资产评价练习题及答案

1、第一章资产评估的基本概念一、单项选择题1. 从资产交易各方利用资产评估结论的角度看，资产评估结果具有（）。A. 现实性B.咨询性C .公正性 D .市场性2. （）是资产评估业务的基础，决定了资产价值类型的选择，并在一定程度上制约着评估途径的选择。A. 评估目的B.评估方法C评估规程D .评估对象3. 以下属于法定评估的资产业务是（）。A. 企业租赁B.抵押贷款C .国家征用不动产 D .资产清算4. 资产评估是判断资产价值的经济活动，评估价值是资产的（）oA. 时期价值B.时点价值C.阶段价值D.时区价值5. 根据财政部2002年1月1日公布的国有资产评估管理若干问题的规定，占有单位有（）行

2、为的, 可以不进行资产评估。A. 以非货币资产对外投资B .整体或部分改建为有限责任公司或者股份有限公司C. 行政事业单位下属的独资企业之间的资产转让D .确定涉讼资产价值6. 按存在形态可以将资产分为（）oA. 可确指资产和不可确指资产B .固定资产和流动资产C. 有形资产和无形资产D .单项资产和整体资产7. 资产评估的主体是指（）oA. 被评估资产占有人B .被评估资产C. 资产评估委托人D .从事资产评估的机构和人员8. 以下表述不符合资产评估科学性原则的是（）oA. 必须根据评估的特定目的选择适用的价值类型和方法B. 评估的特定目的必须与价值类型相匹配C. 特定的资产业务可采用多种评

3、估方法D. 特定的资产业务可采用多种价值类型9. 资产评估的（），是指资产评估的行为服务于资产业务的需要，而不是服务于资产业务当事人的任何一 方的需要。A. 公正性B.市场性C .咨询性 D .专业性10. 下列选项中不符合资产评估中确认“资产”标准的是（）OA. 控制性B.有效性C.稀缺性D .市场性二、多项选择题1.资产评估中的资产具有的基本特征是（）OA.是由过去的交易和事项形成的B.能够以货币衡量C.由特定权利主体拥有或控制的D.能给其特定主体带来未来经济利益E.是有形的2. 资产评估中确认资产的标准有（）oA. 现实性B.有效性C.稀缺性D.合法性E .市场性3. 根据被评估资产能否

4、独立存在分类，资产可分为（）oA. 整体资产B .可确指资产C .单项资产 D .不可确指资产E.有形资产4. 根据财务会计制度规定与被评估资产的工程技术特点分类，资产可以分为（）。A.在建工程B.无形资产C.流动资产D.不动产E .长期投资5. 下列原则中，属于资产评估工作原则的是（）oA.科学性原则B.独立性原则C.客观性原则D.贡献性原则E .替代原则6. 资产评估的现实性表现在（）oA.资产评估是在当前条件下进行的B.资产评估以现实存在的资产作为估价的依据C.资产评估强调客观存在D.资产评估以现实状况为基础反映未来E. 资产评估是客观的7. 资产评估的科学性原则要求（）oA. 评估程序

5、要结合具体业务的实际情况，尽量降低评估成本，提高评估效率B. 评估结果应以充分的事实为依据C. 评估标准的选择应以特定评估目的为依据D. 评估方法的选择要受到可利用的条件、数据以及被评估资产的理化状态的制约E. 以科学的态度制定评估方案8. 在资产评估价值类型确定的情况下，资产评估方法选择具有（）oA.多样性B.替代性C.唯一性D.随意性E.科学性9. 涉及国有资产属于必须进行资产评估的资产业务有（）A.企业经营，产成品出售 B.资产转让，企业清算C.企业所有权与经营权分离D.企业兼并，企业出售E.中外合资、合作10. 资产评估的公正性表明资产评估具有（）。A.技术基础B.程序基础C.思想基础

6、D.组织基础E.道德基础三、判断题1. 咨询性使资产评估结论常用于财产诉讼和政府对财产的征用和管理。2. 企业的借入资产不可纳入被评估资产的范围，因为企业不拥有其所有权。3. 政府发布的经济信息也是一种经济资源，具有为企业带来经济利益的潜能，因而也是资产评估的对象。4. 根据权益的性质，整体资产评估对象可以分为：控制权益、投资权益、所有者权益。其中，投资权益包括所有者投资和负债投资，能较好地放映企业稳定的生产能力，是控制权益扣除流动负债的余额。5. 根据国际评估准则中的定义，固定资产包括有形和无形两类。其中，无形固定资产又包括长期投资、 长期应收账款、结转的费用、商誉、商标、专利以及类似资产。

7、6. 为了保证资产评估的独立性，资产评估机构收取的劳务费只与工作量相关，不与被评估资产的价值挂 钩，并应受到公众监督。7. 根据资产的法律意义分类，全部资产要素可以分为财产与合法权利。8. 若评估对象是市中心的一块土地，按照有关规定，该块土地可以用于建造商务办公楼，也可以建造一 般居民住宅，评估人员应依据最佳利用原则，按照前一个用途进行估价。9. 资产评估通过对资产的现时价值进行评定和估算，为各项资产业务提供公正的价值尺度。这是资产评 估最基本的功能。10 .科学性原则是指资产评估机构必须是提供评估服务的专业技术机构。四、简答题1. 什么是资产评估，它由哪些基本要素组成？2. 市场经济中，资产

