优派克思XXXX年苏州市相城区商业房地产市场分析

1、方向策略分析市场分析2市场总纲市场总纲项目消费客群分析项目消费客群分析客群消费特征分析客群消费特征分析客群分析总结客群分析总结周边现有客群分布周边现有客群分布周边未来客群分析周边未来客群分析项目经济环境分析项目经济环境分析区域区域GDPGDP运行运行区域三大产业区域三大产业区域人口发展区域人口发展相城区商业市场分析相城区商业市场分析区域商业分布格局区域商业分布格局现有商业市场分析现有商业市场分析在售商业个案分析在售商业个案分析现有商业个案分析现有商业个案分析在售商业市场分析在售商业市场分析项目周边业态分析项目周边业态分析业态参照范围业态参照范围周边业态分析周边业态分析消费客群分析消费客群分析业

2、态租金分析业态租金分析未来商业竞争分析未来商业竞争分析区域商业市场总结区域商业市场总结区域人均收入区域人均收入区域企业发展区域企业发展区域经济环境分析总结区域经济环境分析总结业态分析总结业态分析总结市场分析启示市场分析启示启示启示3项目投资背景分析项目投资背景分析经济运行分析城市规划分析宏观政策分析投资背景总结4苏州苏州GDPGDP近几年持续增长，为房地产市场提供了良好近几年持续增长，为房地产市场提供了良好的环境的环境2009年苏州全年实现地区生产总值7740亿元，比上年增长11.5%，经济总量居中国大陆第5位（仅次于上海、北京、广州和深圳）、华东地区第二位（仅次于上海）、中国地级市第一位。经

3、济发展是潜在需求转变为有效需求的主要动力，也是房地产发展的基础，苏州城市经济的迅速发展必然将促进城市房地产市场的全面快速发展。GDP5大量人口的涌入，将存在较大的刚性需求比例，给市场大量人口的涌入，将存在较大的刚性需求比例，给市场带来众多的潜在购房客户，促动发展带来众多的潜在购房客户，促动发展人口发展外来人口大量涌入，并逐渐融入城市，成为城市发展和消费的重要组成部分。大量外资企业的入住，使得区域房地产市场的刚性需求进一步加大，为房地产开发带来了持续的、巨大的市场需求量。6人均收入稳定增长，生活水平得到提升人均收入稳定增长，生活水平得到提升苏州2009年的人均可支配收入为26320元，比上年增长

4、10.3%，可看出苏州人民生活水平、生活质量得到提高，手中的钱越来越多；苏州经济的增长直接说明苏州发展不断加快，人民生活水平得到提升，城市化进程不断加快，这将有效地带动房地产市场的发展。人均可支配收入7市区居民随着收入的不断提高，生活品质也逐步提升，市区居民随着收入的不断提高，生活品质也逐步提升，日常消费在餐饮、服装、家居、娱乐上的份额持续上升日常消费在餐饮、服装、家居、娱乐上的份额持续上升，基本食品消费呈下降趋势基本食品消费呈下降趋势人均支出人均支出2.5%10.9%13.9%12.6%6.2%8.1%8.3%37.5%（8.7%）3.1%11.1%13.7%11.8%7.3%8.4%6.8

5、%37.8%（6.8%）10.6%7.6%10.5%7.5%8.2%7.8%43.7%（7.3%）3.5%10.6%15.0%11.8%5.5%8.2%7.9%37.5%（7.7%）2.3%10.5%13.6%12.1%6.1%8.1%8.1%39.2%（8.2%）2.4%11.5%13.9%12.4%6.5%8.0%8.0%37.3%（8.5%）20032003年年 20042004年年 20052005年年 20062006年年 20072007年年 20082008年年 20092009年年其它住房教育文化娱乐服务交通和通讯医疗保健家庭设配用品及服务衣着食品（其中在外餐饮）3.2%9.9

6、%14.5%15.6%5.3%6.1%7.8%37.6%（8.8%）4.1%人均支出分析8随着国民经济水平的提高，房地产开发水平及品质开始随着国民经济水平的提高，房地产开发水平及品质开始趋向于成熟化及高端化趋向于成熟化及高端化固定资产投资固定资产投资持续增长，城市大开发阶段，增长的动力主要是来自于各区新城建设、交通等基础设施投入以及工业的带动。苏州房地产投资每年保持了稳定的增长，在宏观调控下，苏州房地产开发投资只是略有波动，显示苏州市房地产市场投资增速平稳过度。固定资产指标固定资产指标20052005年年20062006年年20072007年年20082008年年20092009年年1固定资产

7、投资(亿元)数额18702106.99236026112967.35增长率20.30%12.60%12%10.30%13.60%2房地产开发投资(亿元)数额420470.74601.96718724.34增长率25.60%12.08%27.80%19.30%0.90%3GDP（亿元）数额4026.524820.265700.8567017740增长率15.30%19.70%18.30%13%11.50%4房地产开发投资/GDP（%）10.40%9.80%10.60%10.71%9.36%9私营外资企业发展苏州市私营经济快速发展，品牌建设迈出步伐。新增中国驰名商标21件，中国名牌产品24只，累计

8、拥有中国驰名商标和中国名牌产品达到43件和63只 ；私营经济快速发展，给GDP的腾飞注入强劲的发展动力，同时也形成大量的中产阶级，为高档房地产的开发带来充足的客源苏州市利用外资项目呈现大型化，实际利用外资金额呈上升趋势，对于推动苏州的经济发展起到了极大的作用；世界500强企业已有134家落户苏州，显示出苏州市吸引外资的强大潜力，而实际上，苏州已成为国际商家投资中国大陆的首选城市之一。苏州私营企业蓬勃发展，09年私营企业投资金额达922.9亿元，比去年增长17%私营企业和外资增加，带来稳定增长的客户群体私营企业和外资增加，带来稳定增长的客户群体世界500强企业有134家落户苏州，每年利用外资的金

