某房地产项目市场及竞争分析

1、版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。孔雀大湖项目孔雀大湖项目-市场及竞争分析市场及竞争分析世联地产孔雀大湖项目组2013.05.10本报告是严格保密的。大纲本报告是严格保密的。前提一产品注：数据来源文件孔雀海项目一二期汇报130107-完成版s联排：主力产品；独栋：标杆产品；平墅：创新产品；联排产品销售面积占总货量的79%，是绝度主力产品本报告是严格保密的。前提一户型配比总套数144套，其中联排产品118套，占比约82%四联小边六联六联六联六联

2、六联本报告是严格保密的。前提二目标品牌目标：大湖项目承载着华夏地产的企业梦想，成功打造华夏地产高端产品线，成为华夏地产的品牌标杆，成为北京乃至全国市场的标杆项目。销售目标：今年销售金额约5亿（约80套联排），联排单价不能低于25000元/平米，独栋单价不能低于30000元/平米。不仅是形象上的标杆，同时也是绝对的价格标杆；其中联排产品600-700万，独栋：1200万起。因最终价格未定，本价格仅供参考！本报告是严格保密的。前提二这个目标意味着什么按2012年4季度北京别墅市场销售金额排行，5亿的销售额相当于北京别墅市场top5本报告是严格保密的。前提二这个目标意味着什么按2013年1-4月北京

3、别墅市场销售金额排行，5亿的销售额相当于北京别墅市场top32013年1-4月成交金额排名(别墅)本报告是严格保密的。前提三原则不论是从销售金额，还是销售套数，或者是销售均价，孔雀大湖项目都已经处于北京主流高端别墅的市场竞争范围内，因此，大湖项目的市场和竞争分析，必须基于以下几点：1、着眼于全北京别墅市场及成交排行榜；2、关注虽未进入销售排行，但市场地位和影响力较强的项目；3、重点关注北京南部板块的低密项目及土地成交情况；本报告是严格保密的。大纲本报告是严格保密的。北京别墅市场整体情况2012年全年北京全市别墅产品供应量118.7万平米，成交102.5万平米。2013年1-4月，北京全市别墅产

4、品供应量14.9万平米，成交量28.2万平米。2013年3月出现成交小高峰。2012年1月至2013年4月，月度供需走势本报告是严格保密的。北京别墅市场整体情况2012年以来，北京别墅市场整体成交均价比较平稳，价格的波动与上市项目有关，与整体成交量没有直接关系。2012年全年北京全市别墅产品成交均价24657元/平米；2013年1-4月，北京全市别墅产品成交均价24813元/平米；2012年1月至2013年4月，月度成交走势本报告是严格保密的。北京别墅市场整体情况2012年1月至2013年4月，全市供应别墅133万平米，其中大兴区18.3万平米，占比13.7%；全市共销售别墅130万平米，其中

5、大兴区18.9万平米，占比14.5%。大兴区别墅市场是热点板块之一，供需基本平衡，成交均价19362元/平米，价格平台较低。2012年1月至2013年4月，各行政区供需及价格平台本报告是严格保密的。北京别墅市场整体情况2012年1月-2013年4月，北京别墅市场各面积段供需情况中，300-400平米供需两旺，200-300平米供小于需。本项目属于北京市场主流产品面积区间段。2012年1月至2013年4月，各面积段供需情况本报告是严格保密的。北京别墅市场整体情况2012年1月-2013年4月，北京别墅市场整体销售3838套，其中总价在400-600万区间的最为主力，共销售912套，本项目所在的6

6、00-800万区间，共销售617套；2012年1月-2013年4月，北京别墅市场整体销售3838套，其中单价在10000-2000元/平米区间最为主力，共销售1862套；其次为20000-30000元/平米区间段，共销售1250套。本项目本项目2012年1月至2013年4月，各价格段供需情况本报告是严格保密的。北京别墅市场整体情况2011年、2012年、2013年至四月，全年北京全市别墅产品存量189.18万平米、206.28万平米、189.97万平米。2011年、2012年、2013年至四月，月均销售套数分别为178套、248套、227套。供应量逐年变少，销售量有增无减，存量得到释放。201

7、1年至2013年4月，供需及存量情况本报告是严格保密的。北京别墅市场整体情况2011年至2013年四月份，以联排为主、叠拼、独栋一直为市场接受主流产品，联排去化速度快，去化量大。2011年至2013年4月，存量特征本报告是严格保密的。北京别墅市场整体情况小结1、北京别墅市场整体供需：供应量逐年变少，销售量有增无减，存量得到释放。2012年北京别墅市场整体供应118.7万平米，3193套，成交102.5万平米， 2974套，月均去化248套；截止今年4月，存量约190万平米，4772套，按2012年月均去化248套的速度计算，约一年7个月的时间消化完毕。2、北京别墅市场整体价格走势：基本平稳，受

8、整体供应向外围扩展影响，提升不显著。2011年、2012年、2013年1-4月，别墅市场成交均价分别为，26285元/平米，24657元/平米， 24813元/平米，与供应结构相关，核心区供应减少，外围供应增加。3、北京别墅市场结构：南部为热点之一，最主流产品为200-400平米，总价200-800万，单价10000-30000元/平米。除昌平、顺义外，南部大兴区为第三热点，供需两旺；本项目所在的300-400平米，200-300平米产品，为北京别墅市场最主流面积区间，且供小于需；本项目所在的总价600-800万，单价20000-30000元/平米主力产品，为主流需求之一。本报告是严格保密的。

