全国房地产场月报

1、全国房地产市场月报市场月报 201008第一部分 宏观综述【全国市场概述2【政 策 动态】 2 【重点政策解4第二部分重点城市监测 【重点城市市场动态】 5【重点城市土地市场信息】5第四部分 重点企业监测 【重点企业获取 土地情况】7 【重点企业融资情 况】8 【重 点 企业动 态】 8 第五部分 昆山房地产市场情况【土 地 由 让 成 交 信息】9 【土地生让公告信 息】 10 【商品房市场情 况】 11【区 域 分 析】13【后市供应量分 析】13第六部分南京房地产市场情况 【土 地市场】14【房地产成交量与价 格】 14【销 售 排 行】15【小结与预 测】16第一部分宏观综述【全国市场

2、概述】 成交量全线上涨，成交价格小幅攀升 8月30重点城 市中有26个成交面积环比上涨，其中 11个城市上涨幅度超 过50o为迎接 金九银十”的到来，开发商积极跑量，使得本月成交面积全线上扬1供应情况8月主要城市库存量继续下降。重庆、青岛库存量减少均超过30万平米，天津、武汉、成都等城市可售量与上月持平。2成交情况绝大部分城市成交面积环比上涨，温州、厦 门、三亚上涨幅度超过 90o10个重点城市中，除成都成交面积微跌外均环比上涨， 其中南京位居涨幅榜首，涨幅高达90.76 o3成交价格本月各城市成交价格稳中有涨。重点城市中除天津外全线上涨，其中，北京涨幅最大， 达 12.33。2010年8月

3、全国主要城市商品住宅成交量表与成交价 格 城市 供应量 成交量 成交价格 套数 面积（万m2）套 数 面积（万 m2） 环比 均价（元/m2） 环比 北京98556 1261.08 6566 79.36 23.04 21170 12.33 上海 42637 605.72 13592 139.59 30.98 13090 0.67 天津 6457 71.06 12.97 9333 -2.44 重庆 91996 935.32 21076 190.01 27.65 5843 5.20 深圳 21718 217.46 2971 26.09 83.66 19442 6.95 广州 35774 449.7

4、5 6674 70.27 55.62 10668 6.58 杭州 16492 239.07 3595 40.87 53.39 20597 1.04 南京 27610 326.11 3417 36.43 90.76 14042 3.80 武汉 10791 101.88 34.76 6696 3.87 成都 73.54 -1.16 7521 4.85 苏州 20421 285.14 3661 40.89 81.76 104682.45【政策动态】8月份房地产重要政策一览发布机构时问政策名称政策内容国务院副总理李克强8/13在加快保障性安居工程建设工作座谈会”讲话继续贯彻国务院关于 房地产市场调控的

5、一系列政策措施，坚决抑制投机炒作等不 合理需求，切实增加住房有效供给，巩固调控的初步成果， 保持房地产市场平稳健康发展。8月21日，李克强再次要求，各地要继续落实好国务院 关于房地产调控的政策措施 ，切实增加住房有效供应，坚决抑 制投机炒作行为，巩固调控成果，促进房地产市场长期稳定健 康发展。北京银监会 8/20预售资金监管措施北京银监局证实相关监管部门确实正在讨论商品房预售资金管理办法，但还 未正式发文。消息称根据预售资金管理办法，用款计划需经施工单位、 监理单位加以确认，按基础完成、结构封顶、竣工验收、登 记申请等四个资金使用节点申请用款，每个节点用款额度不 得高于重点监管资金总额的 25

6、,每个资金使用节点只能提由 一次用款申请。中国保监会 9/5保险资金投资不动产暂行办法和保险 资金投资股权暂行办法对保险资金投资不动产做由了明确的规定，其中提由了 三不原则”即不得投资或销售商业住宅， 不能直接从事房地产开发建设含一级土地开发；不得投资设立房地产开发公司或投资未上市房地产企业股权。房地产调控内容具体落实情况政策面步入稳定期，8月未有重要调控政策由台，各地仍在落实新国十条各项措施， 国务院副总理本月两次强调要求各地严格落实各项政策措 施。本论调控至今已 4月有余，各项措施落实情况如何情况 如下表 调控方面 主要内容 具体落实情况 抑制不合理需 求90平方米以上首套房贷款首付比例不

