11月苏州园区各类高产品市调情况汇总

1、原创作者：真叫卢俊 ； 新浪微博分享平台地产人图片日志 ； qq交流群：上海地产交流中心（262278377）遥望苏州金鸡湖苏州园区市调情况汇总2010年11月原创作者：真叫卢俊 ； 新浪微博分享平台地产人图片日志 ； qq交流群：上海地产交流中心（262278377）个案分析逻辑架构个案分析逻辑架构一、项目属性二、项目概况三、产品亮点四、营销亮点五、市场表现 六、导致项目成功的核心驱动因素七、启示与借鉴八、类似成功案例原创作者：真叫卢俊 ； 新浪微博分享平台地产人图片日志 ； qq交流群：上海地产交流中心（262278377）苏州园区案例分析重苏州园区案例分析重点点n 万科中粮北岸创新型联排

2、别墅+公寓别墅化做法n 万科玲珑湾大盘产品线随着区域的成熟而变化n 九龙仓国宾一号类独栋的一种做法n 朗诗绿色街区高科技技术对住宅的影响n 中海世家赖特风格别墅产品表现n 荣域现代简约风格住宅产品表现 n 李公堤强势景观资源打造特色高端商业街原创作者：真叫卢俊 ； 新浪微博分享平台地产人图片日志 ； qq交流群：上海地产交流中心（262278377）万科中粮本案原创作者：真叫卢俊 ； 新浪微博分享平台地产人图片日志 ； qq交流群：上海地产交流中心（262278377）n 成熟区域低密度产品：0.8容积率，低密度高档社区n 中式别墅产品：万科第四代中式别墅产品n 独特产品创新：多层与别墅产品设

3、计均包含大量的创新元素原创作者：真叫卢俊 ； 新浪微博分享平台地产人图片日志 ； qq交流群：上海地产交流中心（262278377）项目概况项目概况n占地面积：15万平米n建筑面积：12万平米n容积率：0.8，其中联排部分容积率0.6n物业形态：联排多层n 总户数：300n 绿化率：45%n投资商:万科集团，中粮地产 原创作者：真叫卢俊 ； 新浪微博分享平台地产人图片日志 ； qq交流群：上海地产交流中心（262278377）居住示范区居住示范区整体规划整体规划21米规划创新点：划分一独立位置设计居住示范区，作为样板独特展示区域规划创新点：划分一独立位置设计居住示范区，作为样板独特展示区域基于

4、户型内部中庭设计，使得整体容积率可平衡至基于户型内部中庭设计，使得整体容积率可平衡至0.80.8原创作者：真叫卢俊 ； 新浪微博分享平台地产人图片日志 ； qq交流群：上海地产交流中心（262278377）原创作者：真叫卢俊 ； 新浪微博分享平台地产人图片日志 ； qq交流群：上海地产交流中心（262278377）联排别墅部分原创作者：真叫卢俊 ； 新浪微博分享平台地产人图片日志 ； qq交流群：上海地产交流中心（262278377）户型设计户型设计一层示意图一层示意图前院前院中庭中庭后院后院c2户型 五室两厅五卫总建面：约338平米地上建面：约271平米地下室建面：约67平米对外主打两进三院

5、的概念，内部中庭对外主打两进三院的概念，内部中庭面积达到面积达到60平米平米短开间大进深是传统经济性别墅的做法，为了克服采光问题，万科惯常采用两种做法：中粮本案是一种，另一种为万科白马花园的二层退台设计32米进深21米6.6米7.8米原创作者：真叫卢俊 ； 新浪微博分享平台地产人图片日志 ； qq交流群：上海地产交流中心（262278377）户型设计户型设计南向南向阳光中庭阳光中庭主卧主卧起居室起居室卧室卧室餐厅餐厅创新式北向三层，南向两层的做法创新式北向三层，南向两层的做法起居室错层设计，起居室保证足够层高；由于中庭的设计，保证室内每户均有一定采光；南向两层北向三层，使得南向留有大面积露台，

6、便于中庭的采光；地下独立车库设计；原创作者：真叫卢俊 ； 新浪微博分享平台地产人图片日志 ； qq交流群：上海地产交流中心（262278377）户型设计户型设计原创作者：真叫卢俊 ； 新浪微博分享平台地产人图片日志 ； qq交流群：上海地产交流中心（262278377）户型设计户型设计边套边套 总建总建338平米平米7.8南北区域均通过庭院过道联接，整体动线较为冗长将主卧空间设置与北向，虽有中庭采光，但整体私密性与采光性均较弱地下室无自然采光，使用性较差南向大面积露台由于距离卧室较为，实际利用率低顶层北向有一定程度退台，保证二层主卧的采光餐厅空间较大n 大户型设计，7.8米开间，尺度较为宽松n

7、 北向入户，对外主打三进庭院的概念，整体氛围营造浓郁n 主卧套房打造不够奢华，难以体现300平米该有的价值客厅层高达4.2米原创作者：真叫卢俊 ； 新浪微博分享平台地产人图片日志 ； qq交流群：上海地产交流中心（262278377）户型亮点户型亮点中庭顶部设计内部走廊过道设计中庭位置中庭顶部并未安装玻璃，对建筑内部防水设计要求较高原创作者：真叫卢俊 ； 新浪微博分享平台地产人图片日志 ； qq交流群：上海地产交流中心（262278377）户型亮点户型亮点n 采用地下集中组团式停车方式n 每户保证一辆以上车位，且独立入户设计n 竖向交通通过两种方式解决：公共出入口（楼梯）直接进入组团内部；与地