9、大纲本报告是严格保密的。市场扫描竞品项目选择2013年1-4月成交金额排名(别墅)1、扫描北京别墅排名top20的项目，排除其中单价过高，或过远，或市区老旧项目；本报告是严格保密的。市场扫描补充：西山壹号院、润西山、格拉斯小镇、龙湖好望山3、扫描北京南部新入市项目： 补充：园博府、鸿坤林语墅、兴创屹墅、中信府誉墅、V7西园2、扫描虽未进入成交排行，但市场营销力和知名度较高的项目；竞品项目选择竞品项目汇总本报告是严格保密的。项目汇总本报告是严格保密的。项目汇总注：润西山只余14套别墅，龙湖香醍溪岸仅余少量尾房销售，富力童话时光叠拼部分已售罄，仅余洋房在售；以上三个项目因存量过少，不作为竞品列出。

10、本报告是严格保密的。竞品地图誉天下西部别墅区西山壹号院V7西园园博府东南别墅区中央别墅区千章墅格拉斯小镇东部别墅区远洋天著天鹅堡中信府誉墅京基鹭府尚湖世家京昌别墅区南部别墅区首开璞瑅墅兴创屹墅西南别墅区燕西华府九号公馆洪坤林语墅亚北别墅区金科王府御汤山顺义别墅区好望山未售已售红杉溪谷本报告是严格保密的。竞争格局200300100400500600700誉天下独栋独栋双拼双拼联排联排叠拼叠拼大平层大平层按面积梳理竞争关系千章墅格拉斯小镇800西山壹号院燕西华府九号公馆V7西园园博府金科王府京基鹭府御汤山尚湖世家好望山红杉溪谷首开璞瑅墅洪坤林语墅兴创屹墅远洋天著天鹅堡中信府誉墅本项目联排本项目联排

11、本项目独栋本项目独栋本报告是严格保密的。竞争格局600800100012001400按总价梳理竞争关系160018002000起起起起起400200誉天下千章墅格拉斯小镇西山壹号院燕西华府九号公馆V7西园园博府金科王府京基鹭府御汤山尚湖世家好望山首开璞瑅墅洪坤林语墅兴创屹墅远洋天著中信府誉墅红杉溪谷天鹅堡独栋独栋双拼双拼联排联排叠拼叠拼大平层大平层本项目联排本项目联排本项目独栋本项目独栋本报告是严格保密的。竞争格局竞争关系梳理核心竞品：远洋天著的联排、兴创屹墅的联排、鸿坤林语墅的联排、燕西华府的双拼分流竞品：誉天下的联排、千章墅的下叠、好望山的类独栋、燕西华府的联排、璞瑅墅（独栋）干扰竞品：御

12、汤山的独栋本项目独栋产品竞争关系梳理本报告是严格保密的。竞争格局竞争关系梳理本项目联排产品竞争关系梳理核心竞品：远洋天著的平层、鸿坤林语墅的叠拼、兴创屹墅的平层分流竞品：千章墅的上叠、好望山的叠拼、天鹅堡的联排、璞瑅墅（独栋）干扰竞品：中海尚湖的联排潜在竞品：中信府誉墅的联排、V7西园的平层本报告是严格保密的。新成交土地关注金地在南六环新成交地块，建筑面积13.5万平米，容积率1.5本报告是严格保密的。竞品案例核心竞品及分流竞品地图誉天下V7西园千章墅远洋天著天鹅堡中信府誉墅首开璞瑅墅兴创屹墅燕西华府洪坤林语墅好望山核心竞品远洋天著燕西华府鸿坤林语墅兴创屹墅分流竞品龙湖好望山誉天下千章墅天鹅堡

13、首开璞瑅墅御汤山尚湖世家干扰竞品御汤山中海尚湖潜在竞品V7西园中信府誉墅本报告是严格保密的。主城区三环四环六环京沈高速本案京津高速五环京京津津唐唐高高速速亦庄新城大羊坊桥远洋天著基本信息基本信息中等体量，远洋地产，非核心别墅区、创新产品竞品案例本报告是严格保密的。建筑面积：312平米 联排产品；超大赠送面积：图中红色部分为赠送面积，黄色为阳光内庭院，总赠送面积为270平米左右；内庭院设计，独栋质感：在前庭后院基础上增设独立内庭院设计，私密性强，同时很好解决了进深过长带来的采光问题；过道等空间均为自然采光，楼上楼下不同空间均可享受内庭院景观，形成三重庭院、立体庭院双重景观效果；前后天井，解决地下

14、室采光，提升地下室舒适度。庭院庭院露台露台露台露台挑空挑空采光采光顶顶阳光阳光内庭内庭院院赠送赠送空间空间赠送赠送空间空间一层二层三层三层露台三层赠送空间挑空部分联排一层的视角远洋天著户型270平米超大赠送面积、阳光挑空顶、赠40露台竞品案例本报告是严格保密的。地下格局：整体地下为一层，但层高较高为7米，有产权，因为层高较高，因此客户在使用的时候可以自行分隔出一层，这样地下就变成了两层，分隔出来的这层为赠送层。地下一层：可以打造成多功能室或者客户的其他生活空间，样板间布局成儿童及女主人房；地下二层：车库层+家庭厅，车库有两个车位，车位价格为20万/个。地下一层地下一层地下二层地下二层采光窗井双