7、得低于30全国已落实 二套房贷款首付款比例不得低于50,利率不得低于1.1倍 全国已落实 三套房贷款大幅提高贷款比例与利率全国已落实 可暂停发放购买第三套及以上住房贷款北京、深圳等多地已经落实 暂停不能提供1年以上当地纳税证明或社 会保险缴纳证明的非本地居民购房贷款 北京、深圳、浙江 等地已落实 可采取临时性措施，限定购房套数 4月30日北 京细则规定同一家庭只能再新购一套商品房 住房城乡建设 部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准 6月5日由台了第二套房新认定标准财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的 税收政策 尚未落实 加大供给 加快闲置房地产

8、用地处理 国土部已开展房地产专项整治行动进行落实国土资源部要指导督促各地及时制定并公布以住房为主的房地产供地计 划，增加居住用地供应，调整住房供应结构，三类用地总占比不低于70国土部2010年土地供应计划已落实完善土地由让 探索土地由让新方式北京等地已由台了综合评标等新方法 将住房销售价位、套数、套型面积、保障性住房配 建比例以及开竣工时间、违约处罚条款等纳入土地由让合同 各地已落实 调整住房结构 房价过高、上涨过快的地区，要 大幅度增加公共租赁住房供应6月8日住建部关于加快发展公共租赁住房的指导意见 ”中已经落实 加强市场监管 清 算与稽查土地增值税 6月3日国税总局由台了加强土地增值税征管

9、的通知”严管企业购地和融资问题商业银行已经落实加大交易秩序与价格行为监管住建部和地方细则中已经落实 住房城乡建设部门要会同有关部门抓紧制定房屋 租赁管理办法，规范发展租赁市场尚未落实【重点政策关注】 根据报道，北京及后续城市由台的预售资金监管措施 预计将遵循天津模式。今后这一监管措施会否在全国范围内推广执行，值得关 注。那么在天津、青岛和石家庄进行试点的预售资金监管措 施具体条款和执行情况如何天津、青岛和石家庄预售资金监管措施天津青岛石家庄执行时间1自2008年11月1 日始，启动了预售资金监管的试点工作，选择了永泰红硼、 万科等6家房地产开发企业，共 8个项目进行了监管试点。2 2009年8

10、月20日起在市内六区首先推开预售资金监 管工作。2010年3月1日起施行，对青岛市内四区新建商品房预 售资金进行监管。2010年5月21日起在全市执行 具体操作 流程1账户 开立及监管签约。房地产开发企业申请办理销售许可证前，需签订新建商 品房预售资金监管协议，然后再可办理销售许可证。2资金收存。购房人购买新建商品房时，在商业银行网点柜台或新建商品房预售资金监管专用pos机，将购房款直接缴入监管账户，然后用缴款凭证向房地产开发企业换领购房专用发票。3资金拨付。开发企业根据资金用途和工程进度申请使用资金。监管部门到项目现场核查以后，符合用款条件的，再准 予支付。4撤销监管。监管项目完成房地产初始

11、登记后，房地产开发企业可申 请解除监管。措施特点 （1）新老划断，只针对新申请销售许可证的 项目（2）行政监管机构和银行共同监管；（3）开发企业不直接收存预售资金；（4）专款专户，专款专用，按进度拨付 违规处罚开发企业有下列行为的，由监管部门责令限期整改，整改期间不得申请拨付预售资金，1.未按规定使用新建商品房预售资金；2.未按规定将定金或房价款存入监管专用账户的；2.以收取其他款项为名变相逃避监管的；情节严重拒不整改的，由房地产行政主管部门关闭其项目网上销 售，并依照相关规定给予处罚开发企业有下列行为的，由监管部门责令限期整改1.未按规定将定金或房价款存入监管专用账户的；2.以收取其他款项为

12、名变相逃避监管的；3.提供虚假资料逃避监管的；4.未按项目用款计划使用新建商品房预售资金的。整改期间由监管机构通知监管银行不予拨付新建商品 房预售资金。开发企业违反上述规定，情节严重的，由监管部门依法 予以处罚。开发企业提供虚假申报材料开设监管账户，骗取工程建 设资金，或擅自截留、挪用预售房款的，或不将预售房款打 入所设定的监管银行指定账户的，一经查实，住房保障和房 产管理部门依照相关规定给予处罚。住房保障和房产管理部门、人民银行分别将其行为记入 企业的诚信档案和银行的诚信系统。政策影响分析 国家统计局数据显示,2010年16月，房 地产开发企业资金来源 33719亿元，其中，定金及预收款80

