2007年房地产估价师《制度与政策》真题及答案

1、精品 word 文档值得下载值得拥有精品 word 文档值得下载值得拥有2007 年房地产估价师制度与政策真题及答案一、单项选择题（共 40 题，每题 0.5 分每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答 题卡上涂黑其相应的编号）1政府解决低收入家庭住房困难的主要渠道是提供（）。A. 商品住房B. 限价商品住房C. 经济适用住房D. 廉租住房2某宗以房产为主的房地产讦估价格为1200 万元人民币，根据国家关于估价收费标准的一般规定，该房地产估价最高收费额为（）万元。A. 1.80B. 2.80C. 3.05D. 5.003下列关于建设用地使用权期间届满后的处理的表述中，正确的是（）。A. 非住

2、宅建没用地使用权期侧届满后，自动续期B. 住宅建设用地使用权期恻届满后自动续期C. 非住宅建设用地使用权期间届满后，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前 6 个月申请续期D. 非住宅建设用地使用权期间届满后，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前 2 年申请续期4.城市房屋拆迁估价的目的是为确定被拆迁房屋（） 而评估其房地产市场价格。A.与产权调换房屋结算差价B.价值C.货币补偿金额D.重置价格5.房地产估价师执业资格延续注册的许可机关是( )。A. 国务院人事主管部门B. 国务院建设主管部门C. 省级人事主管部门D. 省级房地产主管部门6.2006 年 1 月，某房地产开发

3、公司投资开发建设一经济适用住房项日，总投资2 亿元精品 word 文档值得下载值得拥有精品 word 文档值得下载值得拥有人民币，则该项目资本会应不低于（）万元。A.40.00B.5000C.6000D.70007. 施工单位签署建设工程项目质量合格的文件上，必须有（）签字盖章。A. 注册建筑师B. 注册结构工程师C. 注册建造师D. 注册施工管理师8. 住房公积金管理的决策机构是（）。A. 住房公积金管理委员会B. 住房公积金管理中心C. 存储住房公积金的金融机构D. 设区城市人民政府9. 商品房买卖合同约定面积为 150 平米，价格为 40.00 元每平米，交付使用时，产权登记面积为 15

4、5 平米，买卖双方未对面积误差的处理方式作出约定。 根 据有关规定最后结算的房价款应为（）万元。A. 60.0B. 61.0C. 61.8D. 62.010. 人民法院依法拍卖抵押房地产时，拍卖保留价应由（）确定。A. 房地产估价机构B. 人民法院C. 抵押权人D. 人民法院和房地产估价机构共同11. 在我国，房地产价格计估制度是根据（）确立的一项房地产交易基本制 度。A. 法律B. 行政法规C. 部门规章D. 政府规范性文件精品 word 文档值得下载值得拥有精品 word 文档值得下载值得拥有12. 某公司以一宗房地产先向甲银行申请抵押贷款，同时办理了抵押登记，后又以该房地产同乙银行申清抵

5、押贷款，也办理了抵押登记.贷款到期后，该公司无力还款，依法定程序拍卖，拍卖所得款精品 word 文档 值得下载 值得拥有- 精品 word 文档 值得下载 值得拥有-一、单项选择题（共 35 题，每题 1 分。）1. 房地产的（）是房地产投资最重要的一个特性，房地产不能脱离周围的环境而存在， 就是强调了位置对房地产投资的一个重要性。A 适应性 B 对专业管理的的依赖性C 位置的固定性 D 相互之间的影响性答案：C解析：位置的固定性也称不可移动性，是房地产投资最重要的一个特性2. 某投资者花费 80 万元购一店铺,每月净租金收入为 1.583 万元,考虑月投资收益率为0.8%,则（）个月可收回投

6、资.A 50.5 B 60 C 65 D 75答案：C解析：80=1.583/0.8%1-1 心+0.8%）n解得 n =653. 某项目未考虑通贷膨胀情况下，其收益率为 18.27%,当前通货膨胀率为 5%则该项目的实际收益率为（）A11.38% B12.64% C15.46% D 16.22%答案：B解析：由（1+Ra）=（1+Rr）（1+Rd） 求得 Rr=12.64%4. 下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是（）A 房屋出租 B 房地产抵押C 土地使用权出让 D 土地使用权转让答案：C解析：房地产一级市场为土地使用权出让市场5. 一般来说，认知定价法所确定的价格（）价值定价法所确定

7、的价格。A 高于B 低于C 等于D 高于等于精品 word 文档 值得下载 值得拥有- 精品 word 文档 值得下载 值得拥有-答案：A解析：6. 某企业上期预测销售量为100 万台，实际销售量为 110 万台，企业选用平滑指数为0.8,则本期预测销售量为（）万台.A102 B120 C108 D88答案:C解析:Q=0.8*110+0.2*100=1087. 下列说法不正确的是（）A 利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于 1。B 偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1.2。C 在

8、国际上银行一般要求这一比率维持在200%以上D 一般来说，对于一个开发周期为2 年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为 35% 45%答案：A解析：利息备付率对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于2。8.某笔笔资金按单利计息，n 个周期末的本利和为（）A P（1+i）n B P（1+i* n）C P*n*i D A（1+i）n答案：B解析：Fn= P（1+i* n）9.某投资者以 1000 万元价格购得一物业 5 年经营权，目标收益率为 10%,如果每年净收 益为 300 万元（净收益发生在年末），则该项目的财务净现值为（）精品 word 文档 值得下载 值得拥有A 101 万元 B

