客服部应知应会35条

1、 Tian Lun Property HR 客服人员应知应会客服人员应知应会35条条 Tian Lun Property HR 一根链条，最脆弱的一环决定其强度；一根链条，最脆弱的一环决定其强度； 一只木桶，最短的一块木板决定其容量；一只木桶，最短的一块木板决定其容量；一个人，性格最差的一面影响其前程；一个人，性格最差的一面影响其前程；一个品牌，最薄弱的环节遏制其生命；一个品牌，最薄弱的环节遏制其生命； 让我们静心领会这富有哲理的话语，不断反思自己，不断超让我们静心领会这富有哲理的话语，不断反思自己，不断超越自我，不断加强协作，唯有这样，我们才能携手共进，把我们越自我，不断加强协作，唯有这样，

2、我们才能携手共进，把我们公司做强做大。公司做强做大。 Tian Lun Property HR 目录应知应知2525条条应会应会1010条条关于服务的两个案例关于服务的两个案例推行措施推行措施 Tian Lun Property HR 一、客服人员应知一、客服人员应知25条条 Tian Lun Property HR 1 1、20122012年公司管理宗旨与目标是什么？年公司管理宗旨与目标是什么？ 宗旨：宗旨：20122012年公司提出了年公司提出了“规范管理服务年规范管理服务年”的管理宗旨，强的管理宗旨，强抓员工服务技能与服务态度，通过管理提升园区品质与人为环境和抓员工服务技能与服务态度，通

3、过管理提升园区品质与人为环境和谐。谐。 目标：目标： 1.1.质量体系认证与贯标；质量体系认证与贯标； 2.2.企业一级资质的升级；企业一级资质的升级； 3.3.业主满意度通过第三方调查满意率为业主满意度通过第三方调查满意率为90%90% 4. 4.实现两个市优小区，争创一个省级优秀示范小区实现两个市优小区，争创一个省级优秀示范小区 5.5.物业收费率达到物业收费率达到96%96%，设备完好率达到，设备完好率达到98%98%。 6.6.引进物业管理引进物业管理ERPERP软件管理系统，全面提升物业规范管理与软件管理系统，全面提升物业规范管理与服务。服务。 Tian Lun Property H

4、R 2 2、为实现业主满意度，公司对客服强推的、为实现业主满意度，公司对客服强推的“三个一三个一”是什么？是什么？（1 1）内容：）内容： “ “一个微笑一个微笑”、“一声问好一声问好”、“一杯茶水一杯茶水”（2 2）执行要求：客户到访时，须执行）执行要求：客户到访时，须执行“三个一三个一”（3 3）“三个一三个一”执行标准：执行标准： A:“A:“一个微笑一个微笑” ” ：微笑自然、亲切、自信；：微笑自然、亲切、自信； B:“B:“一声问好一声问好”：首先起立问好，讲普通话：首先起立问好，讲普通话 ; ;对重要及老业对重要及老业主要能叫出姓主要能叫出姓 氏的尊称，比如：氏的尊称，比如：“您好

5、，李老师您好，李老师” C:“C:“一杯水一杯水”客户落位时用双手将水低位递送。客户落位时用双手将水低位递送。 Tian Lun Property HR 3 3、接听电话的要求是什么：、接听电话的要求是什么：(1)1)电话要在三声内接起。电话要在三声内接起。(2)(2)用普通话规范接听用普通话规范接听“您好，天伦物业您好，天伦物业XXXXXX为您服务为您服务”(3)(3)自报家门自报家门“XXX”XXX”为您服务以用以落实首问责任制为您服务以用以落实首问责任制。 Tian Lun Property HR 4 4、为落实公司客服的问题关闭与回访，公司推出、为落实公司客服的问题关闭与回访，公司推出

6、“首问责任制首问责任制”它的内容与要求是什么？它的内容与要求是什么？( (1)1)内容内容 如果业主询问有关物业方面的情况或投诉，第一个接待如果业主询问有关物业方面的情况或投诉，第一个接待的任何工作人员都要负责此业主问题的解决、解释与回访的任何工作人员都要负责此业主问题的解决、解释与回访落实。落实。(2)(2)执行要求执行要求 必须给业主合理的解释、问题的解决、回访直至问题必须给业主合理的解释、问题的解决、回访直至问题关闭。关闭。(3)(3)注意事项：注意事项： 对于自己无法解决的要求进入客服中心来客来访登记对于自己无法解决的要求进入客服中心来客来访登记处理流程或上报上级主管领导。处理流程或上