9、额稳步增长，显示出苏州吸引外资的强大潜力10苏州经济的持续迅速发展，吸引了大量的人流，带来旺盛的购买欲和强大的购买力，为房苏州经济的持续迅速发展，吸引了大量的人流，带来旺盛的购买欲和强大的购买力，为房地产市场持续健康发展提供了坚实的基础和良好的环境。地产市场持续健康发展提供了坚实的基础和良好的环境。GDPGDP城市的蓬勃发展，吸引了大量人口的涌入，将存在较大的刚性需求比例，给市场带来众多城市的蓬勃发展，吸引了大量人口的涌入，将存在较大的刚性需求比例，给市场带来众多的潜在购房客户，促动发展。的潜在购房客户，促动发展。人口人口发展发展苏州苏州20092009年的人均可支配收入为年的人均可支配收入为

10、2632026320元，比上年增长元，比上年增长10.3%10.3%，人均收入的稳定增长为房，人均收入的稳定增长为房地产市场奠定了良好的基础。地产市场奠定了良好的基础。随着国民经济水平的提高，房地产开发水平及品质开始趋向于成熟化及高端化。随着国民经济水平的提高，房地产开发水平及品质开始趋向于成熟化及高端化。固定固定资产资产投资投资私营企业和外资增加，带来稳定增长的客户群体。私营企业和外资增加，带来稳定增长的客户群体。私营私营外资外资企业企业人均收入人均收入与支出与支出苏州对外向型经济依赖比较重，在金融危机的影响下不苏州对外向型经济依赖比较重，在金融危机的影响下不少企业受到考验，但综合考量，苏州

11、经济依然向好，为少企业受到考验，但综合考量，苏州经济依然向好，为房产市场奠定了基础房产市场奠定了基础城市经济分析总结11项目投资背景分析项目投资背景分析经济运行分析城市规划分析宏观政策分析投资背景总结12相城区东邻工业园区，西接高新区，相城区东邻工业园区，西接高新区， 距上海距上海85km85km，处长三角经济圈的中心地带，区位优势得天独厚处长三角经济圈的中心地带，区位优势得天独厚拥有2500年吴文化底蕴，在现代化进程中，吴文化得到了保护和传承。比邻中国的金融和经济中心上海上海。 位于中国经济最活跃的区域长江三角洲长江三角洲经济中心地带经济中心地带城市的区间交通规划更城市的区间交通规划更多与苏

12、州相城交融多与苏州相城交融区位分析13“中核主城中核主城”：保护古城区，疏解古城区居住人口，缓解古城区居住压力；将古城区与高新区相合，形成新的主城，形成商业、文化、旅游、服务中心。“东进沪西东进沪西”：东部为苏州中心城区首要的发展方向，规划建设为东部新城，成为苏州新的城市中心，与古城区-高新区形成的中核相呼应。“北拓平相北拓平相”：北部是苏州中心城区重点发展方向，规划建设北部新城。“南优松吴南优松吴”：南部主要包括吴中区大部分区域和吴江松陵镇等区域，主要是优化环境，建设成宜居城市。“西控太湖西控太湖”：西部指太湖区域，主要是保护太湖区域的生态环境，发展高端旅游。总体规划北部：苏虞跨线合纵，构造

13、市域北部：苏虞跨线合纵，构造市域“T T”形北轴，以辐形北轴，以辐射苏北的交通枢纽、商贸物流、居住为主要功能的城射苏北的交通枢纽、商贸物流、居住为主要功能的城市组团市组团苏州市规划苏州市规划“”北部相城是苏州重点发展方向之一北部相城是苏州重点发展方向之一14农业农业生态生态居居中心商贸区中心商贸区制造制造物流物流西翼西翼东翼东翼即相城区的中心城区，由元和街道、黄桥街道和开发区组成；围绕盛泽湖休闲度假区向四周拓展，东至苏嘉杭高速公路、西至渭塘镇区、北至绕城高速公路、南至永昌泾；以元和塘为全区发展主轴，定位为苏州北部新城中心，未来体现相城区形象的核心区域建成商务、休闲和高科技研发基地；由苏嘉杭高速

14、公路以东的阳澄湖镇和太平街道区域组成 由望亭、东桥、黄埭和北桥镇组成一主一副一主一副 一轴两翼一轴两翼相城区分区规划暨城乡协调规划相城区分区规划暨城乡协调规划(2006-2020)相城中心城区的建立为区域的发展提供了良好的铺垫，相城中心城区的建立为区域的发展提供了良好的铺垫，作为未来的发展重点，区内各项生活、商业、工作配套作为未来的发展重点，区内各项生活、商业、工作配套水准均将走上一个新的台阶水准均将走上一个新的台阶相城区规划分析15中心商贸城是相城中心城区建设的旗舰项目，是苏州中中心商贸城是相城中心城区建设的旗舰项目，是苏州中心城区向北拓展的主要承接地，具有重要的长三角区域心城区向北拓展的主