8、评估的功能有哪些？3. 简述资产评估中确认评估对象的标准？4. 资产评估对象可以依据哪些标准进行分类？资产评估的基本方法一、单项选择题i .资产功能性贬值的计算公式为：被评估资产功能性贬值额2 （被评估资产年净超额运营成本x折现系数）。其中，净超额运营成本是（）。A. 超额运营成本乘折现系数所得的数额B. 超额运营成本扣除其抵减的所得税以后的余额C. 超额运营成本扣除其抵减的所得税以后的余额乘折现系数的所得额D. 超额运营成本加上其应抵减的所得税额2. 对被评估的机器设备进行模拟重置，按现行技术条件下的设计、工艺、材料、标准、价格和费用水平进 行核算，这样求得的成本称为（）。A. 更新重置成本

9、B.复原重置成本 C.完全重置成本 D.实际重置成本3. 某评估机构采用收益法对一项长期股权投资进行评估，假定该投资每年纯收益为30万元且固定不变， 资本化率为10%则该项长期股权投资的评估值为（）。A. 200万元B. 280.5万元C. 300万元D. 350万元4. 已知某类设备的价值与功能之间存在线性关系，重置类似全新机器设备一台，其价值为4万元，年产量为4000件，现知被评估资产年产量为3000件，则其重置成本为（）oA. 3万元B. 4万元C. 3至4万元D,无法确定5. 评估机器设备一台，三年前购置，据了解该设备尚无替代产品。该设备账面原值10万元，其中买价8万元，运输费0.4万

10、元，安装费用（包括材料）1万元，调试费用0.6万元。经调查，该设备现行价格 9.5 万元，运输费、安装费、调试费分别比三年前上涨40% 30% 20%该设备的重置成本是（）o （保留两位小数）A. 12.08 万元 B. 10.58 万元 C. 12.58 万元 D. 9.5 万元6. 1995年1月评估设备一台，该设备于1991年12月购建，账面原值为 20万元，1993年进行一次技术改 造，改造费用（包括增加设备）2万元。若定基物价指数1991年为1.05 , 1993年为1.20 , 1995年为1.32。则该设备的重置成本是（）oA. 22 万元 B. 27.34 万元 C. 27.4

11、3 万元 D. 29.04 万元7. 评估资产为一台年产量为8万件甲产品的生产线。经调查，市场现有类似生产线成本为25万元，年产量为15万件。如果规模经济指数为0.7时，该设备的重置全价为（）oA. 19.2万元B. 17.35万元C. 24万元D. 16.10万元8. 某待估设备重置成本为 27万元，经查阅，已使用 4年，评估人员经分析后确定该设备尚可使用5年， 那么它的实体性贬值额为（）。A. 10万元B. 12万元C. 15万元D. 18万元9 .某项专用技术预计可用5年，预测未来5年的收益分别为 40万元、42万元、44万元、45万元、46万元，假定折现率为10%则该技术的评估价值为（

12、）。（保留两位小数）A. 217 万元 B. 155.22 万元 C. 150.22 万元 D. 163.43 万元10. 假定某企业长期负债占全部投入资本的比重为20%,自有资金的比重为80%长期负债的平均利息率为9%社会无风险报酬率为 4%该企业风险报酬率为12%则利用加权平均资本成本模型求得其资本化率为（）。（不考虑企业所得税的影响）A. 15%B 13.2%C. 14.6%D. 12.6%二、多项选择题1. 价格指数调整法通常是用于（）的机器设备的重置成本估测。A. 技术进步速度不快B. 技术进步因素对设备价格影响不大C. 技术进步因素对设备价格影响很大D. 单位价值较小的自制设备E.

13、 价值量较大的设备2. 资产评估中不能采用会计学中的折旧年限来估算成新率是因为（）oA. 会计计价是由企业会计进行，而资产评估是由企业以外的评估人员进行的。B. 会计学中的折旧年限是对某一类资产作出的会计处理的统一标准，对同一类资产具有普遍性和同一性，而资产评估中的成新率则具有特殊性和个别性。C. 会计学中修理费的增加不影响折旧年限，而资产评估中的修理费的增加要影响资产的成新率。D. 会计学中的折旧年限未考虑同一类资产中个别资产之间在使用频率、保养和维护等方面的差异。E. 会计学中的折旧年限是按照折旧政策确定的，而成新率反映了资产实际的新旧程度3. 应用市场法必须具备的前提条件是（）oA. 需

14、要有一个充分活跃的资产市场B. 必须具有与被评估资产相同或相类似的全新资产价格C. 可搜集到参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数D. 被评估资产未来收益能以货币衡量E. 被估资产所面临的风险也能够衡量4. 物价指数法中的物价指数可以是（）。A. 被评估资产的类别物价指数B. 被评估资产的个别物价指数C. 固定资产投资价格指数D. 商品零售价格指数E. 综合物价指数5. 应用市场法估测被评估机组的重置成本时，参照物与被估机组之间需调整的主要参数有（）A.交易时间的差异 B.生产效率的差异 C.付款方式的差异D. 新旧程度的差异 E.交易情况的差异6. 市场法中交易情况的调整是指（）oA.