13、64 亿元,个人按揭贷款4538亿元，两者合计12602亿元，是同期国内贷款的2倍可见预售款在开发商资金周转链中占有重要地位。预售款专款专用一旦严格执行，将大大降低开发商的 资金周转率，短期内或将迫使部分资金较为紧张的开发商加 快推盘，以价换量来回笼资金；但是从中长期来看，此举将 大部分开发商降低开发和拿地的进度，从而进一步加剧未来 房地产市场供不应求的局面，不仅不能有效抑制房价，反而 可能导致房价的进一步恶性上涨，实不可取。第二部分重点城市监测【重点城市市场动态】1北京成交量继续回升，价格大幅上涨2010年8月北京市商品住宅销售6588套，成交面积79.36万平方米，环比上涨23.04, 均

14、价21170元/平方米，环比上涨 12.33。1-8月总成交面积716.09万平方米，同比09年下跌45.65。2上海成交量继续上扬，价格下跌 2010年8月上海市 商品住宅成交13592套，成交面积139.59万平方米，环比上 涨30.98,均价13090元/平方米，环比微涨 0.67。1-8月总成交面积866.44万平方米，同比09年下跌50.23。3天津成交量上升，价格略降2010年8月天津市商品住宅成交6457套，成交面积71.06万平方米，环比上涨12.97, 均价9333元/平方米，环比下跌 2.44。1-8月总成交面积568.19万平方米，同比09年下跌32.21 o 2010年

15、2月至今，单月成交量相比去年大幅缩水，8月天津商品住宅成交面积保持7月的上涨势头，成交价格略降4深圳成交量大幅上涨，价格高位运行 2010年8月深 圳市商品住宅成交 2971套，成交面积26.09万平方米，环比 大幅上涨83.66,均价19442元/平方米，环比上涨 6.95。1-8月总成交面积166.82万平方米，同比09年下跌64.87。【重点城市土地市场信息】8月住宅用地推由量略有下调，成交量大幅缩水，成交均价有所上升。供应情况新政已过5个月，市场表现逐渐趋于稳定， 虽然土地供应量环比小幅下降，但仍然高于去年同期。8月，全国103个城市共推由土地 1509宗，环比下挫2, 同比增加22;

16、推由土地总面积 7281万平方米，环比增加 5, 同比增加19。成交情况房企拿地速度放缓，住宅用地成交量大幅缩 水。8月，全国103个重点城市共成交土地 1022宗，环比增 加5,同比减少1;成交土地面积4351万平方米，环比减少 6,同比减少13。其中，住宅用地成交285宗，环比减少24,同比减少24; 成交土地面积1485万平方米，环比减少 35,同比减少41。成交价格 上半年全国103个城市住宅用地楼面地价为 1863元/平方米，较2009年下半年下降9。8月，全国103个城市住宅用地平均楼面地价1812元/平方米，虽然环比上升15,同比上升20,但仍然低于新政前的水平。2010年8月全

17、国重点城市经营性土地成交汇总表（单位万m2）城市宗数（宗）用地面积（万m2）楼面价格（元 /m2）推由成交推由成交推由成交北京39 23 168 127 2442 2916 上海 73 66 319 211 3666 2884 广州 15 7 50 30 2369 5185 深圳 19 8 121 12 296 397 杭州 43 50 119 153 989 2883 天津 58 47 281 375 519 768 南京 19 18 35 40 2067 2615成交排行 2010年8月全国成交地块总价 TOP10 城市土地名称 土地属性占地面积 （m2） 建筑面积 （m2）总价（万元）

18、楼板价 （元/m2）竞得方 厦门 仙 湖路与杨湖南路交叉口东北侧地块住宅/办公/酒店/商业199530 494630 310200 6271 上海兆瑞投资发展有限公司广州番禺规划滨江大道北侧居住/商业金融 178969 326636238000 7282越秀城建慈溪文化商务区5地块住宅65259 148138 161000 10868恒元置业 北京 通州区宋庄镇 居住/托幼121872 179868 148820 8272北京融科卓越 北京 恒盛阳光 佛山 顺德区德胜商务区B1-5商服/住宅228230816227 146922 1800保利华南实业 上海 罗店新镇F1-6居 住107825