15、要承接地，具有重要的长三角区域服务功能服务功能相城中心商贸城是苏州市相城区中心城区建设的旗舰项目，西起金光路，东至元和塘，南到阳澄湖路，北至春申湖路，总用地面积8平方公里。相城中心商贸城位于苏州城区向北拓展的中央主轴上，是苏州中心城区向北拓展的主要承接地，具有重要的长三角区域服务功能。相城区规划分析16相城区依托科学的规划，积极优化空间，打造了中心商贸城相城区依托科学的规划，积极优化空间，打造了中心商贸城，重点发展楼宇经济，构筑智能化商务平台，使其成为城市，重点发展楼宇经济，构筑智能化商务平台，使其成为城市功能提级、高端服务产业集聚的新地标功能提级、高端服务产业集聚的新地标中央商贸城规划结构：

16、中央商贸城规划结构：“十字金带、活力中心、水网方域”南北向活力轴带与东西向景观轴带在规划中心交汇，形成活力中心，并通过棋盘状水网与滨水休闲回廊构成水韵浓厚的现代水景社区。中央商贸城功能结构：中央商贸城功能结构：中心商贸城分五大功能区：商贸区、商务核心区、商住混合区、水景居住区、中央公园区（包括活力特区、商务公园区、公园文化区）。通过功能的相对分区，充分体现公交主导、公共设施主导的设计理念，最大限度发挥交通、景观等资源的效力，形成城市核心功能与特色片区。相城区规划分析17交通条件的改善加强了相城区和其他区域的无缝对接，拓宽了交通条件的改善加强了相城区和其他区域的无缝对接，拓宽了区域的客源面，作为

17、古城区与平江新城的外延，相城区的开发区域的客源面，作为古城区与平江新城的外延，相城区的开发后劲已经显现后劲已经显现铁路：南靠京沪铁路，京沪铁路将在相城区设站。轻轨：轻轨2、4号线，苏州最大的换乘中心。快速公交：北环快速路的建成，将使苏州由南环-东环-北环-西环组成的内环快速路的最后一个缺口被缝合。公路：贯穿区内的沪宁高速、苏嘉杭高速、苏州绕城高速、312国道、苏虞张一级公路以及205省道。人民路、广济路、齐门北大街北延工程：进一步完善市区交通体系，满足区域内部联系交通需求，使相城快速畅通城市各方，往来出行均快捷便利，由此进入15分钟都市生活圈！ 相城区规划分析沪宁高速京沪铁路京沪高铁4号线2号

18、线苏嘉杭高速G312BRT北环通道相城区相城区平江新城平江新城1820112011年年轻轨2号线开工轻轨2号线通车北环路西延开工京沪高铁通车相城区的中央商贸城建设将在2010年基本完成结构建设，中央商贸城的规划完成即代表中心城区和相城区的成功联接，相城的整个房产发展将与中心城区靠拢.交通方面，在2012年之前，轨道交通、高铁交通以及系列的延展路线将全部完工未来的相城区将正式展示其作为苏州中心城区发展中心的魅力在三条主干道北延、高铁轻轨效应的作用下，区域的在三条主干道北延、高铁轻轨效应的作用下，区域的土地价值和房价将出现较大的上行空间土地价值和房价将出现较大的上行空间改变了整个片区改变了整个片区

19、的区域属性的区域属性中心商贸城建中心商贸城建设初具规模设初具规模中心商贸持续建设，与中心商贸持续建设，与周边片区的沟通加强周边片区的沟通加强相城区规划分析人民路，广济路，齐门北大街北延通车休闲活力岛开放商务核心区部分开工建设轻轨4号线动工 20092009年年20102010年年20142014年年19相城区东邻工业园区，西接高新技术开发区，相城区东邻工业园区，西接高新技术开发区， 距上海距上海85km85km，地处长江三角洲经济圈的中，地处长江三角洲经济圈的中心地带，区位优势得天独厚心地带，区位优势得天独厚区域位置区域位置相城区被规划为未来的城市副中心，是城市发展的重要方向；相城区被规划为未

20、来的城市副中心，是城市发展的重要方向；相城中央商贸区是相城中心城区建设的旗舰项目，是苏州中心城区向北拓展的主要承接地，相城中央商贸区是相城中心城区建设的旗舰项目，是苏州中心城区向北拓展的主要承接地，具有重要的长三角区域服务功能具有重要的长三角区域服务功能区域规划区域规划交通条件的改善加强了相城区和其他区域的无缝对接，拓宽了区域的客源面，作为古城区交通条件的改善加强了相城区和其他区域的无缝对接，拓宽了区域的客源面，作为古城区与平江新城的外延，相城区的开发后劲已经显现与平江新城的外延，相城区的开发后劲已经显现交通规划交通规划相城区区位优势得天独厚，在区域配套的改造建设、三相城区区位优势得天独厚，在

21、区域配套的改造建设、三条城市主干道北延、高铁轻轨效应的作用下，区域价值条城市主干道北延、高铁轻轨效应的作用下，区域价值也将有所提升也将有所提升区域规划总结20项目投资背景分析项目投资背景分析经济运行分析城市规划分析宏观政策分析投资背景总结21本轮调控旨在收紧货币、提高投资客投资门槛以及收紧本轮调控旨在收紧货币、提高投资客投资门槛以及收紧开发商现金流开发商现金流防范房地产信贷业务各类风险，实行动态、差别化管理的个人住房贷款政策。三不贷：对国土管理部门查处的、有闲臵土地、有炒地倒卖行为的房地产企业不予贷款；对建设部门查处的捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价的房地产商不再贷款，对有挪用银行贷款来缴纳土地出

