房地产开发流程项目开发操作流程

1、房地产开发流程工程开发操作流程 选址研究，寻找合作伙伴，签订合作意向，协议及合同书 向规划管理部门申领规划要点，以获取规划要点通知书，编制工程建议书 向计委申报立项报告计委函至规划局规划局会签返计委计委下文同意立项并要求可行研究，此文经建委开发办会签 运用“房地产市场信息评估系统“房地产投资专家系统进行工程投资的详细可研测算，编制可研报告 计委、建委、首规委及各专业局审查可研报告 对可研批复， 两委会签，即下达规划设计任务； 运用“营销筹划展示设计系统 进行融资运作据此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计任务通知 规划局法征地意见函到土地管理部门及土地使用部门征求意见I1I新征地到土地局、规

2、划局、乡政府、村公所旧城改造到区地政科结果报市房地局结果报市房管局市政府下文批地III画桩位给钉桩条件， 测绘院 规划局办理建设用地规划 据此到地政部门办 理钉桩，成果给设计人估工程建设用地地价许可证用地批准书 , 评1申请确定规划设计条件冻结户口并抄户1口,交纳地价款 , 取得1土地使用证按规划设计条件征询意1见表到区配套部门征求意见地政部门审查安置方案、安置房规划局审查后下规划条件通知单I委托进行规划方案设计I到规划局领设计方案送审书I规划局审方案提出意见I电局运行班协商 修改后送首规委审图I改路由首规委召开市政协调会做正式发拆迁许可证动迁会及拆迁安置I场地三通一平，领取房地产开发手册I1

3、. 到园木局申请伐树许可证2. 了解线路情况与供改造、移线方案3. 煤气、道路、上下水4. 到供电局业扩处申请用电报表，出市政会议纪要 供电方案，申请临时施工用电，委托施工。进行个体设计大公共建筑首规委审查I领建筑工程规划许可证 节能证明II运用“营销筹划展示设计系统 入制作资料II报价小组审查， 领取内外销 单到区计、经委领 许可证 卡，登记并取得许可证I建委、物价局下文批价I运用“营销筹划展示设计系统出施工图I到计委申请，列到税务局取税单方案建委会签I到建委工程处领开工审批表持年度方案、税投资许可证登记“房地产销售管理系统销售件落实I四源费缴纳I到开发办市政处核实任务到市政部门盖章， 证明

4、市政条开发办工程处同意招标I填招标申请书并到市招标办登记I招标办看现场I运用“投资工程概预算系统编制标底I招标办审查标底I开标会I定合同，写评标报告，发中标通知书I招标办盖章同意1施工单位1 1质量总站受理市统计局1 1市审查局审核市开发办秘书 同意施工质量监督落实任务资金来源，任处登记切手续111 1务来源及一建委工程处同意开工，办理开工许可证施工单位进场开始施工，小区红线内市政报装上下水、道路、煤气、电、委托设 计、施工11. 小区内线11. 通知区园1. 按道路1. 到自来1. 到热力 自建锅 1. 到煤气公司路委托设林局绿化 方案进水业务公司报炉房报装计办行施工科报装装1. 环保2.

5、到规划科定2. 委托施工2. 交绿化费2. 市政办委托线2. 委托线 局同线路方案3. 配电室土3. 绿化施工事处养路设计、路设计意锅3. 设计建工程验路队验施工及3. 施工及炉房4. 看现场收收验收验收规划5. 施工4. 设备安装2. 到市政位置6. 业务科检验及验收监理所2. 委托同意接气5. 送电下水报设计7. 凭通气单到装3. 到劳动管网所办固3. 规划设局报装定资产转移计4. 环保局手续及通气4. 竣工验审查消手续收音除尘 8.凭接气单到设备液化气公司5. 竣工验收办各户通气手续9. 通气1I全部工程竣工 四方验收、检验单签字盖章确定房屋管理I凭验收通知书入库房屋形式房屋验收 出库分

