住宅类房地产项目贷款操作指引

1、精品资料 住宅类房地产项目贷款管理办法（草稿） 根据目前房地产市场走势，为支持和逐步规范我行纯住宅类房地产项目的操作和 管理，结合商业银行自营住房贷款管理暂行规定、固定资产贷款管理办法以 及安徽农村商业银行系统信贷业务档案管理办法等有关法规文件，特草拟本办法 （草稿）。 一、 住宅类房地产项目准入 第一条本办法所指的住宅类房地产开发项目贷款是指土地使用权 70年的住 房房地产开发项目，不含商业、办公。 第二条制定系统内房地产企业重点合作客户名单，适当扩展至地产百强（名 单根据中房协排名）S 区域龙头前三名。要求住宅类房地产项目贷款申请人或申请 人控股股东满足名单制准入管理要求， 其中名单内控股

2、股东对项目公司持股比例不低 于51% o对于特别优质的住房类房地产项目及所在地区具有显著代表性的房地产开发 企业，准入条件可适当放宽。 第三条住宅类项目区域管理：根据安徽省内房地产市场发展情况及区域特 点，坚持以合肥区域为核心，以优质房地产开发企业的住宅类项目为重点。在保持房 地产业务合理集中度的前提下，针对三四线城市及县域，制定“一城一策”区域管理办 法。原则上不介入各区域高风险的“地王”项目。 二、 住宅类房地产项目受理与调查 2017 年中房协排名见附件一 第一条 住宅类房地产开发贷款借款申请人应满足一下资质： 精品资料 1、申请人或其控股股东符合我行名单制准入管理要求，开发住宅项目所在

3、区域 符合我行区域管理要求； 2、在我行内部评级不低于 A 级； 3、申请人或其控股股东具有房地产开发二级（含）以上资质； 4、申请人或其控股股东信息披露公开透明，财务指标和结构处于行业合理水平， 控股股东或实际控制人无重大负面信息； 5、符合我行授信客户的其他条件。 第二条 住宅类房地产项目已完成备案、立项等手续后，缴清土地让出金及契税， 并取得国有土地使用权证的住宅类房地产开发贷款借款申请人方可向我行申请住房 开发贷款。 第三条 具备上述条件的借款申请人，申请项目贷款需要提供一下资料： 1、授信申请，写明授信金额、用途及还款来源、授信期限； 2、已年检营业执照正副本和组织机构代码证正副本复

4、印件 ； 3、公司项目资质证书年检后 （如有 ）； 4、国税、地税登记证复印件； 5、法定代表人身份证明； 6、贷款卡（已年检）、基本帐户开户许可证； 7、公司章程及修正案、验资报告； 精品资料 8、借款人及其主要股东近三年度经审计的财务报表和近期的财务报表（成立不 足三年的，按实际年限），经审计的财务报告包括会计报表、会计报表附注、财务情 况说明书及审计报告等；最近一期报表明细； 9、国家有权部门对项目审批、核准或备案文件； 10 、项目可行性研究报告； 11 、项目资本金和其他建设资金筹措方案及其落实情况证明资料； 12 、环评等涉及该项目的其他批复文件。 第四条 贷款人受理借款人提交的项

5、目贷款申请资料后，安排相关人员进行尽职 调查，尽职调查内容包括但不限于： 1、借款人评价：借款申请人基本面（历史沿革、资本结构、管理水平、资信状 况）、财务情况分析（财务报表真实性、经营创现能力和现有偿债能力）及控股股东 经营情况、同期是否存在多处房地产开发项目、 新项目出资能力、 关联企业调查等（除 人行征信查询外包括但不限于运用外部信息查询工具如启信宝、天眼、全国法院被执 行人信息查询、企业信用信息查询系统、中国裁判文书网等）； 2、项目基本情况评价：地理位置、交通情况、征地拆迁、环保措施、受理项目 资料的合规可行性审核等。 注意事项：应参照国务院关于投资体制改革的决定（国发 2004 2

6、0 号）、 国务院办公厅关于加强和规范新开工项目管理的通知 （国办发 200764 号）等相 关文件来审核项目是否按规定程序和权限取得项目批准文件 （立项、环评、土地预审）； 房地产精品资料 开发贷款审批时应具备“国有土地使用权证”、“建设用地规划许可证”，并且“建 筑工程规划许可证”、“建筑工程施工许可证”已在办理过程中；严格审核土地出让合同 中的附加条款；关注“四证”与相应备案、批复内容的一致性。 三、住宅类房地产项目评估 第一条 投资估算和筹资评价 1、住宅项目总投资评估应尽可能取得项目不同建设阶段的概算、预算、决算数 据；可咨询第三方专业机构意见（数据及依据参见可研报告）；同时应与同类

