传奇置业关于某一期项目策划合作框架及初步工作计划

1、“XXXX”一期项目合作框架及初步工作计划第一部分 服务内容1、传奇置业概况传奇置业房地产营销顾问有限公司，以多年行业实战经验与专业技能，着眼房地产市场的不同文化背景及经济特色，创造项目开发各阶段、各环节的服务价值。在长期的实践工作中，逐渐积累了大量的实际操盘经验，摸索出一套独特的营销推广思路并建立了一支复合型、专业技能过硬的营销队伍。作为一家专业型、智慧型的房地产营销公司，传奇置业营销有其独特的服务平台与经营理念在专业化的基础上提供更多元化的立体式服务。专业化 始终坚持在房地产营销及广告推广领域的研究与探索，竭诚为房地产开发商提供更专业化的优质服务；多元化 全面涵盖市场调研、产品策划、营销策

2、划、广告推广策划、文案、平面设计、案场销售七大业务版块，在专业的房地产营销推广领域提供更加全面的立体服务。2、项目的态度（1）、投入公司核心骨干参与，志在以此项目为契机使“传奇置业”与开发商建立战略伙伴关系；（2）、把握本项目市场论证的重点在于客观地游弋于心智与市场之间，实施最准确的市场定位、客户定位和销售定位；（3）、有效提升项目附加值最大化发挥项目的潜在价值是本项目营销策划的终极目标；（4）、品牌战略思想结合开发商的战略构想，实现项目品牌、企业形象与经济效益、社会效益多赢的局面。（5）、风险预测在充分的市场研判基础之上，对有可能出现的可预见和不可预见的不利因素进行全方面分析和预测，在项目的

3、营销策划方案中建立防御和保障体系。3、营销顾问服务内容Ø 项目全案策划传奇置业有一支高素质的销售队伍和涵盖面广的网络信息渠道，及时对代理楼盘进行分析以及了解市场的第一反应，这些为全案策划的检验和实施奠定了坚实的基石。基于以上承诺，亦出于发展的需要，对每一策划思路均跟踪推进到底，直至项目目标达成。即：参与规划、设计、运营、施工方案协调和销售前期准备工作和销售期中的协作跟进控制。（1）、项目前期策划宏观经济态势与项目区域市场分析；区域市场竞争力分析；项目分析与评估（包括市场环境、竞争环境评价、经济条件评价）；客户群体分析（包括客户群区域特征、需求特点、心理偏好等）；项目定位（包括市场定位

4、、目标客户定位、形象定位）；核心竞争力再造及实施（包括项目隐性竞争力、显性竞争平台再造）；成本分析根据融资能力、渠道、开发规划、开发策略（周期、投资方式、回收方式）等确定项目开发步骤的综合安排；（2）、项目营销策划在项目策划的基础上进一步进行目标客户群细分；价格策略制定：根据销售目标和销售阶段，以加权系数定价法及综合比较法的方式，具体落实不同楼层及房号的价格；入市时机选择、入市姿态的确定；卖点规划和销售策略的制定现场及“五路一线”的方案确定及具体布置促销活动的安排和时机把控现场销售体系及流程建立根据产品与市场的各个方面制定价格策略；推广、销售工作的协调安排等。Ø 市场决策咨询传奇置业

5、营销的服务与市场变化同步，以系统的资讯体系作为效率提升的平台，包括市场、广告、营销、产品等各个方面人才积聚的专业团队和实践经验，能够对市场进行全面系统的分析，可以提供完善的专业技术和全方位的顾问服务。定期对市场进行全面系统的分析，可以为本项目整体运作提供完善的市场动态把控。定点对周边项目及周边区域进行市场把控，为本项目的整体运营及阶段性营销方案的执行提供决策性意见。定期对区域内其它项目的广告投入与销售成果的调查，使之与本项目的广告投入和销售产值实现情况进行分析，得出本项目的阶段性广告评估结果，以便于下一阶段广告计划的制定、调整并实施。Ø 销售管理及指导传奇置业已形成自身的信息反馈机制

6、，秉承“可持续经营”的服务理念，努力维护和发展同客户的长期联系，追求“让更多的人享受真正的地产服务”，并为开发商提供及时、准确的广告效果分析表、竞争对手的市场信息，在代理过程中做到“一切为销售服务”。日常运作中的客户登记制度、成交档案制度和客户资讯系统为客户网络建设提供了保障；而广告宣传跟踪表等信息反馈制度为广告效果监控、广告主要诉求点把握提供了强有力的市场证据。1、基本战略服务l 挖掘项目地块价值，并形成发展实施战略l 项目定位和客户定位，据此提出符合市场需求的建议l 形象和展示，形成价格和营销策划方案l 销售人员项目培训、建立专项运营部l 实现价值的系列营销方案2、专业服务全面实施置业顾问

