业主委员会的法律困境与解决思路

1、业主委员会的法律困境与解决思路 一直以来，我国物业管理实务中就存在着业主委员会法律地位不明、 职责不清、运作不规范等问题，致使在物业管理法律关系中，物业管理公 司处于强势地位，在物业管理过程中常常发生损害业主合法利益的情况， 这种状况已经成为阻碍我国物业管理朝更高水平发展的的重要因素。 因此，如何使业主委员会走出这种法律困境，更好的发挥其在业主自 治中的应有作用，成为我们必须共同面对并加以解决的一个课题。 困境一业主委员会的法律地位不明确 我国法律规定的能参与民事活动的主体有三类自然人、法人和其他组 织、国家，社会组织要成为民事主体，要么具备法人资格，要么属于其他 组织，否则其行为无法得到法律

2、的认可和保护。 所谓法人是指具有权利能力和行为能力，依法独立享有民事权利和承 担民事义务的组织。 法人必须符合下列四个条件 1 1 依法成立；2 2 有必要的财产或者经费；3 3 有自己的名称、组织机构和场所； 4 4 能够独立承担民事责任。 其他组织又成为非法人组织，是指不具有法人资格但可以自己的名义 进行民事活动的组织。 我国民法通则没有关于其他组织的规定，但是民事诉讼法第 四十九条规定公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。 最高人民法院关于适用民事诉讼法若干问题的意见对其他组织作 了进一步的明确，其中第四十条规定民事诉讼法第四十九条规定的其他组 织，是指合法成立，有一定的组织机构

3、和财产，但又不具备法人资格的组 织。 由此可见，其他组织是受我国法律认可和保护的民事主体之一，主要 包括合伙企业、个体工商户、农村承包经营户、个人独资企业、企业法人 的分支机构和其他不具备法人资格的经营实体和公益团体等。 法人和其他组织的差别主要表现为能否独立承担民事责任，法人能够 自己独立承担民事责任，与其成员的责任是严格分离的，如公司的责任与 股东的责任相互独立；其他组织则不能独立承担民事责任，其责任与成员 的责任虽然在一定限度范围内分离，但是成员必须承担最终责任，如合伙 企业超出合伙财产范围的责任由合伙人承担无限连带责任。 根据我国物业管理条例以下简称为条例关于业主大会和业主委员 会的规

4、定，业主大会是由全体业主组成并代表和维护全体业主在物业管理 活动中的合法权益的组织，履行下列六大职责 1 1 制订、修改业主公约和业主大会议事规则； 2 2 选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作； 3 3 选聘、解聘物业管理企业； 4 4 决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施； 5 5 制订、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、 公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； 6 6 法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。 条例第十五条规定业主委员会是业主大会的执行机构，履行以下 五项职责 1 1 召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； 2

5、 2 代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同； 3 3 及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企 业履行物业服务合同； 4 4 监督业主公约的实施； 5 5 业主大会赋予的其他职责。 经过对比后我们可以得出以下结论第一，业主大会既有制定业主公约 等内部规章制订权，又拥有进行选聘、解聘物业管理企业、决定专项维修 基金的使用、续筹等民事活动的资格，还能够代表全体业主对公共场地、 设施设备行使财产权；第二，业主委员会只是业主大会的一个常设执行机 构，根据业主大会的授权负责处理业主大会的日常事务，对外可以根据业 主大会的决定与物业管理公司签订合同， 本身没有独立的意思能

6、力； 第三， 业主委员会虽然是依法成立的，但是没有法律法规规定业主委员会可以经 过登记后取得法人资格，所以业主委员会不是法人。 第四，虽然目前在物业管理实务中人们普遍把业主委员会作为其他组 织来对待，但是从法律责任上分析，业主委员会委员或者业主不可能对业 主委员会的行为承担最终责任，因此，业主委员会也不属于其它组织。 笔者认为业主委员会与业主大会的关系就如公司董事会与股东会的 关系相当，业主委员会只是业主大会的一个内部机关，而不是法人和其他 组织。 也就是说，按照法律规定业主委员会目前并不具备任何法律主体资格！ 困境二业主委员会的运作程序亟待规范 条例和业主大会规程虽然明确规定业主委员会是业主

7、大会的 执行机构，但是对召开业主大会的条件、业主委员会的组织保障、对业主 委员会的监督、业主委员会的法律责任等都没有具体规定。 条例规定同一个物业管理区域内的业主， 应当在物业所在地的区、 县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举行产生业 主委员会， 没有具体规定业主大会召开的条件物业交付时间、 入住比例等。 建设部业主大会规程规定业主筹备成立业主大会的，应当在物业 所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处乡镇人民政府 的指导下，由业主代表、建设单位包括公有住房出售单位组成业主大会筹 备组，负责业主大会筹备工作。 筹备组应当自组成之日起 30 30 日内在物业所在地