15、车位双车位采光窗井采光窗井采光窗井采光窗井本层全部赠送地下二层样板间地下一层样板间里侧为车库位置项目亮点270平米超大赠送面积、阳光挑空顶、赠40露台远洋天著户型竞品案例本报告是严格保密的。1单元户型分布示意图（楼座正面视角）-1F1F2F3F4F分布格局：每栋楼排布4层4户，每户独立私家电梯入户，其中一层、二层和三层分享地下室面积及庭院面积，四层无庭院和地下室赠送，赠送阁楼；庭院赠送：1层赠送门前南侧庭院，面积为160平米左右，2层和3层东西两侧分别赠送各自一侧庭院，三层赠送庭院在二层庭院基础上进行延展，面积为60-160平米不等；四层无庭院赠送。产品面积：二、三、四层为258平米大平层产品

16、，四层层高为6.5米，可分隔出阁楼。212433221123一层西侧房源一层东侧房源二层西侧庭院二层东侧庭院一层西侧庭院一层东侧庭院三层西侧庭院三层东侧庭院庭院赠送分布示意图（楼座俯瞰视角）项目亮点远洋天著创新产品平墅 创新产品 平层尺度+别墅体验（庭院+地下室）竞品案例本报告是严格保密的。建筑面积：406平米 大面宽，空间尺度感强；地上一层：四室五卫两厅，面宽17.1米，进深15.2米，主卧面宽4.2米，客厅面宽6米，南向两个卧室，包含一个主卧套间，4个卧室全部为套房设计；地下一层：地下一层面积为142平米，下沉庭院面积20平米，本层面积赠送三分之二，可作为客户的娱乐空间；赠送庭院：庭院面积

17、160平米。北入户东一层北入户东一层地下一层地下一层庭院赠送下沉庭院项目亮点北入户东一层 406平米 大面宽 180平米庭院赠送远洋天著创新产品竞品案例本报告是严格保密的。建筑面积：258平米 大面宽，空间尺度感强；地上一层：四室五卫两厅，面宽17.1米，进深14.6米，主卧面宽4.2米，客厅面宽6米，南向两个卧室，包含一个主卧套间，4个卧室全部为套房设计；地下一层：地下一层面积为56平米，本层面积赠送三分之二，可作为客户的娱乐空间；赠送庭院：庭院面积为60平米。北入户东二层北入户东二层地下一层，庭院为地上地下一层，庭院为地上赠送庭院项目亮点北入户东二层 258平米 大面宽 60平米庭院赠送竞

18、品案例远洋天著创新产品本报告是严格保密的。远洋天著去化情况去除赠送面积，联排成交均价为22358元/，平墅产品为20835元/竞品案例本报告是严格保密的。去化情况分析：n2012年全年共消化88套别墅，成交突破主要集中的11月新品加推阶段，前期去化情况较差，月均去化5套；n成交价格较平稳，成交价格集中在2.7-2.9万之间，年底随着项目去化较好价格有小幅上涨。联排产品成交全面积均价仅为：22358元/平墅产品成交全面积均价为：20835元/去除赠送面积，联排成交均价为22358元/，平墅产品为20835元/远洋天著去化情况竞品案例本报告是严格保密的。存量分析：n项目截止目前存量：126套n后续

19、存量：8.93万 n存量产品构成：联排101套，平墅25套，后期地块远洋天著存量及13年目标13年销售目标：20亿元竞品案例本报告是严格保密的。项目优势：产品创新升级，高赠送率，性价比高；区位优势：项目位于经济开发区核心区，作为开发区内的企业高管及企业业主的地缘性客户是项目的天然客户；交通优势：项目本体开车至CBD区域仅需15分钟，有力地支撑了城市别墅的概念，圈住CBD客户项目劣势：非纯粹别墅社区；项目周边自然环境不佳，位于亦庄工业园区。项目成交简析：成交有效渠道：目前项目推广渠道主要为短信、巡展和搜房网成交客户分布：项目成交客户主要来自40%为CBD客户，30%为大兴东南板块客户，25%为亦

20、庄工业园区企业主。创新产品，高赠送面积，营销聚焦远洋天著优劣势分析竞品案例经济型别墅，与本项目存在竞争关系本报告是严格保密的。竞品案例核心竞品及分流竞品地图誉天下V7西园千章墅远洋天著天鹅堡中信府誉墅首开璞瑅墅兴创屹墅燕西华府洪坤林语墅好望山核心竞品远洋天著燕西华府鸿坤林语墅兴创屹墅分流竞品龙湖好望山誉天下千章墅天鹅堡首开璞瑅墅御汤山尚湖世家干扰竞品御汤山中海尚湖潜在竞品V7西园中信府誉墅本报告是严格保密的。亿城燕西华府基本信息竞品案例基本信息本报告是严格保密的。高端会所：游泳池、温泉SPA、红酒/雪茄、读书室、运动健身、艺术展厅、华府图书馆、艺术沙龙馆等。项目配套外部配套 项目位于西六环42

21、#出口（青龙湖出口）向西400米即到或京石高速，有基本周边配套；自然公园类配套丰富，包括青龙湖公园、千灵山风景区、潭柘寺等。内部配套竞品案例本报告是严格保密的。项目规划竞品案例项目整体分为项目整体分为A、B、C、D四个区，共共774774套套CC区、区、D D区为目前在售区域区为目前在售区域B B 地块（具体规划待定）地块（具体规划待定）A A地块（具体规划待定）地块（具体规划待定）D D地块（联排产品）地块（联排产品）CC地块（双拼和独栋产品）地块（双拼和独栋产品）地块规划本报告是严格保密的。项目规划竞品案例CC区指标区指标建筑面积：建筑面积：101348绿地面积：绿地面积：30564容积率