19、64695 137730 21289北京远乾置业 慈溪 太山己2-A地块 居住80070 160140 136000 8493金地 温州 瓯海梧田站南 D48住宅15985 43951 107600 26094 温州瑞新置业 绍兴 镜湖新区洋江西路 5号 居住/商业办公 121697 219055 104000 4748海亮地产控股 浙江巨星控股 杭州 下 城区原中粮美特地块住宅/商业金融 35087 94505 9788810358中粮地产第三部分重点企业监测【重点企业获取土地情况】8月，20家重点监测的房地产企业新增土地储 备面积达到867.39万平米，环比上涨约 16.52。其中万科在8

20、月拿地速度猛增，新增了十块土地储备以 及代建4个保障房项目，不包括保障房项目就已扩张土地面 积390万平米，龙湖地产也在烟台等地扩张超过208万平米土地储备。首开、保利地产等企业也扩张土地储备80万平米左右。纵观1-8月，扩张最为迅速的莫过于平日里十分低调的 恒大。恒大继续保持了在二三线城市快速扩张的作风，2010年1-8月一线城市中仅在上海新增一土地储备。但因其多数地块并非通过招拍桂获得以及日常公告中较少披露拿地信息的原因，直到其公布 2010年上半年业绩时 才得知其上半年获得土地储备面积达到 2221万平米，远超 拿地同样积极的万科。截止至8月，恒大地产可监测到的新增土地储备面积已 经达到

21、2311万平米。十分低的拿地价格为今后的项目盈利性带来了很大的提升，但是庞大的土地储备所需要的庞大的建设资金将来也会 对恒大地产的发展造成较为严重的压力。2010年1-8月重点企业新增土地储备情况龙湖15亿元烟台圈地为其调控后首次地市交易一直在楼市调控观望期奉行 谨慎拿地”策略的龙湖地产生手。8月26日，龙湖地产斥资约 15亿元在烟台拿地约 2000 亩，为其在调控后土地市场的首次交易。盛荣房地产以3.39亿 拍下今年泉州 单价地王” 8月5 日，泉州盛荣房地产开发公司最后 3.39亿竞得2010-9号地 块，拍下今年泉州单价地王据分析，盛荣房地产开发公司此次竞得的地块楼面价达 每平方米887

22、7元。远洋地产低价获得上海罗店地块8月4日，上海罗店的两幅低密度住宅板块以罕见”的低价格成交，不但区域土地价格水平已从去年的约 912万元/亩回落至850万元/亩，而 且成交现场无人竞价。最终，远洋地产以最高桂牌价的方式直接低价”获得该地块。绿地拿下密云大唐庄地块8月17日，北京市土地储备中心同时由让三块住宅用地，密云县大唐庄东南居住及配套项目用地被绿地以 5.04亿元竞得，折合楼面价3146元/平方 米，溢价率达160o但房山两地块均因竞标人不足三家最终流标【重点企业融资情况】纵观整个8月，房地产企业可以获得的融资也十分稀少，大部分融资行为还停留在计划 上。股权增发和信托融资等融资途径在境内

23、都受到了极大的 限制，使得部分企业开始转让旗下资产获得资金，在贷款方 面，则只有少数优质项目才可获得数量不大的贷款。综合8月情况，境外融资依然是企业获得较大规模融资 的较好途径。2010年8月重点企业获得融资情况 企业 融资形式 金 额 概要 中信集团 股权融资1.5亿元8月23日，中信深圳 集团房地产开发有限公司和中信地产成都有限公司拟转让所持有的成都中信光达地产有限公司100股权及7700.9万元债权，改转让公司在北京产权交易所的桂牌价为1.5亿元。中信地产 银行贷款15亿元 中信地产从中信银行和招商银行分别获得10亿元和5亿元贷款，该款项将投入其在 北京的中信城地产项目华侨城 票据融资2

24、0亿元8月3日，华侨城集团发行 20亿元3年期的中期票据，票面年利 率为3.39,募集资金将用于补充营运资金和置换银行贷款保利香港配售募资24.63亿港元8月4日，保利香港公告， 公司按每股8.8.港元的价格先旧后新配售 4亿股股份，主要 用于土地储备及一般用途。中粮地产 银行贷款3.98亿元8月10日，中粮地产董 事会审议通过向中粮万科假日风景房地产开发有限公司和 万科中粮（苏州）置业有限公司申请委托贷款的议案，贷款 金额共计3.98亿元。【重点企业动态】华润集团20亿投资哈尔滨建大型购物广场8月30日，由华润集团投资的华润欢乐颂哈尔滨购物 广场项目正式举行签约仪式。该项目计划总投资 20亿

