房地产集团公司工程竣工结算作业指引

1、房地产集团公司工程竣工结算作业指引1、流程节点说明：1.1 结算资料的报送1.1.2 施工单位按照结算计划及合同要求的时间按时报送结算资料给经办 主管工程师；1.2 结算资料的通用要求1.2.1 工程竣工验收报告或分项工程验收报告；1.2.2 加盖红章的结算申请报告；1.2.3 与结算相对应的有效合同、补充协议中相关经济条款的复印件；1.2.4 详细的工程竣工结算书（含编制说明），严格按照合同约定的计价方式 / 计价依据进行计价，具体依据如下：1.2.4.1 合同清单单价或合同中约定的取费标准；1.2.4.2 工程施工过程中形成的约谈记录/限价单等；1.2.4.3 一些甲、 乙双方签认明确费用

2、的函件，经审批确认费用的会议纪要；1.2.4.4 奖罚款单；1.2.5 以上资料中约谈记录/限价单 /费用函件 /会议纪要及奖款罚单等提供原件，无原件者或可提供经过核对后的复印件；1.2.6 工程竣工结算书由施工单位签字/盖章后报送（同时提供电子版本供复核与调整）；1.2.7 相关的结算工程量计算稿或后附结算图纸（包括签证附图）； 范围及内容必须清楚明了，具有较强的可复查性，且图纸是已经过监理及项目工程师签字确认用于施工的，或者经核对过原件的以上资料复印件。1.2.8 符合公司要求的经过统一编号的现场签证（ 后附设计变/工程指令资料 / 原始照片） 资料的原件；1.2.9 详细填写工程竣工结算

3、财务对帐单中项目名称、已付款情况、收款帐号、 收款银行等相关要求并盖章后经财务相关经办人确认，原件 2 份附至结算资料中。1.3 除通用要求外，以下工程的结算资料，还需满足下列特别要求：1.3.1 土方工程结算1.3.1.1 须提供经过甲方/监理 /施工单位三方共同确认的交付场地标高图和完成面标高图. 标高图中必须有明确的边界线/放坡 /工作面等实际情况（合同中约定不计放坡/工作面的除外）；1.3.1.2 须划分详细的方格网计算图（10X10）及相关的计算书；1.3.2 桩基工程结算桩基工程打桩原始现场记录，包括桩号 /桩规格 /现状土标高/桩顶设计标高/送桩长度等，须有甲方现场工程师/ 监理

4、工程师及施工单位三方共同的签字确认；1.3.3 部品工程结算施工单位必须作出详细的竣工图纸供甲方现场工程师核对后确认，并提交招标图纸及变更签证作为结算依据，以便对照；1.3.4 园建 /绿化工程类结算结算资料在报送甲方工程管理部工程师之前须经过设计部园建/ 绿化相关工程师的确认，并由设计部的园建/绿化工程师签注结算核实意见；1.3.5 样板房工程1.1.1.1 样板房工程由工程管理部工程师接管相应的结算资料交接工作；1.1.1.2 需提供通过验收意见的样板房现状说明书及其附表；1.1.1.3 在招标时主材价为暂定的，须由物资部、工程部、成本部按设计要求确认相应的主材价格；1.3.6 其他分包工

5、程1.3.7 总包工程1.3.8 材料设备类结算1.3.8.1 须提供经供货方/监理（无监理的情况除外）/总包 /甲方四方签字核实的 材料设备验收单和配套的 材料设备价格清单原件作为结算依据. 以上单据须符合要求且经过甲方统一编号方可作为结算依据；1.3.8.2 材料设备阶段需由物资部审核并签署意见1.4 项目工程师在接到施工单位结算资料10 天内完成核实，填报工程竣工结算资料移交单，并移交资料至城市公司工程管理部，初审资料后移交至城市公司核算部；1.4.1 详细核实施工单位结算资料的完整性和依据是否完备；1.4.2 相关资料核实完备后对附图及无附图计算时现场核实的工程量进行确认并签署核实意见

