福建省住宅规划商业计划可行性报告

1、某市区域调研报告某市区域调研报告一一. .区域概况区域概况1 1.区域总体状况区域总体状况l 某，福建省会。因九百多年前某就遍植榕树，“绿荫” 满城，暑不张盖”，故又有“榕城”的美称。l 某是历史文化名城,某素有“八闽首府”之美称。l 某为全国三大温泉区之一，是世界上久负盛誉的温泉名城。l 某市是全国工艺美术的重点产区。 l 某是著名的商贸城市。早在东汉时期就与海外有贸易往来。 （1 1）位置及范围）位置及范围地理概况：地理概况： 某地处中国东南沿海、福建省东部的闽江口，东经1180812031，北25152629之间。与台湾省隔海相望。是中国最早实行对外开放的沿海城市之一，也是中国历史文化名

2、城之一，建城至今已有2200多年，从汉代至今都是中国东南沿海贸易良港,素有“福海宝地”之誉。 某某（1 1）位置及范围）位置及范围某市行政区域划分图某市行政区域划分图某市辖鼓楼区、台江区、仓山区、马尾区、晋安区、福清市、长乐市、五区二市和闽侯、闽清、永泰、平潭、连江、罗源六县，总面积约1.2万平方公里，其中市区总面积1043平方公里；总人口660多万，其中城区人口243万。 （1 1）位置及范围）位置及范围（1 1）位置及范围）位置及范围（1 1）位置及范围）位置及范围自然条件自然条件气候及地形条件：气候及地形条件： 某依山傍海，气候宜人，绿树长青，属暖湿的亚热带季风气候。全年冬短夏长，温暖湿

3、润，无霜期达326天，年平均日照数为17001980小时；年平均降水量为9002100毫米；年平均气温为1620，最冷月12月，平均气温达610；最热月78月，平均气温为2429。近年来常出现热岛效应，夏季中午气温高达36以上。某主导风向为东北风，夏季偏南风为主，79月是台风活动期。 某地貌属典型的河口盆地，城区位于盆区中央。盆地四周被群山峻岭所环抱，其海拔多在6001000米之间，东有鼓山：西有旗山；南有五虎山；北有莲花峰。境内地势自西向东倾斜。（2 2）自然条件）自然条件自然条件自然条件地形条件：地形条件：（1 1）地势西高东低，呈层状下降）地势西高东低，呈层状下降 境内西枕鹫峰戴云山脉(

4、闽中大山带)，地势高峻，海拔多至800米以上。自西向东，地貌类型由中山而低山、而高丘陵、而低丘陵、而台地平原，直至于海，作有规律的排布，地势呈层状下降。永泰县西南部的东湖尖，海拔1682米，是全区最高峰。沿海一带有的地方因断块隆起，也形成一些较高的山峰，如鼓山绝顶峰(海拔919.1米)、旗山(755.2米)、五虎山尾虎顶(611米)等。闽江自西北向东南流经本区中部，注入东海。安仁溪口以上，闽江横切鹫峰戴云山脉，形成峡谷，江面狭窄，水流湍急；安仁溪口以下，河谷逐渐开阔，水流平缓，形成全区最大的某平原。（2 2）自然条件）自然条件自然条件自然条件地形条件：地形条件：（2 2）以山地丘陵为主，平原面

5、积较小）以山地丘陵为主，平原面积较小全区地貌类型多种多样，而以山地、丘陵为主，占全区土地总面积72.68%。其中山地占32.41%，丘陵占40.27%。山地主要分布在内陆各县，如永泰、闽清、闽侯3县山地的面积分别占各该县土地总面积的55.23%、46.82%和46.10%。丘陵分布广泛，各市县均在31.74%57.52%之间，其中以连江和罗源两县较大，分别占各该县土地总面积的57.52%和54.30%。在丘陵分布中，内陆以高丘陵为主，沿海各市县除罗源外，均以低丘陵为主。台地和平原占全区土地总面积的25.75%，其中台地所占面积较大。台地大部分分布在沿海各市县，以福清、长乐、平潭3市县所占比重较

6、大。平原主要分布在闽江下游地区，某平原是全省沿海四大平原之一。另在鳌江和龙江下游以及山区盆地内也有较多的小片平原分布。 在广袤的山区，镶嵌着为数众多的小盆地，这些小盆地自然条件较好，是山区的精华所在。某平原四周鼓山(东)、旗山(西)、五虎山(南)和莲花峰(北)所环围，地貌上也是一个盆地，它和漳州盆地是福建省面积最大的两个盆地。（2 2）自然条件）自然条件自然条件自然条件地形条件：地形条件： （3 3）海岸曲折，海域广阔，多港湾，多岛屿）海岸曲折，海域广阔，多港湾，多岛屿 境内海岸线漫长曲折，大陆海岸线自罗源的鉴江至福清的江兜，长800.3公里。而两者直线距离仅118公里，海岸曲折率为168，略

7、高于全省海岸曲折率(157)的平均水平。 海域广阔，跨有闽东渔场的南部和闽中渔场的北部。海底地形平坦舒缓，自陆向外作和缓倾斜，坡降为1012，并有阶地、峡谷等海底地貌。水深不大，绝大部分为大陆架浅海。 曲折的海岸构成众多的港湾。境内共有港湾18个，其中较大的自北向南有罗源湾、定海湾、马尾港、福清湾及与莆田市交界的兴化湾。 某地区辖属岛屿有545个，面积520.03平方公里，岸线长1061.03公里，分别占福建省海岛总数、总面积和岸线总长的35.25%、39.27%和37.74%。均为基岩岛，其岩性构造与附近大陆一致，属于大陆岛性质。（2 2）自然条件）自然条件自然条件自然条件植被：植被： 某分

