房地产成本核算制度

1、房地产开发统计报表制度-5 -依据企业产品成本核算制度（试行）及财政部会计司编的企 业产品成本核算制度（试行）讲解整理。一、土地取得成本土地取得成本，是指为取得土地开发使用权（或开发 权）而发生的各项费用，包括土地买价或出让金、大市政配套费、 契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、农作物补偿费、危 房补偿费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿费用、安置及动迁费用、回迁房建造费用等。在实务中，通常可以根据管理要求进一步分为 政府地价 及市政配套费、合作款项、红线外市政设施费、拆迁补偿费。1、政府地价及市政配套费：支付的土地出让金、土地 开发费，向政府部门交纳的大市政配套费、

2、交纳的契税、土地使用 费、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价等。2、合作款项：补偿合作方地价、合作项目建房转入分 给合作方的房屋成本和相应税金等。3、红线外市政设施费：红线外道路、水、电、气、通 讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费。4、拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆 迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等。二、前期工程费前期工程费，是指项目开发前期发生的政府许可费、 招 标代理费、临时设施费以及水文地质助察、测绘、规划、设计、可 行性研究、咨询论证费、筹建、场地通平等前期费用。在实务中，通常可以根据管理要求进一步分为助察设计 费、报批报建增容费、“三通一

3、平”费、临时设施费。1、助察设计费包括助测丈量费、规划设计费、建筑研究用房费、其他。 助测丈量费：包括初助、详助等。主要有：水文、地质、文物和地 基助察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、 定线费、施工放线费、建筑面积丈量费等。规划设计费：规划费： 方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。设计费：施工图设计费、修改设计费、环境景观 设计费等。其他：可行性研究费、制图、晒图、赶图费、样品制作 费等。建筑研究用房费：包括材料及施工费。2、报批报建增容费报批报建增容费包括报批报建费、项目整体性报批报建 费、增容费。报批报建费：包括安检费、质检费、标底

4、编制费、交 易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、 白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、路口开设费等、规划管 理费、新材料基金（或墙改专项基金）、教师住宅基金（或中小学教 师住宅补贴费）、拆迁管理费、招投标管理费等。项目整体性报批 报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。 增容费: 包括水、电、煤气增容费。3、“三通一平”费：三通一平费主要包括临时通水、 通电、通路，场地平整。 临时道路：接通红线外施工用临时道路的设计、 建造费用。临时用 电：接通红线外施工用临时用电规划设计费、 临时管线铺设、改造、 迁移、临时变压器安装及拆除费用。 临时用水：接通红线外施工

5、用 临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用。场 地平整：基础开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除等费用。4、临时设施费临时设施费包括临时围墙、临时办公室、临时场地占用 费、临时围挡。临时围墙：包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用。 临时办公室：租金、建造及装饰费用。临时场地占用费：含施工用 临时占道费、临时借用空地租费。临时围板：包括设计、建造、装 饰费用。四、建安工程费建筑安装工程费，是指开发项目开发过程中发生的各 项主体建筑的建筑工程费、安装工程费及精装修费等。1、建筑工程费建筑工程费指项目开发过程中发生的主体内列入土建 预算内的各项费用。主要包括基础造价、结构及粗装修造价、

6、门窗 工程、公共部位精装修费、户内精装修费。基础造价：包括土石方、 桩基、护壁（坡）工程费，基础处理费、桩基咨询及检测费、降水C 结构及粗装修造价：主要包括硅框架（含独立柱基和条基等浅基 础）、砌体、找平及抹灰、防水、垂直运输、脚手架、超高补贴、 散水、沉降缝、伸缩缝、底层花园砌体（高层建筑的裙楼有架空层， 原则上架空层结构列入裙楼、有转换层结构并入塔楼）。门窗工程: 主要包括单元门、入户门、户内门、外墙门窗、防火门的费用。公 共部位精装修费：主要包括大堂、电梯厅、楼梯间、屋面、外立面 及雨蓬的精装修费用。户内精装修费：主要包括厨房、卫生间、厅 房、阳台、露台的精装修费用。2、安装工程费安装工

7、程费包括室内水暖气电管线设备费、室内设备 及其安装费、弱电系统费。室内水暖气电管线设备费主要包括：室 内给排水系统费（自来水、排水、直饮水、热水）；室内采暖系统 费（地板热、电热膜、分户燃气炉、管道系统、暖气片）；室内燃 气系统费；室内电气工程费：包括楼栋及单元配电箱、电表箱、户 配电箱、管线敷设、灯具、开关插座、含弱电工程管盒预埋。室内 设备及其安装费：通风空调系统费：包括空调设备及安装费用、空 调管道、通风系统费用；电梯及其安装费；发电机及其安装费：包 括发电机供货、安装、机房降噪费；消防系统费：包括水消防、电 消防、气体灭火、防排烟工程费；人防设备及安装费：包括密闭门、 气体过滤装置等。

