细化功能设计制胜关键挑战加快上海国际汽车城的开发建设PM

1、http:/细化功能设计，制胜关键挑细化功能设计，制胜关键挑战，加快上海国际汽车城的战，加快上海国际汽车城的开发建设开发建设机密上海国际汽车城发展有限公司工作汇报无忧资源：http:/ 中国最大最全的资源下载网教育新天地：http:/ 本项目工作已基本完成本项目工作已基本完成实际完成工作实际完成工作提出核心贸易区的初步功能定位并对其作测试分析分析国内外优秀案例，展开一系列头脑风暴与分析，确定核心贸易区布局设计及关键举措对所需的各项政府政策聚焦进行细化分析制定建筑规划设计招标书分析排序潜在投资者及合作伙伴提出商业模式，建立财务模型，对经济效益进行评估草拟招商引资营销方案及计划核心贸易区的功能定位

2、及详细布局设计,包括服务内容及设施数量帮助建筑规划设计所顺利开展详规设计及模型制作对潜在的投资者，合作伙伴及关键驻商进行分析排序，得出优先吸引的对象清单对不同商业模式的案例分析及阐述以及上海国际汽车城发展有限公司可能的商业模式及运作机制的分析建立财务模型并在不同层面展开财务分析分析总结国际汽车市场的成功经验拟定汽车城介绍文件初步拟定汽车城关键驻商招商引资文件范本第一阶段：第一阶段：明确市场需求，制定价值定位明确市场需求，制定价值定位计划中工作计划中工作第二阶段：第二阶段： 制定功能定位与布局，明确商业制定功能定位与布局，明确商业 模式，评估经济效益模式，评估经济效益第三阶段：第三阶段： 制定招

3、商营销实施方案，制定招商营销实施方案， 并作初步沟通接触并作初步沟通接触实际完成工作实际完成工作设计营销方案及计划与优先的投资者及合作伙伴作初步接触与沟通设计确定汽车城项目管理组织制定实施计划形成针对不同关键驻商的招商文件及计划与第一批共23家潜在驻商进行了首次接触，与其中的13家进行了第二轮的讨论，明确其政策财务的需求为汽车城发展有限公司设计了组织架构及人员要求形成了具体实施计划计划中工作计划中工作无忧资源：http:/ 中国最大最全的资源下载网教育新天地：http:/ 中国最大最全的资源下载网教育新天地：http:/ 中国最大最全的资源下载网教育新天地：http:/ 车车 第三方第三方 物

4、物 流流 服服 务务 区区新镇公共新镇公共活动中心活动中心汽车城公园汽车城公园消费者汽车贸易将主要沿墨玉路及城区干道展开工业用卡车将沿新开辟的辅路连接同三国道绕道行驶安亭新镇区安亭新镇区经销商经销商会展中心会展中心（含博物馆）（含博物馆）经经 销销 商商经经 销销 商商二手车二手车市场市场商贸服商贸服务中心务中心体育馆中心体育馆中心备用备用地地广场广场都市都市服务中心服务中心N N汽车汽车体验体验园园品牌中心品牌中心品牌中心品牌中心无忧资源：http:/ 中国最大最全的资源下载网教育新天地：http:/ 模式二：汽车贸模式二：汽车贸易展示及办公区易展示及办公区新镇公共活动中心新镇公共活动中心体

5、育馆中心体育馆中心无忧资源：http:/ 中国最大最全的资源下载网教育新天地：http:/ 汽车贸易展示区2. 新镇公共活动中心（包括办公）3. 研发管理培训区4. 第三方物流区5. 汽车城公园根据不同模式的关键成功因素有哪些功能/设施是一般情况下成功所必需的？有哪些额外功能/设施是在安亭取得成功所必需的？一般情况下成一般情况下成功所需要的项功所需要的项目数量目数量*18221761按现有规按现有规划，上海划，上海国际汽车国际汽车城要实现城要实现其远景目其远景目标及其功标及其功能，需要能，需要成功实施成功实施90100个个项目项目在安亭取得成在安亭取得成功所需要的额功所需要的额外项目数量外项目

6、数量*159620总计总计33312381* 有多个同一种项目时每一个单独计入项目总数资料来源：麦肯锡分析要回答的问题要回答的问题:无忧资源：http:/ 中国最大最全的资源下载网教育新天地：http:/ 麦肯锡分析220项目总共占有土地面积无忧资源：http:/ 中国最大最全的资源下载网教育新天地：http:/ 汽车贸易展示区的功能定位细化分析汽车贸易展示区的功能定位细化分析汽车贸易展示区一般情况所必须具备的功能/设施对于在安亭地区获得成功所需的额外功能/设施为汽车消费者提供可选择的多种品牌为汽车消费者提供舒适的购车环境为汽车参展商提供足够大的展出场地为汽车消费者提供购车一站式服务为汽车消费

7、者提供一流的试驾体验让汽车消费者看车买车时感受到不同品牌的独特文化及其魅力让汽车爱好者随时能看到有独特内容的汽车展示，而不用去等汽车展市场服务需求市场服务需求经销商3S店汽车集中贸易市场（轻型客车、轻型卡车等）二手车市场会展中心购车配套政府机构（车管所，工商，税务，养路费）购车配套非政府机构（银行，保险）汽车体验园品牌中心汽车博物馆所对应的功能项目所对应的功能项目无忧资源：http:/ 中国最大最全的资源下载网教育新天地：http:/ 占用土地面积，建筑面积占用土地面积，建筑面积总建筑面积总建筑面积万平方米经销商3S店*汽车集中贸易市场*二