22、让金的房地产企业不予贷款。三挂钩：银行要将地贷挂钩、建贷挂钩和房贷挂钩。取得预售许可最低规模不得小于栋，10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格。试点“限房价、竞地价”及“限地价、竞政策性住房面积”土地竞买方式。探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等土地出让方式保险资金不允许投资住宅类物业、不允许直接投资商业房地产、不允许参与房地产开发。首套住房90平方米以上首付款不低于30%。二套首付款不得低于50，贷款利率不低于基准利率的11倍。三套及以上大幅度提高首付和利率水平。暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款

23、。二套及以上住房要按照家庭为单位来界定，家庭应该包括本人、配偶和未成年子女。一个家庭拥有的房子套数应该由房管部门来认定，以房管部门的证明为主。 近期政策分析22金融政策金融政策整顿房地产市场秩序，促进市场健康发展整顿房地产市场秩序，促进市场健康发展时间时间颁发单位颁发单位内容内容2010-4-16银监会银监会加强对各类房地产贷款行为规范的监管，要求银行业金融机构切实按照国务院常务会议有关要求，防范房地产信贷业务各类风险，实行动态、差别化管理的个人住房贷款政策。2010-4-21银监会银监会要求银行业金融机构对于房地产开发贷款和土地储备贷款实行“三不贷”和“三挂钩”。“三不贷”指对国土管理部门查

24、处的、有闲置土地、有炒地倒卖行为的房地产企业不予贷款;对建设部门查处的捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价的房地产商不再贷款,对有挪用银行贷款来缴纳土地出让金的房地产企业不予贷款。“三挂钩”是银行要将“地贷挂钩”、“建贷挂钩”和“房贷挂钩”,即银行发放土地储备贷款要将“地贷挂钩”,只有银行在合理评估房地产企业整治的土地价格后,才会予以贷款;“建贷挂钩”是房地产企业需要将在建工程抵押给银行,由银行监督销售;“房贷挂钩”是房地产企业需要按照销售房屋进度来偿还银行贷款。 近期政策内容23需求政策需求政策遏制房价过快上涨，实行更加严格的差别遏制房价过快上涨，实行更加严格的差别化住房信贷政策，抑制投机性购房化住

25、房信贷政策，抑制投机性购房时间时间颁发单位颁发单位内容内容2010-4-15国务院对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50，贷款利率不得低于基准利率的11倍。2010-4-30政府要求商业银行根据风险状况，暂停对购买第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款。2010-4-21银监会房贷新政的二套房认定将“以房为限,而不是以贷为限”。二套住房以家庭为单位进行认定，包括本人、配偶及未成年子女。商业银行的信贷登记系统可以查询到放贷情况，但要想准确判断住房套数主要还是以房管部门的登记信息为准。 近期政策内容24供应政策供应政策维护房地产市场健康

26、发展维护房地产市场健康发展时间时间颁发单位颁发单位内容内容2010-4-19住建部未获预售许可，不得向购房者收取定金；取得预售许可后，10内一次性公开全部准售房源及每套价格；预售许可的最低规模不得小于栋；政府要及时准确地将批准的预售信息、可售楼盘及房源信息;严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名；严禁内部认购、炒卖房号。2010-4-21保监会保险资金运用的“三不”原则，即不允许投资住宅类物业也就是居民住房、不允许直接投资商业房地产、不允许参与房地产开发。明确要求在保险资金投资不动产办法出台前，未经批准，保险公司不得开展相关投资业务。2010-4-29国务院国务院遏制房价过快上涨的政

27、策刚刚出台，北京市就在昨天挥出重拳，出台商品住宅用地出让新规，将试点“限房价、竞地价”及“限地价、竞政策性住房面积”土地竞买方式。更多采用“综合条件最优者得”的综合评标方式。2010-5-7 住房城乡建设部不论是综合评标、一次竞价，还是双向竞价等具体的操作方式、操作程序，都是对现行招拍挂操作方式和程序的探索和创新，都要遵循公平、公正、公开竞争的原则。 近期政策内容25打击多次投资及短期投机行为；中高端投资型产品将受打击多次投资及短期投机行为；中高端投资型产品将受一定影响；高端产品政策影响较小一定影响；高端产品政策影响较小新政严格区分了第一次置业与第二次置业的差别，同时对购买中小户型房产也有政策

28、优惠，因此对首次购房者来说并不产生影响，仅存于心理层面的影响。但房贷的紧缩，对于那些依靠住房贷款买房的普通购房者将面临更大的压力。因为平均居住面积较小、父母养老、子女上学或者工作变动等客观因素，需要进行二次置业。在此类客户中有部分人新政的出台在打压投资投机人群的同时，也为他们设置了一定“阻隔”。部分无力承担高还款额的购房者放弃或延缓购置第二套住房。此类人群大多资金实力较为雄厚，新政后一次性付清的比例逐渐加大，提高首付和贷款利率对其影响也不大。投资成本大幅上升，投资收益及投资积极性都受到极大打击。许多中小投资者将会知难而退。 近期政策分析总结26本轮调控旨在收紧货币、提高投资客投资门槛以及收紧开

29、发商现金流，遏制房价过快上涨，实行更加严格的差别化住房信贷政策，抑制投机性购房，整顿房地产市场秩序，促进市场的健康发展。轨道交通的建设，环线的改造延伸，扩大了城市的纵深和范围，为区域内房地产市场的发展提供了较好的市政基础和乐观的前景。相城区近几年由城郊型转变为城市型，规划改造幅度较大。苏州经济持续快速发展,为房地产市场提供了良好的环境，产业结构方面，第二产业占主导，第三产业近年来发展较快，产生的大量富裕阶层支撑起房产的购买力 。经济持续发展，房产市场平稳发展，政策对房产市场产生经济持续发展，房产市场平稳发展，政策对房产市场产生了一些波动性影响，城市规划较为和谐，相城区发展较快了一些波动性影响，

