探讨房地产开发过程中的造价确定与控制

1、探讨房地产开发过程中的造价确定与控制 探讨房地产开发过程中的造价确定与控制 摘要：随着经济的开展，我国的房地产事业也得到了长足的开展。在房地产开发过程中，造价确实定以及控制时非常重要的一个方面。控制好房地产造价的问题，对开发商获取利润空间有非常大的帮助。基于此，文章对房地产开发过程中确实定与控制进行分析，以期能够提供一个借鉴。 关键词：房地产开发；确定；控制 中图分类号：F293文献标识码： A 1.房地产工程本钱的主要构成 房地产工程的本钱主要是由土地、土建、设备费用，配套费用以及管理费用三个局部组成，其中不同的费用局部所包含的内容又不尽相同： 1.1土地、土建、设备费用这是房地产工程本钱中

2、所占比例最高的费用，通常情况下平均占总体本钱的百分之八十，这是由于房地产开发较其他产业具有一定的特殊性质。而在此之间，土地费用又尤为关键。土地费用支出的多少，往往决定了一个房产工程的运行是否可行，房地产商又是否能够获得高效的利润，因而土地费用又是其间支出最多的工程。在房地产工程开工之前，房地产商应通过对土地面积和容积率的计算转换，为土地费用的预算与评估提供一定的参考依据。 1.2配套费用房地产工程开发的配套费用包括了水电等在内的一系列生活物业效劳建设费用，此外还有一局部绿化、安保、公共设施配备的费用工程。这一系列的费用往往标准高，种类繁杂，且易受到外界的干扰，一般情况下在房地产工程开发中所占比

3、例不是很高。 1.3管理费用房地产是一个高风险与高利润并存的投资工程，它存在开发周期长、所需金额巨大、投资隐患高的特点。这时候，很多房地产开发商会选择通过银行贷款来躲避风险，周转资金，保障房产开发工程的正常进行，这就产生了一笔金额管理的利息费用。如何合理地计算控制这笔管理费用，对房地产工程的造价控制也将起到一定作用。 1.4财务费用房地产开发行业属于资金密集型行业，工程财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用。主要包括借款和债券的利息、金融机构手续费、代理费、外汇汇兑净损失以及其他财务费用。 2.房地产开发控制中出现的问题 2.1投资决策阶段中出现的问题 在房地产开发控制的投资决策

4、阶段，工程方案书中对工程的估价往往较不准确。首先，房地产开发的工程量不定，对工程量的估算只能依据以往的经验进行评判，在投资决策阶段对方案进行分析和确定，由于房地产开发在不同地域的不同的功能性，工程量的大小也各不相同。其次，由于大型建设企业大都使用招投标模式，以中标为目的，为了防止责任，合同的相关内容较为模糊，导致后期施工时发现本钱被动提高。 2.2设计阶段中出现的问题 在对工程进行管理时，在工程的设计阶段是管理的关键阶段，但管理的难度较大。导致这一阶段较难进行控制的主要原因有以下三个方面:不结合实际，方案设计不科学。在房地产开发的设计阶段，没有对所属地区的各项地质条件进行勘察了解，不提前做好相

5、关的勘察工作，在方案设计好之后才去当地考察;设计漏项太多，一方面，重新设计会造成时间和人力的浪费，另一方面，也造成了资金的浪费，不利于房地产的控制。在设计方案上没有表达控制的相关理念。对房地产开发工程进行方案设计时，在人员数目、材料数量、机械设备等方面，没有做到贯彻管理的理念，方案设计者没有全局观念，只是片面关注建筑设计的细节，而忽略从房地产整体的本钱角度对房地产开发工程做好控制。如我曾参与开发建设的某商业广场工程，由于第一次接触loft产品，设计人员对该产品的墙体保温设计内外保温两道工序，结合工程所在地区的实际气候情况，是完全不需要内外保温，二者选其一即可，这种设计方案的不科学将会大大的增加