8、手车市场会展中心一般功能项目合计汽车体验园*品牌中心高档品牌中心特种汽车博物馆总占地面积总占地面积万平方米151.20.813.50.718.02.418.05.516.080.50.33.2总建筑面积总建筑面积将为将为36万万平方米平方米总占地面积总占地面积将为将为59万万平方米平方米数量数量单一占地面积单一占地面积（万平方米）单一建筑面积单一建筑面积（万平方米）10360183.588383.240.48596所有功能项目合计商贸服务中心*13.23.2* 经销商3S店参照现有别克、 奥迪及国外3S店* 汽车集中贸易市场可以

9、和二手车市场相结合* 商贸服务中心内主要驻商为与购车相关的政府及非政府机构* 汽车体验园参照日本Motegi赛车场资料来源: 文献检索；国内外汽车制造商、经销商访谈；麦肯锡分析无忧资源：http:/ 中国最大最全的资源下载网教育新天地：http:/ 就业人数，消费者人流，交易车辆数就业人数，消费者人流，交易车辆数67515451400*1400*120011,100120830210340数量数量每一项目就业人数每一项目就业人数4004002001,900202401203,200预计：预计：1,100经销商3S店汽车集中贸易市场二手车市场会展中心一般功能项目合计汽车体验园品牌中心高档品牌中心

10、特种汽车博物馆所有功能项目合计商贸服务中心*20* 商贸服务中心内主要驻商与购车相关的政府及非政府机构* 包括市场内经销人员资料来源: 文献检索；国内外汽车制造商、经销商访谈；麦肯锡分析消费者人流15,000人/天年汽车贸易量80,000 100,000辆预计到预计到2010年就业人数年就业人数人无忧资源：http:/ 中国最大最全的资源下载网教育新天地：http:/ 100250500M经销商经销商经销商经销商经销商经销商经销商经销商经销商经销商广广 场场会展中心会展中心（包括博物馆）（包括博物馆）品牌品牌中心中心品牌品牌中心中心品牌品牌中心中心品牌品牌中心中心品牌品牌中心中心品牌品牌中心中

11、心品牌品牌中心中心品牌品牌中心中心广场广场商贸商贸中心中心二手车市场二手车市场（包括轻型客（包括轻型客车卡车市场）车卡车市场）经经销销商商经经销销商商经经销销商商经经销销商商经经销销商商绿化品牌品牌中心中心品牌品牌中心中心经销经销商商经销经销商商经销经销商商经经销销商商经经销销商商N N汽车体验园汽车体验园曹曹安安路路墨墨玉玉路路公公园园路路无忧资源：http:/ 中国最大最全的资源下载网教育新天地：http:/ 中国最大最全的资源下载网教育新天地：http:/ 新镇公共活动中心（包括办公）的功能定位新镇公共活动中心（包括办公）的功能定位细化分析细化分析公共活动中心（包括办公）一般情况所必须具

12、备的功能/设施对于在安亭地区获得成功所需的额外功能/设施为消费者（旅游者）及驻商提供全面的生活服务设施（住宿、餐饮、购物、娱乐）为消费者（旅游者）及驻商提供充分的基础服务设施保障（治安、消防、电信等）对于有较高消费需求的消费者（旅游者）提供有针对性的高质量服务市场服务需求市场服务需求酒店（23星）快餐/中档餐饮设施/酒吧电影院大型商场便利店/药店超市警察局/消防站/电信局加油站写字楼酒店（45星）高档餐饮设施高档专卖店高档娱乐城所对应的功能项目所对应的功能项目22.13无忧资源：http:/ 中国最大最全的资源下载网教

13、育新天地：http:/ 占用土地面积，建筑面积占用土地面积，建筑面积总建筑面积总建筑面积万平方米酒店*(23星)酒吧电影院大型商场*一般功能项目合计写字楼*高档专卖店总占地面积总占地面积万平方米100.0200.01510.451.10总建筑总建筑面积将面积将为为23万万平方米平方米总占地总占地面积将面积将为为7万平万平方米方米数量数量单一占地面积单一占地面积（万平方米）单一建筑面积单一建筑面积（万平方米）1175.51.1236所有功能项目合计警察局/消防站/电信局* 餐饮设施已经包括在酒店、娱乐城、写字楼、商场及商贸服务中心大楼内，不再单列资料来源: 文

14、献检索；相关公司、机构访谈；麦肯锡分析0.110.04510.5便利店/药店加油站酒店*(45星)高档娱乐城*11.05.521.13.010.040.0130.340.2030.0250.02010.53.010.150.350.050.04超市0.110.0800.075无忧资源：http:/ 中国最大最全的资源下载网教育新天地：http:/ 就业人数就业人数6002300数量数量每一项目就业人数每一项目就业人数75100151501,600600100303,900预计到预计到2010年就业人数年就业人数人106003,170

15、5151100130101016002800110350351600* 酒店、娱乐城、写字楼、商场及商贸服务中心服务中心均配套餐饮设施（包括高档和中档），所以不再单列资料来源: 文献检索；相关公司、机构访谈；麦肯锡分析酒店*(23星)酒吧电影院大型商场*一般功能项目合计写字楼*高档专卖店所有功能项目合计警察局/消防站/电信局便利店/药店加油站酒店*(45星)高档娱乐城*20超市125无忧资源：http:/ 中国最大最全的资源下载网教育新天地：http:/ 100250500M酒店酒店23星星酒店酒店23星星电影电影院院电信电信中心中心广场广场大酒店大酒店大型大型商场商场金桂金桂新村新村保留地保