8、弱电系统费：居家防盗系统费用：包括阳台及室 内红外探测防盗、门磁、紧急按扭等；对讲系统费用：包括可视及 非可视对讲系统费用；三表远传系统费用：包括水、电、气远程抄 表系统费用；有线电视费用：包括有线电视、卫星电视主体内外布 线及终端插座费用；电话系统费用：包括主体内外布线及终端插座 费用；宽带网：包括主体内外布线及终端插座费用等。四、基础设施费基础设施建设费，是指开发项目在开发过程中发生的道 路、供水、供电、供气、供暖、排污、排洪、消防、通讯、照明、有线电视、宽带网络、智能化等社区管网工程费和环境卫生、园林 绿化等园林、景观环境工程费用等。主要包括：室外给排水系统费、室外采暖系统费、室外燃气系

9、统费、 室外电气及高低压设备费、室外智能化系统费、园林环境工程费、 环境卫生费。1、室外给排水系统费室外给水系统费：主要包括小区内给水管道、检查井、水泵房设备、 及外接的消火栓等费用；雨污水系统费用。2、室外采暖系统费：主要包括管道系统、热交换站、 锅炉房费用。3、室外燃气系统费：主要包括管道系统、调压站4、室外电气及高低压设备费高低压配电设备及安装：包括红线到配电房的高压线、高压机、变压器、低压机及箱式变压设备费用； 室外强电管道及电 缆敷设：室外强电总平线路部分费用； 室外弱电管道埋设：包括用 于电视、电话、宽带网、智能化布线的管道预埋、检查井等费用。5、室外智能化系统费停车管理系统费用：

10、包括露天停车场管理系统、地下室 或架空层停车场管理系统的费用；小区闭路监控系统费用：包括摄 像头、显示屏及电气系统安装等费用；周界红外防越系统费用：红 外对扫等；小区门禁系统费用；电子巡更系统费用；电子公告屏费 用等。6、园林环境工程费园林环境工程费指项目所发生的园林环境造价，主要包 括绿化建设费、建筑小品、道路、广场建造费、围墙建造费、室外 照明、室外背景音乐、室外零星设施。绿化建设费：包括公共绿化、 组团宅间绿化、一楼私家花园、小区周边绿化支出；建筑小品：雕 塑、水景、环廊、假山等；道路、广场建造费：道路广场铺设、开 设路口工程及补偿费等；围墙建造费：包括永久性围墙、围栏及大 门；室外照明

11、：室外照明电气工程，如路灯、草坪灯；室外背景音乐；室外零星设施：儿童游乐设施、各种指示牌、标识牌、示意图、 垃圾桶、座椅、阳伞等。五、配套设施费公共配套设施费，是指开发项目内发生的、独立的、非 营利性的且产权属于全体业主的， 或无偿赠与地方政府、政府公共 事业单位的公共配套设施费用等。配套设施费指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及收益权不属 于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配 套设施支出。主要包括以下几类：1、在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营 性公共配套设施支出，包括居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自 行车棚等；2、在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其

12、经营 收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造 幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支 出；3、开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能 有偿转让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用；4、对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位 等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定 是否摊入本成本项目。如开发商通过补交地价或人防工程费等措 施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权， 则应作为经营 性项目独立核算。该成本项目下按各项配套设施设立明细科目进行核算， 如：游泳池：土建、设备、设施；业主会所：设计、装修费、资产 购置、单体

13、会所结构；幼儿园：建造成本及配套资产购置；学校： 建造成本及配套资产购置；球场；设备用房：配电房、水泵房土建 及装修费；车站建造费：土建、设备、各项设施。六、开发间接费开发间接费，指企业为直接组织和管理开发项目所发生 的，且不能将其直接归属于成本核算对象的工程监理费、造价审核 费、结算审核费、工程保险费等。为业主代扣代缴的公共维修基金 等不得计入产品成本。在实务中，通常可以根据管理要求进一步分为工程管理 费、项目营销设施建造费、物业管理完善费。1、工程管理费主要包括工程监理费、预结算编审费、行政管理费、施 工合同外奖金、工程质量监督费、安全监督费、工程保险费。工程 监理费：支付给聘请的项目或工