8、下室之间通过铁门连接原创作者：真叫卢俊 ； 新浪微博分享平台地产人图片日志 ； qq交流群：上海地产交流中心（262278377）车库设置车库设置原创作者：真叫卢俊 ； 新浪微博分享平台地产人图片日志 ； qq交流群：上海地产交流中心（262278377）建筑特点建筑特点n 典型的现代中式建筑特征，属于中式中徽派建筑的一种n 形式较第五园产品更加简洁，不挑檐，不画栋n 线条直线设计，极少运用弧线，棱角分明n 色调依然走黑白灰三色，配以些许木质点缀原创作者：真叫卢俊 ； 新浪微博分享平台地产人图片日志 ； qq交流群：上海地产交流中心（262278377）原创作者：真叫卢俊 ； 新浪微博分享平台

9、地产人图片日志 ； qq交流群：上海地产交流中心（262278377）产品细节产品细节n 通过转角、内外墙高度差的设计实现局部内外部视觉通透性n 线条较少弧线设计，线条感强烈原创作者：真叫卢俊 ； 新浪微博分享平台地产人图片日志 ； qq交流群：上海地产交流中心（262278377）景观亮点景观亮点原创作者：真叫卢俊 ； 新浪微博分享平台地产人图片日志 ； qq交流群：上海地产交流中心（262278377）样板房样板房样板房整体体现现代中式简约风格，与建筑整体气质相符样板房整体体现现代中式简约风格，与建筑整体气质相符原创作者：真叫卢俊 ； 新浪微博分享平台地产人图片日志 ； qq交流群：上海地

10、产交流中心（262278377）多层复式部分原创作者：真叫卢俊 ； 新浪微博分享平台地产人图片日志 ； qq交流群：上海地产交流中心（262278377）产品亮点产品亮点ps：同样的做法在高层中也可以得到运用，上海的墅外亦是这样做法n 实际一梯两户的户型设计，通过交错入户的方式，形成独梯独户的概念好处：极大的提高容积率，但此做法品质上不完全等同于叠加别墅n 通过二层退台的方式形成一层露台设计好处：丰富外立面、提升居住品质顶层普通公寓原创作者：真叫卢俊 ； 新浪微博分享平台地产人图片日志 ； qq交流群：上海地产交流中心（262278377）二层通过退台设计，使得户型留意大面积阳台，提升居住舒适

11、性产品亮点产品亮点楼道处挑高层级，使得整体空间感较强，该做法在上海万科晶源中同样得到运用北向退台，保证采光的同时，丰富了外立面一梯一户设计整体三房设计，突出顶层套房设计，强化多层公寓的别墅概念公寓别墅化处理，将若干别墅原素融入住宅当中公寓别墅化处理，将若干别墅原素融入住宅当中主仆分梯设置，保姆单独入户楼梯原创作者：真叫卢俊 ； 新浪微博分享平台地产人图片日志 ； qq交流群：上海地产交流中心（262278377）外立面亮点外立面亮点大堂大堂原创作者：真叫卢俊 ； 新浪微博分享平台地产人图片日志 ； qq交流群：上海地产交流中心（262278377）物业亮点物业亮点第三道防线：保安电子巡更；第一

12、道防线：周界围墙防范，小区出入口管理对外强调的对外强调的5 5重安防系统重安防系统 第五道防线：室内居家防盗。 第四道防线：公寓单元门防护；第二道防线：公共区域监控；原创作者：真叫卢俊 ； 新浪微博分享平台地产人图片日志 ； qq交流群：上海地产交流中心（262278377）景观亮点景观亮点景观设置较为人性化，整体排铺较为工整景观设置较为人性化，整体排铺较为工整原创作者：真叫卢俊 ； 新浪微博分享平台地产人图片日志 ； qq交流群：上海地产交流中心（262278377）样板房亮点样板房亮点公寓样板房设置现代欧式风格，符合普通公寓购买者审美观公寓样板房设置现代欧式风格，符合普通公寓购买者审美观原

13、创作者：真叫卢俊 ； 新浪微博分享平台地产人图片日志 ； qq交流群：上海地产交流中心（262278377）红线外景观设计红线外景观设计n 万科中粮本案红线外设计亦较为精细，并非采用传统的围栏式围隔，而是将沿路地段作为产品产品示范段进行展示，将中式风格在沿路进行良好展现n 通过水系、植被以及少量小品进行景观过渡，形成良好的展示效果原创作者：真叫卢俊 ； 新浪微博分享平台地产人图片日志 ； qq交流群：上海地产交流中心（262278377）示范区景观示范区景观原创作者：真叫卢俊 ； 新浪微博分享平台地产人图片日志 ； qq交流群：上海地产交流中心（262278377）营销亮点营销亮点第一波报广第

