李玉兰诉马海涛案评述

1、1.2002年7月1日，原告李玉兰与被告马海涛签订了房屋买卖协议，双方约定马海涛以45 000元的价格将位于北京市通州区宋庄镇辛店村的正房五间、厢房三间及院落出售给李玉兰。2.2006年12月马海涛向法院起诉要求确认双方签订的房屋买卖协议无效，返还房屋马海涛向法院起诉要求确认双方签订的房屋买卖协议无效，返还房屋3.2007年由北京市第二中级人民法院作出终审判决，确认双方签订的房屋买卖协议无效，李玉兰返还房屋，马海涛向李玉兰支付房屋及添附部分价款93808元，同时该判决认定马海涛为倒置协议无效的主要责任方，应对其信赖利益损失进行赔偿4. 2008年1月，李玉兰以信赖利益受损为由，要求马海涛赔偿。

2、期间，经李玉兰申请，通 州区法院委托北京中企华房地产估价有限公司对涉案房屋宅基地区位价值进行了评估，结果为房屋宅基地区位总价为 264 700元。5.2009年6月，二审，北京市二中院维持一审判决，农民马海涛应当按照过错程度赔偿画家李玉兰经济损失18.5万元，加上二中院原先判赔的房屋补偿 9.4万余元，李玉兰总共将获赔 28万元。至此，这起历时 3年的诉讼终于画上句号，李玉兰也将搬出居住7年之久的农家院。纵观本案，其实所直接体现的问题是在农村宅基地上建设的房屋转让所带来的法律问题。这种房屋被我们通常归为“小产权房”。小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称

3、谓。目前通常所谓的小产权房”，也称 乡产权房”,是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以，小产权”其实就是 乡产权”集体产权”，它并不真正构成严格法律意义上的产权。说的再直白一些，小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的商品房”。为何称之为小产权呢？小产权即部分产权，是区别于全部产权，部分产权是强调永久使用权和继承权，而对收益权和处分权的行使则限定在一定范围之内。对于小产权房或者说村民宅基地的法律规制在我国主要有土地管理法的六十二条和六十三条，在政策上，2007年2月11日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究促

4、 进节约集约用地和依法严格管理农村集体建设用地，严禁非法占用（租用）农民集体土地进行非农业建设。城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房，单位和个人不得非法租用、占用农民集体土地搞房地产开发。可以说国家从保护农业用地，保障农民对宅基地的使用对小产权房是持反对态度的。购买小产权房或者说乡产权房确实具有很大的风险。乡产权房的流通转让存在很多的限制， 因为乡产权房只具备了 普通商品房 的使用性质，但不具备普通商品房的法律性质，也就是 说无法向商品房一样正常的买卖、交易，其实并不是商品房。 所以，法律法规对商品房的相关规定和制度对乡产权房是无效的，人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解

5、释处理涉及乡产权房的案件，购房人的权益很难得到维护。由于乡产权房不受法律认可，也不用在房管部门备案，不在政府机构监管范围内，因此在使用房屋的过程中，如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题，其救济途径就非常有限。同时，因为小产权房合同的效力问题，交易主体之间极易因此发生争议。本案其实就是这种情况，1994年全国各地的画家入驻 通州宋庄，逐渐形成全国最大的画家 聚集地。但由于房价飞涨等多方面原因，陆续发生卖房农民因反悔卖房起诉画家的案件， 至今已经形成13起讨房诉讼。其中，影响最大的便是我们探讨的李玉兰和马海涛的恩恩怨 怨。由于案件的起因是农民眼红于上涨的房价而反悔交易，亊到如此，本案所涉及到

6、的已不仅仅再是一个小产权房交易纠纷的问题，更是一个诚实信用的问题，是一个人为了上涨的房价以依法主张合同无效这种很“法律”的手段去破坏人与人之间信赖这一交易基础的问题。信赖人与人之间的信赖是社会的根基。 现代汉语中信赖是指相信而敢于托付”个人基于对他人 的信赖，通过对经济交往中自己行为结果的预期， 做出行为决策，社会主体对他人的信赖是 市场经济发展的基础，可以说在社会中无信则不立。近年来由于社会交往中信任关系的缺失而导致社会矛盾增加的现状也证明了进行信任保护的重要意义。社会主体之间信任关系的破坏导致了社会矛盾的产生，而矛盾的化解可以通过社会体制内和体制外两种途径实现。与通过体制外途径化解纠纷相比