6、开发本钱。施工图纸滞后。由于开发周转的需要，房开公司往往在不具备招标条件下启动招标程序，招标所用图纸与施工所用图纸不一致，这种情况对工程的控制极为不利，同时也人为的增加了其他相关部门的工作量。 2.3施工阶段中出现的问题 施工阶段主要是实施方案方案，这个阶段出现的问题主要可以分为以下几个方面。第一，设计阶段出现的问题在施工阶段延续。由于设计方案的不合理，导致施工中材料、人力等各项资源的滥用或浪费，导致建设本钱的增加。第二，施工阶段本身出现了问题，施工建设过程中不可预知性较强，外界各项因素的变化会导致房地产开发工程的发生变化。 3.加强房地产开发控制的建议 3.1对房地产工程投资决策阶段的造价控

7、制分析 做好市场调研。做好市场调研，编写投资估算。投资本钱估算主要包括以下五个要点：一是明确市场定位；二是对投资的本钱和费用的可行性分析；三是看投资回报是否符合前期预计要求；四是合理科学的资源配置；五是是否可以能够有效控制投资风险。 进行土地测算。投资估算的准确性对整个工程的具有控制作用，直接影响可行性研究工作的质量和经济评价结果，直接关联到施工图的编制和下阶段设计概算，对建设工程的资金筹措也有直接影响。 做好工程投资的合理决策。一个合理的投资决策应该包括以下四方面的内容：一是根据市场调查结果提出既满足消费者需求又可以获得较高利润的投资方案；二是依据现有的调查资料和相关研究方法，对建设工程的投

8、资数额进行准确的投资估算；三是依据科学严谨的筹划报告书，对拟投资工程的市场需求、风险分析、设计方案、建设标准、财务评价和本钱目标等进行科学分析和研究，决定决策的可行性；四是在实施工程后，系统准确地估算建设工程的工程。 3.2对房地产工程设计阶段进行造价控制 择优选择设计方案。一个最正确的设计方案，应该具有以下特征：第一，规模必须恰当合理；第二，应该选择既经济适用又科学合理的生产工艺和机器设备，以提高生产效率，到达控制本钱的目的；第三，既要符合国家工业布局总体规划和地方规划，还要符合靠近原料、燃料和消费地的布局原那么；第四，其建设标准水平除符合我国目前的经济开展水平，还要根据不同地区、不同等级、

9、不同规模和不同功能进行具体地合理确定。 设计阶段的控制。设计阶段，可以通过采用设计监理、推行标准化设计和控制设计变更等三方面措施来实行控制，其工作主要是在施工图设计阶段。设计监理工作的重点是检查施工图是否符合国家的相关法规和标准，设备的选择、新材料和新技术的应用是否科学合理以及是否按照初步设计的方案进行设计等等。其次，推行标准化设计，保证工程质量。再次，设计变更直接影响工程建设的本钱，变更发生在早期，就只需要修改图纸，但发生在施工过程中，因变更产生的本钱就会很大。因此，应在影响较小的设计阶段尽量将变更控制。 3.3施工阶段加强管理 施工阶段是整个房地产建设的比拟重要的组成局部，也是影响工程控制

10、的关键局部，因为这局部涉及方面比拟多，费用花销也比拟多，而且也属于动态，所以针对下面几个方面进行分析： 根据建设工程的实际情况制定出相应的目标，并与实际工程中的目标进行比拟，查明原因，以便采取有效的措施。 地区性和市场性因素导致施工材料价格的变化必对工程带来很大影响，施工材料的价格占整个工程的很大一局部，是建筑工程必备的因素，所以必须对施工材料进行严格的检查试验，在保证材料的质量的同时严格地控制好价格，以便减少工程。 建筑施工方案的合理性直接影响工程的准确性。所以，施工单位一定要建立合理的施工方案，科学的组织施工，选择最优的施工方案，到达自愿的优化配置，以控制好工程。 3.4竣工结算阶段 工程的本钱已经发生，对于房地产开发阶段的竣工结算阶段重在全面 要求施工单位提供完整的工程竣工资料及工程结算书；审核竣工图、联系单、设计变更单、签证单等资料是否属实；审核编制依据是否合理；仔细核对工程量是否计算准确；审核单价的计取是否正确；审核各种取费的费率和规费税金是否正确。施工单位通常会在结算送审时超报、冒报，所以一定要审核仔细。 结束语 在房地产的造价管理中，其涉及的内容较多，实践较长、工程量较大，因此掌握起来有很大的困难。所以在实际的过