16、留地绿化便利店便利店停车停车场场专卖店专卖店/便利店便利店停车停车场场加油加油站站专专卖卖店店广场广场娱乐城娱乐城写字楼写字楼写字楼写字楼N N专专卖卖店店酒吧酒吧/咖啡咖啡消防消防站站警察警察局局写字楼写字楼写字楼写字楼曹曹安安路路墨墨玉玉路路无忧资源：http:/ 中国最大最全的资源下载网教育新天地：http:/ 中国最大最全的资源下载网教育新天地：http:/ 研发管理培训区的功能定位细化分析研发管理培训区的功能定位细化分析研发管理培训区一般情况所必须具备的功能/设施对于在安亭地区获得成功所需的额外功能/设施有高水准的技术服务支持有高标准的认证检测设施供研发机构共享能够通过大学、职业培训

17、机构等为研发机构提供人才和基础研究支持能够通过配置创新企业来促进技术进步及成果转化为研发机构提供配套生活设施市场服务需求市场服务需求认证测试中心上汽技术中心供应商研发中心独立研究开发商大学汽车系职业培训中心/专科学校体育馆创新企业园所对应的功能项目所对应的功能项目3.73.8无忧资源：http:/ 中国最大最全的资源下载网教育新天地：http:/ 占用土地面积，建筑面积占用土地面积，建筑面积总建筑面积总建筑面积万平方米认证检测中心供应商研发中心独立研究开发商一般功能项目合计大学汽车系职业培训中心/专科学校体育馆创新企业园总占地面积总占地面积万平方米114.0

18、6.516.02.8102.01.051.00.524.52.524.52.510.70.313.62.3总建筑总建筑面积将面积将为为34万万平方米平方米总占地总占地面积将面积将为为67万万平方米平方米数量数量单一占地面积单一占地面积（万平方米）单一建筑面积单一建筑面积（万平方米）6.52.8102.522550.32.334所有功能项目合计资料来源: 文献检索；大学及研发机构访谈；麦肯锡分73.667上汽技术中心无忧资源：http:/ 中国最大最全的资源下载网教育新天地：http:/ 就业人数就业人数150数量数量每一项目就业人数每一项目就业人数320205007,

19、6002,000* 包括大学、专科院校在校学生资料来源: 文献检索；大学及研发机构访谈；麦肯锡分析2,000*3,1006002,0001150132010200512021,000*21,000*1201500认证检测中心供应商研发中心独立研究开发商一般功能项目合计大学汽车系职业培训中心/专科学校体育馆创新企业园所有功能项目合计上汽技术中心预计到预计到2010年就业人数年就业人数人无忧资源：http:/ 中国最大最全的资源下载网教育新天地：http:/ 100250500M绿化独立独立研究研究开发商开发商大学汽车系大学汽车系专科学校专科学校供应商供应商研发中心研发中心供应商供应商研发中心研发

20、中心供应商供应商研发中心研发中心认证检测认证检测中心中心上汽技术上汽技术中心中心创新创新企业园企业园住宅住宅用地用地住宅住宅用地用地大学汽车系大学汽车系专科学校专科学校独立独立研究研究开发商开发商独立独立研究研究开发商开发商独立独立研究研究开发商开发商独立独立研究研究开发商开发商体体育育馆馆供应商供应商研发中心研发中心供应商供应商研发中心研发中心供应商供应商研发中心研发中心供应商供应商研发中心研发中心供应商供应商研发中心研发中心供应商供应商研发中心研发中心供应商供应商研发中心研发中心N N曹曹安安路路路路公公园园无忧资源：http:/ 中国最大最全的资源下载网教育新天地：http:/ 中国最大

21、最全的资源下载网教育新天地：http:/ 第三方物流区的功能定位细化分析第三方物流区的功能定位细化分析第三方物流服务区一般情况所必须具备的功能/设施对于在安亭地区获得成功所需的额外功能/设施为邻近的汽车整车厂提供进厂、出厂物流服务提供开展物流业务所需的配套设施为汽车贸易区内的进口车贸易提供保税仓储服务能为安亭地区的大型物流企业提供运营中心支持市场服务需求市场服务需求进厂物流中心（零配件）出厂物流中心（整车）卡车停车场加油站所对应的功能项目所对应的功能项目4.4保税仓库物流企业运营中心4.54.6无忧资源：http:/ 中国最大最全的资源下载网教育新天地：http:/ 占用土地

22、面积，建筑面积占用土地面积，建筑面积总建筑面积总建筑面积万平方米总占地面积总占地面积万平方米11.50.522.01.216.02.010.5总建筑面总建筑面积将为积将为5万平方米万平方米总占地面总占地面积将为积将为12万平方米万平方米数量数量单一占地面积单一占地面积（万平方米）单一建筑面积单一建筑面积（万平方米）2.22.000.45所有功能项目合计资料来源: 文献检索；供应商访谈；麦肯锡分析460.50.0412保税仓库进厂物流中心（零配件）出厂物流中心（整车）卡车停车场0.010.2物流企业运营中心1.510.040.01加油站无忧资源：http:/ 中国最大最全的资

23、源下载网教育新天地：http:/ 就业人数就业人数数量数量每一项目就业人每一项目就业人数数375150210011020010050资料来源: 文献检索；供应商访谈；麦肯锡分析所有功能项目合计保税仓库进厂物流中心（零配件）出厂物流中心（整车）加油站物流企业运营中心25011015卡车停车场10预计到预计到2010年就业人数年就业人数人105无忧资源：http:/ 中国最大最全的资源下载网教育新天地：http:/ N曹曹安安路路无忧资源：http:/ 中国最大最全的资源下载网教育新天地：http:/ 中国最大最全的资源下载网教育新天地：http:/ 汽车城公园的功能定位细化分析汽车城公园的功能定