7、制度，致力为发展商提升和推广业绩，为业主提供专业咨询意见。3、严格实施置业顾问考核 所有置业顾问，均须严格培训，才能就位服务，严格实行竞争机制的管理体系。1） 、项目经理的考核项目经理的岗位综合考核每半年一次，由销售总监根据各项检查及述职情况对项目经理进行综合考核。项目经理每次任命有效期限为半年，期满由部门根据其任职情况综合评估后决定继任、调岗、降职或解聘。2）、置业顾问的考核置业顾问的综合考核由销售经理主要负责，销售部协同参与。对考核优秀的员工，部门将给予一定的物质奖励。（具体根据本项目的实际情况而订立切合项目实际的考核制度）项目经理以基层人员素质模型为基准对本项目销售代表进行综合排序，排名

8、最后三名的进入预备淘汰名单；销售部评定小组将对预备淘汰名单所列人员进行访谈、综合考评，并对名单上所列人员进行综合排序，排名靠后的将确定淘汰，最终淘汰人数不低于所有销售人员的10；3）、实习售楼员的考核实习售楼员上岗后，由项目经理每周向销售部提交一份实习情况报告。实习售楼员3个月实习期满后，销售部将根据基层员工素质模型和项目经理每周提交的实习售楼员实习情况报告进行排序，排名最靠前的约80可转正成为销售代表，排名靠后的淘汰，每批淘汰率不低于20；Ø 专业培训业前培训：全体销售人员均接受不定时期的房产营销训练专项培训：楼盘开售前为期一个月的市场调查和专项训练日常培训：项目组例会的个案研讨、

9、部门周训的技能演练、公司月训的专题讲座和形势宣讲。4、平面设计工作内容：传奇置业将充分利用广告创意设计资源优势，为项目提供形象视觉设计与广告创意。完成本阶段的工作时间原则上不超过30个工作日。本阶段的主要工作内容为： 项目VI系统手册 项目开盘广告作品集 项目阶段性广告表现工作一：项目整体VI系统设计传奇置业与发展商进行充分沟通并对本项目进行充分了解后，传奇置业将针对项目情况，开展项目的整体VI系统的设计创作工作。项目VI识别手册的目的就是将项目每个信息传达的设计要素，以阐明正确的图解来说明“视觉识别系统”的整体设计概念，作为所有设计的最高指标，将之加以管理、整合，以达成统一设计的目的。视觉识

10、别手册内容明细：项目总案名基础部分1.标志概念2.标志的组成要素及制作规范3.标志的组合规范4.标志的用色规范5. 标志的辅助形式6.标志的禁用组合规范7.规范字体办公系统1、项目信封、信纸、传真纸等设计规范2、项目名片、工作牌等设计规范公关系统1. 礼品袋的设计规范2.请柬、邀请函的应用规范广告系统1.户外广告牌（横版、竖版）应用规范2.报纸广告（横版、竖版）应用规范3.影视广告标版应用规范4.道旗的设计规范展示系统1、展示板的应用规范2、公司形象宣传活动的主题背景板应用规范工作二：首度公开发售广告稿设计工作传奇置业与开发公司就项目的VI系统详尽沟通后，传奇置业主创人员开展项目销售资料与宣传

11、资料的设计与首度公开发售的部分报纸广告创意设计工作。部分工作量较大的销售资料，比如：项目楼书则需要一个较长的工作时间，一般设计完稿的时间不超过30个工作日。开盘前广告稿明细：1、销售现场包装设计（展板、道旗、广告牌、指示牌等）2、各类销售资料的设计（包括：楼书、海报等）3、项目开盘的系列报纸广告4、户外广告创意（路牌、车身、灯箱、指示牌等）第二部分 合作框架及项目初步工作计划一、项目的合作框架1、本项目合作范围及方式合作范围为“XXXX”一期项目（即广场、加油站旁地块），我们根据本项目的市场情况和项目进展情况，希望在本项目的合作中采用全程代理的方式进行合作。2、工作纲要、项目的营销策划；项目的

12、前期策划主要包括项目区域的市场研究、项目形象的总体定位、项目的营销策划、项目的推广策划等内容。、项目的销售执行按照项目的整合营销方案开展销售工作，尽快为开发公司去化体量、回收资金。、项目的广告推广及平面设计二、项目的初步工作计划从我们对XX房地产市场的初步了解和市场调查，我们觉得XX作为楚雄洲的一个重要城市，无论是消费还是投资置业，都有着巨大的市场潜力。贵公司的土地具有极大的开发价值和增值潜力。我们建议本项目应以作XX中高档楼盘的开发思路来运作本项目，在这种开发思路的指导下，我们建议本项目的运作共分为以下几个阶段：营销阶段时 间主 推 产 品销售率备注蓄水阶段2009年6月9月储备客户形象宣传