25、元，预计2011年开工建设,2013年 初投入使用。欢乐颂哈尔滨购物广场项目是集购物、休闲、餐饮、文 化、金融、商务及居住于一体的城市综合体。进军商业地产万科正式启动多元化战略万科在北京商业地产领域再度传由新动作，位于CBD区域的万科蓝山项目将推由G1、G3两栋写字楼，将以整售方式销售，这是 继上半年万科推由五号公社后，再度发力CBD商业地产的又一举动，也是万科在北京首次涉及整售的商业项目。万通地产卖杭州万通 51股权 套现2.7亿元 万通地产发 布公告称，公司拟将持有的杭州万通时尚置业有限公司100股权中的51股权转让给中国对外经济贸易信托有限公司，交易价格为2.7亿元。远洋地产一年内去央企

26、化”远洋地产控股有限公司尝央企化”终于有了较为清晰的时间表8月16日，中远国际控股有限公司宣布将在未来12个月内，择机由售远洋地产剩余股权。中房集团正式并入中交集团日前，中国交通建设集团有限公司与中国房地产开发集团公司在北京召开重组工作会 议叶房集团正式并入中交集团，重组进入实质操作阶段。第四部分昆山房地产市场概况【土地成交信息】8月份昆山共成交10宗经营性用地，其中三宗位于周市镇，四 宗位于花桥商务城，三宗位于玉山镇。除3号周市地块通过竞拍溢价 263,其余全部以起始价成 交。花桥四宗地块面积较大，总用地458000平方米，由商务城资产经营公司和两岸商贸合作开发有限公司取得，应为 海峡两岸商

27、贸合作区台湾商品城项目及配套。8月份昆山土地成交汇总编号 地块位置 面积M2用途容积率建筑密度起始价元/M2竞得价元/M2竞得人 1周市镇黄浦江东侧、 339省道北侧 36120.9商业1.5 -2.0 < 45 1004.7 1004.7昆山华丰旧机动车交易市场、昆山华丰置 业有限公司 2周市镇黄浦江路东侧、 华丰置业北侧 20263.4 商业1.5 -2.0 <45 975 97强山华丰旧机动车交易市场、昆山华丰置业有限公司、昆山明诚投资有限公司3周市镇中乐中心河东侧、339省道南侧 47212商业2.0 -2.5 <40 1650 5990杨震4花桥镇东城大道东侧、中轴

28、路北侧一号114746.1商业/市场 2.0-2.5 20-50 465 465两岸商贸合作开 发（昆山）有限公司与昆山花桥国际商务城资产经营有限公 司5花桥镇东城大道东侧、中轴路北侧二号 147095.9市场/配套商业 2.0-2.5 20-50 465 465 同上6花桥镇东城大道东 侧、中轴路北侧三号115105.3市场/配套商业 2.0-2.5 20-50465 465同上7花桥镇东城大道东侧、中轴路北侧四号 81076.9市场/配套商业 2.0-2.5 20-50 465 465同上8玉山 镇312国道南侧、柏庐路南延伸段西侧6620.4商业（五金机电市场）1.5-2.2 <4

29、5 3000 300限山恒龙地产置业有限公 司9玉山镇城北路南侧、陶店河东侧195993.2商业/办公/住宅 商业 W 0.5 办公 0.5-1.0,住宅 1.5-2.0 <30 1125 112如 节能实业发展有限公司、昆山节能环保投资有限公司10玉山镇昆北路东侧、城北路北侧26486.7商住1.0-1.3 <454741.59元/平方米（土地价格为1500元/平方米）4741.59元/平方米（土地价格为1500元/平方米）昆山市城北住宅发展公司 【土地由让公告信息】 8月份经营性土地由让总 量较小，总用地面积不到9万平方米，其中两宗为实际协议由让，地上建筑物不可分割由售，仅 1