14、程监理单位的费用； 预结算编审费： 支付给造价咨询公司的预结算的编制、 审核费用；行政管理费：直 接从事项目开发的部门的人员的工资、 奖金、补贴等人工费以及直 接从事项目开发的部门的行政费； 施工合同外奖金：赶工奖、进度 奖；工程质量监督费：建设主管部门的质监费；安全监督费：建设 主管部门的安监费；工程保险费。2、营销设施建造费广告设施及发布费、销售环境改造费、售楼处装修、装饰费、其他。 广告设施及发布费：车站广告、路牌广告；销售环境改造费：会所、 推出销售楼盘（含示范单位）周围等销售区域销售期间的现场设计、 工程、装饰费；临时销售通道的设计、工程、装饰等费用；售楼处 装修、装饰费：设计、工程

15、、装饰等；样板间：包括样板间设计、 装修、家具、饰品以及保洁、保安、维修费。主体外搭设的样板问 还包括建造费用；主体内样板间销售后回收的设计、装修、家具、 家私等费用，在主营业务收入中单列或单独记录，考核时从总费用 中扣除；其他。3、物业管理完善费包括按规定应由开发商承担的由物业管理公司代管的物业管理基 金、公建维修基金或其他专项基金； 以及小区入住前投入的物业管 理费用。七、借款费用借款费用，是指符合资本化条件的借款费用。资本化借 款费用包括直接用于项目开发所借入资金的利息支出、 折价或溢价 摊销和辅助费用，以及因外币借款而发生汇兑差额。因借款而发生 的辅助费用包括手续费等。-7 -房地产开

16、发统计报表制度1计55从业人员及工资总额单位负责人：统计负责人：填表人：联系电话:报出日期：2 0 年 月 日单位详细名称：2 0 13 年4季有效期至：2 0 1 5 年 1月指标名称计量单位代码本季1一本季甲乙丙12一、从业人员从业人员期末人数人0131在岗职工人0531劳务派遣人员人06其他从业人员人07从业人员平均人数人08在岗职工人09劳务派遣人员人10其他从业人员人11二、工资总额从业人员工资总额千元121737.96在岗职工千元131737.96劳务派遣人员千元18其他从业人员千元19组织机构代码口计1 50表 局 号 局 号表 号: 制定机关： 文 号:批准机关： 批准文号：补

17、充资料：不能填报“从业人员”和“工资总额”数据的法人单位填报发放工资的法人单位：组织机构代码（49） -单位详细名称（50） 202-湖南省统 湘统（2013） 国 家 统 国统制（2013）说明：1.统计范围：辖区内全部房地产开发经营业法人单位。2 .报送日期及方式：调查单位一季度季后 8日、二季度季后5日、三季度季后13日18:00前独立自行网上填报，四季度免报； 市州统计机构一季度后 9日、二季度后6日、三季度后14日12:00前完成数据审核、验收、上报，四季 度免报。3 .“补充资料”由主表数据为空的调查单位填报。4. 审核 关系：（1）01=05+06+0708=09+10+11（3

18、）12=13+18+19房地产开发项目经营情况组织机构代码口口口口口口口口一口 单位详细名称：表 号：X 2 0 4 -1表制定机关：湖南省统计局文 号：湘统（2013 ） 55号批准机关：国家统计局批准文号：国统字（2013）150号有效期至：2 0 1 5 年 1月项目基本情况01项目代码口口口 -口口02项目名称项目建设所在地及区划区划代码 口口口口03省（自治区、直辖市）地（区、市、州、盟）县（区、市、旗）04项目开工时间年月05项目竣工时间年月066项目所在地土地级别口077项目属性口 1 纯商品住宅 2 其他乡（镇）街（村）、门牌号项目规划情况指标名称计量单位代码数量指标名称计量单

19、位代码数量甲乙丙1甲乙丙1项目规划占地面积平方米06规划住宅套数套08容积率061其中：90平方米及以下套081项目规划建筑面积平方米07144平方米以上套083住宅平方米071其中：别墅、高档公寓套084商业营业用房平方米072办公楼平方米073其他平方米074项目投资完成情况指标名称计量单位代码1本月指标名称计量单位代码1本月甲乙丙1甲乙丙1计划总投资万元101按工程用途分：自开始建设累计完成投资万元103住宅万元118本年完成投资万元107其中：90平方米及以下万元117其中：本月完成投资万元140144平方米以上万元129按构成分：其中：别墅、高档公寓万元119建筑工程万元108办公楼