8、属南亚热带季雨林和中亚热带常绿阔叶林两种植被地带。受多种自然条件影响，植被类型复杂，植物种类繁多。由于近代遭受人为砍伐影响，原生植被多遭破坏，目前主要植被以次生植物为主，主要树种有马尾松、杉木、竹林、柳林、榕树、相思树-、樟木、木麻黄、灌木丛等，沿海地区有红树林、沙生草木等。人工植被以各种农作物为主。闽清雄江乡黄褚林是现今唯一保存良好的较完整的常绿阔叶林，已列为省级自然保护区。地带性土壤以红壤、赤红壤、黄壤为主，耕地以水稻土为主。 （2 2）自然条件）自然条件人口现状及未来发展变化人口现状：人口现状：总面积1.2万平方公里，常住总人口666万人；其中，城区规划面积1043平方公里，市区总人口2

9、47万人。 某总人口居全省第二位。增长速度稳步下降反映出我市人口类型已逐步由“高出生、低死亡、高增长”转变为“低出生、低死亡、低增长”的现代型 （根据2005年人口抽样调查结果公布 ） 人口数量变化：人口数量变化：随着工业化的推进和经济的持续快速发展，城镇建设步伐不断加快，我市农村大批剩余劳动力从土地中解放出来，逐渐向非农产业转移，人口的空间分布也逐渐向城镇聚集，引导着我省城镇化水平不断提升。 人口结构的变化：人口结构的变化：房地产开发以沿江为发展轴，在林浦洲、马杭洲、南江滨、螺洲新区、金山新区、淮安新区等7大片开发建设高档滨江住宅区，增加更多消费能力强劲的人群。产业的升级，带来电子、物流、商

10、贸、教育、科研等高素质的人口，改变原有的人口结构。（3 3）人口状况）人口状况 鼓楼区：鼓楼区： 位于某市城区西北部，是某市中心城区。辖区面积35.7平方公里，常住人口44.6万，辖9街1镇，161个居委会，15个行政村，该区是某市古城的发祥地，约公元前200年，秦设闽中郡，汉闽越王建都称为“冶城”。 历代建有鼓楼，置铜壶滴漏报时，“鼓楼”因而得名。某的建城历史由此发端。 2200多年的发展史，给鼓楼留下了深厚的文明积淀。辖区拥有三坊七巷、朱紫坊、闽王祠、文庙、西禅寺等90多个重点文物保护单位，培育了林则徐、严复、林觉民、邓拓、高士其等一大批名人英杰，素有“海滨邹鲁”、“文儒之乡”的美称。 2

11、 2. .鼓楼区概况鼓楼区概况 产业名称代表园区信息产业集群某软件园高新技术产业集群洪山科技园、留学人员创业园、省火炬高新技术创业园等劳动密集型制造业产业集群“飞地园区”：“鼓楼工业小区” 等 流通服务业产业集群大多为专业街区，如津泰路精品名品街、杨桥路房产中介服务街、五四路中央商务区、温泉公园路风情酒吧街等2 2. .鼓楼区概况鼓楼区概况四大产业集群四大产业集群鼓楼区鼓楼区产业分布：产业分布：鼓楼区鼓楼区产业分布：产业分布： 某软件园洪山科技园2 2. .鼓楼区概况鼓楼区概况鼓楼区鼓楼区配套设施：配套设施： 基本配套齐全基本配套齐全, ,完善完善, ,发展成熟发展成熟, ,生活便利生活便利,

12、 ,但由于是老城区但由于是老城区, ,土地资源有限土地资源有限, ,部分配套出现更新滞后等情况部分配套出现更新滞后等情况商业配套东街口商圈、六一环岛商圈、五一广场商圈、五四路商业中心、西二环商业中心、江滨路商业中心等等 ,形成较为成熟的商圈市政配套邮局、鼓楼区人民法院、公安局.水厂、省委省政府.区政府等 金融配套中国银行.商业银行.农业银行.工商银行.建设银行.招商银行等多家金融机构餐饮娱乐京门大酒楼 .梅海江南酒楼.知味馆.梅海江南酒店 .黎明大酒店全聚德餐厅 .贵族世家牛排湖东店 .中森百汇 .某市鼓楼区老天味酒楼等多家酒店 等多家餐饮娱乐场所酒店宾馆某美伦华美达大饭店 .于山宾馆 . 某

13、温泉大饭店 .福建阳光假日大酒店.西湖大酒店 .福建洲际大酒店.华林饭店.某邦辉大酒店.福建山水大酒店 .某大酒家.某金仕顿大酒店 .福建左海大厦 等多家3星级以上酒店和宾馆教育配套区属小学35所，542个教学班；中学3所，113个教学班，公办幼儿园6所，31个班，在园幼儿1221人。此外，还有区职业中学、开智学校、教师进修校、少年科学艺术宫 医疗设施省立医院.福建省卫生厅卫生监督所 .福建省职业病与化学中毒预防控制中心 .福建省医学科学研究所 .福建省中医药研究院 等多家省市级医疗单位汽车站洪山西客站. 2 2. .鼓楼区概况鼓楼区概况鼓楼区鼓楼区交通组织：交通组织： 1.政治、商业、文教中

14、心，公交车多,人流大,交通压力较大。2.市政公交配套不足,非机动车流巨大,并且治理,监管力度不够.路况较差. 高峰期,拥堵现象极为严重.3.相关配套滞后, “停车难”问题突出. 2 2. .鼓楼区概况鼓楼区概况鼓楼区鼓楼区土地利用现状：土地利用现状： 成熟老城区成熟老城区, ,土地资源有限土地资源有限. .土地出让面积小土地出让面积小, ,数量少数量少: : 宗地宗地20062006拍拍1616号，分号，分a a、b b两个地块，整体出让两个地块，整体出让 a a地块地块 1位置：鼓楼区，乌山西路与西二环路交叉口东北侧。2出让土地面积：约143433平方米（合2151亩）。 3用途：二类居住用

15、地（r2）、商业金融用地（c2，允许兼容办公）、公共绿地（g1）、公共停车场（库）用地（s3）。 土地使用权出让年限：商业用地四十年，办公、公共绿地、社会停车场（库）用地五十年，居住用地七十年。 4规划建筑容积率：30以下（含30），其中商业建筑面积占计算容积率的总建筑面积35以下（含35），商业为集中式商场。 5规划建筑密度：30以下（含30）。 6规划绿地率：25以上（含25）。 b b地块地块1位置：鼓楼区，乌山西路与西二环交叉口东南侧。 2出让土地面积：约166662平方米（合25亩）。 3用途：二类居住用地（r2）、商业金融用地（c2，允许兼容办公），公共绿地（g1）。土地使用权出让