6、；1.4.3 对相关扣款的办理；1.4.4 经办工程师认真填写工程竣工结算资料移交单，施工期限/验收情况 / 签证份数 / 责任扣款务必正确填写。针对施工单位对于过程中的设计变更及工程指令只报增加不报减少部分，经办工程师在资料核实中须认真核查签证的完备性，发现此种情况须严肃处理；1.4.5 工程竣工结算资料移交单填写完毕后经项目总助及城市公司总经理审批签字后移交城市公司核算部；1.5 城市公司核算部对结算的核对1.5.1 结算资料核对要点1.5.1.1 资料是否齐全，是否有复印件结算的情况；1.5.1.2 竣工验收合格报告中内容填写是否完整，特别注意验收报告中完工日期，建筑面积等一应说明是否填

7、写完整；1.5.1.3 工程结算工作交接单中内容填写是否完整，项目部负责人是否签署；1.5.1.4 特别留意交接单中有关竣工图纸，指令变更的描述以及往来款项的说明。1.5.2 竣工结算初审完成之后，城市公司核算部需要填写以下表格：1.5.2.1 工程预结算审批表1.5.2.2 工程预结算初审和审核意见表1.5.2.3 工程竣工结算造价确认表1.5.2.4 工程竣工结算财务对帐单（加说明）1.5.2.5 工程竣工结算成本分配表1.5.3 填表注意事项1.5.3.1 工程预结算审批表：说明栏主要填写将该工程结算的主要特征。1.5.3.2 工程预结算初审和审核意见表填写注意：（ 1）能填写的尽量填写

8、完整；（ 2）成本数据一栏可以根据工程特点进行改动，不要拘泥于表格上固有的表述；（ 3）结算中发现的问题在简要说明中阐述。1.5.3.3 工程竣工结算造价确认表填写时注意：（ 1）甲方公司名称因项目的不同，公司名称不一样，需要留意；（ 2）保修金的期限一定要核对验收报告和合同约定；（ 3）所有数据不得涂改；（ 4） 因结算过程中数据会经常改动，一定要注意大写人民币金额不要写错；（ 5）上方施工单位名称一定要同下方乙方盖章得公司名称完全相同。1.5.4 结算完成后，城市公司成本、核算部要将结算成本和目标成本的作对比分析， 协助考核相关部门的责任成本，并总结项目目标成本控制的经验和教训。1.5.5

9、 竣工结算资料装订顺序（由上至下）：（ 1） 工程预结算审批表（ 2） 工程预结算初审和审核意见表（ 3） 工程竣工结算造价确认表（一式两份）（ 4） 工程竣工结算财务对帐单（ 5） 工程竣工结算成本分配表（ 6） 工程竣工结算书（一式两份，分本装订）1.5.6 核对过程中应注意以下事项：（ 1）结算的工程量以竣工图为准，竣工图不清之处，预算人员要得到工程管理部确认或到工地现场进行实地测量；尤其对图纸未标注、规范无特别要求，现场实际施工又提高标准的项目一定要有现场工程师文件确认并符合工程合同要求后才能给予按实结算。（ 2）结算单价在合同中有规定的，则按合同规定执行；结算单价在合同中未规定的则参

10、照定额和市场合理低价进行确定；（ 3）扣除甲供、三方供货材料、设备的多用材料费（实际领用甲方材料数量减结算用量的差量乘甲方供应材料超量扣款单价）。同时，要对甲供材料、设备的多领和少领数量也应引起足够重视；多领和少领数量要与现场工程师一起核对确认， 并要对其少领和多领原因进行分析，通过分析，进一步验证结算数量的正确性。（ 4）材料价差严格按材料限价调整。（ 5）按承包合同确定的结算方式确定结算总价，在初审结算书、与承包方核对时依据合同，进行甲供材料、配合管理费及责任扣款等费用的确认、扣除；（ 6）预算中已注明的漏项、错算部分，在结算中不能要求现场工程师签证弥补（以签证形式调整），必须调整（补充）

