2018年物业公司市场拓展项目可行性研究报告x

1、 2017年物业公司市场拓展项目可行性研究报告 项目概况与分析 . 2 1、 物业特点及分析 . 2 2、 管理思路及重点 . 4 3、 管理目标 . 5 服务模式 1、 高标准管理原则 2、 服务模式 3、 客户方针 1、 前期开办费用 2、 管理费测算 4、 物业管理前期筹备工作 5、 小区前期管理 、 管理架构 11 1、 组织架构 .1.1 .四、 2、 管理处组织机构及岗位设置 管理费用预算 11 1.1. 1.1 .12 五、 工程建设进度 13 六、 项目风险分析 13 七、 结论 14 公司将在管理的物业管理项目的基础上， 积极努力进行市场拓展，增加公司 的物业 管理项目。公司

2、计划在 20 1 7年拓展收费管理面积 4000万平方米， 2018 年拓展收费管理面 积 5600 万平方米。 公司将在拓展的物业管理项目中新建 EBA系统和访客系统，对社区进行节能 改造，引 进机械化、智能化等先进软硬件设备，搭建物业 ERP系统，建设现代化小区。此外，公司 还将在新增拓展的物业管理项目中建设增值服务中心和社区体 验服务中心，开展社区增值 服务业务，增加公司营业收入。本项目的建设符合国 家发展政策，顺应行业发展趋势。本 项目的实施从横向发展来说，是对公司现有 业务的拓展；从纵向发展来说，是对公司现有 经营模式的深化。 一、项目概况与分析 1、物业特点及分析 【中央观邸】位于

3、GG省 GG,是GG（房产开发有限公司在GG开发的一个高档社区， 别墅区。GG市的房产开发处于刚刚起步的阶段，目前已经开发的几 个住宅物业都是中低档 次的住宅区。已经立项或者拟立项的高档房产开发项目， GGG房产开发有限公司开发的中 央观邸项目则无人出其右，在 GG市房产开发上 具有极其重大的意义。通过中央观邸项目真正给 GG市到来都市品位的提升起到 了相当的 作用。GG市现有的物业管理企业绝大部分都是处于管理水平低，收费 低，没有服务意识， 服务不到位，没有良好的管理模式的状态，专业物业管理人 才缺乏，在给物业进行管理和 给开发商做配套服务时不能起到一个促进配合的作 用。因此中央观邸项目在开

4、发时有必要 与有一定实力的物业管理企业合作， 提升 项目的内在价值。 观邸项目原计划分二期开发。 一期：规划总用地 5.92 公顷，总建筑面积 73222平方，其中住宅 48083 平方，商业 1363平方，公建 376平方，保留 23400平方。道路面积 9381平 方，建筑密度 0.292 ，容积 率 1.237 ，绿地率 0.386 ，绿化覆盖率 0.4359 ，人均 集中绿地（ 3.2 人/户） 5.04 平方。 户型：A 8套G137.6 平方=1100.8平方；B、8套G136.4 平方=1091.2平方；C 53套G161平方=8533平方；D （南厅）40套G205平方=820

5、0平方；D （北厅）40套G201 平方=8040平方；E、6套G153.1平方=921平方；H 114套G136.4平方=15549.6平方； G、36 套 G129.1 平方=4647.6 平方；共 313户 二期：规划总用地 1 53公顷，总建筑面积 1 2802平方，其中住宅 10874 平方，商业 2128 平方，道路面积 1250 平方，建筑密度 0.3221 ，容积率 0.837， 绿地率 0.286，绿化覆盖率 0.4359，人均集中绿地（ 3.2 人/ 户）5.04 平方。 户型 A 34套G137.6平方=4678.4平方；B 4套G205平方=545.6平 方；A型平内

6、层：6套G76平方=456平方；D、（南厅）44套G205平方=2870平方；D （北厅）12套 G201平方=2412平方；共62户。 现在不分一期二期开发，全部一起开发。其中保留部分为现在已有的 GG花 园，亦纳入【中央观邸】的物业管理范围之中。观邸项目内有新建住宅面积为 58957 平方 米，一半是别墅区，一半是高层住宅，此外商业物业面积为 3491 平 方米。保留的天发花园的面积为 23400平方米。住宅部分其户型都是较大的面积。 项目在 GG市率先采用专业的社区配套设施，智能系统等。 2、管理思路及重点 根据中央观邸项目的特点、物业管理需求分析和我公司物业管理经验， 我们 将中央观邸

7、管理标准定位在专业物业管理服务标准上。我们设计了本套管理方 案，通过高 水平物业管理将观邸提到一个较高的层次上， 实现高消费投资，高价 值体现， 将观邸变成一个体现现代社会文明价值的综合性社区。本方案同时能够 体现我公司的专业 水平，符合质价相符的原则 对中央观邸采取专业管理的关键在于对配套设施的管理和铺面等服务， 我们 将对照国家物业管理的法律法规和颁布的系列标准，针对观邸的业主的特别需求 来确定客 户（业主）服务的项目、内容和标准。 在物业接管验收上尽量和竣工验收一致，但是属于物业质量问题或者设计上 存在缺陷 等导致发生问题的，开发商应明确相关事宜以便物业管理处实施物业的 售后服务处理。