24、位细化分析主题公园一般情况下所必须具备的功能/设施对于在安亭地区获得成功所需的额外功能/设施有足够多的游玩内容有齐备的配套生活设施便利的交通条件有世界一流的主题公园运营商设计管理为消费者提供别处无法比拟的游乐体验便利的大众交通设施(如轻轨等)市场服务需求市场服务需求75万平方米的汽车城公园汽车城公园内配套餐饮、购物设施所对应的功能项目所对应的功能项目5.15.2汽车公园主题（如未来世界、冒险乐园等）轻轨等交通设施5.35.4无忧资源：http:/ 中国最大最全的资源下载网教育新天地：http:/ 中国最大最全的资源下载网教育新天地：http:/ 中国最大最全的资源下载网教育新天地：http:/

25、 中国最大最全的资源下载网教育新天地：http:/ 福特博物馆英国公路运输博物馆黑恩斯汽车博物馆明星名车博物馆法国国家汽车博物馆Abarth展览馆国产汽车销售公司：上海大众销售公司（桑塔纳、帕萨特）上海通用汽车公司（别克）一汽大众销售公司（捷达、奥迪）一汽贸易轿车销售有限公司（红旗）广州本田有限公司（雅阁）神龙汽车有限公司（富康）天津汽车工业销售有限公司（夏利）上海大众汽车公司营销总部展览/会展公司TMN蒙哥马利展览集团法兰克福展览公司荷兰皇家展览集团汽车物流区汽车物流区天地物流（TNT）安吉汽车物流有限公司无忧资源：http:/ 中国最大最全的资源下载网教育新天地：http:/ Pininf

26、arinaRicardoItaldesignCosworth EngineeringAtlas Weathering 服务中心英国汽车工业研发协会（MIRA）中国汽车研发机构：华晨集团汽车研发中心上海汽车工业集团研发中心汽车城主题公园汽车城主题公园迪斯尼Viacom新镇公共活动中心新镇公共活动中心麦当劳嘉定小笼包子店华联超市星巴克咖啡店假日酒店汽车旅馆环球影城时代华纳无忧资源：http:/ 中国最大最全的资源下载网教育新天地：http:/ Saab, Opel, Cadillac)福特（Lincoln, Land Rover,Jaguar, Mazda, Volvo, Aston Martin

27、)戴姆勒克莱斯勒（Mercedes-Benz, Chrysler, Jeep, Smart, Dodge)丰田（Lexus,Toyota)大众（Audi,Volkswagen, Lamborghini, Bently, Rolls-Royce)本田（Honda, Acura）日产/雷诺（Nissan, Renault）菲亚特（Fiat, Ferrari）标致/雪铁龙（Citroen, Peugeot）宝马（BMW）宝时捷（Porsche）品牌是否对中国消费者/旅游者有很大吸引力？是否将中国作为其市场发展战略重点？是否有良好财务状况？通用福特戴姆勒克莱斯勒丰田大众本田菲亚特保时捷宝马上海国际汽车

28、城是否与其有便捷的沟通渠道？或是否将上海作为其在中国业务发展的重点？大众（Audi, Volkswagen, Jetta, Lamborghini, Bently, Rolls-Royce)通用（Buick, Saab, Opel, Cardillac)丰田（Lexus, Toyota)宝马（BMW）戴姆勒克莱斯勒（Mercedes-Benz, Chrysler, Jeep, Smart, Dodge)第二阶段第二阶段重点吸引重点吸引第一阶段第一阶段重点吸引重点吸引第三阶段第三阶段重点吸引重点吸引是是否否第一步筛选第一步筛选第二步筛选第二步筛选是是否否2495 假定政策假定政策允许外资汽允许外

29、资汽车代理商在车代理商在汽车城内有汽车城内有汽车经销权汽车经销权资料来源: Fortune 500 企业排名；公司财务年报；公司网页；麦肯锡分析 *无忧资源：http:/ 中国最大最全的资源下载网教育新天地：http:/ 上海大众销售公司 一汽大众销售公司 天津汽车工业销售有限公司 长安汽车集团销售公司 广州本田汽车公司 神龙汽车有限公司 上海通用汽车公司 一汽贸易轿车销售有限公司 哈尔滨哈飞汽车制造有限公司 长安汽车集团销售公司 昌河飞机工业集团销售公司面包车 沈阳金杯客车制造有限公司 跃进汽车集团贸易公司 安徽江淮汽车集团公司客货两用车 柳州五菱汽车公司 长安汽车集团销售公司 哈尔滨哈飞汽

30、车制造有限公司产品是否有竞争力和持续发展能力？企业的销售和财务状况如何?上海大众销售公司一汽大众销售公司广州本田有限公司神龙汽车有限公司上海通用汽车公司一汽贸易轿车销售有限公司天津汽车工业销售有限公司哈尔滨哈飞汽车制造有限公司长安汽车集团销售公司沈阳金杯客车制造有限公司柳州五菱汽车公司是否将上海作为其拓展市场的重要基地？或上海国际汽车城与其是否有便捷的沟通渠道？上海大众销售公司（桑塔纳、帕萨特）上海通用汽车公司（别克）一汽大众销售公司（捷达、奥迪）一汽贸易轿车销售有限公司（红旗）广州本田有限公司（雅阁）神龙汽车有限公司（富康）天津汽车工业销售有限公司（夏利）第二阶段第二阶段重点吸引重点吸引第一