14、一波报广原创作者：真叫卢俊 ； 新浪微博分享平台地产人图片日志 ； qq交流群：上海地产交流中心（262278377）营销亮点营销亮点第二波报广第二波报广原创作者：真叫卢俊 ； 新浪微博分享平台地产人图片日志 ； qq交流群：上海地产交流中心（262278377）营销亮点营销亮点第三波报广第三波报广原创作者：真叫卢俊 ； 新浪微博分享平台地产人图片日志 ； qq交流群：上海地产交流中心（262278377）营销亮点营销亮点第四波报广第四波报广n 第二波对外宣传主打产品概念n 主打创新性产品带来的独特生活体验原创作者：真叫卢俊 ； 新浪微博分享平台地产人图片日志 ； qq交流群：上海地产交流中心

15、（262278377）营销亮点营销亮点n 开盘初期举办奔驰试驾活动、风水讲座活动以及文艺品鉴活动n 整个营销活动通过风雅颂进行串联，形成市场持续影响力第五波报广第五波报广原创作者：真叫卢俊 ； 新浪微博分享平台地产人图片日志 ； qq交流群：上海地产交流中心（262278377）营销脉冲营销脉冲卖点阐述主要内容卖点阐述主要内容卖点阐述主要内容卖点阐述主要内容卖点阐述主要内容12345n 很显然，这样的推广方式符合大量传统型别墅的推广策略，每波推广针对一个卖点，并利用一项载体进行烘托，通过若干轮的市场推广，保持项目持续影响力原创作者：真叫卢俊 ； 新浪微博分享平台地产人图片日志 ； qq交流群：

16、上海地产交流中心（262278377）营销亮点营销亮点原创作者：真叫卢俊 ； 新浪微博分享平台地产人图片日志 ； qq交流群：上海地产交流中心（262278377）项目成功核心驱动因素项目成功核心驱动因素原创作者：真叫卢俊 ； 新浪微博分享平台地产人图片日志 ； qq交流群：上海地产交流中心（262278377）启示与借鉴启示与借鉴原创作者：真叫卢俊 ； 新浪微博分享平台地产人图片日志 ； qq交流群：上海地产交流中心（262278377）万科玲珑湾原创作者：真叫卢俊 ； 新浪微博分享平台地产人图片日志 ； qq交流群：上海地产交流中心（262278377）项目属性界定项目属性界定u高层公寓大

17、盘容积率2.2、建筑面积85万方u强势景观资源南向直面金鸡湖u成熟区域项目伴随区域的成熟而成熟，目前地块所在与园区最成熟板块u高溢价项目强势景观资源以及自身良好规划使项目价值高于周边项目200%以上u丰富产品线选择项目发展至今，基本涵盖各个产品线万科玲珑湾与于2003年动工，基本上项目的开发基本伴随板块的成熟而成熟。通过对项目各期产品线的了解可窥探板块的发展以及需求的变化目前项目处于最后一期也是地块价值最高的项目开发，如何对自然条件充分利用是本报告了解的重点通过对项目周边资源了解明确一成熟区域所需必备的资源原创作者：真叫卢俊 ； 新浪微博分享平台地产人图片日志 ； qq交流群：上海地产交流中心

18、（262278377）项目概况项目概况地块资源地块资源大环境资源距离金鸡湖仅隔200米距离金鸡湖内贸易中心和行政中心仅200米，车行道路方便目前区域已形成成熟居住区时代广场金鸡湖公共交通娱乐设施原创作者：真叫卢俊 ； 新浪微博分享平台地产人图片日志 ； qq交流群：上海地产交流中心（262278377）项目概况项目概况项目经济指标项目经济指标占地面积：384042平方米建筑面积：768085平方米容积率：2.2土地出让时间：2002年楼板价：1670元地块信息项目信息一期1500户、小高层+高层建筑、毛坯二期1600户、高层、精装2500三期2000户、小高层+高层、精装3000一期二期三期参

19、考楼板价，一期项目基本无较大盈余，参考楼板价，一期项目基本无较大盈余，后期通过市场成熟以及附加值提升，价后期通过市场成熟以及附加值提升，价值得到明显拔升，以此推导一期项目以值得到明显拔升，以此推导一期项目以现金流项目为主，后期覆盖大量的明星现金流项目为主，后期覆盖大量的明星产品产品原创作者：真叫卢俊 ； 新浪微博分享平台地产人图片日志 ； qq交流群：上海地产交流中心（262278377）原创作者：真叫卢俊 ； 新浪微博分享平台地产人图片日志 ； qq交流群：上海地产交流中心（262278377）项目概况项目概况一期规划一期规划一期最南向地块设置为会所，以此奠定整体高端品质气质；但以此削弱一期

20、自然景观优势一期规划建设期间，区域内尚未完全成熟，设置高品质景观公寓具备一定风险性，且当前楼市价格偏低，故一期整体规划以现金流产品为主要基调建筑单体以兵营式为主，内部无强势景观资源户型单体相对较为实际，基本以刚需性户型为主整体建筑立面也无突出地方，以涂料为主。但实用性较强，老化缓慢原创作者：真叫卢俊 ； 新浪微博分享平台地产人图片日志 ； qq交流群：上海地产交流中心（262278377）项目概况项目概况二期规划二期规划二期整体规划逐步丰富，景观营造，建筑排布以及单体设置均有一定程度创新，对自然资源的使用较高牺牲一定程度朝向排布围合式建筑，以换取最大程度的可视景观资源最北向建筑自然资源稀缺，以