7、报上级主管领导。 Tian Lun Property HR 5 5、为提升业主满意度，创建和谐居住小区，公司对客服管、为提升业主满意度，创建和谐居住小区，公司对客服管理员理员“业主熟知率与满意率业主熟知率与满意率”的要求标准是什么？的要求标准是什么？客户类型客户类型划分标准划分标准 熟知率熟知率满意率满意率A类类 B类类新客户新客户入住半年以下入住半年以下90%80%80%磨合期客户磨合期客户半年半年一年半一年半95%85%80%稳定期客户稳定期客户一年半一年半两年半两年半90%80%95%老客户老客户两年半以上两年半以上90%80%95%注意事项：入职半年以上的客服管理员要求必须达到注意事项

8、：入职半年以上的客服管理员要求必须达到B类标准。类标准。 Tian Lun Property HR 6.6.“业主熟知度”要求客服管理员熟知那些内容？（1 1）业主及其爱人姓名、年龄、学历、籍贯、工作）业主及其爱人姓名、年龄、学历、籍贯、工作 单单位及工作地址；位及工作地址；（2 2）家庭结构及人口；）家庭结构及人口；（3 3）自住或租用；）自住或租用；（4 4）对物业的评价及以往建议；）对物业的评价及以往建议；（5 5）室内维修记录及装修改动情况；）室内维修记录及装修改动情况；（6 6）对物业提出的个性化特约需求与服务。）对物业提出的个性化特约需求与服务。 Tian Lun Property

9、 HR 7 7、天伦物业员工为提升服务品质要求、天伦物业员工为提升服务品质要求“不说七个不不说七个不”是什么？是什么？ 不说七个不不说七个不 即：在客户面前，员工不说七个不。即：在客户面前，员工不说七个不。 在上级面前，下级不说七个不。在上级面前，下级不说七个不。 在一线部门面前，职能部门不说七个不。在一线部门面前，职能部门不说七个不。 “ “七个不七个不”：“不、不会、不知道、不是我管的、不行、不、不会、不知道、不是我管的、不行、不干、不能不干、不能”。 Tian Lun Property HR 8 8、天伦物业客服员工最基本的仪容仪表要求、天伦物业客服员工最基本的仪容仪表要求是什么？是什么

10、？（1 1）统一着装，正确佩戴工牌，工装整洁、）统一着装，正确佩戴工牌，工装整洁、 扣子齐全。扣子齐全。（2 2）扣好衣扣，不敞开外衣，不卷裤腿、衣袖。）扣好衣扣，不敞开外衣，不卷裤腿、衣袖。 在园区内不得穿拖鞋。在园区内不得穿拖鞋。（3 3）到业主家中应戴鞋套或换拖鞋。）到业主家中应戴鞋套或换拖鞋。（4 4）上班前不得吃有刺激气味的食物，保持口气清新。）上班前不得吃有刺激气味的食物，保持口气清新。（5 5）讲究个人卫生，指甲修剪整齐，不得涂带色指甲油，）讲究个人卫生，指甲修剪整齐，不得涂带色指甲油， 不带耳环上班，不带有色眼镜上班，不染黑色以外颜色的头不带耳环上班，不带有色眼镜上班，不染黑色

11、以外颜色的头发。发。 Tian Lun Property HR 9 9、天伦物业客服员工最基本的行为规范是什么？、天伦物业客服员工最基本的行为规范是什么？（1 1）站姿端正，不叉腰、抱胸及背靠他物。）站姿端正，不叉腰、抱胸及背靠他物。（2 2）坐姿端正，不斜歪，不能趴在工作台上。）坐姿端正，不斜歪，不能趴在工作台上。（3 3）行走轻稳，不边走边大声谈笑喧哗，不在工作区域内）行走轻稳，不边走边大声谈笑喧哗，不在工作区域内追逐打闹。追逐打闹。（4 4）客服人员在业主到访时必须起身相迎，不得以任何理）客服人员在业主到访时必须起身相迎，不得以任何理由推诿。由推诿。（5 5）不擅自为业主提供有偿特约服务

12、。）不擅自为业主提供有偿特约服务。 Tian Lun Property HR 1010、天伦物业客服员工最基本工作纪律是什么？、天伦物业客服员工最基本工作纪律是什么？（1 1）服从领导、准确交接值班事项、不迟到、早退。）服从领导、准确交接值班事项、不迟到、早退。（2 2）不利用工作便利泄露、窥视业主档案资料。）不利用工作便利泄露、窥视业主档案资料。（3 3）严禁用职务之便收取贿赂，与业主）严禁用职务之便收取贿赂，与业主/ /住户建立暧昧关系。住户建立暧昧关系。（4 4）工作期间不准在岗位上聊天、喧哗、看书报、吃东西、听广播、音）工作期间不准在岗位上聊天、喧哗、看书报、吃东西、听广播、音乐，会客