15、 由于参照物的成交价高于或低于市场正常交易价格所需进行的调整B. 因融资条件差异所需进行的调整C .因投资环境差异所需进行的调整D. 因销售情况不同所需进行的调整E .因交易时间差异所需进行的调整7. 以下对市场法的理解正确的有（）oA. 市场法是资产评估的基本方法之一B. 市场法的优点是能够反映资产目前的市场情况C. 市场法的优点是评估值较能直观反映市场现实价格D. 市场法的缺点是有时缺少可比较的数据E. 市场法是最具说服力的评估方法之一8. 造成资产经济性贬值的主要原因有（）。A. 该项资产技术落后B. 该项资产生产的产品需求减少C. 社会劳动生产率提高D. 政府公布淘汰该类资产的时间表E

16、. 市场对该项资产的需求下降9. 收益法应用中预期收益额的界定应注意（）。A. 收益额指的是被评估资产在未来正常使用中能产生的收益额B. 收益额是由被评估资产直接形成的C. 收益额必须是税后利润D. 收益额是一个确定的数据E. 对于不同的评估对象应该具有不同内涵的收益额10. 下列有关收益法参数的说法中，正确的是（）OA. 运用收益法涉及的参数主要有三个：收益额、折现率和收益期限B. 收益额是资产的现实收益额C. 折现率是一种风险报酬率D. 收益期限是指资产具有获利能力持续的时间，通常以年为时间单位E. 收益额是资产未来的实际收益额二、判断题1. 应用市场法评估资产需要满足三个前提条件。2.

17、收益法中的收益是指评估基准日后若干年的平均收益。3. 采用市场法评估资产价值时，需要以类似或相同的资产为参照物，选择的参照物应该是与被评估资产的 成新率相同的资产。4. 市场比较法中的个别因素修正的目的在于将可比交易实例价格转化为待估对象自身状况下的价格。5. 政府实施新的经济政策或发布新的法规限制了某些资产的使用，造成资产价值的降低，这是一种非评估 考虑因素。6. 对被评估的机器设备进行模拟重置，按现行技术条件下的设计、工艺、材料、标准、价格和费用水平进 行核算，这样求得的成本称为复原重置成本。7. 对于一项科学技术进步较快的资产，采用物价指数法往往会比采用重置核算法估算的重置成本高。8.

18、收益法涉及的参数主要有三个：收益额、折现率和收益期限。9. 收益年限是指资产从购置开始到报废为止所经历的全部时间，通常以年为时间单位。10. 复原重置成本与更新重置成本相比较，设计差异、功能差异、技术差异和标准差异均是两者之间的主 要差异。四、计算题1 .被评估机组为5年前购置，账面价值 20万元人民币，评估时该类型机组已不再生产了，已经被新型机 组所取代。经调查和咨询了解到，在评估时点，其他企业购置新型机组的取得价格为30万元人民币，专家认定被评估机组与新型机组的功能比为0.8，被评估机组尚可使用 8年，预计每年超额运营成本为 1万元。假定其他费用可以忽略不计。要求：试根据所给条件（1）估测

19、该机组的现时全新价格；（2）估算该机组的成新率；（3）估算该机组的评估值。2. 某台机床需评估。企业提供的购建成本资料如下：该设备采购价5万元，运输费0.1万元，安装费0.3万元，调试费0.1万元，已服役2年。经市场调查得知，该机床在市场上仍很流行，且价格上升了20%铁路运价近两年提高了 1倍，安装的材料和工费上涨幅度加权计算为40%调试费用上涨了 15%试评估该机床原地续用的重置全价。3. 现有一台与评估资产 X设备生产能力相同的新设备 Y,使用Y设备比X设备每年可节约材料、能源消耗 和劳动力等约60万元。X设备的尚可使用年限为 6年，假定年折现率为10%,该企业的所得税税率为 40% 求X

20、设备的超额运营成本。4. 某上市公司欲收购一家企业，需对该企业的整体价值进行评估。已知该企业在今后保持持续经营，预计前5年的税前净收益分别为 40万元，45万元，50万元，53万元和55万元；从第六年开始，企业进入稳定期，预计每年的税前净收益保持在55万元。折现率与资本化率均为10%企业所得税税率为 40%试计算该企业的评估值是多少？5.有一待估宗地 A,与待估宗地条件类似的宗地甲，有关对比资料如下表所示:宗地成交价交易时间交易情况容积率区域因素个别因素交易时间地价值数A2000.1001.100108甲7801999.2+1%1.2-2%0102表中百分比指标为参照物与待估宗地相比增减变动幅