11、预算修正。（ 7）预算编制中，因施工组织设计、现场实际标高没能及时提供，造成未按施工组织设计、现场实际标高计算项目和工程量的，城市公司核算部结算中一定要要求项目工程管理部提供施工组织设计、现场实际标高，对原预算做出相应调整。（ 8）同一工程，若有两次以上结算或签订两份以上合同产生两份以上结算时， 在分次结算中要注意之前结算与之后结算的工程量衔接，之前结算一定要用文字或图示标（说） 明已结范围和位置，之后结算要在结算前先核对之前各结算书已结时间段、位置和范围，避免重复。要求现场工程师在向城市公司核算部报送资料中定要注明每次结算的实际施工位置或距离。（ 9）同一合同、产生两份或两份以上结算的，工程

12、竣工结算造价确认表只能产生一份。1.6 工程审计中心经理对结算的复核1.6.1 复核内容及注意事项同上；1.6.2 填写 工程预结算复核意见表及 工程预结算审批表报批和备案；1.7 预结算编审、复核人权利义务1.7.1 复核人有权要求编审人对审核结果中的工程量和价格及审核内容进行解释和说明，编审人要积极配合，并一同对预结算初步结果进行校对。编审人不得无故拒绝配合。1.7.2 复核人有权要求编审人提供工作所需的任何文件和档案资料等，编审人不得无故拖延或拒绝提供；工程预结算资料不够齐全的，均由编审人负责补充。1.7.3 复核人对复核工作中发现的问题，可自行修改或对工程量经抽查发现有误的项目提出修改

13、意见要求编审人重新验算修改；1.7.4 复核人就编审人或外委单位的审核工作质量向主管领导建议给予适当奖励或惩罚；1.7.5 编审人要对提供的文字资料复印件进行核验，确认与原件相符、真实无涂改，对复印件资料真实性负全责。1.7.6 复核人应对工程结算中有疑问的地方进行现场勘查、现场测量，并召集编审人和知情人员问明情况；1.7.7 复核人应在复核工作完成后，将工程档案资料归档整理，不得有缺、漏、丢失的情况；1.7.8 复核人应如实向主管领导汇报复核情况并提出改进工作的建议；1.7.9 复核人对未进行资料审查、现场踏勘承担失查责任；1.7.10 工程结算经复核人确认复核完毕后，复核人将与编审人一起负

14、责结算数据的准确性，共同承担责任；责任分担的比例见“部门职能”的说明；1.7.11 复核人对在复核工作阶段进行的调整承担全部责任。1.7.12 对编审人、复核人的奖励与惩罚1.7.12.1 奖励与惩罚的具体条款由公司另行制订；1.7.12.2 编审人、复核人在年度工作中，认真负责，多次发现问题，避免公司资产的流失，建议公司在年终考评、评优、 晋级、 加薪等方面予以优先考虑。1.7.12.3 编审人、复核人在年度工作中失职，未能及时发现问题，间接造成资产流失，公司应执行员工手册等相应规则，视情况予以批评、通报批评、降薪、降职、解聘等处罚措施，有违纪违法行为者还应追究其法律责任。1.8 预结算编审

15、、复核应遵循的原则1.8.1 有效凭据原则：1.8.1.1 预结算编审依据为盖有红章的有效合同、补充协议、变更、现场签证、 材料设备控制价格及一些甲、乙双方签认明确费用的函件、经审批确认费用的会议纪要，被确认用于施工的施工图，或者经核对过原件的以上资料复印件。1.8.1.2 每一项（或）每一份预结算结果都要有以上有效凭据做后盾；1.8.1.3 除特殊情况外，脱离以上编审依据的预结算结果是不能成立的，预结算编审、复核人员均应严把凭据关，做到有凭有据，严格杜绝无凭据或凭据不充分的预结算。1.8.2 廉洁奉公原则：1.8.2.1 工程预结算工作中，应遵守法律法规，恪守职业道德，严禁主动索要或被动接受