13、期开盘阶段2009年10月初11月底二、三房为主、保留部分优质单位20%产品落地期强销阶段2009年12月2010年5月二、三房为主、保留单位，其它户型为辅45%品牌加固期持续阶段2010年6月12月底所有剩余户型20%品牌巩固期尾盘阶段2011年15月所有剩余户型15%第一阶段 项目的前期工作1、时间：2009年6月28日2009年9月28日2、目的：开始全面展开本目的施工建设、销售准备及推广策略策划阶段。3、工作内容：（1）由开发公司组织建筑公司人员对项目地块进行开工建设并制定本项目的施工进度时间安排。（2）由传奇专业工作小组前往XX，对市场状需求、个案、模式、目标客户的心理价值取向、物业

14、形态、经营状况、价格、销售状况及速度等方面进行详细的调查研究，并以本项目的工程进度安排时间节点制定本项目的阶段性推广计划及推广费用预算。（3）由传奇专业工作小组进行项目定位和客户定位，据此提出符合市场需求的建议，挖掘项目地块价值，并形成发展实施战略，形成价格和营销策划方案（4）开发商对传奇置业提出的项目策划案、推广计划及费用预算审核。（5）平面设计创意，并根据本项目的具体特点树立卖点，制定销售策划案。（6）由传奇组织对销售员进行相关的培训。（7）销售人员项目培训、建立专项运营部第二阶段：项目的开盘期销售工作的开展1、时间：2009年10月2日2009年11月30日2、工作目的：工程进度全面展开

15、、销售正式铺开、推广力度加强。3、工作内容：（1）、取得预售许可证。（2）、由传奇置业指派销售经理全面指导销售工作的开展。（3）、由传奇置业负责按该阶段的推广计划的落实并合理调整，开发商安排人员配合。（4）、由传奇置业定期对销售部人员培训。（5）、由传奇置业负责对该项目的广告投入进行评估，有利于控制本项目的推广费用。（6）、由传奇置业制定下阶段的推广计划并提交开发商审核通过。（7）、由传奇置业与开发商一道制定并落实本阶段的推盘计划及相关的促销政策、活动。第三阶段项目的销售强销期工作1、时间：2009年12月1日-2010年5月30日2、工作目的：在工程顺利进行的同时进行销售工作。3、工作内容：

16、（1）、由传奇置业负责按该阶段的推广计划的落实并合理调整、开发商安排人员配合。（2）、销售部销售工作全面加强，做好定期对销售部人员培训。（3）、由传奇置业负责对该项目的广告投入进行评估，有利于控制本项目的推广费用。（4）、由传奇置业制定下阶段的推广计划并提交开发商审核通过。（5）、由传奇置业与开发商一道制定并落实本阶段的推盘计划及相关的促销政策、活动。第四阶段工程建设的全面展开及销售工作的开展1、时间：2010年6月1日-2010年12月30日2、工作目的：以工程建设的进度保证各项销售工作的顺利进行。3、工作内容：（1）、由传奇置业负责按该阶段的推广计划的落实并合理调整、开发商安排人员配合。（

17、2）、销售部销售工作全面加强，做好定期对销售部人员培训。（3）、由传奇置业负责对该项目的广告投入进行评估，有利于控制本项目的推广费用。（4）、由传奇置业制定下阶段的推广计划并提交开发商审核通过。（5）、由传奇置业与开发商一道制定并落实本阶段的推盘计划及相关的促销政策、活动。第五阶段清盘、进行项目交房、全面结束本项目一期工程1、时间：2011年1月1月2011年5月30日2、工作目的：全面完成本项目的工作建设，按时向客户交房，并将项目移交给物业管理公司。3、工作内容：（1）、由开发公司负责在2011年5月前全面完成本项目的各项工程建设。（2）、由传奇置业负责按该阶段的推广计划的落实并合理调整、开

18、发商安排人员配合。（3）、销售部销售工作全面加强，加大尾盘销售力度。（4）、由传奇置业合理控制广告投入配合项目清盘。（5）、由销售部协助开发公司、物管公司进行交房。（以上计划的具体工作内容及时间，可根据项目的实际情况进行调整，最终以项目进展为准。）第三部分 本项目服务工作的合作方式及收费标准1、合作方式：根据该项目具体情况，本司建议采用以下合作方式：全程营销代理方式（由我公司组织策划人员、置业顾问及承担以上人员相关费用，我公司进行对销售员进行培训及卖场管理，并由我公司全面制定本项目一期的营销策划等工作。）2、收费标准：我公司针对本项目的具体情况，其收费标准如下：以每月完成的销售总额（合同金额）的1予以提取。溢价部分以3：7分成注：以上收费的细则以合作协议约定为准。（以上纲要及计划的具体工作内容，只是我公司单方面初步制定，在具体实施过程中也可能根据实际情况进行修改和调整，如有不全之处望开发公司领导补充完善，