13、、办私事等。乐，会客、办私事等。（5 5）不得使用工作电话拨打、接听私人电话超过）不得使用工作电话拨打、接听私人电话超过3 3分钟。分钟。（6 6）不得利用岗位电脑做与工作无关的事，不得安装游戏软件。）不得利用岗位电脑做与工作无关的事，不得安装游戏软件。（7 7）按规定时间参加各类会议、培训。）按规定时间参加各类会议、培训。 Tian Lun Property HR 11.11.业主要求将邮政包裹及信件放至管理处保存你知道如何业主要求将邮政包裹及信件放至管理处保存你知道如何处理吗？处理吗？（1 1）物权法物权法中规定的中规定的物业费物业费组成中没有代收信件和包裹的条款而组成中没有代收信件和包裹

14、的条款而邮邮政政或或快递公司快递公司收取邮资为业主提供送达服务，所以物业公司没有为业收取邮资为业主提供送达服务，所以物业公司没有为业主代收邮件的义务。主代收邮件的义务。（2 2）作为为业主服务的天伦物业公司，可以依以下原则为业主代收邮件，）作为为业主服务的天伦物业公司，可以依以下原则为业主代收邮件，体现人性化服务。体现人性化服务。 A A：首先确认邮件内容，如果不是易碎及贵重物品可以代收。：首先确认邮件内容，如果不是易碎及贵重物品可以代收。 B B：代收保管不超过：代收保管不超过2424小时的免费代收保管。小时的免费代收保管。 C C：超过：超过2424小时的加收小时的加收2 2元，每增加元，

15、每增加1212小时加收小时加收1 1 元，元，1010元封顶。元封顶。 Tian Lun Property HR 12.12.当你遇到业主向管理处借东西怎样处理？当你遇到业主向管理处借东西怎样处理？（1 1）询问业主楼号，通知相关管辖区域管理员或维）询问业主楼号，通知相关管辖区域管理员或维修人员办理借取手续。修人员办理借取手续。（2 2）借取前要让业主检查工具完损状态并要求业主）借取前要让业主检查工具完损状态并要求业主签字确认。签字确认。（3 3）归还时要当业主面检查工具完损状态。）归还时要当业主面检查工具完损状态。 Tian Lun Property HR 13.13.你知道业主档案都包含哪

16、些内容吗？你知道业主档案都包含哪些内容吗？（1 1）业主入住资料）业主入住资料 A: A: 业主入住通知书业主入住通知书 B: B: 购房发票复印件购房发票复印件 C C： 业主入住手续书业主入住手续书 D: D: 前期物业管理协议前期物业管理协议 E: E: 业主公约业主公约（2 2）业主个人资料）业主个人资料 A: A: 业主情况登记表业主情况登记表 B: B: 身份证复印件及照身份证复印件及照片片（3 3）装修资料）装修资料 A: A: 装修管理协议装修管理协议 B: B: 装修注意事项装修注意事项 C: C: 闭水闭水/ /打压通知（签证）打压通知（签证）单单 D: D: 装修申请装修

17、申请/ /审批表审批表 E: E: 防火责任书防火责任书 F: F: 整改通知单整改通知单（4 4）验房维修资料）验房维修资料 A: A: 验房表验房表 B: B: 工程质量维修单工程质量维修单 Tian Lun Property HR 1414、你知道小区基本概况吗？、你知道小区基本概况吗？项目地址邮编辖区派出所住宅户数楼数商铺户数车位数量辖区中小学管理面积注：以上表格由各项目填写，如遇种类不全可自行增减 Tian Lun Property HR 1515、你知道小区施工建设单位及相关负责人联系方式吗？、你知道小区施工建设单位及相关负责人联系方式吗？单位名称单位名称负责施工内容负责施工内容负