22、：容积率：0.77产品：产品：双拼/小独/大独栋总户数：总户数：147户（含样板区）风水规划：风水规划：CC区拥有社区内最优势区拥有社区内最优势的峡谷和水系资源，依地打造了四的峡谷和水系资源，依地打造了四水归堂核心区和森林溪谷休闲水景。水归堂核心区和森林溪谷休闲水景。双拼（双拼（430/437/459430/437/459，5050套）套）小独栋（小独栋（582582，5353套）套）大独栋（大独栋（851851，3737套）套）本报告是严格保密的。项目规划竞品案例建筑面积：建筑面积：119192绿地面积：绿地面积：22531容积率：容积率：1.31产品类型：联排产品类型：联排（360-370

23、平米为主），主力户型为六联排主力户型为六联排总户数：总户数：273户风水规划：风水规划：一条水系，贯穿一条水系，贯穿D D区南区南北，自南向北，沿水系分成三个组北，自南向北，沿水系分成三个组团，意味步步高升。团，意味步步高升。D D区规划区规划本报告是严格保密的。项目产品联排竞品案例私家电梯私家电梯 联排联排360-370360-370平，四室四厅六卫，三庭院，室内双车位，媲美独栋别墅平，四室四厅六卫，三庭院，室内双车位，媲美独栋别墅 挑空设计，增大采光面，变向赠送面积挑空设计，增大采光面，变向赠送面积本报告是严格保密的。项目产品双拼竞品案例私家电梯阳光双拼私家电梯阳光双拼430-459平米，

24、五室四厅五卫，稀缺温泉入户平米，五室四厅五卫，稀缺温泉入户本报告是严格保密的。项目产品独栋竞品案例观山小独栋观山小独栋582平米，五室六厅八卫，四向入户门设计平米，五室六厅八卫，四向入户门设计15米大面宽，米大面宽，11米短进深，市场少有米短进深，市场少有53套，稀缺温泉入户套，稀缺温泉入户地上二层地上二层首层首层地上三层地上三层地下一层地下一层本报告是严格保密的。项目产品独栋竞品案例地上三层地上三层地下一层地下一层地上二层地上二层首层首层稀缺大独栋稀缺大独栋851平米，五室六厅八卫，仅平米，五室六厅八卫，仅37套，稀缺温泉入户套，稀缺温泉入户,双首层设计，中厅三层挑空双首层设计，中厅三层挑空

25、临湖而建，北京唯一的森林峡谷独栋别墅临湖而建，北京唯一的森林峡谷独栋别墅本报告是严格保密的。项目产品销售情况竞品案例当前顺销期，剩余存量如下：今年后续供应：D2区，360-370平米联排产品，共67套，价格未定。开盘时间约6-7月份。2013年目标：联排产品与本项目独栋未来在同一总价，存在竞争本报告是严格保密的。竞品案例核心竞品及分流竞品地图誉天下V7西园千章墅远洋天著天鹅堡中信府誉墅首开璞瑅墅兴创屹墅燕西华府洪坤林语墅好望山核心竞品远洋天著燕西华府鸿坤林语墅兴创屹墅分流竞品龙湖好望山誉天下千章墅天鹅堡首开璞瑅墅御汤山尚湖世家干扰竞品御汤山中海尚湖潜在竞品V7西园中信府誉墅本报告是严格保密的。

26、占地面积： 7.5万平方米建筑面积 : 15.27万平方米 建筑类别：联排装修状况：精装交通状况：大兴新城核心区，地铁四号线西红门站东800米，交通通达性好。主力户型： 260-280平米叠拼与360-370平米联排，共276套别墅房源绿化率： 30%容 积 率：1.02开盘时间： 2013年6月成交均价：35000元/入住时间：2015年物业公司：瑞邦物业物业费： 2.60元/平方米月 车位信息：车位配比1:2鸿坤林语墅基本信息大兴新城、配套较完善竞品案例本报告是严格保密的。签约学校： 与北京第二实验小学；首都师范大学学前教育学院附属幼儿园等签约。项目配套外部配套 项目位于地铁四号线西红门站

27、东，周边配套成熟，周边包括华亚洲第一宜家旗舰店，正大购物中心等大型商业充分满足客户生活所需，但是相对高端。内部配套大兴新城核心区，项目配套较全面且相对高端竞品案例本报告是严格保密的。项目规划竞品案例叠拼联排产品布局：148套联排+128套叠拼园林：北侧景观花园（银杏大道、钟塔、花海、叠水、高尔夫练习场、坡地园林、3000平米湖面）；南侧休闲运动；中央水系；本报告是严格保密的。项目产品竞品案例360-370平米联排，地下两层，高赠送率，实际面积在500平米左右；C户型实际面积约481平米，S9户型601平米；本报告是严格保密的。项目产品竞品案例260-280平米叠拼，南北分开入户，均赠花园、下沉

28、庭院及地下室，其中上叠赠阁楼，高赠送率，实际面积在400平米左右；下叠445平米，上叠394平米；本报告是严格保密的。项目产品竞品案例精装标准：精装标准：10000元元/平米；平米；工艺工法展示工艺工法展示:新风系统：新风系统：恒温恒湿恒洁（PM2.5）门窗：门窗：铝包木双层low-e中空玻璃+遮阳卷帘（现场对比展示）；水：水：厨房直饮水+卫生间软化水，汉尼韦尔洁具；地暖等常规展示；地暖等常规展示；Wifi覆盖：覆盖：可用手机操作新风、卷帘等；本报告是严格保密的。示范区竞品案例本报告是严格保密的。推广诉求及表现竞品案例推广语：世界级都会别墅豪宅项目以“爱丽舍宫”为范本，从规划到建设，一切皆以皇

