3 4.2.4 4.2.5 其他项还要录入相应文字 4.2.64.3.1 4.3特色餐厅：(1)中餐厅（2)西餐厅（3)其他 若有选择，则录入对应数字 4.3.2 4.3.3 其他项还要录入相应文字 5.1.1 商场1：购物次数：1,2,3 1项对应数字 5.1.2 商品种类：1,2,3 1项对应数字 5.1.3 商品档次：1,2,3 1项对应

12、数字 5.1.4 购物环境：1,2,3 1项对应数字 5.1.5 服务配套：1,2,3 1项对应数字 5.2.1-5 商场2：同上 同上 5.3.1-5 商场3：同上 同上 5.4.1-5 商场4：同上（若有其他，挑出！） 同上 6.1.1 1男2女衬衣 1项对应数字 6.1.2 元件 具体数值 6.2.1 1男2女皮鞋 1项对应数字 6.2.2 元双 具体数值 6.3 手机元部 具体数值 6.4 外出就餐元顿 具体数值 6.5 娱乐休闲元次 具体数值 7.1 上海几次年 具体数值 7.2 南京几次年 具体数值 7.3 扬州几次年 具体数值 7.4 无锡几次年 具体数值 7.5 北京几次年 具

13、体数值 数据录入技巧数据有效性6.1调查资料审核整理6.1调查资料审核整理数据录入核查：有限选择项可以用一般性排序核查方法。例如Q1只能填录1,2,3，如果超出3个答案，肯定是错了。范围性排序核查对于具体数值，如果有一些正常范围的，也可以通过排序检查出错误。如身高、年龄应在正常的范围内。数据录入核查五、数据整理6.1调查资料审核整理1、分类数据的整理u分类数据的整理u列出各类别u计算各类别的频数u制作频数分布表u用图形显示数据（条形图、饼图）分类分类频数频数比例比例百分比百分比比率比率AB6.1调查资料审核整理1、分类数据的整理调查者性别调查者1男1调查者2男1调查者3女2调查者4女2调查者5

14、男1调查者6女2调查者7男1调查者8男1调查者9男1调查者10女201234567男女其他频率频率接收接收直方图直方图频率6.1调查资料审核整理1、分类数据的整理男, 6女, 401234567男女频率频率频率6.1调查资料审核整理1、分类数据的整理6.1调查资料审核整理1、分类数据的整理6.1调查资料审核整理2、定序数据的整理6.1调查资料审核整理2、定序数据的整理6.1调查资料审核整理2、定序数据的整理0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%120.00%0510152012345其他频率频率接收接收直方图直方图频率累积 %6.1调查资料审核整理2、定序数据

15、的整理0246810121416旭日升冰茶可口可乐汇源果汁露露百事可乐系列16.1调查资料审核整理2、定序数据的整理11, 22%15, 30%6, 12%9, 18%9, 18%频率频率旭日升冰茶可口可乐汇源果汁露露百事可乐6.1调查资料审核整理2、定序数据的整理服装品牌饮料品牌12114151761097912, 24%4, 8%17, 34%10, 20%7, 14%11, 22%15, 30%6, 12%9, 18%9, 18%123456.1调查资料审核整理3、数值型数据整理前面分类数据、定序数据整理的方法也适用于数值型数据的整理，此外数值型数据还有些特定的整理和图示方法 （1）数据

16、分组 （2）频数分布的编制数值型数据的整理 （1）直方图和折线图 （2）茎叶图数值型数据的图示数据分组：单变量值分组（离散变量）+组距分组（连续变量）分组A A、全距、全距R=R=最大值最大值- -最小值最小值B、确定组数：（：（1 1）划分的组数，既不应太多也不应太少；）划分的组数，既不应太多也不应太少；（2 2）组数的确定，要尽量保证组间资料的差异性与组内）组数的确定，要尽量保证组间资料的差异性与组内资料的同质性；（资料的同质性；（3 3）采用的分组办法，要能够充分显示）采用的分组办法，要能够充分显示客观现象本身存在的状态。客观现象本身存在的状态。C、组距=全距/组数（等距分组时）（组距与