8、的区、县人民政府房 地产行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议，并选举产 生业主委员会。 这就是说，如果建设单位不参加业主大会筹备组，业主大会就不可能 成立，也就不可能产生业主委员会。 而现实生活中建设单位及前期物业管理公司出于利益考量如存在建 设质量问题、害怕失去物业管理地位等而不愿意成立业主大会的大有人在， 这样业主委员会的组建也就不可能顺利进行。 业主委员会作为作为业主大会的执行机构，要具体负责实施业主大会 的各项决议和规定，处理本区域内与物业管理相关的事项。 但是由于业主委员会的委员都是兼职，在完成各自的本职工作之余， 不可能有很多的时间和精力来处理业主委员会的事务。 虽然

9、一些地方性法规如深圳经济特区住宅区物业管理条例、上 海市居住物业管理条例规定了业主委员会可以设置专职主任、副主任或 者聘请专职执行秘书，但是从全国范围看，如何保证业主委员会的工作效 果是一个普遍性的难题。 目前业主碰到什么问题，往往不是想到找业主委员会，而是通过物业 管理公司来解决。 但如果业主需要解决的问题就是出自物业管理公司呢？业主又该找 谁呢？ 条例也规定业主和业主大会都有权监督业主委员会的工作，但是 对监督权的行使、监督机构、监督方式等都没有明确规定，这就很容易造 成人人监督、人人都没法监督的局面。 另一方面，条例规定业主委员会委员应当由热心公益事业、责任 心强的业主担任。 在市场经济

10、条件下，业主委员会委员要花费大量的时间和精力做好自 己的工作，又不能取得合理报酬，完全凭着公益心为全体业主服务，可能 在短时间内可以做到，但是要坚持二、三年甚至更长的任期则并不可行。 并且在没有监督机制的情况下，业主委员会委员极有可能利用自己手 中的职权为自己谋求私利而不惜损害其他业主的利益！ 业主委员会法律困境的解决思路 发达国家和地区为了规范各物业管理法律主体的行为，维护广大业主 和租户的合法权利，一般都设有业主自治组织业主代表大会和业主管理委 员会或者住户自治组织房客联合会或者住户自助小组。 这些组织的存在，对于贯彻政府的物业管理政策、有效的实施物业委 托管理、保证业主和住户的自律和相互

11、监督，都具有积极作用。 因此很多国家和地区用法律的形式对业主或住户自治组织加以规范、 扶持和制约。 其中有些国家和地区强制性的要求建立业主自治组织，如我国台湾地 区公寓大厦管理条例就规定凡同一建筑物有三户和三户以上业主，就 必须建立具有法人资格的管理委员会。 也有一些国家和地区授权业主选择是否成立具有法人资格的自治组 织，如我国香港特别行政区的建筑物管理条例规定业主有权组织具有 法人资格的业主立案法团， 代表所有业主行使权利， 实现利益并承担责任。 发达国和地区的法律一般也要求业主大会成立后要依法到政府部门 登记注册并取得法人资格，组成独立的法人团体。 业主大会选举产生的管委会具体负责执行业主

12、大会的有关决议，对建 筑物进行管理。 管委会要接受业主的监督、检查，并定期向业主大会报告工作情况， 以保证管委会妥当、善意的行使自己的职责。 但也有 些国家和地区作出了不尽一致的规定，如我国台湾的公寓大厦管理 条例也要求全体业主组成区分所有权人会议并选举产生执行机关 - -管理委 员会，但是没有授予区分所有权人会议以法人地位，而是规定管理委员会 有当事人能力。 发达国家和地区一般对业主或住户自治组织的建立方式和条件也做 出具体规定，如我国香港建筑物管理条例就规定管理委员会可以通过 三种方式建立 1 1 业主自主组建需征集到 20 20 的业主签名同意并且出席大会 的业主超过全体业主的 5050

13、； 2 2 主管当局委任需有拥有份数不少于 20 20 的业 主提出申请； 3 3 审裁处委任需有拥有份数不少于 1010 的业主或主管当局或获 授权人员的申请。 业主委员会一经成立就要接受业主大会和政府专管当局的监督，如果 业主委员会委员有违反法律法规规定职责的情况就必须承担罚款、训戒等 法律责任。 为了保证业主委员会委员的利益，各国和各地区一般也规定委员可以 按照标准领取一定的津贴，作为其时间、精力付出的回报，。 根据发达国家和我国港、澳、台地区物业管理发展的经验，加强业主 组织的地位、实现业主自治是解决业主内部纠纷、业主与物业管理公司纠 纷和维护业主权益的有效途径。 从我国物业管理条例有

14、关业主大会的规定分析，业主大会作为一 个代表和维护全体业主利益的自治组织，已经具备了取得法人资格的形式 条件 1 1 依法成立；2 2 有自己的名称XX业主大会、组织机构业主委员会为执 行机构和场所； 3 3 有自己管理的财产和经费，现在唯一欠缺的条件是没有 法律明确规定业主大会可以取得法人资格。 因此，笔者认为，为了加强业主组织在物业管理中的地位和作用，应 该由法律明确规定业主大会可以在依法成立并登记后取得法人资格，而业 主委员会作为业主大会的执行机构具体负责实施业主大会的决议，代表业 主大会对物业进行有效管理。 同时，物业管理法律法规也应对业主大会组建的条件、程序，对业主 委员会的监督措施、物