30、城市规划较为和谐，相城区发展较快经济背景经济背景城市规划城市规划政策影响政策影响项目背景分析总结27房产市场宏观分析房产市场宏观分析土地市场分析酒店式公寓市场分析商业市场宏观分析28土地市场经过深度调整，本年度土地大量萎缩，未来将土地市场经过深度调整，本年度土地大量萎缩，未来将出现商住出现商住“平分天下平分天下”的局面的局面2009年居住用地和商业办公用地的数量和2008年相比都大幅度增加，其中住宅用地达到352万方，而商业用地达到315万方;由于连续几年大规模的住宅用地的出让，使得与之配套的商业发展出现滞后局面，在08年市场低迷、09年市场红火发展的情况下，商业用地出让和成交比例受到的影响较

31、小。土地市场分析29商业用地的楼面价保持稳定的增加，涨幅高于住宅用地商业用地的楼面价保持稳定的增加，涨幅高于住宅用地的增长水平的增长水平土地市场分析30房产市场宏观分析房产市场宏观分析土地市场分析酒店式公寓市场分析商业市场宏观分析31苏州酒店式公寓价格苏州酒店式公寓价格0707年之前价格上涨较快，年之前价格上涨较快，0707年由于国家年由于国家对房地产投资性产品在政策上的控制，价格首次出现下调；对房地产投资性产品在政策上的控制，价格首次出现下调；0909年价格有所上升主要是个别产品价格过高导致年价格有所上升主要是个别产品价格过高导致1000100020002000300030004000400

32、0500050006000600070007000800080009000900020042004年年 20052005年年 20062006年年 20072007年年 20082008年年 20092009年年酒店式公寓市场分析 32 市场上的酒店式公寓产品供应充足，去化稳定，市场上的酒店式公寓产品供应充足，去化稳定，40-6040-60平米的产品最受欢迎平米的产品最受欢迎2009年1月到2010年6月，苏州酒店式公寓新增12.87万方，去化10.45万方，市场供应充足从产品结构上看，40-60平米这个面积段的小户型是市场上的主流产品，其次是80-120平米的产品酒店式公寓市场分析 33从各

33、区域的面积存量来看，苏州的酒店式公寓主要集中从各区域的面积存量来看，苏州的酒店式公寓主要集中在吴中区和园区，相城区的酒店公寓存量不大在吴中区和园区，相城区的酒店公寓存量不大从各区域的面积存量来看，苏州的酒店式公寓主要集中在吴中区和园区，相城区的酒店公寓存量不大；从在售产品的面积段看，市场上以40-60平米的产品居多，占到27%，其次是60-80平米的产品，比例占到14%酒店式公寓存量分析 34 产品主要分布在园区和吴中区产品主要分布在园区和吴中区经历稳步增长后，经历稳步增长后，0808年逐渐下滑，年逐渐下滑，0909年上升年上升40-6040-60平米的小面积产品由于总价低去化最好平米的小面积

34、产品由于总价低去化最好市场供应充足，存量呈增大趋势市场供应充足，存量呈增大趋势苏州酒店式公寓发展历程较短，速度较快，价格涨幅也苏州酒店式公寓发展历程较短，速度较快，价格涨幅也较大较大分析总结35房产市场宏观分析房产市场宏观分析土地市场分析酒店式公寓市场分析商业市场宏观分析36从整体情况来看，新增预售情况呈现跌宕起伏的趋势；从整体情况来看，新增预售情况呈现跌宕起伏的趋势；从季度供应走势看，商业用房的供应量呈现下滑趋势从季度供应走势看，商业用房的供应量呈现下滑趋势商业市场供销分析37成交量受产品供应的影响较大；整体看来，成交量大成交量受产品供应的影响较大；整体看来，成交量大幅波动并趋于幅波动并趋于

35、上涨上涨商业市场供销分析38商业市场存量分析苏州商业市场供求矛盾突出，存量产品增加速度明显苏州商业市场供求矛盾突出，存量产品增加速度明显39苏州商业市场整体仍供过于求，存量有所上升，受宏观环境苏州商业市场整体仍供过于求，存量有所上升，受宏观环境及商业位置的影响，去化速度有所减缓，市场存量的商业产及商业位置的影响，去化速度有所减缓，市场存量的商业产品去化所需时间有所增加品去化所需时间有所增加区域套数面积（万方）套数占比面积占比面积环比面积同比工业园区85126.99.15%21.25%2.79%12.55%湖西858.479.99%31.51%1.44%107.60%CBD南1054.2412.

36、34%15.75%0%-23.60%CBD北491.215.76%4.52%0%-0.82%钟南30.030.35%0.11%0%-80%高教区2885.6633.84%21.06%13.20%15.75%合作区外3207.2637.60%26.99%-0.82%-9.14%高新区104214.8511.21%11.73%-4.13%21.03%狮山5935.0256.91%33.79%-0.99%41.81%通浒3138.0730.04%54.32%-2.89%3.73%竹园1361.7713.05%11.89%-15.71%86.32%吴中区250733.5626.97%26.52%11.