21、大面积的内部围合景观进行弥补地块内部配幼儿园与商业中心，作为一大盘基本的商业需要配备虽然通过围合式排布使得第二排可享受部分景观资源，但整体效果依然较弱每个层级价值相差较大，目前二手房市场第一排3万，第二排2.5万，第三排1.2万原创作者：真叫卢俊 ； 新浪微博分享平台地产人图片日志 ； qq交流群：上海地产交流中心（262278377）产品亮点产品亮点北向立面北向立面南向立面较为传统，北向大量运用错层挑空的方式来提升附加值相对于住户而言，如此设计提升了居住品质，也附加值较高但相对于建筑单体而言外立面档次降低玻璃台阶颇具特点底层统一采取大堂设计，电子刷卡进门原创作者：真叫卢俊 ； 新浪微博分享平

22、台地产人图片日志 ； qq交流群：上海地产交流中心（262278377）名称名称套数套数二房二房105-1201097.13%三房三房100-1203套0.20%120-140141套9.23%140-160424套27.75%180-20042套2.75%200-22078套5.10%220-2401套0.07%四房四房180-20051233.51%220-2401157.53%240-26038套2.49%300-3202套0.13%260-2802套0.13%313-3684套0.26%360-3804套0.26%五房五房300-32050套3.27%280-3002套0.13%520

23、-5401套0.07%二期产品线二期产品线整体户型追求舒适性，主力户型集中在三房整体户型追求舒适性，主力户型集中在三房140-160140-160、四房、四房180-200180-200n 二期产品线已往舒适性过渡，最显著的特点即产品线的衍生n 针对目标客户明显即改善性客户，原创作者：真叫卢俊 ； 新浪微博分享平台地产人图片日志 ； qq交流群：上海地产交流中心（262278377）户型设计户型设计二期单体大开间短进深设计，整体户型设计以舒适性为主，且强调二期单体大开间短进深设计，整体户型设计以舒适性为主，且强调主卧舒适性，细节设计较为合理主卧舒适性，细节设计较为合理两梯两户设计，但未独立入户

24、非常强调主卧的舒适性，主卧套房设计，尺度奢侈由于北向留有大量进深，厨房空间得到很大程度放大玄关设计巧妙中间套三开间设计，弥补中间套先天硬伤主卧套房设计是二期户型设计一大特征原创作者：真叫卢俊 ； 新浪微博分享平台地产人图片日志 ； qq交流群：上海地产交流中心（262278377）通过建筑单体间高低差，排布方式以及朝向的控制，保证大部分房源可以享受南向金鸡湖资源，使得自然景观价值得到最大化利用北向建筑单体排布即较为紧凑，整体设置也较为传统，中心通过景观围合弥补资源缺失的硬伤三期规划三期规划原创作者：真叫卢俊 ； 新浪微博分享平台地产人图片日志 ； qq交流群：上海地产交流中心（26227837

25、7）产品亮点产品亮点建筑风格较之前有较大的转变，以artdeco风格为主，全石立面但各种装饰性构建表现不够强烈景观目前尚未形成，但从样板段表现，亮点不足原创作者：真叫卢俊 ； 新浪微博分享平台地产人图片日志 ； qq交流群：上海地产交流中心（262278377）名称名称套数套数配比配比一房90-10035套6.19%二房120-1402套0.35%130-1404套0.71%三房120-14032套5.66%130-14056套9.91%160-17056套9.91%150-1602套0.35%120-13010套1.77%四房140-1608套1.41%160-18011420.18%180

26、-200112套19.82%200-2108套1.42%230-25062套10.98%290-3106010.62%520-5304套0.71%二期产品线二期产品线n 很明显，主力产品线集中在四房区域，并且四房产品线相当丰富，并且四房面积段相当丰富n 四房主力面积并未做较大调整，依然集中在160-200平米之间原创作者：真叫卢俊 ； 新浪微博分享平台地产人图片日志 ； qq交流群：上海地产交流中心（262278377）270平米四房270平米死房100平米一房中间套全朝南设计，从建筑上而言属于两套拼一套设计厨房空间摆放不够合理，导致动线较为混乱套房式主卧大开间设计，主卫全朝南、双盥洗室、男女

27、衣帽间分离边套单体真正可供居住使用房间仅2间，空间的扩大重点集中在尺度的宽松，但整体设计还未达到标准豪宅户型设计起居室设计，属于大户型中特有的功能区间户型设计户型设计原创作者：真叫卢俊 ； 新浪微博分享平台地产人图片日志 ； qq交流群：上海地产交流中心（262278377）产品线变化产品线变化二期产品线二期产品线三期产品线三期产品线n 万科玲珑湾整体定位以高端公寓为主，整体产品线集中在三房与四房。n 显然万科三期地块由于区域的成熟，前期品牌的拔升等因素，高端户型比例进一步增加，四房比重从44%提升至65%n 增加一房比重，主体设置在中间套，一房面积段设置在90-100平米，不以投资需求为目前

