容积率拆分及产品排布培训ppt课件

1、1容积率拆分及产品排布谋划顾问部2021年5月2目 录容积率拆分1容积率拆分方法及案例2产品排布方法及案例4产品排布3 3容积率拆分及产品排布容积率拆分容积率拆分3容积率拆分容积率的概念容积率 =总建筑面积用地面积建筑面积=1倍用地面积建筑面积=1倍用地面积建筑面积=0.5倍用地面积 容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。红线内可建立用地面积4容积率的概念的阐明产品谋划根底知识容积率与产品形状 容积率是衡量建立用地运用强度的一项重要目的； 容积率目的中所指的总建筑面积，普通是指的地上建筑面积，地下建筑面积普通不计入容积率目的

2、计算中； 规划设计条件给定的容积率目的的商定，普通是小于等于某一数值； 容积率目的中的总用地面积，普通是指净面积，即可建立用地面积。容积率拆分容积率的概念5用地红线与可建立用地工程地块东西向道路南 北 向 道 路 代征道路代征道路代征绿化代征绿化其他工程其他工程保管容积率拆分容积率的概念6p 普通情况下，建筑产品形状与容积率有一定的对应关系容积率=地上总建筑面积用地面积容积率指标与相对应的产品形态容积率指标0.50.50.70.71.01.01.61.62.12.1对应的产品形态独栋/双拼别墅 联排别墅叠拼+联排多层住宅小高层高层容积率拆分工程平均层数与容积率拆分7住宅工程平均层数p 如何估算

3、给定容积率目的下的住宅工程平均层数？p 通常，规划意见书除了给定容积率目的，还会给定建筑密度、建筑限高等相关目的；p 假设根据简单的算法，建筑平均层数很容易得出：平均层数 = 地上总建筑面积用地面积 x 容积率楼层平均面积和用地面积 x 建筑密度=容积率建筑密度 基底面积普通大于楼层平均面积 不是一切单体都能做到一样层数 其他要素的影响，如日照、退线等我们需求修正！容积率拆分工程平均层数与容积率拆分8建筑平均层数p 建筑平均层数平均层数 =容积率建筑密度x 日照间距系数 x 楼层修正系数楼层修正系数楼层修正系数的数值范围约为：0.61.0容积率拆分工程平均层数与容积率拆分9拆分容积率p 什么是

4、容积率拆分？p 通常，给定的一定数值的容积率，会对应一定的产品方式，如前表所示；p 但是，由于种种需求，在满足其他目的的前提下，对给定的容积率进展分解，从而在一个工程里面构成不同的产品方式，这种做法就叫做容积率拆分。容积率拆分前六层住宅六层住宅六层住宅容积率拆分后三层联排六层住宅小高层住宅容积率拆分工程平均层数与容积率拆分10容积率拆分方法及案例容积率拆分方法及案例11容积率拆分方法及案例方法12昆山 世茂蝶湖湾关键词：容积率的极致拆分容积率拆分方法及案例案例13地块原始情况:优势：地块内部有天然水系，内部地势平整优势：地块北侧临近沪宁高速，存在较大的噪声和尾气污染工程区位:江苏昆山市，毗邻上

5、海工程总建面约107万，容积率1.5。西夏区沪宁高速天然水系容积率拆分方法及案例案例14工程规划特点:1.5的容积率拆分到极致，仅两种根本产品类型，高层28-32F，另有一幢153m的地标公寓和别墅高层沿北侧，弧型单排“流线型陈列，既隔绝沪宁高速干扰，又尽量节省占地，便于内部打造大面积集中绿地水面对原生水系重新设计，构成较大面积的湖景，湖中建岛，打造私密性很强的独栋、双拼别墅区高层区，28-32F联排叠拼别墅区独栋双拼别墅区容积率拆分方法及案例案例15总体容积率1.528-32F高层3.2-3.5联排叠拼别墅07-0.8独栋双拼别墅0.4-0.59F小高层前提还是不限高！容积率拆分方法及案例案

6、例16容积率拆分方法及案例户型配比如 何 计 算 户 型 配 比 ？17产品排布产品排布18 与容积率亲密相关的几个目的日照间距建筑密度建筑限高建筑退线产品排布相关经济技术目的19日照间距p日照间距，指前后两排或者几排房屋之间，为保证后排房屋在规定的时日获得所需日照量而坚持的一定间隔间隔 。地面北前楼后楼日照间距产品排布相关经济技术目的20日照间距p日照间距普通与工程所在的城市纬度及气候区划有亲密关系北京产品排布相关经济技术目的21日照间距气候区划产品谋划根底知识容积率与产品形状产品排布相关经济技术目的22日照间距塔式建筑与板式建筑p 日照间距普通与工程的建筑方式有亲密关系：塔式建筑与板式建筑