16、财物；1.8.2.2 如出现损公肥私性质的不正当计价行为，将按照有关规定给予处罚。1.8.3 多级把关原则：1.8.3.1 工程预结算在编审人员之间、部门之间等控制体系中，皆须经过两级或两级以上把关；1.8.3.2 各级在把关过程中应认真仔细核对；有关资料的签字、盖章等务必齐全。1.8.4 准确高效原则：1.8.4.1 工程预结算中的各项计算应准确、清晰、符合规定，具有很高的准确度，1.8.4.2 同时应保持较高的工作效率，做到及时帐清。1.8.5 可复查性原则：工程预结算工作的全过程应有详细、真实的记录及完善的资料，审核、 复核结果要有清晰、准确的工程量、价格统计表和汇总表，量价计算过程、审

17、批记录等文件、资料应具备完全的可复查性。1.8.6 合理低价原则：工程预结算工作中应充分理解合同，灵活运用当地工程造价管理规定、市场竞争、甲方品牌资源等因素，处理好质量、工期与成本的关系，追求以合理较低价格确定工程造价。1.8.7 方案优化原则：城市公司核算部在工程预算工作中，应积极协同设计、项目工程管理、城市工程管理等单位、部门进行设计、施工措施、材料设备等方面的方案优化工作。1.8.8 信息通达原则：1.8.8.1 工程预结算编审时设计部、项目工程管理部（或客户服务部）对资料、信息应及时整理，并要与核算部及时沟通，通报现场实际（施工或供货）信息，在移交资料中要注明施工范围、特殊的、重要的做

18、法等内容。1.8.8.2 城市公司核算部根据工作需要也要及时将预结算进展状况和编审结果提供给设计部、工程管理部等部门，方便办理工程款支付核对本部门成本控制结果。1.8.9 责任共担原则：工程预结算经复核人确认复核完毕后，复核人将与编审人一起负责结算数据的准确性，共同承担相应责任。1.9 复核的基本方法1.9.1 工程预结算复核方法主要有：全面复核法、重点抽查法、对比复核法、筛选复核法、分组计算复核法、利用手册复核法等多种办法。1.9.1.1 全面复核法：全面复核法又称逐项复核法，即按预结算中分部分项工程顺序或施工的先后顺序，逐一地进行全部复核的方法。1.9.1.2 重点抽查法：抓住工程预结算中

19、的重点（ 工程量较大或造价较高、工程结构复杂、工程变更、隐蔽工程、合同计价不明确和合同外工程等内容） 进行复核的方法，发现偏差较大的部分并重点对其进行复核。1.9.1.3 对比复核法：利用同类型或相似的已建工程的预结算等数据进行对比分析，先进行主要技术经济指标的比较，而后重点对问题项目进行细致复核。1.9.1.4 筛选复核法：对各工程的单方造价、钢筋含量、混凝土含量等指标以及主要材料的消耗量和项目措施费等技术经济指标加以总结提炼（ 并注明其适用的建筑标准、规模、时间等 ） 形成复核的“筛子”，对不能通过“筛子”的问题项目，须重点对其进行细致复核。1.9.1.5 分组计算复核法：把预结算中的项目

20、划分为若干组，并把相邻且有一定内在关联的项目编为一组， 复核同一组中某个分项工程量，利用工程量间具有相同或相似计算基础的关系，判断同组中其他几个分项工程量计算的准确程度。1.9.1.6 利用手册（或数据库）复核法：把工程中标准化的工程或部品整理成造价指标手册（或数据库组成部分），按手册（或数据库）相应内容对照进行复核。1.9.2 复核以审核的预结算书为基础，复核时可结合工程的特点以及本实施细则的相关规定，选用其中一种方法进行复核；也可选用其中的多种方法相结合进行复核。比如运用全面复核法、重点抽查法相结合。对易出问题的工程进行全部复核； 不易全部复核工程量的项目如钢筋、混凝土、 管线等项目进行重