18、责人及电话负责人及电话注：以上表格有各项目填写，如遇种类不全可自行增减注：以上表格有各项目填写，如遇种类不全可自行增减 Tian Lun Property HR 1616、你掌握相关部门、单位的常用联系方式吗？、你掌握相关部门、单位的常用联系方式吗？相关部门相关部门辖区地址辖区地址联系方式联系方式自自 来来 水水辖区电力部门辖区电力部门燃气燃气热力热力辖区派出所辖区派出所有线电视有线电视电话网络电话网络幼儿园幼儿园开锁公司开锁公司搬家公司搬家公司邮政局邮政局辖区医院辖区医院收废品收废品干洗店干洗店美容院美容院送餐热线送餐热线空调移机安装空调移机安装家电维修部家电维修部注：以上表格由各项目填写，

19、 如遇种类不全可自行增减。 Tian Lun Property HR 17.17.小区内各类常规费用的收费标准为？小区内各类常规费用的收费标准为？收费项目收费项目 收费标准收费标准收费依据收费依据物业费物业费机动车停放费机动车停放费非机动车停放费非机动车停放费装修管理费装修管理费垃圾清运费垃圾清运费出入证手续费出入证手续费出入证押金出入证押金水费水费电费电费有线电视费有线电视费燃气费燃气费暖气费暖气费注：以上表格有各项目填写，如遇种类不全可自行增减注：以上表格有各项目填写，如遇种类不全可自行增减 Tian Lun Property HR 18.18.小区内各项有偿特约服务收费标准？小区内各项有

20、偿特约服务收费标准？项目项目单位单位客户优惠价客户优惠价市场价市场价备注备注房屋租赁套 房租的40%房租的50%装灯个注：以上表格有各项目填写，如遇种类不全可自行增减，但收费价格应公司统一。但收费价格应公司统一。 Tian Lun Property HR 1919小区公共区域钥匙配备及存放情况小区公共区域钥匙配备及存放情况公共区域公共区域钥匙配备钥匙配备存放处及保管人存放处及保管人楼道竖井钥匙通锁客服前台、监控中心 天台门钥匙 自配挂锁客服前台、监控中心 单元门钥匙 信报箱钥匙 水泵房钥匙 商业配钥匙 电梯钥匙 电梯间钥匙 档案柜钥匙 消防监控室控制柜钥匙热交换站钥匙空置房钥匙储藏间钥匙注：以

21、上表格有各项目填写，如遇种类不全可自行增减 Tian Lun Property HR 20.20.我公司全称、法人代表、资质及服务标准？我公司全称、法人代表、资质及服务标准？ 我公司全称：我公司全称： 河南省天伦物业管理有限公司 总经理：总经理：李玉兰； 企业资质企业资质：一级资质； 服务标准服务标准：一级服务标准。 公司总经理：李玉兰 Tian Lun Property HR 21.21.业主如问业主如问“企业为二级资质为什么收取一级服务费？企业为二级资质为什么收取一级服务费？”怎样回答怎样回答 企业资质和服务标准是两个概念，两者不能等同起来。企业资质和服务标准是两个概念，两者不能等同起来。

22、 企业的资质代表一个企业的规模、管理及技术人员组成状企业的资质代表一个企业的规模、管理及技术人员组成状况、在管面积及授信状况。况、在管面积及授信状况。 物业服务标准则代表物业按照与业主签订的物业服务合同物业服务标准则代表物业按照与业主签订的物业服务合同提供服务的标准，比如一天扫几次地，清运几次垃圾，站提供服务的标准，比如一天扫几次地，清运几次垃圾，站几个小时的岗等等具体的服务标准。所以收费标准是通过几个小时的岗等等具体的服务标准。所以收费标准是通过与业主签订的物业服务合同确定的，它与企业资质没有联与业主签订的物业服务合同确定的，它与企业资质没有联系。系。 Tian Lun Property H

23、R 2222、客服管理员的岗位职责是什么？、客服管理员的岗位职责是什么？ 客服管理员岗位职责客服管理员岗位职责1、直接上级：客服经理2、工作概述：负责项目客户服务及楼宇的管理工作3、岗位职责：岗位职责： 负责对客服务、投诉处理及回访工作；负责对客服务、投诉处理及回访工作； 负责所辖区域的业主认知率与满意率；负责所辖区域的业主认知率与满意率； 负责各项费用的催缴；负责各项费用的催缴； 负责办理房屋交接、装修等手续；负责办理房屋交接、装修等手续； 负责收集、整理、完善客户信息并做好保密工作；负责收集、整理、完善客户信息并做好保密工作； 负责项目楼宇巡检及空置房管理；负责项目楼宇巡检及空置房管理；