21、度。据调查，该市此类用地容积率每增加0.1,宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%要求：（1）计算参照物与待估宗地的容积率与地价相关系数（2）计算参照物修正系数：交易情况修正系数、交易时间修正系数、区域因素修正系数、个别因素修正系数、容积率修正系数。（3）计算参照物修正后的地价机器设备评估一、单项选择题1. 成本法主要适用于评估（）。A. 可连续计量预期收益的设备B. 可正常变现的设备C. 可获得非正常变现价格的设备D. 续用，但无法预测未来收益的设备2. 计算重置成本时，不应计入的费用是（）oA. 购建费用B. 维修费用C. 安装费用D. 调试费用3. 用物价指数法估算的资产成本是资产的（

22、）。A. 更新重置成本B. 复原重置成本C. 既可以是更新重置成本，也可以是复原重置成本D. 既不是更新重置成本。也不是复原重置成本4. 设备的加权投资年限是（）oA. 设备已使用年限X更新成本B. 设备更新成本合计C. 设备加权更新成本合计+更新成本合计D. 设备加权更新成本合计5. 当设备出现（）时，评估时需要考虑其经济性贬值。A. 利用率下降B. 竞争加剧C. 使用效益下降D. 技术水平相对落后6. 持续使用假设前提下的机器设备评估最适用（）。A.成本法B.市场法C .收益法 D .统计分析法7. 决定设备成新率的关键因素是（）oA. 设备的技术水平B. 设备的功能C. 设备的使用程度D

23、. 设备购置的时间8. 由于社会对产品的需要量降低使产品销售困难，从而导致生产该产品的设备开工不足，并由此引起设备 贬值，这种贬值成为（）A.功能性贬值B.实体性贬值C .经济性贬值 D .无形损耗贬值9. 某经技术改造设备已使用6年，设计总使用年限为 12年，经计算到评估基准日，其加权投资年限为4年，该设备的成新率最接近于（）。A. 33% B . 40% C . 50% D . 66%10. 某评估机构于2000年1月对某设备进行评估，该设备为1990年1月购建，帐面原值为100万元。已知1990年1月定基物价指数为120% 1995年定基物价指数为140%评估基准日定基物价指数为160%

24、该设备综合成新率为60%则该设备的评估值最接近于（）oA. 96万元 B . 68.57万元 C . 80万元 D . 161.28万元二、多项选择题1. 机器设备贬值的因素比较复杂，但一般应包括（）。A.实体性贬值B.功能性贬值C.经济性贬值D.货币性贬值E.技术性贬值2. 机器设备的重置成本应包括（）oA.机器设备日常维修费用B.机器设备的购置费用C.操作人员的培训费用D. 设备的大修理费用 E.设备的技术改造费用3. 进口设备的重置成本包括（）oA.设备购置价格B.设备运杂费C.设备进口关税 D.银行手续费E.设备安装调试费4. 运用使用年限法估测设备的成新率涉及到的三个基本参数是（）o

25、A.设备的经济寿命 B.设备的技术水平 C.设备的已使用时间D.设备的负荷程度 E.设备的尚可使用年限5. 设备的有形损耗率相当于（）。A.设备实体损耗程度与全新状态的比率B.设备实体损耗额与全新状态比率C. 设备实体损耗程度与重置成本的比率D. 设备实体损耗额与重置成本的比率E.设备实体性损耗占总损耗的比例6. 价格指数法适用于（）设备重置成本的估测。A.无帐面原值的B.无现行购置价的 C.无财务核算资料的D.无参照物的E.无帐面值的7. 设备的功能性贬值通常要表现为（）oA.超额重置成本B.超额投资成本C.超额运营成本D .超额更新成本E. 超额复原成本8. 可以引起设备经济性贬值的有（）

26、oA. 产品滞销B .设备价格上升C .竞争加剧D .境外途中保险费 E .设备磨损9. 运用市场法评估设备价值，选择参照物时，应注意参照物的（）oA. 时间性 B.地域性C .同质性D.可比性E .效益性10. 在机器设备的评估中，重置成本法一般适用于（）的评估。A.续用设备B.非续用设备C.非标准设备D.专用设备E. 自制设备三、判断题1. 价值补偿和实物更新不同时进行是机器设备的主要特点，其价值补偿是通过折旧形式逐渐实现的，而实 物更新一般是一次完成的。2. 由于机器设备数量多、规格复杂、情况各异，所以设备评估以整套设备为对象。3. 一般在技术进步快，技术进步因素对设备价格的影响较大的情

27、况下，应选择计算复原重置成本。4. 所有的机器设备都可以用重置成本法评估其价值。5. 市场法的运用必须首先以市场为前提，它是借助于参照物的市场成交价或变现价运作的（该参照物与被 评估设备相同或相似）。6. 运用收益现值法评估机器设备的前提条件是，被评估机器设备具有独立的、能连续用货币计量的可预期 收益，所以单件设备比较适合使用这种方法。7. 对于无法直接取得现行购置价或建造费用的设备，如果能够寻找到现有同类设备的市价、建造费用，或 市价、建造费用加运杂费和安装调试费，就可采用功能成本法计算设备的更新重置成本。8. 实体性贬值与成新率是同一事物的两面，实体性贬值用相对数来表示，它的余数就是成新率