16、年限：商业用地四十年，办公、公共绿地用地五十年，居住用地七十年。 4规划建筑容积率：32以下（含32），其中商业建筑面积占计算容积率的总建筑面积35以下（含35），商业为集中式商场。 5规划建筑密度：30以下（含30）。 6规划绿地率：25以上（含25）。 2 2. .鼓楼区概况鼓楼区概况鼓楼区鼓楼区土地利用现状：土地利用现状：成熟老城区成熟老城区, ,土地资源有限土地资源有限. .土地出让面积少土地出让面积少, ,数量少数量少: : 地块三地块三: :宗地2007拍01号 1、位置：鼓楼区，乌山西路福建省土畜产公司某羽绒厂部分地块。 2、出让土地面积：4404.3平方米（合6.61亩）。 3

17、、用途：商业金融用地（c2、写字楼）。土地使用权出让年限：商业用地四十年，办公用地五十年。 4、规划建筑容积率：3.0以下（含3.0）。 5、规划建筑密度:24%以下（含24%）。 6、规划绿地率:30%以上（含30%）。 7、建筑层数：15层以下（含15层）。 地块四地块四: :1.位置:鼓楼区,五一北路东侧 2.出让土地面积：约20610平方米(合30.92亩)； 3.用途：二类居住用地(r2)、商业金融用地(c2)、社会停车场库用地(s3)。 4、规划建筑容积率：3o以下(含3o)，其中商业建筑面积占计算容积率的总建筑面积8以下(含8)； 5、规划建筑密度：20以下(含20)； 6、规划

18、绿地率：25以上(含25)； 2 2. .鼓楼区概况鼓楼区概况鼓楼区鼓楼区住宅发展：住宅发展： 1.1.西区开发尤为迅猛西区开发尤为迅猛 中心西区地理位置优越，主要分布在传统中心城区鼓楼区，外延闽侯地域，东邻省政府行政中心区域，南临某大学高校区域，北邻某软件园高科技产业中心区域。城市交通、周边环境、市政配套相对比较成熟。2.2.中心西区交通拓展中心西区交通拓展 , ,规划科学、风光秀美、配套完善的环保型高尚住宅区即将成型规划科学、风光秀美、配套完善的环保型高尚住宅区即将成型. . 中心西区的交通主干道梅峰路正在积极拓展之中，待建成后，二环路可经梅峰路直达洪甘路，洪山桥与西二环两者之间的距离。按

19、鼓楼洪山新区概念性规划，某市鼓楼区初步确立的一纵、三横、四个地块组团、五大公园、六个卫星地块点缀其间的洪山新区开发设想，具体为：一纵：甘洪路江滨路；三横：软件大道、梅亭路梅峰路、乌山西路；四区：软件园区、江滨区、洪山新区、凤湖新区；而令人关注的五大公园分别为金牛山公园二期、拟延伸建设的洪山闽江公园、大腹山公园、马坑鸿梅公园、左海公园。按此设想，一旦完成，以洪山新区为重要区域的中心西区将建成规划科学、风光秀美、配套完善、生活便利的环保型高尚住宅区。 2 2. .鼓楼区概况鼓楼区概况区域历史沿革及现状区域历史沿革及现状台江区：台江区： 台江，旧称南台，公元前202年，无诸被封为闽越王，在大庙山建一

20、台，“登南城翘望，有台临江”，故名之，是一个有二千多年历史的文化名城。 某市台江区在中国南方福建省的东部，地处福建省省会-某市中心,位于北纬26度05秒，东经119度18秒，濒临闽江下游北岸，离台湾省基隆市130海里。 该区作为福建省传统的、著名的商品集散地，历来商贾云集，有某市区的黄金宝地、聚宝盆之盛名。 3 3. .台江区概况台江区概况 三大商贸圈三大商贸圈 台江区作为全省商贸中心区，经济实力雄厚，市场商贸繁荣，拥有年成交量和营业额居全国同行业第一的水产批发市场。中部某步行街、榕城美食街、元洪美食大世界、服装鞋帽城、特艺城、沃尔玛购物广场、好又多量贩超市东部鳌峰洲，以糖酒、农副干杂、油脂、

21、家禽、水产等10大批发市场组成全省重要的副食品批发走廊西部台西科技园为主，开辟科工贸市场同时还开辟了10条商贸专业街。台江区台江区产业分布：产业分布：3 3. .台江区概况台江区概况台江区台江区配套设施：配套设施： 商业配套商业配套某步行街、中亭街、台江农贸市场、步行街榕城美食街、元洪城、五金日杂批发市场、某服装鞋帽城、英惠电脑城、维修街、特艺城等专业市场 、宝龙城市广场 、万象城 等大型购物中心市政配套市政配套文化馆1个；街道文化站12个；居委会文化室90个;区图书馆1个,区博物馆1个；民俗博物馆1个；省级文物保护点2个，市级文物保护点10个，区级文物保护点15个；历史纪念馆1个;广播站1个

22、健身辅导站145个 ,金融配套金融配套中国银行.商业银行.农业银行.工商银行.建设银行.招商银行等多家金融机构餐饮娱乐餐饮娱乐台江榕城美食街 .台江风味美食街等大型食街,牛牛餐吧 .鸭棚子美食坊 .长汀麻辣火锅城 等多家餐饮娱乐场所酒店宾馆酒店宾馆厦门摩登世家酒店公寓、某美海酒店、阿波罗大酒店,某唐城大厦 等多家三星级酒店教育配套教育配套3所市属中学、4所职专学校外，还有区属中学10所，其中完全中学1所、职业高中附设初中部2所、初级中学6所、社会力量办的初中1所、 20所职工成人学校、所公办独立幼儿园，还有各类幼儿园77所 医疗设施医疗设施各类卫生事业机构(不含省、市属和民营）18个，其中区级

