昭通市金融中心和商业文化综合体项目盈利模式设计

1、昭通市金融中心和商业文化综合昭通市金融中心和商业文化综合体项目赢利模式设计体项目赢利模式设计深圳新摩尔商业管理有限公司董事长深圳新摩尔商业管理有限公司董事长清华大学商业地产总裁班客座教授清华大学商业地产总裁班客座教授杨宝民杨宝民2013年年5月月30日日致荣泰房地产公司深圳新摩尔商业管理有限公司目录目录o一、市场分析结论一、市场分析结论o二、项目成本分析和赢利模式设计二、项目成本分析和赢利模式设计o三、项目商业规划和招商建议三、项目商业规划和招商建议o7号地块商业规划建议号地块商业规划建议o8号地块商业规划建议号地块商业规划建议o9号地块商业规划建议号地块商业规划建议o四、项目物业销售初步建议

2、四、项目物业销售初步建议o五、项目经营管理建议五、项目经营管理建议o1.租金收入预测租金收入预测o2.经营管理流动资金预测经营管理流动资金预测o3.经营管理组织架构建议经营管理组织架构建议o总结总结 深圳新摩尔商业管理有限公司昭通城市总体规划昭通城市总体规划昭通规昭通规划形成划形成“一主、一主、二副、二副、七点、七点、一轴两一轴两带带”深圳新摩尔商业管理有限公司昭通市人口及收入情况昭通市人口及收入情况o 昭通市现有人口582.95万 ，全市常住人口521.35万人。o 城镇居民人均可支配收入为14073元，人均生活消费支出9095元。o 农民人均纯收入3294元，农民人均生活消费支出2935元

3、。o 城镇居民家庭恩格尔系数为43.8%，农村居民家庭恩格尔系数为50.2%。深圳新摩尔商业管理有限公司o 目前档次最高的百货是浙江商人经营的新百大，鞋类商品以百丽作为代表。o 目前青年路租金最高达到每月200元/平方米以上，街区长度在400米左右。 深圳新摩尔商业管理有限公司街区档次最高的是洋人街区，以地下超市作为吸引人气的主要业态，珠宝品牌以周大福作为代表。深圳新摩尔商业管理有限公司本项目适合现代购物中心和金融写字楼和公寓以及艺术中心进行组合（能够增加主题文化酒店更好），形成现代城市商业与文化综合体。深圳新摩尔商业管理有限公司项目SWOT分析S S优势优势项目位于昭通市昭阳区，属于昭通市项

4、目位于昭通市昭阳区，属于昭通市行政中心，同时也是昭通主要发展区行政中心，同时也是昭通主要发展区域；域；W W劣势劣势地块分散，主要地块占地面积形状不地块分散，主要地块占地面积形状不够大够大周边农民房严重影响项周边农民房严重影响项目形象目形象O O机会机会可以通过设立扶梯和天桥引导人流，可以通过设立扶梯和天桥引导人流，通过引进超市吸引人气，通过设立高通过引进超市吸引人气，通过设立高端购物中心提升昭通金融中心的形象端购物中心提升昭通金融中心的形象T T威胁威胁部分竞争对手正在通过建立高档酒店部分竞争对手正在通过建立高档酒店和名品购物中心抢占高端商业份额和名品购物中心抢占高端商业份额深圳新摩尔商业管

5、理有限公司深圳新摩尔商业管理有限公司市场分析结论市场分析结论o 1.昭通是区域内最大的城市，需要增强城市的金融服务和商业辐射力。 2.本项目选址在昭通最繁华的青年街区南侧端点。深圳新摩尔商业管理有限公司项目成本分析和赢利模式设计项目成本分析和赢利模式设计o采用现代购物中心的综合体定位成本和投资估算物业类别物业类别计算过程计算过程金额金额( (万元万元) )写字楼写字楼355443554440004000元元/ /14217.614217.6酒店式公寓（含装修）酒店式公寓（含装修）302643026435003500元元/ /10592.410592.4商业商业地上地上5000050000500

6、05000元元/ /2500025000地下地下9000900040004000元元/ /36003600保留保留4564456430003000元元/ /部分拆除部分拆除1396.21396.2住宅住宅478244782425002500元元/ /1195611956地下停车（不含地下商业）地下停车（不含地下商业）3293332933平方米平方米25002500元元/ /8233.258233.25土地价格（体育场置换等）土地价格（体育场置换等）600600万元万元/ /亩亩3737亩亩2220022200合计合计97195.4597195.45深圳新摩尔商业管理有限公司1.一流的商业规划与