37、72%11.79%吴中城区2296.379.13%18.97%-0.78%204.78%独墅湖790.83.15%2.37%-2.44%-28.57%越溪2514.3310.01%12.91%-3.56%-38.84%环太湖5707.3722.74%21.97%120.66%27.29%木渎胥口127312.650.78%37.54%-2.10%17.54%甪直1052.094.19%6.23%0%-35.09%相城区226322.9524.34%18.13%-3.08%2.59%相城城区13328.5758.86%37.32%-6.44%-10.73%乡镇93214.4141.18%62.7

38、7%-0.89%12.75%中心城区263328.3128.32%22.37%7.11%73.26%环线内54711.4420.77%40.40%14.29%73.86%环线外208616.8779.23%59.60%2.74%72.85%商业市场存量分析40商业用房市场走势判断商业用房市场走势判断新增供应新增供应由未开发的土地和已开发的存量土地，预计苏州商业供应区域主要集中在吴中区和园区两大区域，其次是相城区、新区等去化分析去化分析大量的商业用地出让给未来商业的发展带来较大的障碍，商业空置面积的上升成为必然趋势。供求预判供求预判苏州商业市场整体仍供过于求，存量有所上升，受宏观环境及商业位置的

39、影响，去化速度有所减缓，市场存量的商业产品去化所需时间有所增加，市场的供求矛盾将有所激化。量价走势量价走势在新增土地楼面价下降、产品位置主要在乡镇上，销售量体将会进一步下降，同时成交价格也将会出现下滑。商业市场分析总结41酒店式酒店式公寓公寓市场分析市场分析苏州酒店公寓分布未来竞争格局分析竞争个案基本情况典型竞争个案分析市场分析总结42区域区域项目名称项目名称销售状态销售状态市区天元辰广场尾盘园区恒润后街尾盘沸腾CBD在售环球188在售相城区中翔丽晶在售派克公寓在售康桥丽都在售德诚嘉元广场在售亿象新天地未开恒达百汇广场未开新区新地国际中心在售枫桥丽舍在售吴中区港龙财智国际在售汇金新地未开蜜蜂城

40、在售永诚国际广场在售悠尚生活广场在售太湖黄金水岸在售南苏州生活广场尾盘金枫国际尾盘苏州酒店公寓分布目前苏州在售项目主要分布在吴中区及相城区目前苏州在售项目主要分布在吴中区及相城区吴中区吴中区园区园区新区新区市区市区相城区相城区43未来竞争格局分析根据本项目的区位属性及交通的通达性可判定本案的根据本项目的区位属性及交通的通达性可判定本案的竞争重点在于相城区域范围内的竞争竞争重点在于相城区域范围内的竞争本案本案苏州市区苏州市区园区园区相城中心区相城中心区区域属性看，项目属于相城区中心板块，区域性是项目选择竞争对手的首要因素； 便捷的环线交通；项目本身的规模和对市场的影响力；中心城区的在售项目为尾盘

41、；园区项目档次过高，与本案属性差异巨大，本案与之不形成竞争关系竞争板块主要是相城区的中心板块44酒店式公寓分布 相城区中心板块酒店公寓分布相城区中心板块酒店公寓分布派克公寓康桥丽都 中翔丽晶德诚嘉元广场亿像新天地恒达中环百汇广场 本案蓝色为在售项目，黑色为在推项目蓝色为在售项目，黑色为在推项目45 相城区中心板块酒店公寓列表相城区中心板块酒店公寓列表案名案名地理位置地理位置使用使用年限年限开盘日期开盘日期产品产品体量体量去化率去化率主力面积主力面积(m2)(m2)销售价格销售价格（元（元/ m2/ m2）备注备注派克公寓相城大道168号（苏州国际外语学校北侧）70年2009年12月23764%

42、538600装修标准1000元/ m2中翔丽晶相城大道1200号(大润发旁)40年2008年11月92482%558400装修标准800元/ m2康桥丽都 嘉元路与采莲路路口70年2009年9月61293%369800装修标准1200元/ m2德诚嘉元广场嘉元路与相城大道路口40年2009年6月34142%43预计6500毛坯亿像新天地人民路北延段与春申湖路交汇处40年预计2010年9月/40-57/Loft,买一层得两层恒达中环百汇广场阳澄湖路与采莲路路口40年/22/酒店式公寓列表46典型个案分析派克公寓：改造房，市场形象不高；户型进深过大，销派克公寓：改造房，市场形象不高；户型进深过大，

43、销售抗性大售抗性大 5353平户型平户型净面宽净面宽3.33.3米米大堂设置大堂设置无单层户数单层户数32-42户不等户型配比户型配比全部为53平户型电梯电梯1部电梯南北户型价差南北户型价差南户9600元/平，北户7600元/平客户性质客户性质60%以上为投资客，40%来自相城区白领人群47中翔丽晶：总价较高中翔丽晶：总价较高 ，首付，首付2020万以上，销售抗性较大万以上，销售抗性较大净面宽净面宽3.63.6米米5555平户型平户型大堂设置大堂设置300平米大堂，挑高9米单层户数单层户数36户户型配比户型配比单层32户为55平，边侧为67平、60平各两户电梯电梯4部上海三菱电梯南北户型价差南

44、北户型价差南户8800元/平，北户8000元/平客户性质客户性质90%以上为投资客，苏州本地及与相城有生意往来的周边城市生意人群典型个案分析483636平户型平户型净面宽净面宽3.4M3.4M康桥丽都康桥丽都 ：总价低，首付：总价低，首付6 6万，销售态势良好万，销售态势良好41#41#42#42#大堂设置大堂设置40平米大堂，挑高10米单层户数单层户数16户户型配比户型配比单层南侧12户为35平，北侧与边套各两户，面积为42平电梯电梯4部日立电梯南北户型价差南北户型价差南户9800元/平，北户售罄客户性质客户性质80%以上为投资客，相城本地及周边城市投资人群为主 典型个案分析49分析总结酒店