7、型项目 进行比较； 2、关注项目已有的其他债务性资金对借款人新增银行贷款有无限制性条款，其 资金使用期限是否与项目投资计划相匹配、是否与我行贷款偿还期相匹配。 3、项目资本金审核 （ 1）项目资本金必须是非债务性资金。杜绝股东借款（注明在风险情况下放弃 一切偿还权利除外）、银行贷款、通过理财产品筹集的资金、通过信托计划筹集的资 金中债务性资金充作项目资本金； （ 2）股东投入的项目资本金必须是能真正用于项目建设的货币或非货币资金投 入。特别关注能真正作为企业或项目资金来源的资本公积（例如，资产评估增值增加 的资本公积、 可供出售金融资产公允价值变动增加的资本公积等都不能形成企业真实 的现金流入

8、） ，以及股东借款转增资本公积的合规性 （比如借款人报表虽为资本公积、 但在股精品资料 东方报表上还是其他应收款）。 4、制定住宅类房地产开发项目投资测算表，涵盖项目投资来源支出预算表、项 目现金流量表、项目贷款偿还表、项目敏感性分析，严格按照住宅类房地产开发项目 投资测算表中的评估主要结论报告表科学合理的核定该项目总投资、 自有资金比例及 我行能够核定的贷款额度等定量指标。住宅类房地产开发项目投资测算表详见附件 二。 第二条 抵押物价值认定： 各农商行实行房地产及土地评估机构名单制管理， 对 符合一定评估资质的外部评估机构实行名单准入制， 住宅类房地产项目贷款对应的土 地或后期需要追加的抵押

9、物必须由名单内外部评估机构出具评估报告。 对于有条件的 农商行，可成立内评小组，在外部评估报告的基础上，运用科学方法，对抵押标的物 重新评估和价值认定，提高对估值的谨慎性。对于土地取得时间不超过半年的，直接 认定土地交易价格为抵押物价值。同时，按照区域管理办法，合肥地区的住宅类土地 抵押率不超过 60% ，三、四线城市或县域区住宅类土地抵押率不超过 40% 。 四、 住宅类房地产项目发放与支付 第一条 住宅类房地产开发贷款期限和执行利率 住宅类房地产开发贷款期限最 长期限不超过 3 年，根据住宅类房地产开发项目投资测算表核定贷款期限（部分优质 低密度住宅类房地产项目，因开发商的品牌优势，销售进

10、度和资金回笼较快的建议控 制在 1.5-2 年），贷款利率由各农商行自行核定，原则上不低于基准利率。 第二条 住宅类房地产开发贷款发放前提条件： 精品资料 1、项目自有资金在业务经办行贷款发放前足额到位并全部投入使用；贷款的 发放按项目建设进度掌握发放； 2、落实合法、有效、可靠的项目土地使用权抵押（根据项目在建工程建设进度， 及时办妥在建工程抵押手续），原则上一并追加项目实际控制人的连带责任保证； 3、在借款合同中与借款人补充约定： （1）项目面积销售率达到 30%开始还款，达到 50% 时贷款收回比例不低于 50%， 项目面积销售率达到 80% 前收回全部贷款本息； （2）在未足额偿还我行

11、贷款之前不分红，不挪用本项目贷款和销售回笼资金； （3）项目形成的按揭贷款原则上在我行办理。 4、借款人股东向我行承诺： （ 1）在借款人未足额偿还本项目贷款本息之前不撤资（含资本公积），不转让 其拥有的对应该项目的股权； （2）在该项目预售收入无法按计划实现或工程出现超支时，由其负责追加投资， 保证项目的顺利实施。 5、本项目第一手支付的交易对手在我行开立结算账户。 第三条 住宅类房地产开发贷款的支付 严格执行备用金管理和建设资金使用审 批管理制度，要根据项目建设的实际进度和资金需求，对贷款资金支付进行管理与控 制，监督贷款资金按约定用途使用， 对单笔资金使用超过 500 万元或项目总投资的