31、阶段第一阶段重点吸引重点吸引是是第一步筛选第一步筛选第二步筛选第二步筛选是是否否41176否否第三阶段第三阶段重点吸引重点吸引资料来源: 中国汽车工业年鉴；公司年报；麦肯锡分析 无忧资源：http:/ 中国最大最全的资源下载网教育新天地：http:/ TMN蒙哥马利展览集团汉诺威法兰克福展览公司荷兰皇家展览集团是否具有在中国开展业务的经验？是否把中国作为一个战略发展重点区域？是否在上海及周边地区还没有展览场地、设施？ TMN蒙哥马利展览集团 法兰克福展览公司 荷兰皇家展览集团第二阶段第二阶段重点吸引重点吸引第一阶段第一阶段重点吸引重点吸引第三阶段第三阶段重点吸引重点吸引是是否否第一步筛选第一步

32、筛选第二步筛选第二步筛选是是否否6143资料来源: 公司网页；年度报告；麦肯锡分析 无忧资源：http:/ 中国最大最全的资源下载网教育新天地：http:/ 比洋科汽车博物馆亨利 福特博物馆彼得森汽车博物馆佛罗汽车博物馆国家汽车博物馆英国公路运输博物馆传统汽车中心黑恩斯汽车博物馆明星名车博物馆法国国家汽车博物馆丰田汽车博物馆本田赛车园汽车博览馆日本法拉利艺术博物馆Abarth展览馆是否具有领先的管理水平？是否在行业中具有卓越声誉？汽车与技术博物馆奔驰汽车博物馆宝马汽车博物馆保时捷汽车博物馆亨利 福特博物馆彼得森汽车博物馆国家汽车博物馆英国公路运输博物馆黑恩斯汽车博物馆明星名车博物馆法国国家汽车

33、博物馆丰田汽车博物馆本田赛车园汽车博览馆日本法拉利艺术博物馆Abarth展览馆与汽车城中品牌中心内容没有重复？是否具有独特、有吸引力的汽车展示？汽车与技术博物馆亨利 福特博物馆英国公路运输博物馆黑恩斯汽车博物馆明星名车博物馆法国国家汽车博物馆Abarth展览馆第一阶段第一阶段重点吸引重点吸引是是第一步筛选第一步筛选第二步筛选第二步筛选是是否否否否38157第二阶段重点吸引第二阶段重点吸引第三阶段重点吸引第三阶段重点吸引资料来源: 麦肯锡分析；汽车博物馆协会；相关网页 无忧资源：http:/ 中国最大最全的资源下载网教育新天地：http:/ 中国汽车工业年鉴；麦肯锡分析 无忧资源：http:/

34、中国最大最全的资源下载网教育新天地：http:/ PG Logistics EASExel物流Penske物流Ryder综合物流UPS物流Schenker物流是否将汽车物流作为其业务的重要组成部分？是否将拓展中国市场作为其发展战略的重要组成部分？是否有良好的财务状况？天地物流(TNT)安吉汽车物流有限公司中外运(Sinotrans)美集物流（APL）安达EASRyder综合物流Exel上海国际汽车城与其是否有便捷的沟通渠道？或是否有在中国拓展业务的成功经验？天地物流(TNT)安吉汽车物流有限公司第二阶段第二阶段重点吸引重点吸引第一阶段第一阶段重点吸引重点吸引第三阶段第三阶段重点吸引重点吸引是是

35、否否第一步筛选第一步筛选第二步筛选第二步筛选是是否否5628资料来源: 麦肯锡分析；公司年报 无忧资源：http:/ 中国最大最全的资源下载网教育新天地：http:/ 德尔福（Delphi） 延峰维世通(Visteon) 博世（Bosch） 法里奥（Valeo） 李尔（Lear） 电装（Denso） 江森（Johnson Controls） 戴纳(Dana)其他供应商研发中心 Freudenberg and Nok Intermet Corp. Woodbridge Group Stoneridge Inc. Illinois Tool Works Littlefuse 康明斯（Cummins

36、） Z.F. Michelin Goodyear Bridgestone/Fivestone国内汽车研发中心 华晨集团汽车研发中心 上海汽车技术中心 泛亚汽车技术中心有限公司 长春汽车研究所 中国汽车技术研究中心 机械部第九设计研究院 东风汽车工程研究院 天津汽车研究所 重庆汽车研究所 重型汽车技术发展中心 丹东客车研究所 跃进汽车技术中心 第一汽车集团公司工艺研究所是否在中国有较大规模业务？是否有高水平的研发人员和设备？是否具有较高R&D投入?德尔福(Delphi)延峰维世通(Visteon)江森(Johnson Controls)法里奥(Valeo)博世(Bosch)戴纳(Dana

37、)电装(Denso)李尔(Lear)康明斯(Cummins)Z.F.LittlelefuseMichelinGoodyearBridgestone/Firestone华晨上海汽车工业集团研发中心中国汽车技术研究中心是否与上海大众有密切业务联系？供应商是否位于安亭或其周边地区？或是否将拓展在中国业务作为战略发展重点?德尔福(Delphi)延峰维世通(Visteon)江森(Johnson Controls)法里奥(Valeo)LittlefuseMichelin华晨上海汽车工业集团研发中心第二阶段第二阶段重点吸引重点吸引第一阶段第一阶段重点吸引重点吸引第三阶段第三阶段重点吸引重点吸引是是否否第一步