7、建筑设计结合，本项目购物中心部分整一流的商业规划与建筑设计结合，本项目购物中心部分整体销售给大型零售企业，获取有限的利润。类似南昌百货整体销售给大型零售企业，获取有限的利润。类似南昌百货整体出售给百盛模式。体出售给百盛模式。物业类别物业类别计算过程计算过程金额金额( (万元万元) )写字楼写字楼355443554465006500元元/ /23103.623103.6酒店式公寓（含装修）酒店式公寓（含装修）302643026455005500元元/ /16645.216645.2商业商业地上地上50000500001000010000元元/ /5000050000住宅住宅47824478244

8、5004500元元/ /21520.821520.8合计合计111269.6111269.6预计销售利润为111269-97195.45=14074万元 保留物业价值1.3亿元左右深圳新摩尔商业管理有限公司2.本项目部分商业街区出售，购物中心大部分保留经营。本项目写字本项目部分商业街区出售，购物中心大部分保留经营。本项目写字楼和公寓和住宅大部分对外销售，保留少量写字楼。楼和公寓和住宅大部分对外销售，保留少量写字楼。物业类别物业类别计算过程计算过程金额金额( (万元万元) )写字楼写字楼355443554465006500元元/ /23103.623103.6酒店式公寓（含装修）酒店式公寓（含装

9、修）302643026455005500元元/ /16645.216645.2商业销售商业销售8 8号地块和七号地号地块和七号地块块地上地上20000200002000020000元元/ /4000040000住宅住宅478244782445004500元元/ /21520.821520.8合计合计101269.6101269.6本项目从销售角度101269-97195.45=4075万元.实际的操作中，保留物业为43476万平方米。深圳新摩尔商业管理有限公司项目商业规划和招商建议项目商业规划和招商建议o本项目适合按照现代购物中心进行规划。昭通的街区商业数量已经足够多，目前需要的是一流的购物中

10、心和城市商业与文化综合体。深圳新摩尔商业管理有限公司7号地块商业规划建议号地块商业规划建议 o 适合昭通档次的名品购物中心 建议在原来基础上增加7号地块地上商业建筑面积，减少住宅面积。o 保留4564平方米 建议做青春时尚流行女装2000平方米 1564男装，1000平方米快餐。深圳新摩尔商业管理有限公司7号地块商业规划建议号地块商业规划建议 楼层楼层主要业态主要业态辅助业态辅助业态-1-1层层9000900070007000平方米超市平方米超市20002000平方米街区平方米街区 茶叶，药茶叶，药店，烟酒特色礼品店，烟酒特色礼品1 1层层74607460化妆品化妆品20002000平方米，引

11、进平方米，引进2020个品牌个品牌 ，女鞋，女鞋20002000平平方米。珠宝方米。珠宝10001000平方平方米米24602460平方米淑女装平方米淑女装2 2层层746074604960 4960 淑女装淑女装, ,少女装少女装20002000平平方米方米写真中心写真中心500500平方米平方米3 3层层74607460男装男装40004000平方米，运动装平方米，运动装30003000平方米平方米咖啡厅咖啡厅460460平方米平方米4 4层层64606460餐饮餐饮20002000平方米，娱乐平方米，娱乐10001000平方米，平方米，34603460儿童玩具和儿童服饰儿童玩具和儿童服饰

12、5 5层层50005000健身中心健身中心20002000平方米，书店平方米，书店10001000平方米平方米电影院电影院20002000平方米平方米两层电影院两层电影院6 6层层35003500咖啡厅咖啡厅500500平方米平方米艺术馆艺术馆10001000平方米平方米,KTV2000,KTV2000合计合计比原计划增加比原计划增加9000平方米平方米4634046340平方米平方米深圳新摩尔商业管理有限公司8号地块商业规划建议号地块商业规划建议 位置位置主要业态主要业态面积面积西侧西侧女装旗舰品牌女装旗舰品牌40004000平方米平方米银行或者保险公司银行或者保险公司20002000平方米

13、平方米中侧中侧女性女性SPASPA和美容中心和美容中心10001000平方米，重点在二平方米，重点在二楼楼50005000平方米平方米女装女装50005000平方米平方米10001000平方米平方米东侧东侧咖啡厅和餐饮咖啡厅和餐饮20002000平方米平方米银行营业厅银行营业厅20002000平方米平方米合计合计1600016000平方米平方米深圳新摩尔商业管理有限公司9号地块商业规划建议号地块商业规划建议 o 2370平方米 建议定位为餐饮和中医健康休闲以及足疗中心等业态深圳新摩尔商业管理有限公司项目物业销售初步建议项目物业销售初步建议o 1.重视银行和保险公司的提前销售,即使未能提前达成协