28、。9. 在用使用年限法估算设备成新率时，机器设备的已使用年限可以用会计中的已提折旧年限来直接代替。10. 机器设备的经济性贬值是因外部因素变化引起的设备价值贬值，具体可表现为两种情况：设备利用率 下降和收益减少。四、简答题1. 简述机器设备的评估特点。2. 简述机器设备评估程序。3. 简述机器设备重置成本的构成。4. 运用市场法评估机器设备，在选择参照物时需考虑哪些可比性因素？5. 试述机器设备重置成本构成。6. 进口设备的从属费用如何构成？7. 简述运用差额法估算功能性贬值的步骤。8. 简述机器设备鉴定的内容。9. 简述市场法评估机器设备的步骤。10. 机器设备评估时应注意那些问题？五、计算

29、题1 .机器设备1台，3年前购置，据了解，该设备尚无替代产品。该设备的账面原值为10万元，其中买价为8万元，运输费为0.4万元，安装费用（包括材料）为1万元，调试费用为 0.6万元。经调查，该设备的现行价格为9.5万元，运输费、安装费、调试费分别比3年前上涨了 40%、30%、20%。求该设备的重置成本。（保留两位小数）2. 1995年1月评估设备一台，该设备于1991年12月购建，账面原值为 20万元，1993年进行一次技术改 造，改造费用（包括增加设备） 为2万元。若定基物价指数1991年1.05 , 1993年为1.20 , 1995年为1.32 , 求该设备的重置成本。3. 评估资产为

30、一台年产量为8万件甲产品的生产线。经调查，市场上现有的类似生产线成本为24万元，年产量为12万件。如果规模经济规模指数为0.8,求该资产的重置全价。4. 被评估机组购建于1999年3月，主要由主机、辅助装置和工艺管道组成，账面原值 60万元人民币，其 中主机占70%，辅助装置占20%,工艺管道占10%。至评估基准日，机组主机价格下降 2%,辅助装置价 格上升1%,工艺管道价格上升了 5%。求该机组评估基准日的重置成本。5. 某评估机构采用统计分析法对某企业的 100台某类设备进行评估，其账面原值共计 1000万元，评估人 员经抽样选择了 10台具有的代表性的设备进行评估， 其账面原值共计150

31、万元，经估算其重置成本之各为 180万元，则该企业被评估设备的重置成本是多少？6. 现有一台与评估资产 A设备生产能力相同的新设备 B,采用B比A每年可节约材料、能源消耗和劳动力 等40万元。A设备尚可使用5年，假定年折现率为 8%,该企业的所得税税率为 33%,求A设备的超额运 营成本。7. 被评估设备为1989年从德国引进的设备，进口合同中的FOB价是20万马克。1994年评估时德国生产厂家已不再生产这种设备了，其替代产品的FOB报价为35万马克，而国内其他企业 1994年从德国进口设备的CIF价格为30万马克。按照通常情况，设备的实际成交价应为报价的70吟90%境外运杂费约占FOB价格的

32、5%保险费约占FOB价格的0.5%,被评估设备所在企业，以及与之发生交易的企业均属于进口关税、 增值税免税单位，银行手续费按CIF价格的0.8%计，国内运杂费按 CIF价格加银行手续费之和的 3%汁算，安装调试费含在设备价格中不再另行计算，被评估设备尚可使用 5年，评估时马克与美元的汇率为1.5 : 1,人民币与美元的汇率为 8 : 1。根据上述数据估测该进口设备的续用价值。8. 被评估生产线年设计生产能力为10000吨，评估时，由于受政策调整因素影响，产品销售市场不景气，如不降价销售产品，企业必须减产至年产7000吨，或每吨降价100元保持设备设计生产能力的正常发挥。政策调整预计会持续 3年

33、，该企业正常投资报酬率为10%生产线的规模经济指数 X为0.6，试根据所给的条件估算经济性贬值率和经济性贬值额。9 .被评估机组为3年前购置，帐面价值为 20万元人民币，评估时该类型机组已不再生产，被新型机组所 取代。经调查和咨询了解到，在评估时点，其他企业购置新型机组的取得价格为30万元人民币，专家认定被评估机组因功能落后其贬值额约占新型机组取得价格的20%被评估机组尚可使用 7年，预计每年超额运营成本为1万元，假定其他费用可以忽略不计，试根据所给条件估测该生产线的续用价值。10.被评估设备购建于 1985年，帐面价值30000元，1990年和1993年进行两次技术改造，主要是添置了 一些自

34、动控制装置，当年投资分别为3000元和2000元，1995年该设备进行评估，假设从 1985年至1995年每年价格上升率为10%该设备的尚可使用年限为8年，试根据所给条件估测被评估设备的成新率。房地产评估、单项选择题1. 某可比交易实例成交地价为3000元Zm2,对应使用年期为30年，若待估宗地出让年期为40年，土地资本化率为7%则通过年限修正该宗土地的价格最接近于（）oA. 2900 元 Zm2B. 3223 元Zm2C. 3322 元 Zm2D. 4000 元 Zm22 .如果某房地产的售价为5000万元，其中建筑物价格 3000万元，地价2000万元，该房地产的年客观收益为450万元，建