23、医院3个、防疫机构1个、基层卫生机构14个，有专业卫生技术人员249名。还有民营医院1家、个体医疗机构54家。 汽车站汽车站亚峰客运站和汽车南站 3 3. .台江区概况台江区概况台江区台江区交通组织：交通组织： 福建省水陆空交通的枢纽，交通运输十分便利福建省水陆空交通的枢纽，交通运输十分便利台江区濒临闽江下游,东南距闽江口51公里.离台湾省基隆市130海里,江岸线长达7600米 水上交通以台江码头、鳌峰洲码头、苍霞码头为主，分布在闽江北岸，上游通闽北等内地山区，下游往马尾闽江口，可直达全国沿海各主要城市和东南亚各地；陆上铁路、公路四通八达，贯连全国各地，某长途汽车站设在该区五一路中段，市公交汽

24、车站、点密布全区，电车站起点设在台江广场；区内设有中国民航、上海航空公司等十余处售票处。 3 3. .台江区概况台江区概况台江区台江区土地利用现状：土地利用现状：传统商业旺区传统商业旺区, ,旧城改造较多旧城改造较多, ,土地出让面积有限土地出让面积有限, ,且多用于商业用地且多用于商业用地地块一:宗地200710号 1.宗地位置:台江区，交通路南侧（原上海街道交通三社区95-97座用地）2.土地面积:2949(合4.42亩) 3.土地用途:教育科研设计用地(兼容办公) 4.规划指标: 规划建筑容积率:5.2以下(含5.2)； 规划建筑密度:25%以下(含25%)； 规划绿地率：25%以下(含

25、25%) 地块二 福建融侨集团有限公司 宗地2006拍17号 1、位置：台江区，六一中路东侧。 2、出让土地面积：约36983平方米（合55.47亩）。 3、用途：二类居住用地（r2）。 土地使用权出让年限：商业用地四十年，居住用地七十年。 4、规划建筑容积率：2.5以下（含2.5），其中商业建筑面积占计算容积率的总建筑面积3%以下（含3%）。 5、规划建筑密度:22%以下（含22%）。 6、规划绿地率:35%以上（含35%）。 7、建筑高度：沿六一路及西北侧公共绿地住宅建筑高度不超过40米。 3 3. .台江区概况台江区概况台江区台江区土地利用现状：土地利用现状： 地块地块a a1、位置：群

26、众路与广达路交叉口西南角 2、出让土地面积：约16338平方米 （合24.51亩）。3、用途：商业金融用地（c2仅限于作为酒店、商务办公和商业用途）。 4、规划指标：（1）规划建筑容积率：7.6以下(含7.6)；（2）规划建筑密度: 30%以下(含30%)；（3）规划绿地率: 25%以上(含25%)；（4）建筑高度：主体建筑高度249米左右。地块地块b b1、位置：国货路与广达路交叉口西北角。 2、出让土地面积：约16962平方米（合25.44亩）。 3、用途：商业金融用地（c2）、二类居住用地（r2）。 4、规划指标：（1）规划建筑容积率：5.9以下(含5.9)，商业建筑面积占计算容积率总建

27、筑面积10以下；（2）规划建筑密度: 25%以下(含25%)；（3）规划绿地率: 25%以上(含25%)；（4）建筑高度：主体建筑高度160左右。地块地块c c 1、位置：广达路以东，儿童公园路南侧。 2、出让土地面积：约19143平方米 （合28.71亩）。 3、用途：二类居住用地（r2）。 4、规划指标：（1）规划建筑容积率：6.57以下(含6.57)；（2）规划建筑密度: 15%以下(含15%)；（3）规划绿地率: 30%以上(含30%)；（4）建筑高度：主体建筑高度160米左右。地块三地块三: :宗地宗地200708200708号号3 3. .台江区概况台江区概况台江区台江区土地利用现

28、状：土地利用现状：20062006年出让土地年出让土地茶亭街改造项目,共九个地块 （一）宗地2006让25号（a区，含地块一、地块二） 出让面积：约5929平方米（合889亩），其中：地块一地块一 1位置：南门兜西营里市场南侧。 2出让土地面积：约2919平方米（合438亩）。 3用途：商业金融用地（c2）。 4规划指标： （1）规划建筑容积率：20以下（含20）。（2）规划建筑密度：43以下（含43）。（3）规划绿地率：10以上（含10）。 地块二地块二 1位置：南门兜东南侧 2出让土地面积：约3010平方米（合451亩）。 3用途：商业金融用地（c2、兼容办公）。 4规划指标： （1）规划

29、建筑容积率：152以下（含152）。（2）规划建筑密度：25以下（含25）。（3）规划绿地率：15以上（含15）。 地块三地块三 1位置：八一七路与高桥路交叉口西南侧。 2出让土地面积：约8682平方米（合1302亩）。 3用途：商业金融用地（c2）、二类居住用地（r2、兼容办公）。 4规划指标： （1）规划建筑容积率：167以下（含167），利用地下空间作为商业功能使用的建筑面积不计入容积率。 （2）规划建筑密度：436以下（含436）。 （3）规划绿地率：12以上（含12）。 （4）建筑高度：27米以下（含27米）；其中茶亭河两则建筑高度14米以下，以2至3层为主。 3 3. .台江区概况

30、台江区概况台江区台江区土地利用现状：土地利用现状：20062006年出让土地年出让土地 地块四地块四 1位置：八一七路与高桥路交叉口东南侧。 2出让土地面积：约3834平方米（合575亩）。 3用途：商业金融用地（c2、兼容商务公寓）。 4规划指标： （1）规划建筑容积率：227以下（含227），利用地下空间作为商业功能使用的建筑面积不计入容积率。 （2）规划建筑密度：40以下（含40）。 （3）规划绿地率：5以上（含5）。 （4）建筑高度：24米以下（含24米）；同时满足八一七路景观规划的要求。 地块五地块五 1位置：八一七路与群众路交叉口西北侧。 2出让土地面积：约3838平方米（合576