8、中央观邸内在GG（路方向有一些铺面，配套的商业气氛较浓，加上中央观 邸处于十字 路口，附近的市政工程设施相对完备，因此，大观园内的这些商业设 施的经营将大大方便 375户业主和附近居民的日常生活。在对这些商业设施的管理上，我公司除进行基本的物 业管理外，还提供特色有偿服务，协助经营。同时 配合市区的有关管理部门的工作。 中央观邸属于GG市第一个较大的都市尊贵社区，专为成功人士的尊贵体现 做服务。 因此我公司在服务过程中注重本地的差异性，更为灵活的有针对性的进 行服务。个别有需 求的业主我们提供VIP服务。 GG市的物业管理伴随着房产开发刚刚起步， 管理处的服务对象多为对物业管理接触较 少的人士

9、，对物业管理服务费和相关费用的交纳存在一些欠、 拖、拒 交等不好现象，同时亦存在实际的困难。我公司针对此等情况，除了在服务上加 强外，同 时大力宣传物业管理和相关的法律法规， 让众多业主知晓，进而理解支持物业管理工作。 我公司在前期业主入住期间，通过各种渠道各种方式进行物业管理知识普及 宣传，制 作业主入住手册，业主临时公约，装饰装修管理规定发放。并且按照规 定对业主的房屋装 修提供把关检验服务。如有需要亦直接提供装饰装修服务。 针对中央观邸的具体情况，采取一体式的安全管理体系。对新建的部分和原 来的GG花园部分采用定点监控，巡逻保障，充分利用智能设施的措施来保证安 八 全 0 0 00000

10、00000000000 3、管理目标 管理总目标：按照国家建设部颁布的全国城市物业管理优秀住宅小区考评 标准， 接管后努力达到GG省省级物业管理优秀住宅小区标准、GG市安全文明住宅小区标准。 管理体系目标：接管后，一年内建立一套符合IS09000标准的管理体系，使 本项目管 理和服务工作更加规范和符合国际标准。 二年内通过IS09000质量体系 认证。 二、服务模式 1、 高标准管理原则 物业管理是一项以服务为本质，以管理体现服务的工作，宏运在进行任何标 准的物业 管理服务中均将其一切管理行为建立在一定的标准基础之上。 作为业 主， 都希望聘请到高 水平的物业管理公司，享受货真价实的优质服务。

11、宏运在按 物业类别提供相应形式、内容 的物业管理服务中，均以如下原则作为做好物业管 理工作的基础。（可以在从服务态度、 服务设备、服务技能、服务项目、服务方 式、服务收费及服务效率等方面进行展开） 2、 服务模式 宏运目前已承接国内多个全权管理内销高档楼盘， 尤其对居住类物业建造阶 段的前 期介入、物业管理的筹备工作、管理收支的预算和结算、物业的验收和移 交、业户二次装 修管理等业务、日常物业管理、 客户服务、 会所管理等方面， 均 积累了很多成功的经验和 教训， 目前我司管理的经验在对 【中央观邸】的物业管 理中将得到更出色发挥。 3、 客户方针 宏运物业将每年进行业户的满意度调查，以获得宝

12、贵的客户反馈以及对该物 业的物业 管理服务水平的评价。调查的结果在分析统计后，将直接被用于该物业 的物业管理水平的 提高。 4、 物业管理前期筹备工作 确定物业管理费收费标准：宏运物业根据以往的物业管理经验， 针对项目实 际情况， 以各时间段和各种收费标准做出比较准确和切合实际的测算， 为发展商 确定物业管理收可抽调部 分骨干 费 标准提供依据。一旦发展商确定收费标准后，宏运物业将与当 地物价局取得联系并建立良 好的关系，确保在最快的时间内，通过申报审批程序， 并最终获得批准。 安排和招聘管理人员：宏运物业目前已有许多全权物业管理项目， 到项目任职，只需从社会上招聘少量空缺的管理岗位及一定数量

13、操作岗位 业管理处的骨干员工，均在宏运物业工作了一段时间，因此，在 最快的时间内建立物业管 理处的员工， 熟悉宏运物业和发展商的管理要求， 可迅 速开展物业管理工作，并达到较 高的管理水平。 完成物业管理人员入职培训：宏运物业将根据首期入住小区的户数，制定合 理的物业 管理人员架构。在人员到位后，宏运物业利用各种培训手段，对所有的 员工均进行生态化 服务理念、客户第一的服务意识以及礼仪、礼貌和岗位责职的 培训；对不同的专业人员， 进行岗位技能培训，使每位员工迅速熟悉宏运集团的企业文化及具备必须的物业管理知识， 确保员工的素质能够满足客户的要求。 准确各种物品和装备：宏运物业按发展商批准的物业管