29、家宫廷为参照样本精工雕琢；鸿坤集团十年方成一墅，新国门之上缔造世界级豪宅标准，成就“京城新贵”最后的城市低密生活。核心价值：城市别墅（四环+宜家）世界级（法式新古典）豪宅品质（健康+智慧）主要渠道：短信、网络、户外、杂志本报告是严格保密的。销售及客户竞品案例开盘时间：预计6月，但预售证尚未拿到，价格未定；货量：不着急卖，今年推出34套房源，两栋叠拼+两栋联排销售阶段：排卡，约60-70张左右，不收费用。客户：南城客户为主，主要是大红门一带的生意人，东边客户过来的不多。北京南部低密度豪宅，抬升南部片区市场价格认知；有利于建立本项目的价格逻辑；本项目可承接其下游客户；本报告是严格保密的。竞品案例核

30、心竞品及分流竞品地图誉天下V7西园千章墅远洋天著天鹅堡中信府誉墅首开璞瑅墅兴创屹墅燕西华府洪坤林语墅好望山核心竞品远洋天著燕西华府鸿坤林语墅兴创屹墅分流竞品龙湖好望山誉天下千章墅天鹅堡首开璞瑅墅园博府御汤山尚湖世家干扰竞品御汤山中海尚湖园博府本报告是严格保密的。占地面积： 12.48万平方米建筑面积 : 14.6万平方米 建筑类别：别墅，共538户；装修状况：毛坯 交通状况：大兴新城核心区，地铁大兴线高米店南站，交通通达性好。主力户型：170-340平米洋房，430平米联排；绿化率： 40%容 积 率：1.17开盘时间： 2013年5月或6月成交均价：35000元/入住时间：2015年上半年物

31、业公司：北京兴达兴物业服务中心物业费： 未定车位信息：车位配比1:2建筑设计单位:兴创屹墅 基本信息竞品案例本报告是严格保密的。学院气息: 与北京石油化工学院与北京印刷学院相邻，学院气息浓厚。项目配套外部配套 项目位于大兴新城核心区，周边配套相对成熟，周边游包括华堂商场在内众多配套能够基本满足客户生活所需，但是相对较低端。大兴新城核心区，项目配套较全面但相对较低端外部配套竞品案例本报告是严格保密的。项目产品竞品案例主力户型：180-330平米4或5层的平墅；460、480平联排别墅；销售计划：首次推出平墅产品，精装修；价格及开盘时间未定；预计价格：33000元/平米；现场展示：目前只有沙盘模型

32、；兴创屹墅A户 3室2厅2卫 建面180.00m2 兴创屹墅B户 4室2厅3卫 建面220.00m2兴创屹墅C户 4室2厅3卫 建面270.00m2 兴创屹墅D户 5室2厅3卫 建面330.00m2 南城高端低密度项目，本项目重要的竞争对手；本报告是严格保密的。竞品案例核心竞品及分流竞品地图誉天下V7西园千章墅远洋天著天鹅堡中信府誉墅首开璞瑅墅兴创屹墅燕西华府洪坤林语墅好望山核心竞品远洋天著燕西华府鸿坤林语墅兴创屹墅分流竞品龙湖好望山誉天下千章墅天鹅堡首开璞瑅墅园博府御汤山尚湖世家干扰竞品御汤山中海尚湖园博府本报告是严格保密的。龙湖好望山龙湖品牌，中等体量类别墅社区竞品案例本报告是严格保密的。

33、去化情况竞品案例本报告是严格保密的。13年新增搜房电商20万优惠去化情况13年销售目标：10亿元竞品案例本报告是严格保密的。存量分析：n项目截止目前存量：105套n后续存量：13.97万 n存量产品构成：叠拼105套，后期地块龙湖好望山存量及13年目标13年销售目标：7.5亿元竞品案例本报告是严格保密的。项目优势：1.龙湖品牌开发商，龙湖地产在北京项目以高端社区为主，在别墅市场中，品牌知名度较高；2.隶属中央别墅区，别墅置业热点区域，依托顺义核心区生活配套，别墅居住氛围浓厚；3.五重园林体系，龙湖地产在园林打造方面尤为擅长，其园林种植讲究五重体系，被众多开发商纷纷效仿；4.性价比高，220-3

34、30叠拼户型，经济实惠，虽非纯别墅产品，但550-650万元/套的高性价比价格，深受市场追捧。5.项目劣势：6.非纯别墅社区，社区规划洋房、联排、及少量类独栋，另配建有政策性住房；7.产品非别墅类型产品，社区以叠拼为主，仅有少量类独栋产品。项目成交简析：1.成交有效渠道：目前项目推广渠道为网络、短信2.成交客户分布：主力客户为望京片区、通州外溢客户优劣势分析竞品案例非本项目重要竞品本报告是严格保密的。竞品案例核心竞品及分流竞品地图誉天下V7西园千章墅远洋天著天鹅堡中信府誉墅首开璞瑅墅兴创屹墅燕西华府洪坤林语墅好望山核心竞品远洋天著燕西华府鸿坤林语墅兴创屹墅分流竞品龙湖好望山誉天下千章墅天鹅堡首