35、筑物的资本化率为 10%,那么土地的资本化率最接近于（）。A. 9% B . 12.5% C . 7.5% D . 5%3. 某评估机构采用市场法对一房地产进行评估，评估中共选择了A、B、C三个参照物，并分别得到 127万 元、142万元、151万元三个评估结果。根据 A、B、C三个参照物与被评估对象的差异因素分析，判定其结 果的权重依次为25% 40嘛口 35%则被评估房产的评估值最接近于（）oA. 140 万元 B . 157.5 万元 C .141.4 万元 D . 148.5 万元4. 某评估机构采用统计分析法对一企业的固定资产进行评估。其中砖混结构建筑物10栋，账面原值500万元；设

36、备100台，账面原值1000万元。评估中对3栋具有代表性的建筑物进行估算，其重置成本为180万元，而该3栋建筑物的账面原值为165万元；同时选择10台具有代表性的设备进行了评估，其重置成本为150万元，而该10台设备的账面原值为120万元；则该企业被评估建筑物及设备的重置成本最接近于（）oA. 1736.85 万元 B . 1795.45 万元 C . 1818.36 万元 D . 2100 万元5. 被评估建筑物账面价值80万元，1995年建成，要求评估1998年该建筑物的重置成本。根据调查得知，被评估建筑物所在地区的建筑行业价格环比指数从1995年到1998年每年比上年提高分别为：3% 3

37、% 2%该建筑物的重置成本最接近于（）。A. 86万元 B . 87万元 C . 90万元 D . 85万元6. 某在建项目计划建混合结构仓库2000平方米，总预算为3000000元，评估时，建筑工程中的基础工程 已完成，结构工程完成 50%,设备安装工程尚未进行。根据工程造价构成表得知，在混合结构的建筑项目中，其中基础工程、结构工程和安装工程占整个建筑工程的比重分别是15% 60口 25%该在建工程在评估时点的完工程度是（）oA. 75% B . 30% C . 45% D . 65%7. 某砖混结构单层住宅宅基地 200平方米，建筑面积120平方米，月租金3000元，土地还原利率8%取 得

38、租金收入的年总成本为 8000元，评估人员另用市场比较法求的土地使用权价格每平方米1200元，建筑 物的年纯收益为（）。A. 8600 元 B . 8800 元 C . 9000 元 D . 12000 元8 .有一宗地，占地面积为500平方米，地上建有一幢三层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0, 土地单价为3000元/平方米，则楼面地价为（）。A. 1000元/平方米 B . 1500元/平方米C . 2100元/平方米 D . 2800元/平方米9. 有一宗地，出让年期为50年，已使用30年，资本化率为10%预计未来每年的收益为15万元，则该宗地的评估价值最接近于（）oA. 128万

39、元 B . 141万元 C . 149万元 D . 150万元10. 有一宗房地产，评估基准日后第一年的纯收益预计为70万元，资本化率为8%以后未来各年的纯收益将在上一年的基础上增长1%则该宗房地产的在永续使用的前提下评估价值最近近于（）oA. 700万元 B . 800万元 C . 1000万元 D . 1100万元二、多项选择题1. 我国的城市地产市场分为一级市场和二级市场，与一级市场相对应的价格包括（）OA. 基准地价B. 标定地价C. 土地使用权出让底价D. 土地使用权的转让价格E. 抵押价格2. 引起建筑物功能性贬值的因素主要有（）oA. 政策变化B. 建筑物使用强度不够C. 建筑物

40、用途不合理D. 建筑物设计不合理E. 周围环境发生变化3. 地产作为一类资产，它可能出现的贬值损失主要有（）oA. “功效损失”B. 有形损耗C. 超额运营损失D. 经济性贬值E. 超额投资损失4. 应用基准地价修正系数法评估宗地地价必须具备的条件包括（）oA. 城镇基准地价B. 基准地价修正系数C. 宗地容积率D. 宗地的开发成本E. 宗地的开发程度5. 对于楼面地价与土地单价之间的关系，下列说法中正确的是（）oA. 楼面地价一定大于土地单价B. 楼面地价一定小于土地单价C. 楼面地价可以等于土地单价D. 楼面地价可以小于土地单价E. 楼面地价可以大于土地单价6. 影响房地产价格的一般因素包

41、括（）oA. 房地产价格政策B. 城市发展战略C. 国民经济发展状况D. 社会发展状况E. 物价水平7. 土地的价格（）。A. 是地租的资本化B. 是由土地的生产成本决定的C. 具有个别性D. 是土地权益价格E. 是由土地的效用决定的8. 假设开发法中的投资利润是以（）为计算基础的。A. 专业费用B. 投资利息C. 地价D. 建筑费用E. 税费9. 房地分估主要是针对（）进行的。A. 地用性质不合理的房地产B. 新开发的房地产C. 占地面积不合理的房地产D. 工业用房地产E. 特殊用途房地产10. 评估停建的在建工程，要查明停建的原因，并考虑在建工程的（）。A. 重置成本B. 功能性贬值C.