31、亩）。 3用途：商业金融用地（c2）。 4规划指标： （1）规划建筑容积率：123以下（含123），利用地下空间作为商业功能使用的建筑面积不计入容积率。 （2）规划建筑密度：40以下（含40）。 （3）规划绿地率：12以上（含12）。 （4）建筑高度：14米以下（含14米），以2至3层为主。 地块六地块六 1位置：八一七路与群众路交叉口东北侧。 2出让土地面积：约3428平方米（合514亩）。 3用途：商业金融用地（c2、兼容商务公寓）。 4规划指标： （1）规划建筑容积率：166以下（含166），利用地下空间作为商业功能使用的建筑面积不计入容积率。 （2）规划建筑密度：366以下（含366）

32、。 （3）规划绿地率：10以上（含10）。 （4）建筑高度：24米以下（含24米），同时满足八一七路景观规划的要求。 地块七地块七 1位置：八一七路与交通路交叉口西北侧。 2出让土地面积：约12627平方米（合1894亩）。 3用途：商业金融用地（c2）、二类居住用地（r2、兼容办公）。 4规划指标： （1）规划建筑容积率：14以下（含14），商业建筑面积占计算容积率的总建筑面积44以下（含44），利用地下空间作为商业功能使用的建筑面积不计入容积率。 （2）规划建筑密度：30以下（含30）。 （3）规划绿地率：25以上（含25）。 （4）建筑高度：27米以下，同时沿茶亭河两侧、八一七路建筑高度

33、14米以下，以2至3层为主。 3 3. .台江区概况台江区概况台江区台江区土地利用现状：土地利用现状：20062006年出让土地年出让土地地块八地块八 1位置：八一七路与群众路交叉口东南角。 2出让土地面积：约14519平方米（合2178亩）。 3用途：二类居住用地（r2、兼容办公）、商业金融用地（c2）、社会停车场（库）用地（s3）、广场用地（s2）。 4规划指标： （1）规划建筑容积率：520以下（含520），其中商业建筑面积占计算容积率的总建筑面积48以下（含48），利用地下空间作为商业功能使用的建筑面积不计入容积率。 （2）规划建筑密度：46以下（含46）。 （3）规划绿地率：25以上

34、（含25）。 （4）建筑高度：100米以下（含100米） 宗地2006让27号（c区、地块九） 地块九地块九 1位置：洋头口西北侧。 2出让土地面积：约29003平方米（合4350亩）。 3用途：二类居住用地（r2、兼容办公）、商业金融用地（c2）、社会停车场（库）用地（s3）。 4规划指标： （1）规划建筑容积率：392以下（含392），其中商业建筑面积占计算容积率的总建筑面积31以下（含31），地上计算容积率的总建筑面积含保留的建筑面积6183平方米。 （2）规划建筑密度：36以下（含36）。 （3）规划绿地率：25以上（含25）。 （4）建筑高度：150米以下（含150米） 3 3. .

35、台江区概况台江区概况台江区台江区住宅区域发展：住宅区域发展： 旧屋区改造与新区建设进展迅速旧屋区改造与新区建设进展迅速 现已完成了占地14.54公顷的苍霞棚屋区改造工作，3341户居民回迁苍霞新城；地处商贸黄金地段的安平新区已完成商住楼建设，已开始选房回迁和对外销售；江九、江十旧屋区仅用10天时间全面完成动迁任务； 3 3. .台江区概况台江区概况区域历史沿革及现状区域历史沿革及现状仓山区：仓山区： 仓山区位于某市城区南部，辖整个南台岛，分别与鼓楼、台江、晋安、马尾和闽侯、长乐隔江相望。辖区面积142平方公里，人口35.2万人。全区下辖仓前、东升、对湖、临江、三叉街、上渡、下渡7个街道和仓山、

36、城门、盖山、建新、螺洲5个镇，共有112个居委会和112个行政村。 仓山区古称藤山，明洪武年间北麓始建盐仓，该地俗称盐仓前，藤山遂道称仓前山，简称仓山，区名由此而来。境内多山丘坡地，高盖山、长安山、烟台山等贯穿中、北部，东部有黄山、城门山等。岛内风景秀丽、气候宜人，历史上曾于烟山南麓遍植梅树，素有“琼花玉岛”的美称，古时，就有“十里花为市，千家梅作林”的繁华。由于独特的地理位置、自然条件，仓山区还是历史上有名的领事使馆区，外贸基地及航运中心，英、美、法等17个国家在仓山设立了领事馆或代办处，同时还创建教堂，开办学校，开设医院、发行报刊、设立洋行等。由于西方经济、文化渗透，仓山区至今保存着英式、

37、哥特式、罗马旋门式、东欧式及中西结合式的建筑，形成了仓山区独特的建筑特色和区貌。区内名胜古迹众多，金山古寺、陈若霖故居、陈绍宽故居、烟台山公园、高盖山公园等人文、自然景观与正在开发的马杭洲、桔园洲、闽江公园（南园）等沿江沙洲构成了仓山区丰富的旅游资源。 仓山区是某著名的学区，自1980年被国务院批准为某市的文化居住区以来，区内新建和扩建少年宫、文化馆、图书馆、科技馆等一批文化设施。特别是国家投资在区西南部有新办30多所大、中专院校和干部学校。 随着水、电、通讯等基础设施建设的不断发展，投资环境将进一步优化、必将有力地促进仓山区经济的腾飞。4 4. .仓山区概况仓山区概况仓山区仓山区产业分布：产

38、业分布：鞋类、机电五金、电子、服装四大产业集群鞋类、机电五金、电子、服装四大产业集群 现有鞋类、机电五金、电子、服装四大产业的规模企业159家，年产值9096亿元 。其中拖鞋年产115亿双，成为全国拖鞋生产的主要基地, 产量占全国市场的50，福建省80以上的拖鞋也来自这里。 4 4. .仓山区概况仓山区概况仓山区仓山区配套设施：配套设施：商业配套商业配套片区商业目前比较单一，通过解放大桥引导台江老商业区的商业氛围，形成以麦德龙为龙头的三叉街商业中心。目前其他商业为永辉超市、国美、华厦汽车城，以生活配套商业和汽车销售为主商业形态市政配套市政配套水电汽等基础设施已经投入大量资金建设;全省最大的中心