24、负责车位租售工作；负责车位租售工作； 完成领导交办的其它工作。完成领导交办的其它工作。 Tian Lun Property HR 2323、 前台接待的岗位职责是什么？前台接待的岗位职责是什么？ 前台接待岗位职责前台接待岗位职责直接上级：客服经理工作概述：负责对客服务工作，负责问题处理的关闭。岗位职责岗位职责:负责日常接待记录工作；负责日常接待记录工作； 负责服务热线的管理工作，确保服务热线畅通与规范接听；负责服务热线的管理工作，确保服务热线畅通与规范接听；负责各类投诉建议的记录、分类、下单与回访工作；负责各类投诉建议的记录、分类、下单与回访工作； 负责受理业主报修，开具维修单并对返单进行回访

25、与归档；负责受理业主报修，开具维修单并对返单进行回访与归档；负责业主的入住、装修手续的办理工作；负责业主的入住、装修手续的办理工作； 负责收集、整理客户信息，更新、完善台帐，做好保密工作；负责收集、整理客户信息，更新、完善台帐，做好保密工作； 负责访客、物品出入管理；负责访客、物品出入管理；负责对客特约服务工作；负责对客特约服务工作；负责各类卡证的办理与等级；负责各类卡证的办理与等级；负责保管公用部位钥匙及未交付住户进户门钥匙；负责保管公用部位钥匙及未交付住户进户门钥匙；完成领导交办的其他工作。完成领导交办的其他工作。 Tian Lun Property HR 2424、客服管理员每日例行工作

26、有哪些内容？、客服管理员每日例行工作有哪些内容？早上上班后及时到前台接待处询问所管辖区域的报修及投诉并跟踪早上上班后及时到前台接待处询问所管辖区域的报修及投诉并跟踪处理处理上午抽一小时时间对所辖区域绿化、保洁、秩序及楼宇设备进行例上午抽一小时时间对所辖区域绿化、保洁、秩序及楼宇设备进行例行巡检，发现物业状态及人员状态不到位及时督促整改，并将巡检行巡检，发现物业状态及人员状态不到位及时督促整改，并将巡检记录记入巡检记录表中。记录记入巡检记录表中。对所辖区域报修及投诉跟踪处理对所辖区域报修及投诉跟踪处理下午对业主进行问题回访下午对业主进行问题回访下午对业主进行深度认知与访问下午对业主进行深度认知与

27、访问下班前半小时参加客服晚例会，通报本日报修与投诉处理状况及协下班前半小时参加客服晚例会，通报本日报修与投诉处理状况及协调相关问题，要求当日事当日毕。调相关问题，要求当日事当日毕。每周每周X X参加项目培训参加项目培训每周对空置房进行一次巡检与记录每周对空置房进行一次巡检与记录 Tian Lun Property HR 2525、客服管理员对小区进行小区巡检时、客服管理员对小区进行小区巡检时应特别注意哪些事项？应特别注意哪些事项？发现安全隐患及时下单处理；发现安全隐患及时下单处理；发现操作层员工脱岗、窜岗及聚堆及时上报相发现操作层员工脱岗、窜岗及聚堆及时上报相关主管处理；关主管处理；发现公共区

28、域损坏及时下单处理；发现公共区域损坏及时下单处理；发现员工损坏劳动工具及时下单处理；发现员工损坏劳动工具及时下单处理；发现机动车、非机动车乱停乱放及时处理发现机动车、非机动车乱停乱放及时处理发现不认真执行放行条制度及时上报。发现不认真执行放行条制度及时上报。 Tian Lun Property HR 物业管理热点法律问题探讨物业管理热点法律问题探讨 1、业主因为房屋质量问题拒交及拖欠物业费问题。、业主因为房屋质量问题拒交及拖欠物业费问题。 这个问题需要我们引导引导业主明确建设单位、物业公司、业主之间的责权利关系。（1）依据2008年3月1日实施的郑州市物业管理条例中，第三十四条建设单位应当按照

29、国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。 物业服务企业应当协助业主或业主委员会联系建设单位落实保修责任。（2）建设单位发放的房屋质量保修书是判定房屋质量问题责任的依据。（3）重在“引导引导”业主理解并接受以上两条关于房屋质量责任判定的法律依据。为此需找到引导业主的切入点。切入点如下：认真倾听，主动记录，上门查看。（就是行动起来，不要上来就解释）。（就是行动起来，不要上来就解释） 告诉业主，如果建设单位和物业公司不是一家公司，我们还真没机会帮您。告知业主，天伦地产和天伦物业是两个独立核算的企业 ，我会把您的事当自己的事办，只是建设单位是否认定您家的质量问题在保修范围内，最终需建设单位认可