38、筛选第一步筛选第二步筛选第二步筛选是是否否159817上海国际汽车城在上海国际汽车城在土地使用、税收、土地使用、税收、配套设施、研发环配套设施、研发环境等方面能提供比境等方面能提供比别的地区更为优越别的地区更为优越的条件的条件资料来源: 公司财务年报；PWC报告；麦肯锡分析 *无忧资源：http:/ 中国最大最全的资源下载网教育新天地：http:/ Ricardo AVL TWR Karmann Pininfarina Holdesign Berfone Porsche Engineering Lotus Engineering FEV SDP Matra Auto EDAG Stola He

39、uliez Bertrandf Cosworth Engineering 是否有高水平的研发实力和成功记录？是否在同业中具有领先的地位？是否有较大的研发投入？独立汽车研发机构 Ricardo AVL Italdesign TWR Karmann Pininfarina Bertone Porsche Engineering EDAG Stola Cosworth Engineering独立汽车测试机构 西南研究院 内华达汽车测试中心 密歇根测试中心 ALTAS WEATHER-ING服务中心 英国汽车工业研究协会（MIRA）是否将中国作为其战略发展重点地区之一？或是否有在中国开展业务经验？或是

40、否在世界不同地区都有业务？独立汽车研发机构 Pininfarina Ricardo Italdesign Cosworth Engineering 独立汽车测试机构 ALTAS WEATHER-ING服务中心 英国汽车工业研究协会（MIRA）独立汽车测试机构 内华达汽车测试中心（NATC） 西南研究院 英国汽车工业研究协会（MIRA） Qualtest 密歇根测试中心 ACT测试实验室 ALTAS WEATHER-ING服务中心第二阶段第二阶段重点吸引重点吸引第一阶段第一阶段重点吸引重点吸引第三阶段第三阶段重点吸引重点吸引是是否否第一步筛选第一步筛选第二步筛选第二步筛选是是否否816610*资

41、料来源: 公司网页；PWC公司报告；麦肯锡分析 上海国际汽车城在上海国际汽车城在土地使用、税收、土地使用、税收、配套设施、研发环配套设施、研发环境等方面能提供比境等方面能提供比别的地区更为优越别的地区更为优越的条件的条件*无忧资源：http:/ 中国最大最全的资源下载网教育新天地：http:/ 或是否有在上海建立或扩展汽车教学、科研基地的迫切要求？或是否有在中国办学的经验？清华大学汽车工程系同济大学汽车学院吉林工业大学汽车工程学院美国密歇根大学汽车研究学院澳大利亚皇家墨尔本理工大学第二阶段第二阶段重点吸引重点吸引第一阶段第一阶段重点吸引重点吸引第三阶段第三阶段重点吸引重点吸引是是否否第一步筛选

42、第一步筛选第二步筛选第二步筛选是是否否145510资料来源: 中国汽车工业年鉴；学校网页；麦肯锡分析 无忧资源：http:/ 中国最大最全的资源下载网教育新天地：http:/ 迪斯尼（迪斯尼乐园） Viacom（派拉蒙电影主题公园） 环球影城（环球影城） 香港赛马会（海洋公园） Anheuser Busch（海洋世界） Accor（Asterix主题公园） ZDF（ZDF电视主题公园）游乐场 时代华纳（Six Flags游乐场） 日本三井不动产（室内滑雪场） Lotte（娱乐公司） Lego（Legoland儿童乐园） 日本本田赛车主题公园品牌是否有全球范围的知名度与号召力？是否有在中国开展业

43、务的成功记录？是否具有开发、建设、管理主题公园的成功记录？迪斯尼Viacom环球影城香港赛马会Anheuser Busch时代华纳是否有相关湖区、水景开发管理经验？或是否将中国作为业务发展战略重点地区？迪斯尼Viacom环球影城时代华纳第二阶段第二阶段重点吸引重点吸引第一阶段第一阶段重点吸引重点吸引第三阶段第三阶段重点吸引重点吸引是是否否第一步筛选第一步筛选第二步筛选第二步筛选是是否否6246资料来源: 公司年报；网址；麦肯锡分析 无忧资源：http:/ 中国最大最全的资源下载网教育新天地：http:/ 包括零配件生产资料来源: 中国汽车年鉴2000；中国汽车统计2001；麦肯锡分析中国汽车中

44、国汽车工业具有工业具有巨大的增巨大的增长潜力长潜力上海国际上海国际汽车城将汽车城将成为中国成为中国汽车产业汽车产业文化新的文化新的重要中心重要中心200020052010销售额销售额十亿元（百分比）220380560200020052010客车卡车轿车销售量销售量百万辆（百分比）294457373124192534%2.103.905.80CAGR=13%CAGR=9%CAGR=12%CAGR=8%上海国际汽车城上海国际汽车城汽车贸易汽车交易总额120200亿元，贡献GDP915亿元汽车研发吸引510家汽车整车制造商、一类供应商的研发中心及国际领先的独立研发机构入驻汽车旅游创造收入2535亿元

45、，贡献GDP711亿元吸引人流600700万左右汽车物流第三方物流创造收入1530亿元，贡献GDP 818亿元汽车制造上海大众创造产值400550亿元*无忧资源：http:/ 中国最大最全的资源下载网教育新天地：http:/ 中国最大最全的资源下载网教育新天地：http:/ 访谈；文献检索；麦肯锡分析销售收入销售收入百万元090180270270净利润净利润百万元现金流现金流百万元-20-2.5投资资本回报率投资资本回报率%02030405060203040506无忧资源：http:/ 中国最大最全的资源下载网教育新天地：http:/ 阐述国际汽车城对于目标关建驻商的价值定位