28、，依然以自主为主四房产品区间四房产品区间三期四房140-1601.41%160-18020.18%180-20019.82%200-2101.42%230-25010.98%290-31010.62%520-5300.71%二期四房180-20033.51%220-2407.53%240-2602.49%300-3200.13%260-2800.13%313-3680.26%n 四房整体面积段并未做较大调整，依然控制在160-200平米之间原创作者：真叫卢俊 ； 新浪微博分享平台地产人图片日志 ； qq交流群：上海地产交流中心（262278377）精装亮点精装亮点u安保系统:红外报警系统、周界

29、报警系统u智能化设施:智能监控、可视对讲系统、家庭防盗装置u电梯品牌:广州日立u供水系统:分质供水u外墙:涂料；石材；u大堂:电子感应门u走廊:大理石铺面u进户门:单开门平板门u窗材:中空铝合金窗磨砂玻璃 原创作者：真叫卢俊 ； 新浪微博分享平台地产人图片日志 ； qq交流群：上海地产交流中心（262278377）物业亮点物业亮点原创作者：真叫卢俊 ； 新浪微博分享平台地产人图片日志 ； qq交流群：上海地产交流中心（262278377）营销活动营销活动万科是一家非常敏感的开发商，经常利用各项社会热点举办相关活动吸引市场关注原创作者：真叫卢俊 ； 新浪微博分享平台地产人图片日志 ； qq交流群

30、：上海地产交流中心（262278377）营销亮点营销亮点原创作者：真叫卢俊 ； 新浪微博分享平台地产人图片日志 ； qq交流群：上海地产交流中心（262278377）原创作者：真叫卢俊 ； 新浪微博分享平台地产人图片日志 ； qq交流群：上海地产交流中心（262278377）市场表现市场表现三期售三期售价价3-4万1-21-2期二手房售价期二手房售价景观房2.5万，非景观房1.2万周边项目售周边项目售价价1-1.5万万科尚玲珑三期价格得到完全提升，售价达到3-4万之间，已经完全超脱周边竞争，成为区域内公寓产品标杆价格表现价格表现去化表现去化表现原创作者：真叫卢俊 ； 新浪微博分享平台地产人图片

31、日志 ； qq交流群：上海地产交流中心（262278377）项目成功核心驱动因素项目成功核心驱动因素项目经历经历园区从无到有的过程，项目整体产品定位亦是经历刚需产品舒适性产品高端公寓产品的三个过程集合会所、幼儿园、商业等配备资源对待金鸡湖采取均好的态度，使得单体产品价格梯度不至于过大123原创作者：真叫卢俊 ； 新浪微博分享平台地产人图片日志 ； qq交流群：上海地产交流中心（262278377）启示与借鉴启示与借鉴借鉴一：借鉴一：50万平米以上纯公寓户型产品如何规划（见上文）借鉴二：借鉴二：强势景观资源如何均好性利用（见上文）借鉴三：借鉴三：如何形成高溢价产品（地段+品牌+差异化产品）原创作

32、者：真叫卢俊 ； 新浪微博分享平台地产人图片日志 ； qq交流群：上海地产交流中心（262278377）九龙仓国宾一号原创作者：真叫卢俊 ； 新浪微博分享平台地产人图片日志 ； qq交流群：上海地产交流中心（262278377）u中等容积率大型别墅社区20万纯别墅社区，0.6的容积率不够奢侈，但对于大型地块而言可选择产品较为丰富u近湖不临湖位于独墅湖和金鸡湖中间，隶属于双湖板块，但地块资源不能享受到景观资源u品牌别墅九龙仓出品原创作者：真叫卢俊 ； 新浪微博分享平台地产人图片日志 ； qq交流群：上海地产交流中心（262278377）地块资源地块资源地块整体位于金鸡湖与独墅湖中间，地块优势明显

33、地块南侧含一系列高端商业配套金鸡湖大道作为区域内主干道，客户导入不受交通限制地块具备成为高端板块的潜力，但目前区域内尚未完全成型，尚需要市场培养地块具备成为高端板块的潜力，但目前区域内尚未完全成型，尚需要市场培养原创作者：真叫卢俊 ； 新浪微博分享平台地产人图片日志 ； qq交流群：上海地产交流中心（262278377）0.60.6的容积率虽然不是非常局促的规划指标，但对于纯别墅地块而言，必须存在一定程度的的容积率虽然不是非常局促的规划指标，但对于纯别墅地块而言，必须存在一定程度的资源浪费资源浪费经济指标经济指标占地面积:339479容积率：0.6建筑面积:200000开工时间:2010-02

34、-01总户数:669 原创作者：真叫卢俊 ； 新浪微博分享平台地产人图片日志 ； qq交流群：上海地产交流中心（262278377）双拼区双拼区独栋区独栋区0.6容积率九龙仓采取大量类独栋+少量类双拼类产品组合，且采取地面形成的方式，使得0.6的容积率显得有点局促故整体单体排布相对简单，且采用南北向入户的方式，最大程度的节约容积率会所会所受制于受制于0.60.6的容积率，开发商必须在建的容积率，开发商必须在建筑单体方式与排列方式选择筑单体方式与排列方式选择高高端端商商业业项目规划项目规划项目本可以通过地下行车的方式使得项目本可以通过地下行车的方式使得排布较为宽松，但开发商因成本问题排布较为宽松