30、，我们会及时将相关情况向您反馈。一定要应用礼貌称谓。 Tian Lun Property HR 2、小区内财产损失的赔偿问题。、小区内财产损失的赔偿问题。 此问题需要引导引导业主明确“物业公共秩序维护”与“业主私产保管”的区别。（1）二八年一月三十一日由中物协颁发的关于使用“秩序维护员”称谓的指导意见中建议今后物业服务企业对从事物业管理区域内的秩序维护和协助开展安全防范的工作人员使用“秩序维护员”称谓，不再使用“保安员”的称谓。用于准确界定行业责任。（2）物业管理条例第四十七条规定：“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及

31、时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。” 从以上规定可以看出，物业管理服务的内容包括“维护相关区域内秩序的活动”，物业服务企业的职责包括“协助做好物业管理区域的安全防范工作”。 另外，从物业服务收费管理办法和物业服务定价成本监审办法（试行）的相关规定来看，均明确物业服务成本中包含“秩序维护费”的内容，并无“保安费”的表述。 Tian Lun Property HR 2、小区内财产损失的赔偿问题。、小区内财产损失的赔偿问题。（3） 保管合同形成要件：合同法)第三百六十五条规定：“保管合同是保管人保管寄存人交付交付的保管物，并返还该物的合同”。由此可见“保管合同以保管物的实际交付为合同成立要

32、件”在现实生活中业主很少有偿将自有私产交付于物业保管，使业主私产置于物业的控制之下。故保管合同不成立，物业不承担赔偿责任。（4）如何引导业主理解并接受以上关于业主私产丢失赔偿责任界定的法律依据，需找到与业主沟通的切入点： 急业主所急，及时带领业主查看监控录像并通知秩序员协助查找与报案。（就是行动起来，不要上来就解释） 收集物业24小时值班，24小时监控及每小时重点区域巡逻一次的免责证据。 Tian Lun Property HR 3.业主自用部位维修使用维修基金问题：此问题需引导业主明确维修基金使用范围及程序问题。（1）2002年10月21日实施的郑州市房屋共用部位共用设施设备维修基金管理办法

33、郑州市人民政府令第109号中 第五条维修基金专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修基金专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新和改造。大修、更新和改造。 第六条市房地产管理部门是维修基金管理的行政主管部门，负责监督、指导维修基金的归集、管理、使用。市房地产管理部门设立的维修基金管理中心，接受委托代管维修基金，并对代管的维修基金进行核算和使用审核。（2）以上条款明确了维修基金业主自有部位维修不在维修基金使用范围内。维修基金使用需征得房产局维修基金管理中心的审核。（3）在向业主解释此问题时建议将维修基金管理办公电话告知业主，方便官方咨询。 Tian Lun Proper

34、ty HR 二、应会应会操作流程 Tian Lun Property HR 1 1、掌握小区、掌握小区/ /住户基本情况操作流程住户基本情况操作流程 查阅业主档案，对业主信息表不全者及时补充查阅业主档案，对业主信息表不全者及时补充依据业主信息表建立业主台账，将业主基本信息输入电脑依据业主信息表建立业主台账，将业主基本信息输入电脑 对欠费业主进行标注，并详细备注欠费原因与不满对欠费业主进行标注，并详细备注欠费原因与不满 对媒体、政府、企业集团内部员工等重点客户进行标注对媒体、政府、企业集团内部员工等重点客户进行标注 列出业主拜访计划上报客服经理列出业主拜访计划上报客服经理每月每月25日对客服管理

35、员认知度与满意度进行考核。日对客服管理员认知度与满意度进行考核。考核方式：管理员上报考核范围，客服经理通过以下方式检查考核方式：管理员上报考核范围，客服经理通过以下方式检查1检查电脑台账业主信息填写完备情况检查电脑台账业主信息填写完备情况2客服经理报房号，管理员叙述业主姓名、工作单位，家庭结构客服经理报房号，管理员叙述业主姓名、工作单位，家庭结构及缴费情况。及缴费情况。3客服经理抽访业主，询问业主对管理员姓名的认知，对管理员客服经理抽访业主，询问业主对管理员姓名的认知，对管理员服务的评价。服务的评价。客服经理上报管理员业主认知度与满意度考核结果，与本月考核客服经理上报管理员业主认知度与满意度考