7、，体制内途径属于维持社会正常运作的基本机制，因此具有制度设计相对完善、运作相对顺畅、效率也相对较高的 优势，而司法途径正是国家设置的通过体制内正常机制解决社会自身矛盾的途径之一。法院通过个案裁判保护信赖者的合法权益，惩罚失信者达到个案公正，增强个案当事人对社会的信任感。而一次民事案件裁判的社会效果不仅限于个案纠纷的解决和社会信任的修复，更重要的意义则在于其社会导向作用。当受到经济、政策等社会因素影响，某一时期同类案件大量出现时，一次裁判可能对其他法官的裁判思路产生影响，使潜在的同类案件关系人据此预测行为将产生的预期效果，从而应引导主体行为。可以说，该案的处理成功与否，对于宋庄乃至整个中国所发生

8、的类似案件都有导向作用。通过法院的判词，我们可以看到，李玉兰与马海涛所签订的房屋买卖合同被法院确认无效后， 双方应按照各自的过错程度承担相应的责任。考虑到马海涛作为出卖人在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属于我国法律禁止流转范围，其在出卖房屋多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故其应对合同无效承担主要责任。对于李玉兰作为买受人信赖利益损失的赔偿，应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异所造成损失两方面因素予以确定。马海涛出售给李玉兰的房屋及添附部分价值已经法院判决折价补偿李玉兰，故对于李玉兰信赖利益损失的赔偿，仅考虑出卖人因土地升值或拆迁、

9、补偿所获利益的因素，参照马海涛出售房屋宅基地区位总价予以确定。最后，法院依据中华人民共和国合同法第58条之规定，判决马海涛赔偿原告李玉兰损失 185 290 元。可以说，从本案的判决结果和事后影响来看，我认为法官所作出的裁判是成功的，既遵循了关于农村小产权房流转的禁止规定又最大程度上保护了当事人的信赖利益。我们可以看到， 虽然房屋供求的矛盾呼吁更多的房源，社会上也有呼吁小产权房合法化的呼声，而法官毕竟不是立法者，他们只能在解释法律的基础上适用法律，某种程度上他们其实是的戴着镣铐舞者，既要遵循法律，又要达到良好的裁判效果。而本案的法官之所以可以处理好社会效果和法律效果，与法官正确的进行法律解释进

10、而适用法律是分不开的。本案中，法官综合利用了体系解释和价值衡量的解释方法。首先，通过体系解释将关于宅基地流转导致合同无效的条款与合同法58条以及民法中的诚实信用原则联系起来，系统全面地分析了确认合同无效及无效后所造成的法律后果，进而提出了对李玉兰信赖利益的保护，和对马海涛有违诚信的否定。其次，国家对于小产权房的法律规制所保护的是农村的宅基地流转秩序，而当事人之间又存在着交易利益，在保护国家利益的同时又照顾到个人的交易利益，让受损方得到补偿， 让过错方作出赔偿，是现实的也是必要的，因此在个案中应斟酌情事，以实现法律价值的衡平。 进行价值衡量时，要坚持公共利益、社会利益、个人利益的兼顾。本案中，一

11、方面是国家的 土地制度需要合同被确认无效，另一方面是李玉兰一旦合同被确认无效需要返还房屋而岌岌 可危的利益。二者看似不可得兼，法官利用价值衡量，找出导致合同被宣告无效的过错一方， 在回复土地状态，阻止农村宅基地不当流转的同时，又维护了李玉兰的信赖利益。李玉兰案”已经成为宋庄艺术家与农民房屋系列纠纷案解决的一个样板。在结案不久，宋庄14起农民宅基地房买卖诉讼目前已各有结果。其中有3起达成了调解，1起撤诉；其余9起经过一审判决后，其中 4起上诉，5起进入执行阶段。目前，这 4起上诉的也已经有 了终审结果。可见，司法裁判的导向作用是毋庸置疑的，而法律解释在其中发挥的作用也是显而易见。那么什么是法律解