42、经济性贬值D. 清算价格E. 实体性贬值三、判断题1. 建筑物可以获得超常收益是使用剩余法评估建筑物的前提条件。2. 由于生产工艺改进引起建筑物设备陈旧或者由于自然灾害引起的建筑物功能减弱属于建筑物的有形损 耗。3. 用成本法评估在建工程，是在求取被估在建工程的价格时，将被估在建工程按其开发完成后的价值，扣 除后续的开发费用、销售费用、销售税金及开发利润，以估算被估在建工程价格的一种评估方法。4. 在我国，土地价格一般指的是土地使用权转让费的价格。5. 标定地价是指具体地块在一定使用年期内的宗地地价，它一般是由省政府公告的。6. 运用剩余法评估待拆迁改造的待开发房地产时，其开发建筑成本费用包括

43、建筑承包商的利润、建筑设计 费、拆迁费用和劳动安置费用。7. 构成取得房产收入所必须支付的必要费用包括土地出让金、房产税、折旧费、租金损失准备费。8. 运用市场比较法评估地产时，在选择参照物时应注意在交易类型、用地性质和供需圈等方面与评估对象 保持一致。9. 在评估操作实务中，评定房屋建筑物成新率最常用的方法是年限法和打分法。10. 正确的房地产评估程序应该是：选用评估方法估算、拟定评估方案、明确基本事项、实地勘察收集资 料、确定评估结果、撰写评估报告。四、计算题1. 待估对象为一新开发土地，因无收益记录和市场参照物，只得采用成本法进行评估，有关数据如下：拆迁补偿、安置费5万元/亩，其他费用（

44、含税费）3万元/亩，开发费用1.5亿元/平方公里，当地银行一年 期贷款利率9%两年期贷款利率为10% 土地开发周期为两年，第一年投资占总投资的 3/4，利润率为10% 土地所有权收益为土地成本的 10%,试估算该地产的市场价值。2. 某商业用房地产，按国家规定其土地使用权最高年限为40年，现该房地产拟出租，出租期为 10年，按租赁双方的租赁合同规定，前 5年租金是以第一年租金 8万元为基础，每年按等比级数递增，每年递增比 率为2%后5年租金按每年15万元固定不变。假定资本化率（折现率）为10%,如按上述租赁合同条件为依据，该房地产10年租期内的收益现值是多少？要求：（1） 按分段法计算并写出公

45、式，其中后5年预期收益现值必须使用年金法计算；（2）写出计算过程；（3）写出正确结论。3 .待估地块为一商业用途的空地，面积为600平方米，要求评估其 1997年5月的市场价值。评估人员通过搜集有关数据资料（过程略），选出3个交易实例作为比较参照物，交易实例有关情况见下表：项目ABC待估对象坐落略略略略所处地区繁华区非繁华区非繁华区非繁华区用地性质商业商业商业商业土地类型空地空地空地空地价格总价25.2万元49万元43.5万元单价1500 元 /m21400 元 /m31450 元 /m4交易日期1996.101996.121997.11997.5面积168m2350m2300m2600m2形

46、状长方形长方形长方形长方形地势平坦平坦平坦平坦地质普通普通普通普通墓础设施完备较好较好较好交通通讯状况很好很好很好很好剩余使用年限35年30年35年30年已知以下条件：（1）交易情况正常；（2） 1996年以来，土地价格每月上涨1%（3）交易实例A与待估对象处于同一地区，B、C的区域因素修正系数情况可参照下表进行判断:项目B分值厂c ：分值自然条件相同10相同10社会环境相同10相同10街道条件稍差8相同10繁华程度稍差7稍差7交通便捷程度稍差8稍差8规划限制相同10相同10交通管制相同10相同10离公交车站稍远7相同10交通流量稍少8稍少8周围环境较差8相同10注：比较标准以待估地块的各区域

47、因素标准，即待估地块的区域因素分值为100（4） 待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3%（5）折现率为8%4. 有一宗“七通一平”的待开发建筑用地，土地面积为2000平方米，建筑容积率为 2.5,拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为3000元/平方米，专业费为建筑费的10%建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为9000元/平方米，销售费用为楼价的2.5%，销售税费为楼价的6.5%，当地银行年贷款利率为 6%开发商要求的投资利润率为10%试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。5. 某路线价区段，标准深度为1618米，路线价为1200元/平方米，待估宗地为

48、一临街矩形地块，临街宽度为15米，临街最深为20米，具体情况和该路线价区临街地深度指数见下表：临街深度（m）h <44 <h. <88< <122<h <166<h <18> 18深度指数（%）13012512011010040试写出评估该宗地所运用的计算公式，并计算出评估结果。6 .某建筑项目需建筑混合结构仓库1000平方米，建筑工程总预算造价为400000元，设备安装工程预算为90000元。评估是该仓库正在建设中，其中建筑工程的基础工程已完工，主体结构工程完成了30%,设备安装工程尚未进行。评估人员依据一般在建工程各部位占单位预算