20、万元121安装工程万元109商业营业用房万元122设备工器具购置万元110其他万元123其他费用万元112本年新增固定资产万元128其中：旧建筑物购置费万元113土地购置费万元114项目房屋面积施工、销售及待售情况指标名称计量单位代码甲乙丙房屋施工面积平方米601其中：本年新开工面积平方米602本年房屋竣工面积平方米603其中：不可销售面积平方米604本年住宅竣工套数套605本年房屋竣工价值万元608本年批准预售面积平方米626本年批准预售住宅套数套627房屋出租面积平方米609本年商品房销售面积平方米610其中：本月销售面积平方米630现房销售面积平方米611期房销售面积平方米612本年商品

21、房销售额万元613其中：本月销售额万元631现房销售额万元614期房销售额万元615本年商品住宅销售套数套616现房销售套数套617期房销售套数套618待售面积平方米623其中：待售1-3年（含1年）平方米624待售3年以上（含3年）平方米625合计住宅办公楼商业 营业 用房其他户型结构其中： 别墅、 高档 公寓其中：90 平方米 及以下其中：144平方米以上12345678按用途分单位负责人:统计负责人:填表人:联系电话:报出日期：2 0说明：1.统计范围：辖区内全部房地产开发经营业法人单位,2.报送日期及方式：调查单位 6、8、11月月后5一个项目填报一张表。日，2、5、7、10月月后6日

22、，4月月后7日，3、13日18:00前独立自行网上填报，1月免报；市级统计机构 6、7月月后7日，5、8、10月月后9日，12月月后11日，9月月后14日12:00前完成数据审核、12月月后8日，9月月后 4、11月月后8日，2、3、 验收、上报，1月免报。3.本表“项目基本情况”和“项目规划情况”指标数据由国家统计局或省级统计机构根据上一个报告期数据统一复制到数据采集处理软件中，生成报表数据；调查单位免填，但可以修改（未复制数据的由调查单位填报）O4.本表除“项目基本情况”、“项目规划情况”、“计划总投资”、“自开始建设累计完成投资”、“本月完成投资”、“房屋出租面积”、“本月销售面积”、“

23、本月销售额”、“待售面积”、“待售1-3年（含1年）”和“待售 指标外，其他指标均为年初至报告期末累计数。5.审核关系：“项目规划和投资完成情况”：3年以上（含3年）”07=071+072+073+074 08(7)107=108+109+110+112 (8)112>081+083>113+114(3)08>084 (4)103(9)107=118+121+122+123> 107 (5)107>102 (6)107(10)118>117+129 (11)118>119“项目房屋面积施工、销售及待售情况”主栏:(1)601 >602 (5)61

24、3=614+615“项目房屋面积施工、1=2+6+7+8(2)603(6)613>604>631(3)610=611+612(7)616=617+618(4)610(8)623>630>624+625销售及待售情况”宾栏:(2)2>3+4(3)2>5房地产开发企业资金和土地情况表 号:制定机关：文 号:X 2 0 4 - 2 表 湖南省统计局 湘统（2013） 55号组织机构代码口口口口口口口口一口批准机关：国家统计局单位详细名称：批准文号：国统字（2013）150号项目个数（80） 口2 0 13年12月有效期至：2 0 1 5年1月指标名称计量单位代码1

25、本月甲乙丙1本年实际到位资金合计万元3015243.96上年末结余资金万元302395.51本年实际到位资金小计万元3034848.45国内贷款万元305银行贷款万元322非银行金融机构贷款万元325利用外资万元307其中：外商直接投资万元308自筹资金万元3114110.93其中：自有资金万元316股东投入资金万元326借入资金万元3274110.93其他资金来源万元318737.52其中：定金及预收款万元323737.52个人按揭贷款万元324本年各项应付款合计万元320707.63其中：工程款万元321638.24待开发土地面积平方米403本年土地购置面积平方米404本年土地成交价款万元

26、405其中：拆迁补偿费万元406土地使用权出让金万元407契税万元408单位负责人：统计负责人:填表人：联系电话：分机号：报出日期：2 0 年 月 日说明：1.统计范围：辖区内全部房地产开发经营业法人单位，一个法人单位填报一张表，包括本单位全部资金到位情况。2 .报送日期及方式：调查单位 6、8、11月月后5日，2、5、7、10月月后6日，4月月后7日，3、12月月后8日，9月月后 13日18:00前独立自行网上填报，1月免报；市级统计机构 6、7月月后7日，4、11月月后8日，2、3、 5、8、10月月后9日，12月月后11日，9月月后14日12:00前完成数据审核、验收、上报，1月免报。3 .本表除“上年末结余资金”和“待开发土地面积”指标外，其他指标均为年初至报告期末累计数。4 .审核关系：301 = 302+303(2)302>0(3)303= 305+307+311+318305=322+