35、，但开发商因成本问题放弃，可见开发商整体定位亦非豪宅放弃，可见开发商整体定位亦非豪宅别墅别墅原创作者：真叫卢俊 ； 新浪微博分享平台地产人图片日志 ； qq交流群：上海地产交流中心（262278377）产品规划产品规划名称名称面积段面积段套数套数配比配比独栋680-6903套2.97%600-65013套12.87%610-6203套2.97%690-7003套2.97%600-6103套2.97%650-70012套11.88%双拼410-4208套7.92%480-4902套1.98%420-4308套7.92%400-45016套15.84%n对外宣传的独栋与双拼产品实则类独栋及类双拼设

36、置，栋距控制均相当紧凑n面积段独栋集中在600-700平米，双拼控制在450-500平米并非传统独栋，通过地下室相连，空间感较为局促典型的类双拼设置，取巧方法与独栋别墅相同原创作者：真叫卢俊 ； 新浪微博分享平台地产人图片日志 ； qq交流群：上海地产交流中心（262278377）类双拼的处理方式类独栋的处理方式产品规划产品规划通过地下室采用下沉式庭院的方式联接，通过地下室采用下沉式庭院的方式联接，一层依然保持一定距离，传统的类双拼类一层依然保持一定距离，传统的类双拼类独栋的做法独栋的做法原创作者：真叫卢俊 ； 新浪微博分享平台地产人图片日志 ； qq交流群：上海地产交流中心（26227837

37、7）户型设计户型设计边套联排别墅类双拼 地上面积323平米、地下面积187平米边套较中间套的最大区别在于地采光井设置，边套地下室可采光，中间套仅若干小天窗采光，采光效果差将主卧位置设置在二册，且二层为全套房设计，尺度非常奢侈，内部功能区间含主卧，书房，会客厅，衣帽间以及spa功能间南北双向入口设置三层卧室达到独立卫生间设置，且北向设置功能区间停车位扁长型设计，利用率低原创作者：真叫卢俊 ； 新浪微博分享平台地产人图片日志 ； qq交流群：上海地产交流中心（262278377）户型设计户型设计类独栋别墅：地上面积430平米，地下面积240平米挑空设计，保持客厅大气套房设计虽然设置地下庭院，但由于

38、开间过大，采光依然不足，功能使用率低独立电梯细化餐厅空间，早中餐分离，且额外设置吧台地下室与边套相连，为双拼产品原创作者：真叫卢俊 ； 新浪微博分享平台地产人图片日志 ； qq交流群：上海地产交流中心（262278377）产品亮点产品亮点植被覆盖树木占主体，其次为草，鲜花再次小品构件较少，整体视觉效果不够协调原创作者：真叫卢俊 ； 新浪微博分享平台地产人图片日志 ； qq交流群：上海地产交流中心（262278377）营销亮点营销亮点赋予各建筑构件以豪宅的寓意在楼书的撰写过程中，将各个建筑构件均使其承载一定的历史积淀，使得项目整体产品一定的人文氛围营销上过于强调产品内在气质足以体现其对产品本身的

39、自信心不足营销过程中并未提及湖景资源涵纳贵族气质涵纳贵族气质印证圈层身份印证圈层身份岩沙岩沙多种密植景观多种密植景观原创作者：真叫卢俊 ； 新浪微博分享平台地产人图片日志 ； qq交流群：上海地产交流中心（262278377）以拱门及圆柱来代替产品主体；画面简单，符合豪宅一贯广告表现方式；并非实景呈现，亦非效果图，缺乏一定说服力营销亮点营销亮点原创作者：真叫卢俊 ； 新浪微博分享平台地产人图片日志 ； qq交流群：上海地产交流中心（262278377）营销亮点营销亮点产品的画面表现不足原创作者：真叫卢俊 ； 新浪微博分享平台地产人图片日志 ； qq交流群：上海地产交流中心（262278377）

40、启示和借鉴启示和借鉴0.6容积率地块产品线如何选择类独栋与类双拼别墅的设计方式原创作者：真叫卢俊 ； 新浪微博分享平台地产人图片日志 ； qq交流群：上海地产交流中心（262278377）朗诗国际街区原创作者：真叫卢俊 ； 新浪微博分享平台地产人图片日志 ； qq交流群：上海地产交流中心（262278377）u科技住宅：绿色生态住宅u中小型体量住宅u差异化产品：在竞争区域内，以差异化产品区分竞争项目u产品提升：利用高科技附加值提升产品价值u精装修住宅原创作者：真叫卢俊 ； 新浪微博分享平台地产人图片日志 ； qq交流群：上海地产交流中心（262278377）项目概况项目概况总用地面积：7354

