房地产开发风险分析与对策研究

1、房地产开发风险分析与对策研究 房地产开发风险分析与对策研究 【摘 要】随着房地产市场逐步标准， 法制不断健全， 房地产开发市场竞争加剧， 投入资金水平， 技术能力和管理素质的较量， 使开发企业开展风险管理变得非常必要。 【关键词】房地产；开发风险；对策 前言 房地产开发风险管理就如同一个缜密的系统， 将风险管理的各要素有机组成综合体。所以在进行房地产开发时， 必须要推广与运用风险管理系统， 并且要在日常的工作中尽量完善这个系统， 以促使我国的房地产事业健康开展。 一、房地产开发工程个阶段风险识别 1、房地产投资决策阶段风险 开发区域的风险 房地产开发工程的区域风险与房地产开发不可逆性和地理位置

2、固定性紧密相关，由于各个地区开展不平衡，经济和政策相差悬殊，各地房地产影响因素种类和个影响因素影响程度各不相同，使得所以经济环境、政治环境和政策环境对房地产投资决策具有更重要的意义。 开发时机风险 房地产兴衰受经济环境、政治形式、政策导向、人口增减状况、收入水平升降以及消费心理变化等风险因素。而房地产开发周期较长，期间经济、政治等因素的变化对房地产开发的结果具有不可忽略的影响。 2、房地产工程土地获取阶段的风险 土地购置风险 土地获得的方式有协议让出和招拍挂两种方式。前者的风险来源于开发企业和原房产所有者的谈判过程， 后者的风险来自于本钱高利润低，如果对市场走势判断有偏差，就会导致工程亏损，因

3、此它的风险主要来自与对未来市场判断能力。 筹资风险 房地产行业是典型的资金密集型行业， 大局部依靠筹资方式开发建设，具有投资大、风险高、周期长特点。筹资风险来自于因使用借贷资金而导致的自有资金回报盈利的不确定性。当投资中借贷比例越高时，筹资风险也越高。 3、房地产工程建设阶段的风险 承包合同风险。合同风险有两类，一类是由于合同条款不完善，表达不严谨；第二类是由于合同条款规定而引起的风险在合同双方间的不同分配，即纯合同风险。 自然条件风险。开发区域自然条件如地形地势、环境气候等对施工平安存在一定的威胁。尤其实在自然条件恶劣的区域，工程实施期间可能碰到的恶劣气候等因素给开发商带来的威胁。 工期拖延

4、风险。房地产开发建设阶段每个环节的时间损失，都会使工期拖延。而工期延长，一方面房地产市场状况可能会发生比拟大的变化，错过最正确租售时机。另一方面，工期延长会增加投入资金利息支出，增加管理费。 4、房地产销售阶段风险 租售合同风险。房地产租售交易合同是对交易双方行为的明确标准，条文详尽、清楚。 销售时机风险。房地产销售时机分预售、即时出售和滞后销售三种情况。每一种销售的方式都有各自不同的风险。 自然灾害风险。自然灾害风险是指由于人们对自然失去控制或自然本身发生异常变化造成损失的可能性。 二、房地产开发风险管理的内容 1、房地产开发风险管理的流程 风险识别 风险识别是房地产开发商针对开发的不同阶段

5、，在风险事故发生之前感知风险，对风险进行分析。感知风险，是开发商通过调查研究，了解客观存在的各种风险，寻找可能导致风险事故发生的各种因素；分析风险，是在感知风险的根底上分析风险可能带来的后果，为减少和预防风险的发生拟定方案。风险识别作为风险管理流程的第一步，是风险管理的根底和关键。 风险评估 房地产开发的风险评估是在对风险识别的根底上，分析工程存在的弱点、面临的威胁、可能发生风险的概率、以及风险可能造成的负面影响。在房地产开发过程中，为减少投资失误和风险，需要编制工程投资风险评估报告。在编制报告的过程中，通过搜集丰富的资料和数据，对开发工程的风险进行定性和定量的分析，将风险按照上下程度排序，编