39、广场榕城广场、500亩的金山文体中心、某新展览城、省建设厅、某市中级人民法院、医院、公交汽车总站等;南江滨公园、湿地公园、林浦公园等，加快高盖山公园、城门山公园、清凉山公园、淮安古窑址公园、劳动者公园、帝封江公园、华夏世纪园、林浦公园等金融配套金融配套工商银行 农业银行 兴业银行 中国银行 商业银行 交通银行等多家金融机构餐饮娱乐餐饮娱乐香喷喷西京风味楼 .海鸥陈记美食 .怡香居茶坊 .常来常往音乐酒吧 .翁板烧 .安泰国石酒楼 .宜水居等多家餐饮娱乐场所.其中大学城附近也有很多师生休闲场所酒店宾馆酒店宾馆某绿岛大酒店 .某国谊大酒店 .某融侨水乡酒店 等为数不读的三星级酒店,区域消费能力有限

40、教育配套教育配套将新建3所、扩建11所学校。包括：新建南江滨小学、江南水都小学、麦顶融信小学3所学校；拆迁新建永南中学、胪雷小学、建华小学；扩大某十二中学、麦顶小学2所校园；扩建某四十中学、仓山实验小学等11所学校。医疗设施医疗设施某市第二医院（塔亭医院）. 某市第三医院（鹤龄医院）. 某市第四医院（某神经精神病防治院）. 福建肺科医院 .福建师范大学医院 .仓山区中医院 .城南医院 汽车站汽车站火车南站、汽车南站（火车南站综合交通枢纽 ）4 4. .仓山区概况仓山区概况仓山区仓山区交通组织交通组织： 仓山区地处某市南大门，水、陆、空便利的交通条件日趋发达仓山区地处某市南大门，水、陆、空便利的

41、交通条件日趋发达闽江、乌龙江四周环绕，水路运输十分便利。福厦路起始点和福泉高速公路接口始于我区，并有8座大桥与岛外连接；正加紧实施的环岛提路工程，以及日臻完善的岛内路网建设，将进一步促区域交通网络建设的成熟化、合理化。某长乐国际机场距该区仅35公里。4 4. .仓山区概况仓山区概况仓山区仓山区交通组织：交通组织： 未来仓山交通：道路通达未来仓山交通：道路通达环线合拢环线合拢 公路铁路轻轨齐上阵公路铁路轻轨齐上阵快速路：南二环、三环、后浦路(二环、三环连接线)、浦上路、福湾路。金山区千路网：金上路、金塘路、金山大道、芦滨路、凤山南路、洪湾路、建新大道、金洲路、闽江大道、盖山西路；仓山区主干路网：

42、上三路一三高路一林浦路一线、双湖路、邮校路、首山路，南台大道、六一南路一则徐大道、前横南路；盖山区主干道路网：盖山路、战备路、先锋路、福厦路、义序纵一、义序纵二路；城门区主干道：螺城路、先锋路、福厦路、站前路等。跨江大桥：横跨乌龙江的湾边大桥和横跨闽江的前横桥、鼓山大桥、魁岐大桥。 规划中的环岛路：总长534公里，乌龙江北岸三环路宽按100米、80米，其它路段原则上按50米控制。 金山轻轨换乘枢纽、橘园洲枢纽、台屿换乘纽及三角埕枢纽。南台岛清凉山北侧将建设某铁路南站。 绕城高速路：贵新隧道与同三高速、京福高速公路、福厦高速形成闭合高速公路通道，形成环城高速公路。4 4. .仓山区概况仓山区概况

43、某市概况某市概况仓山区仓山区土地利用现状：土地利用现状：某的土地一级市场的竞争一直以来都很激烈，而且都是由政府来控制的。按照某目前土地的储备情况，满足市场的稳步发展基本不成问题。某市土地发展中心现有充足的实物储备土地和红线储备土地，这两年来某每年供地量大致都在30004000亩。而在区域出让的土地面积均超过1500亩，是某土地储备的主要来源，政府加大南部开发力度，区域每年的土地出让应该不会少于现有的1500亩。 2004-2006年区域土地交易量 （单位：亩）4 4. .仓山区概况仓山区概况年 份 区域板块 交易面积(亩) 金山 1869.78 2004 年 仓山 460.69 2005 仓山

44、、金山 1536.71 2006 仓山、金山 1604.37 合 计 - 5471.55 区域历史沿革及现状区域历史沿革及现状 马尾区：马尾区： 马尾区福建省重要港口，某市外港。位于某市东郊闽 江（马江）北岸。马尾港深居闽江口门之内。从马尾到 闽江口长达33公里,出口河段多为峡谷,口外有琅岐、粗 芦、川石等岛屏障,港区四周山岭环峙,避风条件好；港 域深广；并有某市和广大腹地依托，是良好港口。 马 尾港开发较早。20世纪50年代后马尾港进行重建，已在 罗星塔前沿新建2座万吨级和2座5000吨级泊位。 自某 被列为开放城市以后，已确定设立马尾经济技术开发区。 罗星塔耸立在罗星山上，是福建省文物保护

45、单位，罗星 山已辟为公园。罗星山西麓立有甲申马江海军阵亡将士 纪念碑和陵墓。马尾港面对大江，视野寥廓，景色宜人， 为某市旅游点之一。4 4. .马尾区概况马尾区概况马尾区马尾区产业分布：产业分布： 某经济技术开发区（以下简称开发区）设于中国某马尾 开发区着力营造国际化的投资环境，投入大量资金进行了基础设施建设，已开发了具备兴建现代工业项目条件的土地平方公里,引进了一批包括国际上著名跨国公司在内的多个国家和地区的投资者在开发区内投资,形成了以电子、光机电仪一体化、生化制药、机械冶金、建材、轻纺和食品等门类为主的工业体系,并向贸易、旅游、运输、金融等第三产业和现代农业拓展，呈现出强劲的发展势头。