17、组数反比）组限=某组的上限值-该组下限值D、确定组限时应注意：（1 1）第一组的下限值应比最小的）第一组的下限值应比最小的观察值小一点，最后一组的上限值应比最大的观察值大一观察值小一点，最后一组的上限值应比最大的观察值大一点；（点；（2 2）特别需要或不得已的情况除外，最好不要使用）特别需要或不得已的情况除外，最好不要使用开口组；（开口组；（3 3）组限应取得美观些，按数字偏好，组限值）组限应取得美观些，按数字偏好，组限值应能被应能被5 5除尽，且一般要用整数表示除尽，且一般要用整数表示斯特基给出的计算公式：uE、确定各组观察值出现的频数：凡观察值落在某一区间的，就计发生一次，最后统计各组观察

18、值发生的总次数。采用组距分组时，需要遵循“不重不漏”的原则。u为解决“不重”的问题，统计分组时习惯上规定“上组限不在内”，即当相邻两组的上下限重叠时，恰好等于某一组上限的观察值不算在本组内，而计算在下一组内50个工人的日产量如下，请绘制频数分布图148140127120110104128135129123116109132135129123110108148135128123114108132124120125116118125137107113132140137119119127129119124130118107113122128114最大值148最小值104全距4410(50)10(2)

19、=5.6（取5）组距=44/5 （取10）分组情况100-110110-120120-130130-140140-150接收频率累积 %109612.00%1191338.00%1291874.00%139992.00%1494100.00%其他0100.00%12.00%38.00%74.00%92.00%100.00%100.00%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%120.00%05101520109119129139149其他频率频率接收接收直方图直方图频率累积 %6.1调查资料审核整理3、数值型数据整理12.00%38.00%74.00%92.00

20、%100.00%100.00%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%120.00%02468101214161820109119129139149其他频率频率接收接收直方图直方图频率累积 %6.1调查资料审核整理3、数值型数据整理61318940510152012345频率频率频率6.1调查资料审核整理茎叶图14814012712011010412813512912311610913213512912311010814813512812311410813212412012511611812513710711313214013711911912712911912

21、4130118107113122128114104107107108108109110110113113114114116116118118119119119120120122123123123124124125125127127128128128129129129130132132132135135135137137140140148148排序6.1调查资料审核整理茎叶图1041071071081081091101101131131141141161161181181191191191201201221231231231241241251251271271281281281291291291

22、30132132132135135135137137140140148148104778891100334466889991200233344557788899 913022255577140088问题：茎叶图与直方图有何联系？接收频率累积 %109612.00%1191338.00%1291874.00%139992.00%1494100.00%其他0100.00%6.1调查资料审核整理3、数值型数据整理数据类型数据的整理 数据的显示分类数据 频数、比例、比率、百分比 条形图、圆形图 顺序数据 频数、比例、比率、百分比、累积频数、累积百分比 条形图、圆形图、累积分布图 数值型数据 频数、比例

23、、比率、百分比、累积频数、累积百分比、分组（单变量分组、组距分组） 条形图、圆形图、累积分布图、直方图、折线图 统计分组u统计分组如果原始数据非常琐碎，则通过分组反映出研究对象的各项基本特征。u统计分组可以分为单一分组和复合分组。u单一分组是按一种标志进行分类，如按年龄分、按性别分。u复合分组是按两种或两种以上标志进行分类，如按不同年龄性别分。u另外，对于分组还有一条默认的规则，即“上限不在内”，例如对于30-40岁和40-50岁组，40岁的样本在后一组。 6.1调查资料审核整理3、数值型数据整理单一分组表1购物场所类型偏好统计表 表2年龄结构比例表购物场所 人数 综合商厦 1175 商业街店

24、铺 350 小市场小店铺 51 总计数 1576 年龄 人数 小于30岁 762 30一40岁 492 40一50岁 167 50岁以上 121 未选 34 总人数 1576 6.1调查资料审核整理3、数值型数据整理复合分组表3 年龄和购物场所类型交叉分析结果表 50岁 未填 总体 综合商厦 517 396 136 100 26 1 175 67.8% 80.5% 81.4% 82.6% 76.5% 74.6% 商业街店铺 225 81 24 12 8 350 29.5% 16.5% 14.4% 9.9% 23.5% 22.2% 小市场小店铺 20 15 7 9 51 2.7% 3.0% 4.