6、制风险列表进行专题研究。根据风险评估的结果，开发企业要采取相应措施躲避风险。 风险监控 房地产开发的风险监控，是投资主体在工程的开发过程中自觉监视风险，根据情况变化进行风险管理策略的调整，主动对风险进行控制。风险监控是风险应对方案修正和提高的过程。随着开发工程的展开和深入，管理者要及时发现新出现的风险，关注由于时间变化引起风险发生的新变化，不断调整方案，重新对风险进行识别、评价，修订应对措施，从而保证风险管理到达预期目标。 2房地产开发风险应对措施 风险回避 风险回避是主动回避风险发生的可能性。它是在房地产开发的过程中，管理者经过权衡风险带来的损失与冒险所获利益相比拟，迫不得已中止开发工程，或

7、者改变方案，从根本上消除风险隐患。风险回避虽然能防止重大损失，但同时也失去了投资获利的时机，是一种比拟消极的防范手段。通常只是在未来可能发生的风险带来的影响太严重，没有其他方法的时候，才建议采用风险回避这种应对措施。 风险控制 房地产开发的风险控制主要是指管理者主动采取积极措施，预防、减少风险发生的可能性，或者尽量降低风险带来的损失程度。风险控制的手段有风险预防和风险抑制两种类型。风险预防涉及现时本钱与潜在损失的比拟，当潜在损失远远大于采取预防措施所支出本钱的时候，就要果断采用预防风险的手段。风险控制是管理者为消除和减少风险隐患主动采取措施的一种积极方法，在运用时本钱低、效益好，一般不会产生后

8、遗症。建议在处理房地产开发过程中的各种风险时，要优先采用风险控制措施。 风险转移 房地产开发的风险转移是指开发商通过某种有意识的安排，将企业不能承当的风险转移给另一方。与风险回避不同，风险转移是将责任或者风险转嫁给别的单位承当，风险回避是放弃工程开发；风险转移与风险控制也有不同，风险转移是将风险直接转移出去，风险控制是自身调节风险因素。开发企业通过转移风险得到保障，是目前普遍应用的一种有效手段，比方保险合同就是经常运用的方式。开发商可以根据所开发工程的具体情况，采取适当的形式转移风险。 风险自留 指开发商自己承当风险带来的损失。在房地产开发过程中，对于那些无法回避、难以控制的风险，在不影响整体

9、利益的前提下，或者如果冒险能够带来巨大利益，可以考虑风险自留。风险自留分为有意识的风险自留和无意识的风险自留。有意识的风险自留是管理者的主动风险自留，是经过权衡比拟，认为企业能够承受预测到的风险带来的损失，主动去承当未来的风险，具体措施有自我保险、专属保险等。无意识的风险自留是开发商对损失的发生存在侥幸心理或对损失估计缺乏而暴露于风险中，是被动的风险自留，需要通过风险应急准备金来应对。 风险利用 风险利用是房地产开发工程对风险的价值进行利用而获利的行为。一般是开发商利用现实存在的风险，通过风险管理技术化险为利。比方在经济危机时期，楼市滞销，地产价格大跌，但是开发企业反而在此时大量拿地开发，等到经济形势好转时获利丰厚。风险利用要求管理者有敏锐的观察力，具有丰富的经验和高度的应变能力。 结束语 宏观经济走势对房地产行业的影响可谓是风疾雨骤、动人心魄，不期而至的经济寒潮令中国的股市、房市携手步入“冰河期。另一方面，房价的飞速上涨，已经超过了居民的承受能力，商品房空置率增加，投资比例过大，业外巨头纷纷抢滩房地产导致的竞争加剧，而居民的购房行为又趋于理性，持币观望造成一些城市房地产有价无市的情形已经凸现。所有这些最终导致房地产工程难以销售变现，因此，必须要采取切实有效的措施加以