46、 听取关键驻商的要求和条件汽车城发展公司总经理发展公司招商引资业务负责人根据初步接触结果调整原定目标关键驻商的优先顺序调整和细化必要的政府政策确定下一步谈判的时间、地点、主题和参加人员汽车城发展公司总经理发展公司招商引资业务负责人与目标驻商进行协商、会谈 明确双方的责任和义务 确定具体的财务安排条款 制定项目的具体时间安排汽车城发展公司总经理或总经理指定谈判人员招商引资业务负责人根据会谈情况修改、调整招商引资方案和文件进行新一轮谈判制定合作意向书汽车城发展公司总经理或总经理指定谈判人员招商引资业务负责人就关键驻商入驻汽车城的方式、条件、利益分配等达成具体协议由相关律师、会计师、公证人等对正式文

47、件进行审议签署正式文件汽车城发展公司总经理重大项目由发展公司董事会决策有关律师、会计师、公证人招商引资业务负责人34周数周数月14周1周无忧资源：http:/ 中国最大最全的资源下载网教育新天地：http:/ 中国最大最全的资源下载网教育新天地：http:/ 中国最大最全的资源下载网教育新天地：http:/ 销售收入来自于第三方对外服务，不包括对内部分资料来源: 访谈；文献检索；麦肯锡分析152080120140200无忧资源：http:/ 中国最大最全的资源下载网教育新天地：http:/ 访谈；文献检索；麦肯锡分析201912493515%85%95%15%85%13725%95%65%35

48、%无忧资源：http:/ 中国最大最全的资源下载网教育新天地：http:/ 汽车贸易展示区的具体投资额汽车贸易展示区的具体投资额百万元人民币汽车体验园品牌中心 高档商贸服务中心汽车博物馆二手车市场经销商3S店数量数量单一投资额（包括土地）单一投资额（包括土地）可能的资金来源可能的资金来源1520企业50300会展中心品牌中心 特种总投资140企业1820企业1175企业150企业815企业210企业3100政府/私人投资资料来源: 访谈；文献检索；麦肯锡分析4017512020300汽车集中交易市场1100企业1008201,925无忧资源：http:/ 中国最大最全的资源下载网教育新天地：h

49、ttp:/ 新镇公共活动中心的具体投资额新镇公共活动中心的具体投资额加油站高档专卖店便利店/药店大型商场电影院酒店(23星)酒吧数量数量单一投资额（包括土地）单一投资额（包括土地）可能的资金来源可能的资金来源255企业110高档娱乐城写字楼总投资55企业110企业180企业30.3企业2150企业1400企业1160企业12企业251080120电信局100.5企业资料来源: 访谈；文献检索；麦肯锡分析百万元人民币警察局160消防站230018政府120政府84001,173550酒店(45星)150企业超市212企业无忧资源：http:/ 中国最大最全的资源下载网教育新天地：http:/ 研

50、发管理培训区的具体投资额研发管理培训区的具体投资额体育馆职业培训中心/专科学校创新企业园认证测试中心上汽技术中心数量数量单一投资额（包括土地）单一投资额（包括土地）可能的资金来源可能的资金来源1245企业425245大学汽车系总投资10250企业585企业2400政府2220企业110企业1100政府/企业800100资料来源: 访谈；文献检索；麦肯锡分析百万元人民币4002,500440104,920无忧资源：http:/ 中国最大最全的资源下载网教育新天地：http:/ 第三方物流区的具体投资额第三方物流区的具体投资额加油站出厂物流中心（整车）保税仓库数量数量单一投资额（包括土地）单一投资

51、额（包括土地）可能的资金来源可能的资金来源110政府6010进厂物流中心（零配件）总投资230企业110企业12企业资料来源: 访谈；文献检索；麦肯锡分析百万元人民币物流运营中心240企业102801653卡车停车场13企业无忧资源：http:/ 中国最大最全的资源下载网教育新天地：http:/ 麦肯锡分析帮助开发商/驻商规划总体及单一项目的建设无忧资源：http:/ 中国最大最全的资源下载网教育新天地：http:/ 麦肯锡分析无忧资源：http:/ 中国最大最全的资源下载网教育新天地：http:/ AG发展公司，负责汽车城的开发规划及相关工作发展公司，负责汽车城的开发规划及相关工作500万德

52、国马克启动资金Wolfsburg市政府大众汽车公司Wolfsburg AG发展公司科研与创业园区供应商园区主题公园与冒险乐园人力资源服务机构50%50%100%500万德国马克启动资金100%投入8.5亿德国马克资料来源: Wolfsburg汽车城文件；访谈Autostadt特大型品牌中心各类项目$其他投资者/关键驻商其他投资者/关键驻商其他投资者/关键驻商大众汽车公司其他投资者/关键驻商无忧资源：http:/ 中国最大最全的资源下载网教育新天地：http:/ AG发展公司、当地政府和私人发展公司、当地政府和私人投资者投资者/开发商具有不同的获取成功的条件开发商具有不同的获取成功的条件最好最差

53、Wolfsburg AG发展公司当地政府德国大众其它私人投资者/开发商N/A相关机构相关机构资料来源: 麦肯锡分析融资能力融资能力项目管理项目管理市场营销市场营销/关键驻商关键驻商政府关系政府关系无忧资源：http:/ 中国最大最全的资源下载网教育新天地：http:/ AG发展公司是Autostadt项目的全权投资者（共8.5亿德国马克投资），建设多个品牌中心及交易、游乐、服务设施为后续某些单个项目投资，包括为Wolfsburg AG孵化的一些小型新技术企业提供从5万3百万欧元不等的风险投资其他私人投资者/开发商为单个项目竞标、投资开发建设Wolfsburg AG发展公司总体筹划汽车城四大功能