49、的比重，即工程造价构成（见下表）对在 建工程进行评估。试评估上述该在建工程的价格。部位名称建筑结构类型混合结构现浇框架结构预制装配结构基础工程131525结构工程606055装饰工程272520无形资产评估一、单项选择题1. 下列选项中，不属于无形资产的是（）OA.债权性质的应收及预付账款B .土地使用权C.计算机软件D .非专利技术2. 下列选项中，不影响无形资产评估价值的因素是（）oA.寿命期限B.机会成本C.市场供求状况D ,评估方法3. 在下列无形资产中，属于不可确指资产的是（）oA.特许经营权B .商誉 C.著作权D .商业秘密4. 我国理论界所说的“三分法”，即经营活动中的三大要素

50、不包括（）。A.资金B.经济环境C .技术 D .管理5. 租赁权评估的对象是（）o.租赁资产的价值D .租赁资产的重置成本A.租赁合同规定的租金的现值BC. 租赁合同带来的高于租金现值的额外经济利益6. 甲企业以一项先进的技术向乙企业投资，该技术的重置成本为200万元，乙企业拟投入的资产的重置成本为4000万元，甲企业无形资产成本利润率为500%乙企业拟合作的资产利润率为25%则无形资产投资的利润分成率约为（）。A. 12.5% B . 19.35% C . 15% D . 18.75%7. 甲企业研制出一种含锌矿泉粉材料，在研制过程中共消耗物料及其他费用50万元，人员开支20万元。评估人员

51、经测算，确定科研人员创造性劳动倍加系数为1.5，科研平均风险系数为 0.2，该无形资产的投资报酬率为30%采用倍加系数法估算其重置成本为（）。A. 70万元 B . 91万元 C . 120万元D . 130万元8. 某企业5年前获得一项专利，法定寿命为10年，现对其价值进行评估。经专家估算，至评估基准日， 其重置成本为120万元，尚可使用3年，则该项专利的评估价值为（）。A. 45万元 B . 50万元 C . 36万元 D . 72万元9. A公司将其拥有的某产品的商标许可 B公司使用，许可使用期为 5年。按许可协议，B公司每年将使用 该商标新增利润的30喊付给A公司。B公司拟年产该商标产

52、品10万台，每台市场售价为100元，公司预 期各年销售利润率为15%若折现率为10%,则该商标使用权的评估值约为（）。A. 170.6 万元 B . 568.6 万元 C . 1137.2 万元 D . 225.0 万元10. 甲机械制造厂允许另一地区的乙设备厂利用其专营商标，生产其专营的特种防火器材，时间为6年，双方约定由乙设备厂每年按其销售利润的30%一次性向甲机械制造厂缴纳专营使用费。经预测，在使用专营商标期间，乙设备厂在第一年可获取销售利润150万元，第2至第6年平均每年获取销售利润200万元。若折现率为10%则该专营商标使用权的评估价值约为（）。A. 272.45 万元 B . 82

53、5.60 万元 C . 268.36 万元 D . 247.68 万元二、多项选择题1 .无形资产可以作为独立的转让对象进行评估，其前提是（）。A.能带来正常利润B.能带来超额利润C.能带来垄断利润D.能带来非经济性利益2. 下面对无形资产概念理解正确的有（）。A. 由一定的主体排他性地加以控制B. 对生产经营长期持续发挥作用并能带来经济效益的经济资源C. 不具有实物形态，但又依托于一定的实体D. 对生产经营长期持续发挥作用并能带来经济效益的非经济资源3.工业产权包括（）oA.专利权 B.专有技术C商标权D .著作权4.按无形资产产生来源划分，可以将无形资产分为（）A.自创的无形资产B.知识产

54、权C.外购的无形资产D .关系类无形资产5, 商誉属于（）。A.不可确指的无形资产C. 非技术型的无形资产B.自创的无形资产D.组合类无形资产6. 通过无形资产的鉴定，可以解决的问题是（）oA.确认无形资产的存在B .鉴别无形资产的种类C.确定无形资产的有效期限D .确定无形资产的收益7. 无形资产评估中，运用收益法时，无形资产收益额的确定方法有（）。A.直接估算法B.分成率法C .约当投资分析法 D .要素贡献法8. 运用市场法评估无形资产时，评估人员应注意（）oA. 收集类似的无形资产交易的市场信息是为纵向比较提供依据，而收集被评估无形资产以往的交易信息则 是为横向比较提供依据B. 参照物与被评估无形资产之间会因为时间、空间和条件的变化产生差异，评估人员应对此作出合理调整C. 依据的价格信息具有代表性，即参照物的成交价应当是能够反映正常市场交易的价格，并且能反映被评 估无形资产的载体结构和市场结构特征D. 参照物的成交价应当是接近评估基准日的实际成交价9. 无形资产发挥作用的方式明显区别于有形资产