25、2% 7.5 0.0% 3.2% 6.1调查资料审核整理3、数值型数据整理交叉分析表的制作交叉分析表指同时将两个或两个以上有一定联系的变量及其变量值按照一定的顺序交叉排列在一张统计表内，使各变量值成为不同变量的结点，从中分析变量之间的相关关系，进而得出科学结论的一种数据分析技术 50岁 未填 总体 综合商厦 517 396 136 100 26 1 175 67.8% 80.5% 81.4% 82.6% 76.5% 74.6% 商业街店铺 225 81 24 12 8 350 29.5% 16.5% 14.4% 9.9% 23.5% 22.2% 小市场小店铺 20 15 7 9 51 2.7%

26、 3.0% 4.2%7.50.0% 3.2%6.1调查资料审核整理3、数值型数据整理交叉列表的种类：单变量列表、双变量交叉列表、三变量交叉列表性别性别人数人数比重比重男650人65%女350人35%单变量列表销售增长销售增长商品特点商品特点行总计行总计日用品耐用品食品速度慢452450119速度快526323138列总计978773257双变量交叉列表6.1调查资料审核整理3、数值型数据整理交叉列表的种类：单变量列表、双变量交叉列表、三变量交叉列表服装支出水平男性婚姻状态女性婚姻状态已婚未婚已婚未婚高35%40%25%60%低65%60%75%40%列总计100%100%100%100%被调查

27、者数400人120人300人180人三变量交叉列表6.1调查资料审核整理3、数值型数据整理交叉分析表的制作6.1调查资料审核整理调查者 性别 商场 超市街边小店调查者1男1 00调查者2男100调查者3女010调查者4女100调查者5男010调查者6女100调查者7男101调查者8男100调查者9男001调查者10 女100交叉分析表的制作6.1调查资料审核整理交叉分析表的制作学历硕士高职大学博士总计汇总1019626学历职称年薪大学组长10高职技工15大学教师20大学教师10大学教师5大学教师23大学教师25硕士教师10硕士教师15硕士教师6硕士教师9硕士教师13硕士教师20硕士教师17硕士

28、教师15博士教师10博士教师9博士教师5博士教师11博士教师8博士教师6硕士组长5大学技工10大学主任20硕士主任12大学主任8计数项:学历学历职称硕士高职大学博士总计技工112教师85619主任123组长112总计1019626求和项:年薪学历职称博士大学高职硕士总计技工101525教师4983105237主任281240组长10515总计4913115122317求和项:年薪学历职称博士大学高职硕士总计技工101525教师4983105237主任281240组长10515总计4913115122317020406080100120技工教师主任组长博士大学高职硕士6.2调查资料统计分析一、静

29、态分析指标：1、总量指标概念和作用总量指标可用来反映一个国家、地区、部门或单位的基本状况按反映时间状况的不同，分为时期指标（时期指标（如人口出生数、商品销售额、产品产量）和时点）和时点指标（指标（年末人口数、月末商品库存数）2、相对指标概念和作用相对指标可以更清楚地反映社会经济现象之间的相对水平和联系程度。相对指标的表现形式：无名数无名数形式、有名数形式形式、有名数形式6.2调查资料统计分析相对指标种类及计算方法结构相对指标比例相对指标比较相对指标强度相对指标动态相对指标计划完成程度相对指标一、静态分析指标：甲公司职工男职工人数占职工人数的70% 甲公司职工男职工人数是女职工人数的2倍甲地职工

30、平均收入是乙地职工平均收入的1.3倍6.2调查资料统计分析3、平均指标：（一）平均指标的概念（一）平均指标的概念（二）平均指标的作用（二）平均指标的作用（三）平均指标的种类（三）平均指标的种类平均指标可以是同一时间的同类社会经济现象的一般水平，称为静态平均数，也可以是不同时间的同类社会经济现象的一般水平，称为动态平均数。平均指标按计算和确定的方法不同，分为算术平均数、调和平均数、几何平均数、众数和中位数6.2调查资料统计分析1 2 3平均指标算术平均数简单算术平均数加权算术平均数调和平均数(倒数平均数)简单调和平均数加权调和平均数几何平均数众数中位数（1+2+3）/33/（1/1+1/2+1/