36、核结果，与本月考核结果挂钩。结果挂钩。 Tian Lun Property HR 2 2、入住办理流程、入住办理流程验业主身份证原件交复印件及照片填验业主身份证原件交复印件及照片填写写业主信息表业主信息表签定签定临时管理规约临时管理规约 前期物业管前期物业管理服务协议理服务协议 装修管理协议装修管理协议物业财务处交纳一年的物业管理费物业财务处交纳一年的物业管理费由维修部人员和物业验房人员陪同业主进行房由维修部人员和物业验房人员陪同业主进行房屋验收并填写屋验收并填写验房单验房单签定签定房屋交接书房屋交接书向业主发送房产全部钥匙、礼品及向业主发送房产全部钥匙、礼品及商品住宅使用说明书商品住宅使用说

37、明书商品住商品住宅质量保证书宅质量保证书 Tian Lun Property HR 3、装修办理流程图、装修办理流程图业主本人确定装修方案，选定施工业主本人确定装修方案，选定施工单位，做好施工图纸单位，做好施工图纸到客服中心办理申报、审批手续到客服中心办理申报、审批手续到客服中心财务室缴纳各项装修管理到客服中心财务室缴纳各项装修管理费用费用做打压试验及闭水试验，合格后业主做打压试验及闭水试验，合格后业主签字确认签字确认业主两天后领取装修许可证，办理施工人业主两天后领取装修许可证，办理施工人员出入证员出入证装修施工装修施工装修完工后七天内通知客服中装修完工后七天内通知客服中心进行初次验收心进行初

38、次验收办理施工人员退场手续及退证、办理施工人员退场手续及退证、退领办证押金退领办证押金初验三个月后复验，无施工质初验三个月后复验，无施工质量问题，办理退领装修保证金量问题，办理退领装修保证金 Tian Lun Property HR 4 4、工程问题处理流程、工程问题处理流程客服中心受理业主工程质量问题投诉客服中心受理业主工程质量问题投诉管理员陪同维修人员上门查看，判定是否在保修管理员陪同维修人员上门查看，判定是否在保修范围内范围内判定承接施工单位，告知业主维修期限判定承接施工单位，告知业主维修期限客服中心下发工程维修单，通知承接维修单位领单客服中心下发工程维修单，通知承接维修单位领单（电话通

39、知时要记录电话通知时间及联系人）并确定（电话通知时要记录电话通知时间及联系人）并确定维修日期维修日期通知业主留人配合承接施工单位维修，维修完毕后通知业主留人配合承接施工单位维修，维修完毕后要求业主在要求业主在工程维修工程维修单上签字并存档单上签字并存档。不在维修范围内（自不在维修范围内（自身装修问题、质身装修问题、质保期已过）向业保期已过）向业主做好解释工作。主做好解释工作。维修单位不予领维修单位不予领单时，邮寄工作单时，邮寄工作联系单并保留邮联系单并保留邮戳。戳。报公司客服部依工报公司客服部依工程维修处理办法处程维修处理办法处理，并给业主回复理，并给业主回复处理时间节点处理时间节点。 Tia

40、n Lun Property HR 5 5、物品放行流程、物品放行流程 业主提出放行物品要求并填写业主提出放行物品要求并填写物品放行单物品放行单 客服员审核客服员审核物品放行单物品放行单并联系并联系业主进行核实后留存上联，下联交物业主进行核实后留存上联，下联交物品携带人转门岗留存。品携带人转门岗留存。客服员在签字前与财务内勤客服员在签字前与财务内勤沟通，如物品携带人沟通，如物品携带人/业主业主欠缴物业费、车位费或水电欠缴物业费、车位费或水电费等相关费用时应提醒其先费等相关费用时应提醒其先缴纳相关费用后放行（尤其缴纳相关费用后放行（尤其针对搬家时）针对搬家时）客服员通知门岗人员予客服员通知门岗人

41、员予以配合放行并留存下联以配合放行并留存下联。 Tian Lun Property HR 6 6、车卡办理流程、车卡办理流程 车主申请办理车卡客服员审核业主身份，并填写车卡办理登记表讲明车卡的办理只是租用车位的凭证，不作为看管凭证财务内勤处缴费并出具交款凭证由秩序主管或财务内勤到道口岗进行充值 Tian Lun Property HR 7 7、费用催缴流程、费用催缴流程每月每月5日前，财务内勤出具各管理员物业费、车位费、水日前，财务内勤出具各管理员物业费、车位费、水电费等业主欠费明细表电费等业主欠费明细表6日日15日间，通过电话通知业主缴纳相关费用，并将通日间，通过电话通知业主缴纳相关费用，并