54、区域（科研与创业园区、供应商园区、主题公园与冒险乐园、人力资源服务机构）数十个项目为每个项目招商引资，包括组织竞标、规划等在汽车城规划、开发和建设过程中协调各方利益Wolfsburg AG发展公司管理汽车城中各功能区为汽车城中驻商提供人力资源中介服务孵化小型新技术企业（4050%与汽车直接相关）其他私人投资者/开发商负责日常运营、维修和管理市政基市政基础设施础设施建设七建设七通一平通一平运营运营管理管理营销营销销售销售营销营销销售销售建造建造管理管理项目项目融资融资项目项目设计设计项目项目规划规划开发开发招商招商土地土地交易交易土地土地规划规划土地开发土地开发项目开发项目开发管理运营管理运营土

55、地土地融资融资Wolfsburg当地政府创建Wolfsburg AG发展公司征用土地，并进行开发和基础设施改造为汽车城入驻公司、机构等提供廉价土地为汽车城驻商提供优惠的税收及其他政策对某些项目进行直接投资如在科研园区投资1.2亿德国马克，投资5,700万马克用于兴建体育场等Wolfsburg AG发展公司出租办公大楼资料来源: 麦肯锡分析；访谈德国大众汽车公司其他私人投资者/开发商Wolfsburg AG发展公司其他私人投资者/开发商无忧资源：http:/ 中国最大最全的资源下载网教育新天地：http:/ AG发展公司、发展公司、当地政府、德国大众汽车公司和其他私人投资者当地政府、德国大众汽车

56、公司和其他私人投资者/开发商都带来了很好的回报开发商都带来了很好的回报人力资源中介服务提供每年约1千万欧元的收入（占Wolfsburg AG发展公司每年总收入95%以上），其他少量收入来源于房租、管理费及咨询筹划收费预计从孵化成功的新技术企业中能获得可观利益创造额外的11,000个就业机会，使当地失业率从17%降至10%以下政府税收增长汽车城带动当地经济发展，环境改善，重新塑造了Wolfsburg市作为德国汽车工业中心的新形象每年约5千万马克的Autostadt门票收入（每年游客超过2百万，除部分是VW客人而免费外，人均票价24马克） 跟8.5亿马克的投资及每年运营成本相比，门票收入是微小的更

57、重要的是，汽车城成为大众公司宣扬其品牌和历史，推介其产品，提升企业形象的重要窗口单个项目经济收益成为具有一流水平的汽车城的一部分，有助提高私人投资者/开发商各自的品牌形象资料来源: 麦肯锡分析；访谈无忧资源：http:/ 中国最大最全的资源下载网教育新天地：http:/ Agency），），负责汽车广场的开发和建设负责汽车广场的开发和建设Cerritos市政委员会地区开发署土地开发区域规划园区建设经销商经销商经销商经销商3S店单一项目单一项目投资投资资料来源: 麦肯锡分析经销商协会无忧资源：http:/ 中国最大最全的资源下载网教育新天地：http:/ 麦肯锡分析融资能力融资能力项目管理项目管

58、理市场营销市场营销/关键驻商关键驻商政府关系政府关系最好最差无忧资源：http:/ 中国最大最全的资源下载网教育新天地：http:/ 解决复杂的法规及行政程序方面的问题汽车经销商协会由汽车经销商协会统一集资，对外宣传，吸引更多的经销商汽车经销商/当地政府政府将从汽车广场征收的不动产税用于该区域的进一步开发和建设将汽车广场收入的1%用于各种辅助服务设施的建设和运营市政基础市政基础设施建设设施建设七通一平七通一平运营运营管理管理营销营销销售销售营销营销销售销售建造建造管理管理项目项目融资融资项目项目设计设计项目项目规划规划开发开发招商招商土地土地交易交易土地土地规划规划土地开发土地开发项目开发项目

59、开发管理运营管理运营土地土地融资融资Cerritos市政府地区开发署成立专门的地区开发署负责Cerritos汽车广场项目在原先贫瘠的农、牧场区域向土地拥有者统一收购、征用土地由政府出资对土地进行平整，改造基础设施制定该地区开发发展计划对开发区内的基础设施、生活服务设施、环境布局和建筑风格进行统一规划汽车经销商及其指定代理商资料来源: 麦肯锡分析；访谈地区开发署汽车经销商协会无忧资源：http:/ 中国最大最全的资源下载网教育新天地：http:/ Sauta和Anaheim等）吸引大量购车者，每年销售汽车约10万辆汽车经销商协会协同的市场营销策略和集中的资源为入驻经销商带来高效益Cerritos

60、汽车广场作为世界最大汽车市场的品牌形象和地位，使入驻经销商受益入驻汽车经销商入驻汽车经销商成功地吸引了25家大规模的汽车经销商入驻，每年从汽车市场获得的税收收入达750万美元通过汽车市场及周边配套辅助服务设施，创造了1,200多个就业机会，带动了当地经济的发展汽车市场促进了Cerritos城市建设和周边环境的改善，使Cerritos城市形象和生活质量获得提高Cerritos市政府市政府资料来源: 麦肯锡分析；访谈无忧资源：http:/ 中国最大最全的资源下载网教育新天地：http:/ 项目项目 项目项目 项目项目 项目项目微电子港有限公司SIAT/010929/SH-PR(2000GB)无忧资源：ht