45、式公寓市场分析总结酒店式公寓市场分析总结本案面临的直接竞争项目主要为区域内的在售项目；项目产品，项目面积对项目去化产生根本影响项目产品布局应当合理，避免短面宽，大进深在商业项目首付50%的前提下，项目面积应当严格控制处理好南北户型数量的布局，北侧户型与南侧户型价差普遍在800-1000元/平米之间50商业市场分析商业市场分析区域商业格局现状区域商业发展趋势区域市场在售情况区域市场个案分析本案周边业态分析区域市场总结分析51相城商业格局现状趋于起步晚，发展快，商业配套滞后；大型生活配套建趋于起步晚，发展快，商业配套滞后；大型生活配套建成，辅以社区底商，步行街及区域购物休闲商业体缺乏成，辅以社区底

46、商，步行街及区域购物休闲商业体缺乏中央商贸区中央商贸区（启动中）（启动中） 居住区（建居住区（建设成型）设成型）家乐福家乐福大润发大润发万达广场万达广场( (投投入使用入使用) )专业市专业市场场专业市专业市场场n专业市场： 小商品市场，建材市场等专业市场发达，已成为相城早期商业的代名词n中央商贸区：相城未来形象展示区，合景，恒基，四城、华润等地产大鳄进驻，已拍商业建筑体量达150万方n万达广场：45万平城市综合体，25万方大型商业，集万达影城，万千百货，家乐福，大型KTV，游乐场等业态为一体n居住区：趋于成型，辅以社区底商52相城商业发展趋势中央商贸区中央商贸区（区域型向市（区域型向市级型过

47、渡）级型过渡） 商业区域化商业区域化家乐福家乐福大润发大润发商业区域化商业区域化中央商贸区将发展成为相城未来的区域商业中心，同时中央商贸区将发展成为相城未来的区域商业中心，同时 具备升级成为苏州第六大市级商业中心的潜质具备升级成为苏州第六大市级商业中心的潜质 n苏州五大市级商业中心： 观前商圈，石路商圈，南门商圈，环金鸡湖商圈，狮山商圈n商业区域化：相对市级商业中心而言，区域商业功能得以细分，以满足固定片区消费者的日常需求为主，其商业消费群体主要来源于本区域n市级商业中心： 集商务办公，旅游，大型零售，百货，专卖，购物，餐饮，休闲娱乐为一体的综合体，消费跨区现象明显，消费的带动主要依托外区人群

48、的流入53相城区中心板块主要在售项目：以休闲商务型、社区配相城区中心板块主要在售项目：以休闲商务型、社区配套型居多，总量体不大套型居多，总量体不大主要项目列表案名案名取得许可证取得许可证套数套数主力面积主力面积( (平米平米) )层数层数销售价格（元销售价格（元/ /平米）平米）剩余体剩余体量量业态定位业态定位新尚广场9538-2863F均价200007购物、休闲、餐饮环球奥食卡城约2000204F1F 3.7万/平，2F 2.8万/平，3F 2.2万/平，4F 1.8万/平712购物、休闲、餐饮康桥丽都5760-1002F，层高6米，可自行分割17000万/平19社区配套商业泰峰大厦3整层销

49、售，单层2300平3F1F 1.5万/平米，2F 1.2万/平米，3F 9000元/平2商务休闲型德诚嘉元广场21300-800，可租可售3F1F租金3.6元/天/平；2F 租金2.3元/天/平；3F 租金1.27元/天/平；1F售价2万/平14商务休闲型欧风商业街三期1182003F13000预计8月开盘购物、休闲、餐饮恒达百汇广场未开20-603F/购物、休闲、餐饮亿像新天地未开20-603F/购物、休闲、餐饮智海商务广场商铺两层，主要面积为140平米，只租不售，租金未定商务休闲型54相城区中心城区商业项目分布相城区中心城区商业项目分布在售项目分布泰峰大厦康桥丽都 环球奥食卡城德诚嘉元广场

50、亿像新天地智海商务广场蓝色为在售项目，黑色为在推项目蓝色为在售项目，黑色为在推项目恒达百汇广场本案新尚广场55商业部分情况商业部分情况项目总建面积：3.6万方商铺在售套数：7套单套面积：38-286平米楼层数：3层，每层均可自行分割层高：6米商铺均价： 20000元/平业态：休闲餐饮娱乐商铺位置商铺位置世强新尚广场世强新尚广场集餐饮、休闲、商务、办公于一体的集餐饮、休闲、商务、办公于一体的综合商业广场综合商业广场 重点个案分析56环球奥食卡城环球奥食卡城小面积分割，低总价入市，但商业体量过小面积分割，低总价入市，但商业体量过大，周边消费人口难以支撑，经营存在困难；虽然包租大，周边消费人口难以支

51、撑，经营存在困难；虽然包租1010年，年，但包租回报率不稳定，存在投资风险但包租回报率不稳定，存在投资风险A A馆馆F F馆馆B B馆馆E E馆馆D D馆馆CC馆馆基本数据：基本数据：占地面积:75601平方米总建筑面积:191848平方米项目地址：相城华元路755号开发商:上海奥银房地产开发有限公司 项目介绍：项目介绍：由5栋4层，1栋22层组成，5栋商业定位不同主题；A馆为流行小商品广场（4F影城），B馆为美食广场；C馆为成人娱乐城；D馆为儿童职业体验馆；E馆为各国风情馆；F馆为摩登渡假酒店；配备有地下停车场销售状况：销售状况：2010年5月23日，A馆开始销售，主要面积为12-20平米，