35、开璞瑅墅园博府御汤山尚湖世家干扰竞品御汤山中海尚湖园博府本报告是严格保密的。誉天下（誉皇殿）基本信息竞品案例基本信息本报告是严格保密的。项目产品竞品案例百万精装：全屋铺砌进口天然圆石及地砖、厨房及卫生间高级柜台，以至高科技保安系统等。本报告是严格保密的。销售情况竞品案例销售情况：销售情况：共254套房，5月初加推100套法式风格的独栋及联排，独栋约560平米，总价1900万，联排约380平米，总价约900万；当前仅余1套独栋，预计10月份推出新货量，价格未定；客户及渠道：客户及渠道：主要以线下渠道为主，主打老客户，港商圈层客户居多项目有一定的特殊性，非本项目关注重点本报告是严格保密的。竞品案例

36、核心竞品及分流竞品地图誉天下V7西园千章墅远洋天著天鹅堡中信府誉墅首开璞瑅墅兴创屹墅燕西华府洪坤林语墅好望山核心竞品远洋天著燕西华府鸿坤林语墅兴创屹墅分流竞品龙湖好望山誉天下千章墅天鹅堡首开璞瑅墅园博府御汤山尚湖世家干扰竞品御汤山中海尚湖园博府本报告是严格保密的。千章墅非核心别墅区中等体量别墅竞品案例本报告是严格保密的。幼儿园会所叠拼联排叠拼一期房源一期房源共13栋楼，共计99套房源，其中叠拼76套，联排23套； 12年开盘房源共四栋楼，32#，38#，37#（叠拼房源下叠10套，上叠16套），1#（联排10套）共36套，总货值约3.4亿；一期推售房源为东北角现房资源，且叠拼、联排中高端别墅资

37、源搭配，实现均衡去化竞品案例本报告是严格保密的。去化情况去除赠送面积，联排成交均价为21204元/，叠拼为26488元/竞品案例本报告是严格保密的。去化情况分析：n2012年全年共消化32套别墅，签约金额4.16亿元，其中开盘36套房源全部认购完毕，首开效果较好；n项目首期开盘叠拼面积252-390，联排面积450，赠送面积也70-400不等，私家电梯直接入户，赠送业主精装车库，性价比相对较高。去化情况去除赠送面积，联排成交均价为21204元/，叠拼为26488元/联排产品成交全面积均价仅为：21204元/叠拼产品成交全面积均价为：26488元/竞品案例本报告是严格保密的。存量分析：n项目截止

38、目前存量：54套n2013年预计新增供应量：14.5万n存量产品构成：叠拼49套，联排5套，后续还有14.5万未取证产品13年销售目标：6亿元存量及13年目标竞品案例本报告是严格保密的。起势活动微博活动影视嫁接拓展活动论坛活动婚纱摄影丽兹行伯爵高尔夫路虎活动煮妇也疯狂9月婚礼八十年代电影人-老朋友聚会明星聚会营销动作项目营销动作线下活动资源主题丰富多彩、品质高端竞品案例本报告是严格保密的。项目优势：u组团规划优势：虽然处于非核心别墅区，但目前已有多家知名开发商入住，项目所处区域的热度及知名度将逐步扩大，区域价值将会不断提升；u母品牌优势：充分借助母品牌联想集团知名度，打造融科置地在京首个别墅项

39、目；u现房呈现、性价比高：外立面采用葡萄牙米黄石全干挂石材，并且现房呈现展示效果非常好，首期开盘叠拼及联排，赠送面积也70-400不等，私家电梯直接入户，赠送业主精装车库，性价比相对较高；项目成交简析：成交有效渠道：目前项目推广渠道为网络及户外成交客户分布：主力客户 ：望京、亚运村、三元桥、燕莎等片区高端人群；次级客户：顺义城区内空港别墅区、后沙峪板块外溢客户边缘客户：主动郊区化东部CBD区域及通州区域改善升级客户优劣势分析竞品案例本报告是严格保密的。竞品案例核心竞品及分流竞品地图誉天下V7西园千章墅远洋天著天鹅堡中信府誉墅首开璞瑅墅兴创屹墅燕西华府洪坤林语墅好望山核心竞品远洋天著燕西华府鸿坤

40、林语墅兴创屹墅分流竞品龙湖好望山誉天下千章墅天鹅堡首开璞瑅墅园博府御汤山尚湖世家干扰竞品御汤山中海尚湖园博府本报告是严格保密的。天鹅堡基本信息竞品案例基本信息本报告是严格保密的。项目产品竞品案例产品：在售三期亲密别墅，联排产品，面积230-340平米，总价450-600万；其中主力户型为240平米，推出6套特价房，450万；销售情况：项目最早07年一期开盘，09年 二期，现在在售为三期，仅剩50余套别墅；无后续供应。老旧项目尾盘，非本项目竞品本报告是严格保密的。竞品案例核心竞品及分流竞品地图誉天下V7西园千章墅远洋天著天鹅堡中信府誉墅首开璞瑅墅兴创屹墅燕西华府洪坤林语墅好望山核心竞品远洋天著燕