6、配及销售、办理产权证运用“房地产物业管理系统，进入物业管理阶段 可参考下。检举 提问人的追问2021-02-19 17:54有没有各个环节的税费问题 检举 团队的补充 2021-02-19 17:57 房地产涉及的税收主要有两类 , 一类 为财产税性质 保有税, 即对房地产的存量状态进行征税 ,我国现在开征的房产 税城市房地产税 、城镇土地使用税 , 以及将来可能开征的遗产税的有关房地产 税目,均属此性质 ;第二类为流转税和所得税性质 ,指在房地产的开发建设及流通 管理环节开征的各种税 , 主要包括营业税、土地增值税、企业所得税等。 从我国的税制中可以看到 , 房地产运行不同阶段和环节的税费负

7、担很不公平。房 地产开发四个环节纳税情况如下 : 一 土地环节要交纳契税、耕地占用税和印花税 ;除了税款 ,土地出让金、土地使用费等负担使 房地产开发企业占用大量资金。 二 建设环节 涉及营业税、印花税、城建税、教育费附加。 三 房地产建成转让环节涉及到税种比拟多 , 涉及到契税、印花税、营业税、城建税、教育税附加、土地 增值税、所得税。所得税按年征收 , 一般是预征 ,个人所得税只是针对个人转手房 产来征税。 四 房地产使用环节 涉及到房产税、城镇土地使用税和城市房产税。 以上可以看出 , 房地产的税种主要集中在前三个开发投资环节 , 也就是流转环节 , 即流转税种 ; 而占有和交易环节相对

8、轻 , 即保有税轻。而流转税是间接税 , 它具有 可转嫁性 ,房地产开发企业将这局部税转嫁给了购房者 , 由购房者负担。这也是房 价居高的一个原因。而不动产保有税 , 是对土地或房屋所有或占有者征收的税。对房地产保有征税 , 目的在于合理调节政府与房地产的所有者或房地产的实际占有者之间的收益分 配。不同的地方可以采用不同的税率 , 由地方政府根据本地的经济开展情况和房 地产的开展情况确定。国际通用的做法是对经营性的房产按高档税率课征 , 非营 业性的房产按低档税率课征 , 特别是对居民住宅的保有课税 ,实行低税政策。如新 加坡财产税一般税率为了 2%,但居民住宅的税率只有 4%。英国居民住宅的

9、税率也 很轻, 按住宅的价值划分为 8个档次, 最低档次的税率 0.67%,最高档次的税率 2%。 不动产转让税的税率那么一般都较高 , 且大多采用超额累进的形式 , 以实现财富再 分配或抑制投机的政策目标。三、土地出让金方式存在弊端商品房开发本钱中 ,土地费用约占 30%。而在一些大城市 ,比方北京 , 土地费用甚 至高达 50%。而通常所说的地价 , 即房地产开发支付的土地出让金 , 并不是真正的 土地购置费用。 因为土地归国家所有 , 购置的只是 40年 70 年的使用权 , 是租金 的性质。而一次支付几十年的租金 , 显然是非常不合理的 , 存在着很大弊端。 首先是地方政府行为短期化。现在“卖地现在收益 , 造成乱征地乱开发现象严 重,大量农业用地被征用 , 失去土地的农民每年都在快速增加 , 造成锋利的社会矛 盾, 不利于社会稳定。其次, 使得房地产开发前期占用大量资金 , 此项资金多由银行贷款。 根据有关部门 统计, 全国房地产开发企业直接使用金融机构资金 含按揭贷款 占全部开发建设 资金比例达 50%左右。贷款利率也在提高 , 而利息最终将由购房者承当 ,对房价的 提高起到了推波助澜的作用。因此, 要推行土地年租制 , 由一次性收取几十年的土地出让金改为每年收取一次 土地年租金。房地产税费制度是房地产市场体制的重要组成局部。 为充分