46、4 4. .马尾区概况马尾区概况马尾区马尾区配套设施：配套设施：商业配套商业配套马尾区商业步行街及街区配套商业市政配套市政配套燃气混气站一座.变电站5座.污水处理厂2座.日供水10万吨的自来水厂.市话母局2座，模块局2座 .马尾区政府.金融配套金融配套各类金融分支机构30多家 餐饮娱乐餐饮娱乐海峡颐乐园.某海上明珠大酒店等,大多集中在马尾区港口路罗星塔公园附近.酒店宾馆酒店宾馆某国际海员酒店 .马尾邦辉大酒店 .鸿祥宾馆.望楼大酒店等 教育配套教育配套普通中学、职业中学、国际学校、技工学校和中等专业学校20多所 医疗设施医疗设施某市马尾区医院.某马江医院. 汽车站汽车站无大型客运站,火车站有马

47、尾站4 4. .马尾区概况马尾区概况铁路铁路：福（州）马（尾）铁路可通往全国各地。筹建中的温（州）福（州）铁路将从马尾向浙江省延伸，建成后将成为福建出省的“第三通道”。 港口：港口：马尾港历史悠久， 自古以来就是某的“水上门户”，是闽东南和闽江流域的主要货物集散地。现共有万吨级码头泊位13个（其中集装箱专用码头3个，国际客运码头1个）。口岸享有台胞进入大陆落地办证签注权。已开辟日本、菲律宾、新加坡、香港等40多个国家和地区的航线，年吞吐量达1500万吨。 公路公路：马尾通往市区有一级公路，北京至某的104国道从区内横贯而过。于1999年9月竣工通车的某江滨大道，使马尾与市区的距离缩短15公里，

48、加快开发区的城市化进程。某至厦门的高速公路建成，使福建省沿海地区经济紧密相联。中国沿海大通道同三线（黑龙江的同江海南的三亚）的罗长高速公路段穿过马尾，使开发区接入中国高速公路网。航空航空：某长乐国际机场与马尾仅一江之隔，设计规模为年吞吐量650万人次，20万货物。已开通国内外航线40多条，每周有航班260多次。口岸享有台胞进入大陆落地办证签注权。机场经开发区通往市区的通道青洲大桥，将使马尾与机场距离缩短为18公里。马尾区马尾区交通组织：交通组织：4 4. .马尾区概况马尾区概况马尾区马尾区土地利用现状：土地利用现状： 04年,某马尾区一幅915.3亩土地经过近半个月的挂牌成功出让，这也是某市自

49、2000年执行土地拍卖、挂牌以来，出让土地单幅面积最大的一块 .三木集团在某市马尾区国土资源局最终以14430万元人 民币竞得此块土地 . 05年8月,三木置业此次竞得的宗地编号为马宗地2005挂06号，位于某市马尾区某开发区交通路，出让面积为24794平方米（合37.19亩），规划用途为商业、住宅用地，规划容积率不大于2.6，建筑密度不大于28，绿地率不低于30 .4 4. .马尾区概况马尾区概况马尾区马尾区住宅区域发展：住宅区域发展： 随着某市城市对外扩展进程的进一步加快，使得各开发商纷纷看好马尾，斥资进入. 从资源来看,位于某市东郊闽 江（马江）北岸的马尾,背依鼓山拥有得天独厚的景观和交

50、通资源, 对于开发大量高端别墅项目拥有较好的条件,并且地处开发区,对于中低端项目也有较大的市场需求. 从马尾用地条件和发展过程的实际出发，规划布局采取“单心双片”结构。马尾旧城向东发展，形成城市中心。港区、保税区、经济技术开发区和快安投资区分设在城市中心的东西两侧，两头推进。生活居住北靠山、南沿江，争取较好的居住环境。4 4. .马尾区概况马尾区概况区域历史沿革及现状区域历史沿革及现状 晋安区晋安区： 晋安区是福建省会最大的城区，位于某市区东北部，东与马尾区、连江县，西与鼓楼区、闽侯县，北与罗源县，南与仓山区接壤，是一个城乡结合、山区平原结合的新城区。 全区总面积552平方公里，下辖鼓山镇、新

51、店镇、岳峰镇、宦溪镇、寿山乡、日溪乡和茶园街道、王庄街道、象园街道等九个乡镇、街道，114个行政村、58个社区，全区人口约51万，除汉族外，还有畲族、满族等少数民族。 “晋安”之名最早可追溯到晋代。晋太康三年（公元282年）置晋安郡，郡治某。唐乾元元年（公元758年），某又置晋安乡。 现在的晋安区，是1996年某行政区划调整由原郊区更名而来。2004年，晋安区实现地区生产总值92.85亿元，财政总收入突破6亿元大关，达到6.02亿元，地方财政收入3.43亿元。近年，先后获得“全国科技进步先进区”、“全国社区建设示范区”、“全国计划生育优质服务先进区”、“中国民间艺术（寿山石）之乡”、“福建省文

52、明城区”等称号。 晋安区物产丰饶，风光秀美。“国石”候选石寿山石独产于此，叶腊石矿的储量、品位在全国首屈一指。北峰山区杉、松、竹等林木遍布，是一座天然绿色“宝库”。位于新店的闽越“冶城”遗址是某2200年悠久历史的见证。“闽王”王审知墓和林则徐墓位于凤池山和金狮山麓。东部有鼓山风景区、“闽刹之冠”涌泉寺、“左海小庐山”鼓岭避暑山庄。北峰山区正沿着建设“某后花园”的方向发展，实施北峰农业科技观光园区规划，现相继建成了万亩无公害蔬菜基地、鼓岭柳杉王公园、岭头玉佛园，同时，中国寿山石文化村工程全面动工。5 5. .晋安区概况晋安区概况晋安区晋安区产业分布：产业分布： 全区建有福兴、金城两个省级外商工

53、业投资区，以及36个各类工业小区，区内“三资”企业达500多家，吸收外资总额7亿多美元，是某市重要的外向型经济基地。 全区工业企业1814家，在三大产业中的比重约占62%，工业企业中，纺织、塑胶、制鞋、服装等劳动密集型传统产业占较大比例，同时光纤电子、生物医药、环保机械等高新技术产业迅速崛起，成为经济增长的新亮点。随着“某光电园区”在此创立，以及jdsu、oplink等世界知名跨国公司的加盟，不久的将来，这里将成为亚洲地区重要的光纤元器件生产基地。重要的光纤元器件生产基地。 迅猛发展的第三产业第三产业奠定了晋安区商贸大区的地位，位于连江路北段以生产资料为主的十大专业批发市场，占地1600亩，年