41、西华府鸿坤林语墅兴创屹墅分流竞品龙湖好望山誉天下千章墅天鹅堡首开璞瑅墅园博府御汤山尚湖世家干扰竞品御汤山中海尚湖园博府本报告是严格保密的。首开璞瑅墅基本信息竞品案例基本信息本报告是严格保密的。产品信息竞品案例经济型独栋产品，现房299-358平方米的紧凑型别墅，456-499平方米的舒适型别墅，588-645平方米的奢华型别墅本报告是严格保密的。销售信息竞品案例2012年11月开盘至今，签约66套，成交金额3.81亿与本项目非同一类产品，但需关注其销售动态本报告是严格保密的。竞品案例核心竞品及分流竞品地图誉天下V7西园千章墅远洋天著天鹅堡中信府誉墅首开璞瑅墅兴创屹墅燕西华府洪坤林语墅好望山核心

42、竞品远洋天著燕西华府鸿坤林语墅兴创屹墅分流竞品龙湖好望山誉天下千章墅天鹅堡首开璞瑅墅园博府御汤山尚湖世家干扰竞品御汤山中海尚湖园博府本报告是严格保密的。项目类型：千栋体量纯独栋成品别墅用地面积：113万平米（东区37万平米）容 积 率：0.38总 套 数：1044套（东区381套）建筑风格：地中海风情（浓情托斯卡纳、西班牙、典雅法式）户型设计：A-Q17种户型绿 化 率：55%面积区间：主力户型集中在460610平米；极致稀缺型800-900平米左右的楼王 交通情况：奥北别墅区核心（小汤山镇），通过三横（北六环、定泗路、北五环）三纵（京承高速、立汤路、八达岭高速）实现快速通达。御汤山价值：1、

43、地脉稀缺：地处汤泉行宫原址之上，未来科技城和国际健康城再次整体提升区域升值潜力；2、产品稀缺：北京当前仅存的稀缺纯粹独栋别墅社区，3种风格17种户型，户户不同，充分体现独特个性；3、景观稀缺：15万平米成品园林，万余株珍稀成树密植，尽享百年浓荫，果岭高尔夫坡地绿化，丰富别墅生活；4、温泉稀缺：户户温泉入户，足不出户享受昔日皇家御制规格温泉；5、现房稀缺：全部准现房，不用预期未来，生活画面实景呈现，即买即住；6、配套稀缺：720亩生态农庄配备，私享健康有机生活；三大殿堂级会所，20000平米配备，彰显尊贵身份。御汤山基本信息奥北纯独栋大盘竞品案例本报告是严格保密的。去化情况竞品案例本报告是严格保

44、密的。去化情况分析：n2012年全年共消化126套别独栋墅，签约金额12.88亿元；n成交价格方面5月份开始由于项目采取特价房策略去化情况独栋产品成交全面积均价仅为：22552元/竞品案例本报告是严格保密的。存量分析：n项目截止目前存量：161套n后续供应量：24万n存量产品构成：独栋161 套存量及13年目标13年销售目标：10亿元竞品案例本报告是严格保密的。特价房：针对市场新客户采取75折优惠，通过原价1100万折后820万独栋特价房吸引客户，820万相当于区域内联排总价，奥北别墅区内首个打折销售独栋项目。活动：资源嫁接活动（黑龙江商会、北京商会）+现场生活体验活动（有机生态采摘、自有有机

45、池塘垂钓、烧烤等）奥北，纯独栋、现房、大庭院制 胜点231奥北别墅区，热点置业区域内，热销的项目特价房策略成功启动热销的典范，5月率先在区域内启动特价房，突破市场，带动整年热销。项目本身兼具纯独栋的别墅大盘、现房、6月加推房源赠送400-600大庭院，性价比高。1月2月4月3月6月5月7月8月9月 10月11月 12月推售推出53套 350-500独栋产品，总价区间为950-1400万元。4项目入市时间较长，现场打造震撼成熟，客户体验充分。营销动作项目营销动作竞品案例本报告是严格保密的。项目优势：u奥北别墅区，热点置业区域内，热销的项目u项目本身兼具纯独栋的别墅大盘、现房、6月加推房源赠送40

46、0-600大庭院，性价比高。u项目入市时间较长，现场打造震撼成熟，客户体验充分。项目劣势：u项目户型居住感不足u交通拥堵项目成交简析：成交有效渠道：目前项目推广渠道为新浪网、线下圈层客户拓展成交客户分布：由于项目项目成交客户主要来自60%为奥北区域客户，以朝阳区居多。优劣势分析竞品案例本报告是严格保密的。竞品案例核心竞品及分流竞品地图誉天下V7西园千章墅远洋天著天鹅堡中信府誉墅首开璞瑅墅兴创屹墅燕西华府洪坤林语墅好望山核心竞品远洋天著燕西华府鸿坤林语墅兴创屹墅分流竞品龙湖好望山誉天下千章墅天鹅堡首开璞瑅墅园博府御汤山尚湖世家干扰竞品御汤山中海尚湖园博府潜在竞品V7西园中信府誉墅本报告是严格保密

47、的。中海尚湖世家基本信息竞品案例基本信息本报告是严格保密的。项目产品竞品案例目前项目仅余60套联排，350平米，总价800万左右；线下渠道为主，中海老客户成交较多本报告是严格保密的。竞品案例核心竞品及分流竞品地图誉天下V7西园千章墅远洋天著天鹅堡中信府誉墅首开璞瑅墅兴创屹墅燕西华府洪坤林语墅好望山核心竞品远洋天著燕西华府鸿坤林语墅兴创屹墅分流竞品龙湖好望山誉天下千章墅天鹅堡首开璞瑅墅园博府御汤山尚湖世家干扰竞品御汤山中海尚湖园博府本报告是严格保密的。园博府非纯粹别墅项目竞品案例本报告是严格保密的。项目目前取证可售住宅房源共计446套，其中平层产品379套，联排产品31套。首次开放房源236套平