31、3）（1*2*3）*(1/3)1 2 3 3 2 2 2 2将数列按大小顺序排列，处于中间位置的标志值就是中位数1 2 3 4 5 8 91 2 3 5 8 96.2调查资料统计分析分位数：一组数据排序后，被分割成若干相等部分，正好位于分割点位置的数值叫分位数四分位数：将随机变量的概率分成四等份，依次称为第1、第2、第3四分位数如表9.2，求取四分位数。先确定位置：8/4 x 1 =21000元8/4 x2 =41800元8/4 x3 =62500元8/4 x4 =83000元6.2调查资料统计分析4、变异指标： 变异指标可以说明平均数代表性的大小 变异指标可以反映研究对象的变量值的均衡性和稳

32、定性变异指标的作用变异指标的作用标准差标准差标准差系数标准差系数0101分布的标准差分布的标准差xxppxXP11 XEVNXXNiiX126.2调查资料统计分析4、变异指标：变异指标变异指标极差极差极差极差= =最大值最大值- -最小值最小值平均差平均差一组数据与其均值之差的绝对值之和的平一组数据与其均值之差的绝对值之和的平均数均数方差方差一组数据与其均值之差的平方和的平均数一组数据与其均值之差的平方和的平均数标准差标准差标准差是方差的平方根标准差是方差的平方根极差系数极差系数极差与平均值的比值极差与平均值的比值平均差系数平均差系数平均差与平均值的比值平均差与平均值的比值标准差系数标准差系数

33、标准差与平均值的比值，也叫变异系数、标准差与平均值的比值，也叫变异系数、离散系数离散系数绝对度量指标相对度量指标，可以反应相对趋势6.2调查资料统计分析二、动态分析指标：前面提到的统计量，主要根据同一时期的统计指标进行计算分析，有时也被称为静态分析。而有时需要从事物发展角度进行分析，即考虑时间发展，被称为动态分析累计增长量：报告期发展水平减固定基期发展水平之差逐期增长量：报告期发展水平减前一期发展水平之差定基发展速度：报告期水平与固定基期水平之比环比发展速度：报告期发展水平与前一期发展水平之比平均发展速度：反映现象逐期发展的平均速度定基增长速度：报告期比固定基期的增长量，与固定基期水平之比环比

34、增长速度：报告期比前一期的增长量与前一期水平之比平均增长速度：反映某种现象在一个较长时期中逐期递增的平均速度6.2调查资料统计分析二、动态分析指标：n发展速度：说明事物发展快慢程度的动态相对数n增长速度：表明社会现象增长程度的相对指标n平均增长速度（%）=平均发展速度1（或100%）例：某地固定资产投资1994年为366亿元，1993年为328亿元，发展速度：3663281.12，用百分数表示为112，用倍数表示则是1.12倍。增长速度为：(366328)3280.12，用百分数表示则为12。6.2调查资料统计分析二、动态分析指标：年份 1995 1996 1997 1998 1999 200

35、0 人均国内生产总值元 13085 15044 16735 18478 19846 22460 累计增长量元 1959 3650 5393 6761 9375 逐期增长量元 1959 1691 1743 1368 2614 定基发展速度 115 128 141 152 172 环比发展速度 115 111 110 107 113 定基增长速度 15 28 41 52 72 环比增长速度 15 11 10 7 13 增长率的平均数 11 平均增长率 7 6.2调查资料统计分析三、统计表：统计表把统计汇总数据、统计量、统计指标等用一定形式的表格表示出来就是统计表。统计表是比较形象的一种统计分析方式。(1)统计表的一般形式统计表一般由标题、横行、竖栏、标目、统计数字、说明等构成。分为简单表、分组表和复合分组表6.2调查资料统计分析三、统计表：u按某一标志进行分组，这样的统计表就叫做简单分组表u复合分组表指的是在第一次分组的基础上再分