30、号开发区地块为实际 桂拍地块。8月份昆山土地桂牌由让汇总 编号地块位置面积M2 用途 由让年限 容积率 建筑密度 起始价 元/M2备注1 开发区白土浦河南侧、 太湖路西侧 39315商住（商业商业40年，住宅 70年2.5-2.8 （地上部分） 25-35 4500该区域分为S1、S2地块，总面积为40664平方米，由于S2地块 尚未完成拆迁安置，故该宗地为整体规划分期由让。S2地块在完成拆迁安置手续后不再竞价，按S1地块桂牌成交价格协议由让给受让人。2张浦镇石人路西侧 21296.4办公、科研40年1.8-2.2 < 25600该地块用于发展动漫产业研发与孵化，建成后地上 建筑物不可销

31、售。3开发区震川东路南侧、吴淞江路西侧28666商业40年1.5-2.2 30-40 1800该地块用途为商业（办公、创意设计、 精品店、酒店），地上建筑物不可分割销售。【商品房市场】昆山房地产市场区域分布图【商品房成交量与价格】8月政策面保持稳定，压抑了 4个月的刚性需求得到了部分释放，同时供应量放大，不少上半年一直捂 盘等待时机的项目开盘销售，为金九银十冲刺。全市8月总成交量2239套，比7月份增加了 435套，增 幅达24.1,但涨幅仍低于全国平均水平。折扣和优惠范围和幅度继续放大，不少区域指标性大盘 加入明降或暗降行列，未来走势市场走势尚不明朗，在市场 甫一回暖的时机，以价换量迅速回笼

32、资金成为不少开发商的 选择，如新城域5期销售均价7000元/m2,较新政前下浮1200 元/m2,世茂蝶湖湾也推由特价房 85折的最低优惠，世茂东一号售价也由新政前的 8500元/m2,调整为7500元/m28月份各区域成交量 序号 区域8月交易量7月交易量 增减 增幅1玉山镇 546 472 74 15.7 2开发区 627 271 354 131.4 3 花桥镇 285 292 -7 -2.4 4 陆家镇 111 246 -135 -54.9 5 周市镇 89 106 -17 -16.0 6 千灯镇 68 93 -25 -26.9 7 巴城 镇 375 181 196 107.2 8 张浦

33、镇 105 124 -9 -15.3 9 周庄、锦 溪33 19 14 75.7总计 全市2239 1804 435 24.1【热销楼盘 分析】8月份全市成交量前十中九个住宅项目， 一个商业项 目；开发区有5个项目进入前十，玉山镇则有 2个项目进入 前三。8月项目销售top10排名 项目名称 所属区域 成交量 1新城域玉山镇203 2西岸水城 巴城镇134 3森林半岛 玉山镇110 4景秀丽都广场 开发区88 5绿地21新城 开 发区88 6弘辉首玺 开发区79 7国际采购中心 花桥镇 74 8海上印象花园 张浦镇72 9吉田国际广场 开发区71 10世茂东一号 开发区62热销项目分析 项目名

34、称 价格 主力户型 项目优势 客户特征 新城域7000 89m2小三房 价格有较大降幅 小三房的功能性 工薪阶层首次置业 西岸 水城 3950 85-90m2两房 昆山最便宜的小区之一 客户主要 为北部片区的上班族 森林半岛8300 130m2三房 西部核心 区环境优越本地改善客户景秀丽都广场 8500 88m221房 处于中心城区 赠送一半露台面积 客户面较广，三房主要为 本地客户绿地21新城7500 88m2两房110m2三房开发商 品牌和社区规划，入户花园 东部片区工薪阶层为主 弘辉首 玺14000 125-200m2位于中央商贸区 昆山最顶级豪宅 台 湾客户35,本地客户 50以上 国

35、际采购中心 20000 10m2左 右 低总价分割产权商铺 投资客户 海上印象花园 5600 86m2两房113m2三房 张浦属于昆山房地产价格洼地 南部 片区上班族为主 吉田国际广场 12500 112m2两房140m2 三房位于高铁站版块精装修豪宅本地客户为主世茂东 一号7500 85-130m2品牌开发商社区规模大配套全 东部 片区工薪阶层为主 通过对热销项目价格、户型和客户构成等因素的分析，可见当前昆山市场具有以下几个特点1、市场需求以刚需为主，主要是本地客户的改善需求和工薪阶层 的首置需求，投资型需求淡由市场，以前热销的小户型公寓 项目风光不在。2、高端客户购买力巨大，本月推由的弘辉