48、层产品，签约率为98%，仅剩余4套；二次开盘销售平层产品179套，签约率62%。别墅产品顺销，目前从建委网站显示仅有2套认购，但销售人员说别墅基本售完。项目于2012年11月取得454套办公立项房源（商改住规划）预售证，并于2013年1月，以公寓形式开盘销售，目前已签约181套，签约率为40%公寓以撤回以撤回2015.05.26一期开盘2012.10.01二期开盘推盘节点2013.01公寓开盘剩余货量：项目规划总建面24万，目前已取证建面9.7万，撤回销证建面5.4万，产品类型为平层产品。剩余近10万规划未知，预计还将有部分商业产品，后期无别墅产品。去化情况仅31套联排别墅竞品案例本报告是严格

49、保密的。2013年销售情况2013年2月27日最新动态万年生态城园博府二期在售，现主力户型为145-260平精装户型，均价24000元/平起。 项目另有340联排别墅、45-100SOHO商业。一次性付款97折，贷款99折。因目前可售产品较少，因此暂无集中推广。去化情况项目普宅产品去化较好13年销售目标：20亿元（主要是普宅部分）竞品案例本报告是严格保密的。项目优势：1.“健康生活有机系统”大规划，在社区内构筑可再生能源系统、微气候系统、固碳系统、内空间生态系统四大生态系统，倡导绿色健康生活理念；2.园博会的开展使得区位发展利好项目3.地铁直达，交通便利项目劣势：非纯别墅社区，社区规划洋房、公

50、建、商业等多建筑形态，别墅仅有31套；1.非传统别墅区，开发商品牌知名度较低；2.项目成交简析：3.成交有效渠道：目前项目推广渠道为短信及网络4.成交客户分布：丰台区域占40%，其次为金融街及石景山客户。优劣势分析收集市场项目分析本报告是严格保密的。竞品案例核心竞品及分流竞品地图誉天下V7西园千章墅远洋天著天鹅堡中信府誉墅首开璞瑅墅兴创屹墅燕西华府洪坤林语墅好望山核心竞品远洋天著燕西华府鸿坤林语墅兴创屹墅分流竞品龙湖好望山誉天下千章墅天鹅堡首开璞瑅墅园博府御汤山尚湖世家干扰竞品御汤山中海尚湖园博府潜在竞品V7西园中信府誉墅本报告是严格保密的。占地面积： 43600平米建筑面积: 113105平

51、方米 建筑类别：小高层装修状况：毛坯，部分精装交通状况：门头沟西四环阜石路双峪环岛北1公里，三大城市主干道与区域快速连接，交通通达性较好。主力户型：平层：175-270平方米，215平米为主。绿化率： 30%容 积 率：2.50开盘时间： 2013年06月30日销售均价：待定入住时间：2014年12月物业公司：待定物业费：待定车位信息：458位，车位配比1：1开发商:北京天台山房地产开发有限公司效果图基本信息竞品案例V7西园本报告是严格保密的。配套教学: 人大附小、实验二小的引入，目前北京实验二小已于项目达成合作本体配套外部配套 项目位于门头沟城区中心，周边配套相对成熟，周边游包括国美电器在内

52、众多配套能够充分满足客户生活所需，但是相对较低端。竞品案例项目配套本报告是严格保密的。园林打造理念：以“礼制”需求人与环境的和谐统一。园林布局介绍：园区沿“十字轴线”展开三段式景观南部大面积石材铺装的法试喷泉广场，与中轴对称的台地叠水步道相连；中部轴心，银杏喷泉至会所；北部自然坡地。园林欧洲宫廷礼仪，自然营园秩序竞品案例本报告是严格保密的。竞品案例核心竞品及分流竞品地图誉天下V7西园千章墅远洋天著天鹅堡中信府誉墅首开璞瑅墅兴创屹墅燕西华府洪坤林语墅好望山核心竞品远洋天著燕西华府鸿坤林语墅兴创屹墅分流竞品龙湖好望山誉天下千章墅天鹅堡首开璞瑅墅园博府御汤山尚湖世家干扰竞品御汤山中海尚湖园博府潜在竞

53、品V7西园中信府誉墅本报告是严格保密的。占地面积： 126000平方米建筑面积: 126000平方米 建筑类别：联排装修状况：毛坯交通状况：临近地铁5号线延长线，亦庄桥或者荣京东街站均可到达，交通通达性较好。主力户型：联排：240平米和270平方米，赠送地下空间。 绿化率： 30%容 积 率：1.0开盘时间： 2013年5月成交均价：待定入住时间：2014年物业公司：待定物业费：待定车位信息：双车位开发商:北京中信新城逸海房地产开发有限公司基本信息效果图实景图中等体量，远洋地产，非核心别墅区、创新产品竞品案例中信府誉墅本报告是严格保密的。园林打造理念：注重中西方精神的融合。园林布局介绍：，社区外部将打造出与南海子公园相得益彰的风情主题园林，社区内部结合欧式现代手法，是中信地产倾力打造的“城市湿地公园别墅区”。 园林城市湿地公园别墅区欧式现代手法，融景湿地公园竞品案例本报告是严格保密的。户型竞品案例联排270m2户型：地上三层，地下一层，南向面宽7.5米；配有室内电梯，赠花园、地下室，双车位；本报告是严格保密的。项目优势：区位优势：亦庄核心生活区，凉