21、点抽查复核，并举一反三。1.10 复核的过程控制1.10.1 复核时间要求1.10.1.1 复核工作内容是以对比、抽查为主，要求高效而准确。1.10.1.2 预结算确定的全部时间应控制在合同约定、国家和当地规定的时间内完成；1.10.1.3 预结算复核时间宜控制在初审时间跨度的1/5 内，比如初审和审核历时为15 个工作日，则复核工作应在3 个工作日内完成；1.10.1.4 如发现初审和审核结果有重大错漏，则持续时间可视情况顺延。1.10.2 预结算资料复核1.10.2.1 复核预结算资料的完整性。预结算复核首先核查预结算资料是否齐全，预结算资料手续是否齐备。如对 工程签证单应检查其三方签章是

22、否齐备，竣工图上是否在存在变更的地方盖有变 更图章等。1.10.2.2 复核预结算资料的真实性。比如，除合同有约定外，运倒土费的预结算应有承建单位提供的收款凭据， 并根据凭据，到倒土地点核实收费情况；在抽水台班的签证单上，应注意是否对 水泵型号予以确认，并向现场管理人员核实其真实性。1.10.3 预结算造价复核要求1.10.3.1 工程量清单包干价复核(1)用于招标参考、确定目标成本等用途的预算清单，主要复核建筑面积 是否准确，清单是否有重大遗漏，单方造价是否合理。(2)拟确定中标单位预算清单，主要复核是否有重大遗漏，子项单价是否 明显不合理，是否有不平衡报价情况等，非实体性费用应重点复核，复

23、核要求参 照“非实体性费用复核”的规定。1.10.3.2 费率或单价合同预算包干价(1)费率或单价招标的，非实体性包干费用应在招标时进行复核，施工图 完备后确定合同预算包干价时，费率招标的，需要对工程量和单价进行复核，固 定单价合同的需重点复核工程量，复核具体要求如下：(2)工程量复核造价小于3000元/子项的工程量可选择复核，造价大于3000元/子项的工 程量各子项的单价要求着重复核确认。复核工程量的造价金额占总造价的比例40%结构形式相同或相似的建筑，可选取有代表性的一幢建筑进行复核。具体要求参照下表进行：项目名称工程量复核具体要求主体土建工程七层以下七至一十四层十四层以上钢筋工程标准层复

24、核一层，非 标准层抽查标准层复核一层，非 标准层复核一层标准层复核一层，非 标准层复核二层混凝土工程同上同上同上砌体工程同上同上同上土石方，程、隐蔽，全部复核全部复核全部复核程其他分部分项工程抽查主体安装工程重要设备(盘箱小I等)全部复核可按户型计算工程量 的项目(灯具洁具开 关插座等)抽查管道、线缆等抽查其他分部分项工程抽查社区管网工程参照主体安装工程进行复核园林环境工程绿化工程乔木全部复核，灌木及草地抽查建筑小品全部复核道路广场抽查围墙建设抽查其他分部分项工程结合具体情况并参照上述要求进行复核装修工程、其他工 程参照主体土建工程量复核要求进行复核需全部现场复核的项目：不能按结算资料竣工图计算工程量的项目；桩基础、防水、土石方等隐蔽工程；其他结算时不可追溯工程量的工程；(3)子目单价复核套用定额单价的子目，复核时应根据设计图纸、施工组织结合现场实际情 况核验其套用的定额项目是否准确； 对有换算内容的项目，注意复核换算方法和 数据的准确性。非套用定额的子目，有合同或协议确定价格的，按约定执行；双方未约定 价格的，复核时应查询初审和审核人员确定单价的依据，分析其合理性。对依据不足又造价较大的项目单价，应通过细分构成、询问同行、找同类工程资料、市 场调查等方式重新确认，并详