7、p 塔式建筑，是指各个面长高比都小于1的建筑p 板式建筑，是指塔式式建筑以外的建筑塔式建筑板式建筑HABHAB产品排布相关经济技术目的23建筑密度产品谋划根底知识容积率与产品形状p 建筑密度是指建筑基底面积与建立用地面积的比值，以百分比表示；p 建筑密度普通会在规划设计意见书里面有明确规定；p 普通情况下，为了控制工程的质量、尽量提高人均绿化率和人均活动空间，对多层小区和高层小区有一个大致的建筑密度控制：p 多层小区普通为25%30%，高层小区普通为20%25%；p 公建或商业的建筑密度普通会根据工程单独给定，普通会比住宅工程高，例如45%甚至更高产品排布相关经济技术目的24建筑限高p建筑限高

8、，是指规划部门在规划设计目的中规定的对宗地内建筑的高度限制；p给定的建筑限高普通商定为小于等于多少米；p限高的控制点，普通有“建筑最高点高度和“檐口高度两种。产品排布相关经济技术目的25建筑退线p由于需求协调工程本身与周边工程的交通、消防、日照等相互关系，不允许紧贴红线进展建立，普通都会退后一段间隔 ；p建筑退让间隔 ，与工程所处的位置、周边的情况相关。工程地块东西向道路南 北 向 道 路 代征道路代征道路代征绿化代征绿化其他工程其他工程保管产品排布相关经济技术目的26p 容积率p 建筑密度p 建筑限高p 日照间距p 建筑退线影响产品形状产品排布相关经济技术目的27产品排布方法及案例产品排布方

9、法及案例28我们所说的地块价值分析，就是经过对工程地块内、外部促进和影响要素的分析、对比，对工程地块的居住价值和商业商务价值进展排序，以便给产品设计及规划设计提供根据。n共同影响要素如区位等n外部价值促进要素如公共绿地、水景、配套等n外部条件影响要素如交通干道影响、高压线、政策房等表现方式：用地图卫星图等+文字描画+结论产品排布方法及案例地块价值分析29影响要素：高压线影响、南侧厂房影响、经济适用房影响、其他工程影响改善要素：绿化带改善居住质量地块价值排序：地块4 地块1 地块3地块1地块3地块4工业厂房影响高压线影响经适房影响其他工程影响绿化改善绿化改善绿化改善绿化改善高压线影响绿化改善公建

10、地块影响地块价值分析产品排布方法及案例地块价值分析例如130X-6X-10X-9X-7X-4河道、绿化带改善厂房噪声影响其他工程影响交通便利交通便利噪声影响地块价值分析改善要素：西侧河道及绿化带改善环境；南侧现状道路，接通便利。影响要素：北侧厂房噪声影响；南侧道路噪声影响；东侧低端工程对质量影响。地块价值排序：居住价值：地块西侧 地块中部 地块南部 地块东北部商业价值：地块南部 地块东部 地块西部 地块北部产品排布方法及案例地块价值分析例如231居住价值：东地块西地块东部东地块西部商业价值：中间规划路两侧影响要素：京九铁路建材城京开高速城中村改善要素：东侧绿地西侧绿地地块价值分析西侧绿化隔离带

11、东侧绿化隔离带东侧居住地块西侧居住地块N京九铁路噪声影响京开高速噪声影响建材市场综合影响待拆迁城中村综合影响150米绿带改善环境降低噪声100米绿带改善环境产品排布方法及案例案例32案例：黄土岗工程西侧绿化隔离带东侧绿化隔离带东侧居住地块西侧居住地块N规划原那么综述R=2.9-3.1R=2.6-2.8R=1.9-2.1p 总建筑面积做满，实现总体2.5容积率；p适度拆分总体容积率；p 拔高西地块容积率目的，做足高度，降低东地块容积率；p 西地块一分为二，西侧安排政策房，尽量减少占地面积，剩余部分排商品房；p 一切商品住宅均为南北通透的板式建筑，温馨性较高；产品排布方法及案例案例33案例：黄土岗

12、工程西侧绿化隔离带东侧绿化隔离带东侧居住地块西侧居住地块N中高端商品住宅区中端商品住宅区公租房限价房景观公园整体规划规划p由西向东排布：政策房-中端商品房-中高端商品房产品排布方法及案例案例34案例：黄土岗工程产品排布方法及案例楼盘规划形状 楼盘规划的三大形状点群式规划行列式规划围合式规划35产品排布方法及案例楼盘规划形状一、点群式规划组团式规划特点： 点群式规划即各栋住宅楼围绕中心绿地、水景或配套建筑，有规律或自在地布置，从而构成一个组团。其住宅楼的形状美观多变，楼栋布置更灵敏，很容易与周边建筑物区别开来容易发明出圆形、弧线等特征房型。36案例：北京金茂府产品排布方法及案例楼盘规划形状二、行列式规划特点： 行列式规划采用条式单元住宅或联排住宅，按一定的朝向和间距成排布置。采用行列式规划对房型设计较为有利，所选用的房型根本上可做到套型南北通风房间全明，使每户都能获得良好的日照、通风条件，居住起来温馨度高。37案例：南昌万科青山湖案例：杭州德信泊林印象产品排布方法及案例楼盘规划形状三、围合式