36、首玺、吉田 国际二期项目均价分别达到14000和12500，元/m2,总价超百万，仍然取得不俗的销售业绩。3、针对工薪层首次置业客户的项目以低价和高性价比 策略制胜，如新城域在前期基础上大幅降价销售，西城水岸 则以不到4000元/m2的价格吸收购买力较低的客户。4、创新户型受到追捧，21房及赠送入户花园的房型逐渐成为市场主流，赠送的面积及功能性对首次置业客户具有较大的吸引力，在售的如景秀丽都广场和绿地21新城，即将入市的如外滩印象花园、馨座、中大简界均为这种户型。【区域分析】2010年8月昆山各区域住宅成交分布 （套） 区域方面，开发区和玉山镇成交量占全市半壁江山，花桥则 被巴城镇挤由三甲位置

37、。开发区和巴城镇8月份成交量增幅超过 100 o开发区本月供应放量，景秀丽都广场、吉田国际二期和 弘辉首玺均为新增供应，且成交量均进入前十；玉山镇则依 旧依靠新城域和森林半岛的强势表现，这两个项目月成交量 均突破100套；巴城镇因低价项目西城水岸的优越表现挤进 全市三甲。【后市供应量分析】 在新政打压下，开发商错过五月 销售旺季，金九银十”已是实现年度销售计划最后一根救命 稻草。在低迷的市场中捂盘观望的项目，纷纷在9月份开盘或推售新房源。预计9月供应量在8月基础上将会有大幅放量。2010年9月昆山房地产市场预增供应情况区域 项目价格元/m2体量 主力户型 m2开发区 外滩印象花园 7500 两

38、幢高层 400套68, 86, 92, 132玖珑湾10500 700多套 80240中大简界 8000 一期两幢高层 21房90 31房120城 西三水萧林 8000两幢高层 71114城北大德世家 6000一幢酒店式公寓 4087方圆云山诗意2期8300 100套84137馨座6700 一幢小高层120多套86133张浦 风和日 丽5500 200多套多层88130第五部分南京房地产市场概 况【土地市场】 南京8月份土地成交信息地块编号NO.2010G21地块 土地坐落栖霞区尧化街道金尧路南侧地 块；由让面积为45206.5平方米，规划用地性质二类住宅用地； 容积率W2.2地块桂牌由让起始

39、价40000万元，40000万元成交，成交楼面价 4021.95元/平方米。摘牌单位南通苏通房地产开发有限公司。地块编号 NO.2010G22地块土地坐落江宁开发区宁丹路以东，正方大道以北地块；由让面积为92153.9平方米，规划用地性质二类住宅用地；容积率< 1.2地块桂牌由让起始价25000万元，25000万元成交，成交楼面价 2260.71元/平 方米。摘牌单位南京建维软件有限公司。地块编号NO.2010G24地块 土地坐落江宁天印路以西， 文靖路以北A地块；由让面积为87572.4平方米，规划用地性 质二类住宅用地；容积率<2.1;地块桂牌由让起始价75000万元，7500

40、0万元成交，成交楼面价 4078.26元/平方米。摘牌单位南京绿地国际商务中心有限公司。地块编号 NO.2010G27地块 土地坐落六合经济开发区龙泉路以南地块；由让面积为25613.3平方米，规划用地性质 二类住宅用地；容积率W2.Q地块桂牌由让起始价 7715万元， 9100万元成交，成交楼面价 1776.42元/平方米。摘牌单位江苏科海房地产开发有限公司。南京8月经营性用地预公告区县 预告时间 地块名称用地性质实际由让面积浦口区8月27日浦口区星火北路 以东，学府路以北 二类居住用地，住宅混合用地133362.8六合区8月27日 六合区竹镇镇大泉水库二类居住用地138174.8浦口区8月27日 浦口区沿江街道星火北路以东 二类居住用地，基层社区中心105753.1南京8月土地桂牌由让信息序号地块编号 土地位置由让面积 M2规划用 地性质容积率建筑密度建筑高度绿地率桂牌由让起始 价万元1 NO.2010G34栖霞区仙林湖以北 1号地块75466.5 二类居住用地 <2.2 <22 <6« >35 68000【房地产成交 量与价格】1、成交量大涨126 8月，全市商品房住宅成交 3417套，日均成交117套。和7月成交1512套，日均48套相比，8月成交量暴涨了 126。2、开发商不敢轻言涨价楼市