42、将通话催缴情况记录在话催缴情况记录在催缴记录本上催缴记录本上，对每日缴费业主，对每日缴费业主从欠费明细表中清除从欠费明细表中清除。 16日日20日对未缴纳欠费业主张贴欠费二次通知单日对未缴纳欠费业主张贴欠费二次通知单21日后对仍未缴费业主张贴有滞纳金金额的三次日后对仍未缴费业主张贴有滞纳金金额的三次通知单。并开始上门催缴。通知单。并开始上门催缴。随时上报催缴费用过程中存在的问题给客服经理随时上报催缴费用过程中存在的问题给客服经理及项目经理。及项目经理。完成月度收费指标完成月度收费指标 对确有有问题对确有有问题处理的业主按照处理的业主按照相关流程进行问相关流程进行问题处理题处理。 Tian Lu

43、n Property HR 8 8、房屋租赁操作流程、房屋租赁操作流程所有出租、承租信息汇总至客服中心前台租赁信息台账由客服管理员在网上发布所辖区域租赁房源承租方提出租赁要求，客服接待员查询房源信息。没有合适房源信息，将承租信息详细登记通知房源所辖管理员带领承租方看房，并由管理员通知业主与承租者见面承租方与业主见面前，与物业签订中介服务费协议成交后，协助业主交房、抄写水电表底数。并收取中介服务费上交财务内勤依公司规定下月领取提成 Tian Lun Property HR 9 9、回访流程、回访流程客服管理员对投诉及工程质量维修进行专项回访客服管理员对投诉及工程质量维修进行专项回访。回访前做好相

44、关准备，详细了解业主需求，问题回访前做好相关准备，详细了解业主需求，问题处理情况及解释答词。处理情况及解释答词。上门回访时：上门回访时：1进行预约后方可上门。进行预约后方可上门。 2.注意礼仪礼节，注意穿鞋套。注意礼仪礼节，注意穿鞋套。 3.有特殊情况及时上报并跟踪。有特殊情况及时上报并跟踪。 4.填写填写回访记录表回访记录表电话回访时：电话回访时：1直接进入主题，说明要点，明确回访目的。直接进入主题，说明要点，明确回访目的。 2.有特殊情况及时上报并跟踪。有特殊情况及时上报并跟踪。3填写填写回访记录表回访记录表 Tian Lun Property HR 1010、处理无效投诉流程、处理无效投

45、诉流程开发商遗留问题（1）超出报修范围的工程质量问题。（2）开发商销售时的乱承诺问题 （3）产证问题超出物业服务合同范围，物业公司没有能力完成的因自家装修不遵守装修管理规定，给邻里造成损失的属于业主与其他关联部门如自来水、燃气、电力等部门的投诉与纠纷违背及损坏广大业主利益的投诉园区个人人身及财产被损及丢失的 耐心倾听，与开放商沟通后予以解释或直接转开发商解释。耐心倾听，委婉解释，表明态度划清责任。现场查看，判明损失造成的原因，说明客观原因，由业主间协商解决。耐心倾听，告知相关部门客服热线。耐心倾听，明确态度，必要时要求社区工作人员予以干预。查看并保护现场，协助上报相关单位部门，并安抚业主做好解

46、释工作 Tian Lun Property HR 三、两个案例三、两个案例 Tian Lun Property HR 业主投诉要重视，认真细致需技巧（负面）业主投诉要重视，认真细致需技巧（负面）事由：事由：2011年8月的一天，5-203的业主气冲冲跑到物业客服中心，说他们家的马桶报修了2天都不见人去修理，家里不能正常使用马桶，很不方便。业主到达客服中心时，接待人员正在接听电话，业主到达一会后，接待员挂了电话，正要接待业主，此时，电话铃又响了，接待员又拿起电话接听，此时业主更激动了，直接挂断了接待员的电话并辱骂接待人员，此时接待员情绪也激动起来，指责业主不该挂断电话，二人发生争吵，业主到经理处投诉接待人员服务态度差。案例分析：案例分析：（1）首先，客服员见到业主前来未主动询问，而是在接听电话，缺乏主动性。（2）业主着急生气保修时，客服员未能及时体谅心情，主动挂断电话或告之业主请稍等，而是又接听电话，让业主感到冷落、漠视了他。（3）在业主生气时，客服人员也表现出了不满，导致问题激化。拟处理步骤：拟处理步骤：客服人员在看到业主生气的走进客服中心时，接听电话应长话短说挂断电话，主动接待业主。应主动表示出对问题的重视