12、释呢？法律解释是指一定的人或组织对法律规定含义的说明。法律解释的特点主要表现为：1.法律解释的对象是法律规定和它的附随情况。2法律解释与具体案件密切相关。33法律解释具有一定的价值取向性。之所以要进行法律解释：法律解释的必要性是由法律调整的特殊性及其运作的规律所决定的。首先，法律解释是将抽象的法律规范适用于具体的法律事实 的必要途径。其次，法律解释是弥补法律漏洞的重要手段。再次，法律解释是调节法律的 稳定性与社会的发展变化之关系的媒介最重要的是通过法律解释，对于法律的冲突或者空白地带，可以做出正确的价值导向。“泸州二奶案”蒋某与黄某于1963年5月登记结婚。1996年，黄某与比他小近 30岁的

13、张某相识后一直在 外租房公开同居生活。2001年初，黄某因肝癌晚期住院治疗，于同年4月18日立下书面遗嘱，将总额为6万元的财产赠与张某，并经公证。22日，黄某因病去世。黄某的遗体火化前，张某偕同律师上前阻拦，并当着蒋某的面宣布了黄某留下的遗嘱。当日下午，张某以蒋某侵害其财产权为由诉讼至四川省泸州市纳溪区法院。法院审理后认定公证无效，并引用中华人民共和国民法通则第七条关于民事活动应当尊重社会公德，不得损害社会公共利益的规定，认定黄某财产遗赠行为无效，判决驳回张某的诉请。张某不服提起上诉，二审法院维持原判。我认为法官根据 中华人民共和国民法通则或是根据继承法来判决都是有道理的。这期间不是道德与法律

14、的冲突问题，二是不同的价值原则的冲突问题。根据中华人民共和国民法通则与根据继承法来判决的不同在于对“一夫一妻” 原则与“私有财产不受侵犯”原则的取舍问题。法官的判决显然是选择了前者。当然法官的 选择是有其道理的。从“一千五百余名旁听群众对判决雷鸣般的掌声”的事实就可以看出“一夫一妻”的观念在当地是多么的深入人心。人们对不同的价值原则重要性的判断是有地域差异的。而我对于二者价值原则的重要性的判断也是受着我所生活的地方所影响的。不过我认为，从社会发展的角度来看应当更倾向于后者，即“私有财产不受侵犯”的价值原则。自从 启蒙运动以来，“私有财产不受侵犯”的观念就开始融入人们的生活，关于其重要性的文章

15、也是比比皆是。学者王怡说，遗产继承是财产权的自然延伸，是个人财产得到法律保护的最后一关，是财产权在跨代传承时的一个出口。“一夫一妻”是建立在家庭的基础上的，而真正的家庭是建立在独立的个体基础上的，而独立的个体就是建立在对私有财产合法性的承认基础上的。所以，我认为，“泸州二奶案”的价值冲突不在于道德与法律的冲突，而在与“一夫一 妻”与“私有财产不受侵犯”两种价值原则的冲突！ 如何进行法律解释:涉及到如何进行法律解释就必须要谈到法律解释的方法，法律解释的方法是解释者在进行法律解释时为了达到解释的目标所使用的方法。（一）文法解释文法解释是指对法律条文的语法结构、文字排列和标点符号等进行分析，以便阐明法律的内容和含义。（二）逻辑解释逻辑解释是指采用形式逻辑的方法分析法律结构，以求得对法律的确切理解。（三）系统解释系统解释是指分析某一法律规范在整个法律体系和所属法律部门中的地位和作用，来揭示其内容和含义。（四）历史解释历史解释是指通过对法律文件制定的时间、地点、条件等历史背景材料的研究，或者通过将这一法律与历 史上同类法律规范进行比较研究来阐明法律规范的内容和含义。（五）目的解释目的解释是指从制定某一法律的目的来解释法律。（六）价值衡量方法 指在出现法律解释多解的情况下，需要通过衡量哪种价值更重要而做出取舍的一种解释方法。法律解释是法律适用过程中的一种有效解释，与具体案件的裁判活动直接关