54、交易额百亿元，是福建省规模最大的专业市场区之一。目前市场区改扩建工程一期改造项目业已完成，二期建设开始启动，待2002年二期工程完成后，市场区的整体效益将初步形成，并将成为某市乃至福建省建材聚散的中心。火车站商贸黄金地段和晋安河沿岸的娱乐餐饮聚集带是购物、娱乐、美食重要场所。 晋安区还是某市传统的副食品生产基地传统的副食品生产基地，每年为市区提供蔬菜2万多吨，肉蛋17000吨，水产品2600多吨。被称为榕城“后花园”的北峰山区方圆429平方公里，占某市区面积的五分之二，是一块极具开发潜力的处女地，目前正以旅游开发为龙头，利用山区资源丰富和高海拔无污染的优势，建设北峰农业科技观光园区，逐步带动绿

55、色食品、竹林丰产、养殖、花卉茶果、观赏旅游五大基地建设。 5 5. .晋安区概况晋安区概况晋安区晋安区配套设施：配套设施：商业配套商业配套晋安河东岸商业带.火车站商圈.福马路商圈.福新路商圈市政配套市政配套晋安区人民政府. 自来水厂.公安局.法院等金融配套金融配套中国银行.商业银行.农业银行.工商银行.建设银行.招商银行等多家金融机构餐饮休闲餐饮休闲渝味火锅.长乐松下天然海鲜楼.武夷农家.怡心休闲苑.东方渔港大酒楼.黄岐海鲜酒楼中城店等集中于六一路.福马路.福新中路等餐饮娱乐场所,中国寿山石观光洞 .寿山石文化村 .皇帝洞大峡谷 . “八一七公园.明朝古馆 .寿山古街 .善伯洞风景区 .寿山石

56、寨等旅游娱乐项目 .酒店宾馆酒店宾馆福建黄金大酒店.某新紫阳大酒店 .福建省龙祥大酒店 .福建丽景天下大酒店 等多家酒店教育配套教育配套各级高质量教学水平的学校坐拥于此，鼓山新区中心小学、鼓山苑小学,鼓山实验幼儿园、紫阳小学、鼓山中心小学、红光小学、则徐中学、二十中、三十八中、青少年活动中心、某师专、中华职业大学、福建省警官学校等，拥有各类学校近百所 . 医疗设施医疗设施某市晋安区妇幼保健院 . 某市晋安区医院 汽车站汽车站长途汽车北站 五里亭客运站 晋安泉头客运站5 5. .晋安区概况晋安区概况晋安区晋安区交通组织：交通组织： 晋安区交通便捷、某铁路客货两站和汽车北站坐落其间 某长乐国际机场

57、及马尾万吨泊位良港近在咫尺 104国道贯穿境内，交通网络纵横交错，为物流、人流的通畅提供了 便利的条件。 5 5. .晋安区概况晋安区概况晋安区晋安区土地利用现状：土地利用现状： 宗地号位置面积用途规划指标宗地200709号 晋安区，官前路以南，东方公寓东北侧 2762.6(合4.14亩) 居住用地 划建筑容积率:1.5以下(含1.5)；规划建筑密度:26%以下(含26%)； 规划绿地率：30%以下(含30%)宗地2007拍-07号 晋安区,新店镇厦坊村、金城投资区管委会北侧金城商业中心 5349.3(约合8.02亩) 商业金融、办公 规划容积率:2.5以下(含2.5) 6.出让年限:商业40

58、年,办公50年宗地2006挂07号 晋安区，福飞北路东侧、厦坊路南侧 约42152.7平方米（合63.23亩） 二类居住用地（r2）、商业金融用地（c2）。土地使用权出让年限：商业（金融）用地四十年、居住用地七十年。 规划建筑容积率：2.2以下（含2.2）,其中商业建筑面积占计算容积率的总建筑面积3%以下（含3%）建筑密度:24%以下（24%）规划绿地率:30%以上（30%）。 宗地2006挂06号 晋安区，福飞北路东侧 约161853平方米（合242.78亩）二类居住用地（r2）。土地使用权出让年限：商业用地四十年、居住用地七十年 规划建筑容积率：2.2以下（含2.2）,其中商业建筑面积占计

59、算容积率的总建筑面积5%以下（含5%）。 建筑密度:24%以下（含24%）。 规划绿地率:30%以上（含30%）。 宗地2006拍-09号 连江北路与福新东路交叉口东南角 约15153平方米（合22.73亩）商业金融用地(c2)、二类居住用地(r2)规划建筑容积率：21以下(含21)，规划建筑密度：27以下(含27)； 规划绿地率：30以上(含30)； 5 5. .晋安区概况晋安区概况20062006年出让土地一览表年出让土地一览表晋安区晋安区住宅区域发展：住宅区域发展： 某市“东扩南进”的重要区域和某“后花园”，在新的世纪，晋安区面临难得的发展机遇，随着鼓山新区、新店新区的成片开发，晋安区将

60、成为未来某市最具活力和升值潜力的地区之一. 根据规划，晋安区将从西向东、从南向北梯次推进“晋安河东岸经济圈、连江北路经济圈、鼓山经济圈、新店经济圈、北峰生态经济圈”建设。在商贸商务业方面，今后晋安区将重点发展一条商业景观带、四个商务区（商务中心）、建设“九条商业街”.九条商业街 分别是王庄服装精品街；樟林路寿山石工艺一条街；文博路文化用品一条街；鼓山新区都市森林商业街；福新中路餐饮娱乐商业街；晋安河东岸一条街；晋连路五金交电杂货一条街；茶会美食一条街；古城旧货古玩收藏品一条街。 城市“东扩南进”趋势明显，晋安区也将成为我市房地产开发的重点区域之一. 5 5. .晋安区概况晋安区概况 区域历史沿