41、6平方米规划总建筑面积：132383平方米容积率：1.80 建筑密度： 30% 绿化率：45.00% 当期规划户数：1003户 建筑形态：7栋20层高层8栋11-18层小高层; 物业管理费：2.00-2.30元/平方米.月; 原创作者：真叫卢俊 ； 新浪微博分享平台地产人图片日志 ； qq交流群：上海地产交流中心（262278377）项目概况项目概况n朗诗国际街区采用长板大进深设计，如此设计的最大好处就是节约容积率，但极大的降低了室内的采光透风效果n朗诗凭借自身特有的高科技设备，足以削弱以此带来的抗性nps:上海的朗诗绿岛索性将住宅设置成东西朝向，也是基于它对自身高科技技术的自信原创作者：真叫

42、卢俊 ； 新浪微博分享平台地产人图片日志 ； qq交流群：上海地产交流中心（262278377）朗诗户型一贯进深较长，故进深基本被划分为三段使用，客厅与餐厅位置基本摆放在中间，南向开间以卧室为优先产品规划产品规划原创作者：真叫卢俊 ； 新浪微博分享平台地产人图片日志 ； qq交流群：上海地产交流中心（262278377）功能室功能室卫生间厨房卧室客厅地面地面陶瓷砖陶瓷砖隔音垫复合地板隔音垫复合地板墙面墙面陶瓷砖陶瓷砖高级乳胶漆高级乳胶漆配置配置用中空玻璃,隔热窗框铝合金窗，科勒面盆、座便器、浴缸西门子灶具,科勒橱柜，科勒水槽、西门子油烟机24小时持续置换全新风系统,金属外遮阳卷帘统一设置公用电

43、视接收系统，每户配宽带接入接口智能化设施：地源热泵系统,混凝土顶棚辐射制冷制热系统,建筑外围护系统,严密外窗系统,外遮阳系统,同层排水系统,隔音降噪系统；安保系统：红外线报警系统； 供水系统：中央生活热水系统； 精装亮点精装亮点原创作者：真叫卢俊 ； 新浪微博分享平台地产人图片日志 ； qq交流群：上海地产交流中心（262278377）产品亮点：十项科技产品亮点：十项科技原创作者：真叫卢俊 ； 新浪微博分享平台地产人图片日志 ； qq交流群：上海地产交流中心（262278377）原创作者：真叫卢俊 ； 新浪微博分享平台地产人图片日志 ； qq交流群：上海地产交流中心（262278377）产品亮

44、点产品亮点原创作者：真叫卢俊 ； 新浪微博分享平台地产人图片日志 ； qq交流群：上海地产交流中心（262278377）景观亮点景观亮点n 景观略带些许江南风味，硬质铺面基本采用灰色砖瓦n 景观以组团形式分布，不同组团分布不同主题江南情调景观设置江南情调景观设置原创作者：真叫卢俊 ； 新浪微博分享平台地产人图片日志 ； qq交流群：上海地产交流中心（262278377）景观小品景观小品原创作者：真叫卢俊 ； 新浪微博分享平台地产人图片日志 ； qq交流群：上海地产交流中心（262278377）典型的圈层营销，引起业内哄笑效应让空调成为传说这个也是朗诗给顾客带来最直观的生活改变项目usp诉求营销

45、亮点营销亮点原创作者：真叫卢俊 ； 新浪微博分享平台地产人图片日志 ； qq交流群：上海地产交流中心（262278377）营销亮点营销亮点原创作者：真叫卢俊 ； 新浪微博分享平台地产人图片日志 ； qq交流群：上海地产交流中心（262278377）启示与借鉴启示与借鉴启示一：公寓产品价值提升的方式n朗诗通过高科技与精装修，可以提升产品价值达30%左右启示二：高科技产品对规划带来的影响n 高科技的运用可以削弱房型对采光通风的要求，以此项目整体规划的尺度将加大放宽n 长进深设计对户型设计存在较高要求，容易出现面积浪费的现象原创作者：真叫卢俊 ； 新浪微博分享平台地产人图片日志 ； qq交流群：上海

46、地产交流中心（262278377）中海世家原创作者：真叫卢俊 ； 新浪微博分享平台地产人图片日志 ； qq交流群：上海地产交流中心（262278377）n 强势地块资源：紧邻李公堤及金鸡湖n 小型纯别墅社区：建筑面积3.2万方，容积率0.51，共110套总量属于小型别墅社区n 城市别墅：地块资源决定其非郊区别墅设计n 独特建筑风格设计：赖特式别墅风格成为区域内一排他性建筑风格n 需求与地块属性的反差：地块区位决定其具备高端产品需求，但0.5的容积率在一定程度上限制了规划的设计报告重点：高容积率如何规划独栋+双拼+联排类产品、赖特别墅风格产品表现、产品户型设计原创作者：真叫卢俊 ； 新浪微博分享

47、平台地产人图片日志 ； qq交流群：上海地产交流中心（262278377）n 地块位于金鸡湖与独墅湖之间，东面临水，北向相邻区域高端商业街：李公堤n 地段所在位置处于园区高端商业聚集区，且区域以成熟，交通通达性强地段价值地段价值地块具备成为城市豪宅别墅的潜力地块具备成为城市豪宅别墅的潜力原创作者：真叫卢俊 ； 新浪微博分享平台地产人图片日志 ； qq交流群：上海地产交流中心（262278377）经济指标经济指标地块指标地块面积：64377平方米容积率：0.6建筑密度：45%楼板价：3855元产品经济指标实际容积率：0.51折合楼板价：4535原创作者：真叫卢俊 ； 新浪微博分享平台地产人图片日