12、 5% （以较低者为准），必须采取受托支付方式。 五、 住宅类房地产项目投后管理 第一条 加强对借款人关联企业管理，密切关注关联交易带来的风险，确保我行 融资安全 第二条 督促项目经办行建立切实可行的住房开发贷款封闭管理机制，严格按照 “专户管理、精品资料 使用审核、按比例收回”的原则，做好本项目的贷款管理工作： （ 1 ）指定支行行长某某同志、市场部门负责人某某同志、客户经理某某同志为 本项目贷款管理责任人及直接责任人，前述责任人因岗位变动，其贷后管理后续责任 由继任者承担； （ 2）做好项目资金监管专用账户资金的归集工作，将已到位但尚未投入项目建 设的项目资本金、 销售款、租金、项目经营收

13、入以及项目其他资金全额纳入专户监管。 贷款结清前，该专户资金只能用于项目建设、企业合理的经营管理费用或归还我行贷 款； （ 3）按月对项目建设进度、累积工程工作量与项目资金累计支出匹配程度、施 工单位垫款金额等进行现场检查；按月监控和统计项目销售进度，通过现场调查、查 阅当地房管部门销售备案系统和借款人按月提供的项目销售明细表、 查询企业销售合 同及收费收据、分析企业财务报表等方式核实分析项目销售情况。要根据项目销售进 度，按我行规定的比例收回贷款，确保项目面积销售率达到 80% 前，收回全部贷款； （ 4）加强押品的动态管理，定期对押品价值进行重评，对因项目销售需要办理 抵押物注销登记的，须

14、采取收回部分贷款或追加担保等风险防范措施后，方可办理注 销登记手续； （ 5）密切跟踪当地住宅房地产市场价格和销量的变化情况，及时预判项目所在 地区住宅房地产市场走势，定期分析借款人资金链状况，完善房地产贷款风险预警机 制，若发现重大风险，及时采取有效措施规避信贷风险；精品资料 附件一： 2017 年中国房地产行业百强排名精品资料 it苦 1 26 昭团 51 隸寵护有淞司 7fi 宝凱产酗有淞司 2 万科奁业那 有段埜司 27 繇腿曲有眩司 乂 就葉壬有淞司 77 座中古有融亘 3 28 即1园邀跚朋漏 S3 首创遏业跚有淞司 78 呈河灣天団有限必司 4 歳曲號举啦司 29 花光却覩有电亘

15、 54 球釋半毎逊努有限处岂 79 广前江投资股労有阻公司 5 保利尿竝五|：耘:辰序很芒司 30 觀也護団有限司 55 ；谅任護互有隅王公司 80 蘇挖蹲圉 6 31 弓记百都开描霞芙回有国忙目 56 中牌护.棗团丿股楼有融司 81 和吕茱团 7 大迤万达商吐坨立鹅有眼 32 售锂噬団有馳病 57 82 帝创口国嚴有段世司 S3 中生金茂鈕巣团有聂i司 垃 上啦换M噴翻躺 83 申璇海控族圈育限出司 9 华星聿话星据労有限住司 34 却雕；跆硼靖 S9 84 国贸也護甸有段必司 10 芯湖地产有融詞 S5 馥尿址产集可有覘感旨 60 进月就?脸君郁松司 8S 广赳市方圍耀坨产曲有艰住习 10

16、 广帽力噸鹅磁司 菇 宝诡勰有鳩 61 广外壬取捷投遵有限址司 8S 利扁实业帀建）厢談體 12 华润欧有限缢 37 上海屯睦孚投资豹有理E司 62 鑫宛中国 87 1S 錨購鹅磁司 3B 甬护集园 63 協同餵集因 sa 虽日耘有限怕 14 融尿也嗨有限爛 39 初逓頤集圈嵌司 64 蘇 ffi 产傑和勰处旬 89 薦集圉鎌有电洞 1S 拾确机I11JS银懈砖知 40 广哪市时恤集团有總涓 砧 审耽产冥业集团毎恣司 重加妒：集团）裁娟 16 11 隔 石磔园 91 17 站驟傑弐爭址司 42 缽泰軌产 67 门寤论動产靠团磁司 92 飙芯酸圉 18 曲尿;ft 产曲有限公荀 43 対哋嗨有限朗 的 2向同 93 杷SM酩很住司 19 吧?跚有淞司 列 中猴团 69 东剧护額 94 广西云縣鈕有总洞 20 中耳去担 45 雀业任宅集回仲国）有啦闰 70 逻毎菓团 95 獭|味联蘇培产开却朗 21 惟昼乐地产酬有段強司 46 遂基泰老樂有段