14、理启动预算， 购置各种物业 管理所需的物资装备，以保证物业管理处的正常运作， 购置工作包括：购 置各种办公家具 和设备、购置各种通讯器材、定制首期制服、购置警械和安保用 品、购置各种设备、工具 和维修用品等。此外，宏运物业还将免费提供物业管理 软件和邮件服务信箱软件，以随时 保持与总部的联系。 参与设备调试和验收：宏运物业在获得发展商正式物业管理委任后， 将首先 派遣的 丰富经验的工程主管和工程人员，参与设备设施的调试验收，熟悉物业内 的建筑情况和设 备配置，检查和记录施工缺陷及影响业主入住的未完工程， 协助 督促施工单位整改。建立 物业设备操作和维护保养制度，为顺利验收和接管做好 各项准备工

15、作。 提供施工现场安保服务：由于施工临近竣工阶段，工地现场施工单位多、人 员杂，宏 的员工。由于物 运物业将根据发展商的要求，在最短的时间内调配和招聘安保人员进场， 协助施工单位保 卫物业安全、维护成品完好、防止人为损坏和注意防火安全。建 立进出小区的检查制度， 减少盗窃现象和已安装完备的设施设备损坏现象的发 生。 确保物业管理各种方案：宏运物业根据小区建设、周边环境、购房及租房对 配置设施等情况，制定一系列适合观邸的物业管理方案， 使管理人员上 岗后，能清楚地知 道其在本物业内所承担的角色。物业管理方案包括： 物业验 收方案、小区保安方案 、小区清洁和灭虫招标方案 、工程设施维修 保养方案

16、、 财务运行方案、人事管理方案、物业客户服务方案、 小区的交通管理方案、小区内停车管理方案、小区社区活动方案等。 制订物业管理的各项规章制度：宏运物业将根据物业的实际情况，结合国家 和有关物 业法规，提供合适的管理公约文本， 供发展商制订正式的 物业管理公 约 。 宏运物业将 结合 物业管理公约 ，制定完整的规章制度和服务规范。其 中部分需要印刷后发放小主 业；部分需要装帧在镜框内上墙，部分留存物业管理 处遵照执行。 完成物业保险工作：对物业进行保险是物业管理中为了防范和规避各种不可 预见的风 险一种有效方式，可减轻物业管理在处理各种损失时的应付难度，使意 外事件得到圆满的 解决。在物业管理筹

17、备期中，宏运物业利用以往经验，将通过 市场公开招标方式，办妥财 产一切险和公众责任险。 5、小区前期管理 物业验收移交：物业验收是指物业公司在施工完毕后， 施工单位自查、工程 监理和 政府职能部门验收合格的基础上，对物业设备运行安全、是否满足使用功 能和建筑设施外 观等为主要内容进行的验收，物业验收和交接以接收所有钥匙、 签暑接收文件、物业管理 人员上岗为标志。（需要展开描述） 二次装修管理：为保证物业安全和其他业主利益不受侵害， 减少装修对公众 和环境 的影响，宏象和物业 运物业将总结以往二次装修管理中的经验和教训， 加强和完善 二次装修管理制 度和方法。严格控制第一个违章的业主，必要时提请

18、政府有关职 能部门出面干预解决。 物业治安防范管理：做好物业治安防范管理工作，是体现物业管理水平的重 要标志， 根据观邸的高科技安保技防设施和场地实际情况， 宏运物业将拟定保安 岗位设置和巡逻路 线计划，让训练有素的保安人员为业主提供有效的安全保障, 事件处理预案， 确保物业在意外发生时，能采取紧急 应变补救措施。 物业的清洁、灭虫和绿化管理：做好小区的清洁、灭虫和绿化工作，使整个 小区保持 一个舒适温馨的生活环境，是衡量物业生态化管理的一个重要一环。为 此，宏运物业将通 过制定各项规章制度和工作计划， 通过严格的督导和检查，始 终保持小区的清洁、干净和 整洁，保持绿化的完好和自然风貌。 营造

19、合适的社区文化：宏运物业将根据小区内居住人员的实际， 积极开展各 项文娱 体育活动的服务，管理好小区内所有文化设施的清洁、 使用和安全；同时， 作为服务者， 宏运物业将本着“规范、周到、守信、高效”的服务信念，以“客 户的需要就是服务的内 容”为原则，通过建立和业主之间的互动联系，开展全方 位的客户服务，联系当地政府和 社区组织以及各类社会公益单位， 促进物业管理 处与业主、业主与业主之间的交流沟通，让所有的住户不仅有温馨的家的感觉， 而且还能 体会社区的和睦，更能体会高尚生活带来的乐趣。 智能化设施的维护：在许多宏运物业管理的项目中，智能化功能定位和管理 等方面的 工作卓有成效，得到众多业户的一致好评。以宏运物业的技术力量和管 理能力，一定能使 发展商投巨资建设的智能化设施设备， 在日常管理中发挥其应 用的作用。 房屋及公用设施设备的维修养护：房屋及公用设备设施长期保持完好的状 态，对物业 制定相关的管理制度和紧急 的保值升值意义重大，宏运物业将制定短、中及长期工程设施维护保 养计划，并及时完成 各项维护保养工作，通过制定相关的管理制度进行落实， 经常性地对员工进行各种技术培 训，努力培养具有一专多能的技术人员。 通过长效管理使物业保值增值：