48、志 ； qq交流群：上海地产交流中心（262278377）整体规划：n 基于区域内有独栋别墅的需求，故地块整体规划独栋+联排类产品，使得0.5的容积率略显紧张n 根据地块价值，采用核心位置留给独栋产品，外围设置为联排产品n 动线：整体采用全部地面行车，入户方式采用南北双向入户，属于牺牲房型提升容积率的做法n 对景观的利用：东向为沿湖绿化带，设置3幢独栋n 整体栋距控制亦相当紧凑整体规划整体规划原创作者：真叫卢俊 ； 新浪微博分享平台地产人图片日志 ； qq交流群：上海地产交流中心（262278377）n 受制于高端产品需求以及苛刻地块指标的双重挤压，整体排布选择紧凑规划，舒适户型的方式进行n

49、从建筑单体排布观察，排布相当紧凑，除地面车行以及私家内部庭院外，基本无其他公共景观n 排布方式依然以兵营式排布，最大程度提升拍铺密度，东向由于临湖，故设置四栋朝湖独栋整体规划整体规划整体规划选择紧凑排布，舒适户型的方式进行整体规划选择紧凑排布，舒适户型的方式进行原创作者：真叫卢俊 ； 新浪微博分享平台地产人图片日志 ； qq交流群：上海地产交流中心（262278377）n 会成长的有机建筑：要求建筑与时代与基地相融合、如同自然生长出来一般n 自由分割的平面：由内而外一体化的建筑尺度，从内部空间到外部空间都是流动性的n 自信而阳刚的：创造出质朴而隽永的恒久美学建筑n 延绵舒缓的屋顶：，产生家庭安

50、居的围合感n ：强调水平延展的线条，对比鲜明，富于动感的建筑立面，雄壮有力又不乏优雅n 充满天才设计感的：从植物中抽象出的装饰元素装饰建筑n 美轮美奂的：将生物感与室内的光感相融合，带来丰富的室内色彩和自然的室外装饰效果：只选用同一规格的精工砖块以娴熟的工艺拼合，以艺术清水混凝土作为衔接，经由砖面特性，随时间呈现出成长轨迹：强调材料的特性，营造平衡、安全、流畅又简洁自然的内部空间建筑风格建筑风格基于对赖特别墅的理解，对自然水资源要求较高，且大户型表现方式较为良好，这也基于对赖特别墅的理解，对自然水资源要求较高，且大户型表现方式较为良好，这也是为何上海较少出现类似别墅的原因是为何上海较少出现类似

51、别墅的原因原创作者：真叫卢俊 ； 新浪微博分享平台地产人图片日志 ； qq交流群：上海地产交流中心（262278377）为保证横向线条，整体未采用大量退台设计，使得二层可预留3个套房空间建筑风格建筑风格原创作者：真叫卢俊 ； 新浪微博分享平台地产人图片日志 ； qq交流群：上海地产交流中心（262278377）入口处独栋双拼联排建筑风格建筑风格原创作者：真叫卢俊 ； 新浪微博分享平台地产人图片日志 ； qq交流群：上海地产交流中心（262278377）单体设计单体设计奢华、注重私密感是中海世家单体设计奢华、注重私密感是中海世家单体设计的最大特点的最大特点原创作者：真叫卢俊 ； 新浪微博分享平台

52、地产人图片日志 ； qq交流群：上海地产交流中心（262278377）户型设计户型设计特征一：扁平化设计，两层设计，单层大开间特征二：内设电梯特征三：全套房设计特征四：一层3.6-4.5米层高设计特征五：必备功能空间如玄关、过厅等中海世家独栋产品特点1、南向内庭院设计：庭院嵌入户型中，引景入市2、全套房设计3、品字形设计，对私密性的追求更高设计不足1、南向花园面积不足2、地下室采光不足，使用率低原创作者：真叫卢俊 ； 新浪微博分享平台地产人图片日志 ； qq交流群：上海地产交流中心（262278377）样板设计样板设计古典欧式样板房风格设计古典欧式样板房风格设计原创作者：真叫卢俊 ； 新浪微博

53、分享平台地产人图片日志 ； qq交流群：上海地产交流中心（262278377）营销亮点营销亮点原创作者：真叫卢俊 ； 新浪微博分享平台地产人图片日志 ； qq交流群：上海地产交流中心（262278377）荣域分析重点：外立面，建筑风格原创作者：真叫卢俊 ； 新浪微博分享平台地产人图片日志 ； qq交流群：上海地产交流中心（262278377）整体规划整体规划原创作者：真叫卢俊 ； 新浪微博分享平台地产人图片日志 ； qq交流群：上海地产交流中心（262278377）立面亮点立面亮点现代简约立面风格，色彩鲜艳，线条分明，较适宜年轻人群成本亦相对低廉多层南向立面多层南向立面原创作者：真叫卢俊 ； 新浪微博分享平台