14、议，建议在商业裙楼也要分别考虑银行营业网点和保险公司对营业大厅的要求。o 2.重视整体销售，优质品牌代理公司购买商铺优先。o 3.重视和龙头商家合作，销售商铺的端点部分考虑引进优质品牌。 项目规划设计建议项目规划设计建议-方案方案1 美化购物中心形状，美化购物中心形状，增加商业物业面积增加商业物业面积9000平方米，减少住宅面积平方米，减少住宅面积深圳新摩尔商业管理有限公司项目规划设计建议项目规划设计建议-站在政府角度建议采用方案站在政府角度建议采用方案2 整体开发七整体开发七号地块号地块极大地提升城市形象，成为昭通现代化建设的重要地标。深圳新摩尔商业管理有限公司最佳地级城市商业综合体参考模型

15、深圳新摩尔商业管理有限公司昭阳大道青年路空中公园和广场的互相呼应空中公园和广场的互相呼应深圳新摩尔商业管理有限公司深圳新摩尔商业管理有限公司项目经营管理建议项目经营管理建议o 1.租金收入预测租金收入预测o 2.经营管理流动资金预测经营管理流动资金预测o 3.经营管理组织架构建议经营管理组织架构建议深圳新摩尔商业管理有限公司租金收入预测租金收入预测 o 本项目拥有较多保留物业47476万平方米，初期适合放水养鱼，前两年租金适合在30元/月/平方米，第三年开始每年递增10元/月/平方米。年份年份租金计算租金计算金额金额第一年第一年4747647476万平方米万平方米3030元元/ /月月/ /平

16、方平方米米1212月月17091709万元万元第二年第二年4747647476万平方米万平方米3030元元/ /月月/ /平方平方米米1212月月17091709万元万元第三年第三年4747647476万平方米万平方米4040元元/ /月月/ /平方平方米米1212月月22792279万元万元第四年第四年4747647476万平方米万平方米5050元元/ /月月/ /平方平方米米1212月月28482848万元万元第五年第五年4747647476万平方米万平方米6060元元/ /月月/ /平方平方米米1212月月34183418万元万元深圳新摩尔商业管理有限公司经营管理流动资金预测经营管理流动

17、资金预测 o 项目经营管理流动资金需要2000万元，引进填补空白品牌十个以上，取得重点品牌的代理权。o 本项目自主经营购物中心，能够实现以上租金并稳步增加。深圳新摩尔商业管理有限公司需要代理品牌名单需要代理品牌名单化妆品化妆品兰寇，雅丝兰黛等兰寇，雅丝兰黛等深圳十大女装深圳十大女装1.贝洛安贝洛安2.Wonderful2.Wonderful3.MIGAINO3.MIGAINO4. BEANS4. BEANS5. 5. 秀亦秀亦 Showy&COShowy&CO6. ZAIN6. ZAIN形上形上7. DGVI7. DGVI8. 8. 蒙迪爱尔蒙迪爱尔 Mondial Ateli

18、erMondial Atelier9 9洪洋达洪洋达10. 10. 拉芙妮拉芙妮 RaphennyRaphenny珠宝珠宝周大福等作为重点引进品牌，给予重点宣传周大福等作为重点引进品牌，给予重点宣传深圳新摩尔商业管理有限公司经营管理组织架构建议经营管理组织架构建议 云南昭通金融中心商业管理公司云南昭通金融中心商业管理公司招商部营销推广部物业管理部质量与物价部财务中心商业物业管理处深圳新摩尔商业管理有限公司关于项目关于项目7号地块规划设计的最佳模型建议号地块规划设计的最佳模型建议深圳新摩尔商业管理有限公司总结总结o 通过对项目的现场考察和基本的投入产出分通过对项目的现场考察和基本的投入产出分析，认为项目适合定位为金融保险办公和购析，认为项目适合定位为金融保险办公和购物中心现代城市商业与文化综合体。物中心现代城市商业与文化综合体。深圳新摩尔商业管理有限公司我们建议我们建议o1.鉴于本项目七号地块方正，商业价值较大，增加七号地块地鉴于本项目七号地块方正，商业价值较大，增加七号地块地上商业面积至少达