52、每层价格不同；1F 3.7万/平，2F 2.8万/平，3F 2.2万/平，4F 1.8万/平重点个案分析57楼层楼层均价均价面积面积 总价总价1F3.7万1215平米40万2F2.8万1520平米30万3F2.2万1520平米2528万4F1.8万1520平米2025万5 5月月2323日，环球奥食卡城推出日，环球奥食卡城推出A A馆销售，当天去化馆销售，当天去化30%30%，客源涵盖中小投资群体，主要为外地客户，客源涵盖中小投资群体，主要为外地客户重点个案分析A A馆销售价格馆销售价格销售方式分析：销售方式分析：全包租销售，12年年回报8直接总价抵扣；35年固定回报率6分红（商场经营利润30

53、按投资金额比例分配）；610年分红（商场经营利润60按投资金额比例分配）。58康桥丽都沿街商业（东区）：商铺产品面积较小，可分康桥丽都沿街商业（东区）：商铺产品面积较小，可分割成两层，灵活度较大，性价比较高割成两层，灵活度较大，性价比较高面积面积套数套数总套数总套数比例比例30-50105717.5%60-802747.4%80-1001221.1%100-13047.0%130-18547.0% 商铺位置示意图商铺位置示意图沿街商业数据：商业面积（东地块）：3994平方米得房率：95%商铺面积：30-185平米层高：6米，可自行分割为上下两层业态：餐饮受限售价：17000元/平米重点个案分析

54、59基本数据：基本数据：总用地面积:16763平米地上建筑面积:62080平米地下建筑面积：13748平米物业地址：相城区嘉元路与相城大道路口 开发商：苏州德诚房地产有限公司项目介绍：项目介绍：由一幢25（A座）、21（B座）层办公楼、一幢24层酒店式公寓、一幢19（A座）、16（B座）层商务酒店以及3层商业裙楼组成。销售情况：销售情况：酒店式公寓：毛坯销售，均价6500元/平米写字楼：均价8000元/平米商业可租可卖：1F租金3.6元/天/平米；2F 租金2.3元/天平米；3F 租金1.27元/天/平米；1F售价2万/平SOHO商务楼商务酒店写字楼1-3层为商业德诚嘉元广场包括写字楼、酒店式

55、公寓、商铺三种业德诚嘉元广场包括写字楼、酒店式公寓、商铺三种业态；商铺可租可售，但面积过大，去化较慢态；商铺可租可售，但面积过大，去化较慢重点个案分析60亿象新天地由沿街商铺和精装亿象新天地由沿街商铺和精装loftloft酒店公寓组成，商铺酒店公寓组成，商铺面积集中在面积集中在20-6020-60平米之间，易于控制总价，促进去化平米之间，易于控制总价，促进去化基本数据：基本数据：占地面积:11000平方米 总建筑面积:17890平方米 项目地址：人民路北延段与春申湖路交汇处开发商:苏州园区华成房产项目介绍：项目介绍：亿象新天地总建面积17890平米左右，其中地上16000平米左右，地下5000

56、平米左右，共5幢楼，是由沿街商铺和精装酒店公寓组成，集餐饮、休闲、学习购物于一体的精品商业楼盘。商铺共计302套，面积范围：20-200平米，主要集中在20-60平米之间。商业总高3F，单层销售。目前接受意向登记，预计9月份开盘，主推商铺，价格未定。楼层中型超市餐饮区时尚购物休闲文化电子产品休闲娱乐合计1F12430551F4647181112F1080211113F1141025合计17187983510302重点个案分析61区域内未来开发的项目众多，品牌开发商集中，区域区域内未来开发的项目众多，品牌开发商集中，区域的市场价值、市场形象也在逐步提升的市场价值、市场形象也在逐步提升未来土地供应

57、序序号号编号编号最大可最大可建面建面( () )容积率容积率用途用途成交单位成交单位成交时成交时间间1苏地2006-G-90632066 2.14居住/商业恒基中国2007年苏地2007-G-39172872 7商业苏地2007-G-40357904 7.33 商业苏地2007-G-41229609 6.11 商业苏地2007-B-70号93575 5.00 商业/办公苏地2007-B-71号91355 5.00 商业/办公2苏地2007-B-1693975 1.5居住/商业雅戈尔置业2007年3苏地2007-B-69号283213 2.50 居住/商业北京城市开发2007年4苏地2007-B

58、-72号59496 1.50 商业/办公中惠房产2007年5苏地2009-G-714511 3.1商务金融用地相城水务2009年6苏地2009-B-20163808 2.2城镇住宅用地融侨置业2009年苏地2009-B-21185317 2.2城镇住宅用地融侨置业2009年7苏地2009-B-2463515 5批发零售和商务金融用地浩远国际投资2009年8苏地2009-B-2532706 3住宿餐饮用地汉爵投资2009年9苏地2009-B-57208062 3批发零售和商务金融用地四城房产2009年10苏地2009-B-58273953 2.5批发零售和城镇住宅用地华润置地2009年1.8城镇住宅用地2.5城镇住宅用地11苏地2009-B-5988590 2城镇住宅用地华润置地2009年12苏地2009-B-104号115608 1.5城镇住宅用地华富置业2010年13苏地2009-B-106号10962 1.2批发零售、商务金融用地恒博盛元东2010年14苏地2010-B-13号143072 2城镇住宅用地南山置业2010年15苏地2010-B-14号103710 1.6城镇住宅用地四城房产2010年16苏地2010-B-15号64585 5批发零售和商务金融用地中惠房产2010年11025