9、 137 万元 C 256 万元 D 500 万元精品 word 文档值得下载值得拥有精品 word 文档 值得下载 值得拥有答案：B解析：NPV=-1000+300/10%*1-1 心+10%)5=13710.从房地产投资的角度说,风险是指（）A 商业物业对于宏观经济变化反应最快和最大B 商业投资的预测最难C 商业的社会发展方向不易预测D 商业人员无法竞争时心理变化很大答案：A解析：商业物业对于宏观经济变化反应最快和最大12. 房地产开发活动可从（）两个方面进行考察。A 投资资金量和预期收益资金B 资金流通方式和对策C 出租、出售或经营形态 D 物质形态和货币形态答案：D解析：房地产开发活动

10、可从物质形态和货币形态两个方面进行考察。13. 对于开发投资来说，房地产投资的经济效果的大小的衡量指标不包括（）A 销售收入 B 开发利润 C 成本利润率 D 投资回报率答案：A解析：销售收入是房地产投资的经济效果的表现形式。A 房地产投资结果的好坏程度B 获取预期投资收益的可能性大小C 房地产投资项目激烈竞争程度D 房地产开发程度答案：B解析：从房地产投资的角度说,风险是指获取预期投资收益的可能性大小11.风险最大的是商业物业风险,是因为（）精品 word 文档 值得下载 值得拥有- 精品 word 文档 值得下载 值得拥有-14.下列关于敏感性分析的方法和步骤表达不当的一项是（）A 找出那

11、些最能反映项目投资效益的经济评价指标如财务内部收益率等作为其分析对象。B 从众多影响项目投资效益的不确定性因素中选取对经济评价指标无影响并在开发周 期内不发生变化的因素作为敏感分析中的不确定因素。C 分析时要设定不确定因素的变化范围D 对项目 的经济评价指标进行分析计算，找出敏感性因素。答案：B15.开发商收到承包商递交的竣工结算报告及结算资料后通常要在（）内予以核实，给予确认或者提出修改意见。A10 日 B15 日 C1 个月 D2 个月答案：C解析：开发商收到承包商递交的竣工结算报告及结算资料后通常要在1 个月内予以核实，给予确认或者提出修改意见。16. 个人住房抵押贷款期限可长达（）年。

12、A 10 B 20 C 30 D 50答案：C解析：个人住房抵押贷款期限可长达30 年。17. 关于贷款担保说法错误的是（）A 是为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险，由借款人或第三人对贷款本 息的偿还提供的一种保证。B 贷款的担保人能取代借款人的信用状况。C 贷款的担保并不一定能确保贷款得以足额偿还。D 贷款有保证、抵押、质押三种形式。精品 word 文档 值得下载 值得拥有答案：B- 精品 word 文档 值得下载 值得拥有-解析：贷款的担保人不能取代借款人的信用状况。18. （）的建筑规模一般都在 3 万怦以上，服务人口在 30 万人以上，年营业额在 5 亿元 以上。A 市级购

13、物中心B 区购物商场C 居住区商场D 邻里服务性商店答案：A解析：市级购物中心的建筑规模一般都在3 万怦以上，其商业辐射区域可覆盖整个城市，服务人口在 30 万人以上，年营业额在 5 亿元以上。19. a 确定问题和调察目标，b 收集和分析信息，c 制定调查计划，d 报告结果，以上调查步骤顺序正确的是（）Aabcd BbacdCcabd Dacbd答案：D解析：应明确调查的步骤。20. 申领施工许可证时， 建设工期不足一年的， 到位资金原则上不得少于于工程项目合 同价的（）。A20% B 30% C 50% D60%答案：C解析：申领施工许可证时， 建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于于

14、工程项目合同价的 50%21. 在对消费者购买行为进行调查时，不涉及下列（）调查。A 消费者类别 B 消费者社会阶层分布C 消费者购买能力 D 消费者购买习惯答案：B解析：消费者社会阶层分布为经济环境调查的内容。精品 word 文档 值得下载 值得拥有精品 word 文档值得下载值得拥有22.研究机构对居民需求住宅户型抽样调查结果表明，70%上的家庭认为（）平米建筑面积的户型较为合适，过大的面积容易形成重复的不必要功能。A60-80 B80-100 C80-120 D100-140答案：C解析：70%以上的家庭认为 80-120 平米建筑面积的户型较为合适。23.在房地产市场的分类中，二级市场

15、是指（）A 土地使用权转让市场 B 新建商品房租售市场C 土地使用权出让市场 D 土地使用权出让和新建商品房租售市场答案：B解析：二级市场是指新建商品房租售市场也果至存觀蛊育 wooib 夏利计島谢李计息一或一年后車利和划洛一 5 阮，5?但名义利率齿A12K812. SS%146%答力賢析 r 各買利率拘 1 绳烦护譚気 12.嫁两业店第防玻价格畑万元，具中万元由 Q 駅脚擁罠 ffil 押徉駅，蛍款 20 万凳虫细着用毀金支 忖.如果潦项投资的收入用細ft 押樹 R 庄車忖息后阐年権现金范为生 2 万元潦卿 R 谨年K 4.7%B ?%C 11*D14%ffiKi C箏析 t（2, 8-0

16、,0） /SOX 100 = UH站.宙就期内内任越髀跟風到期耒一滾种蔭事忖息的芳式丸（）離还事忖慝法眸城 18 法诜球淸D 还棚皺法珈 C解折 r 这种方式叫菲氏球法.2T.酬评愉选择许恃标庖凝毎翻藉此具扌囲范磁 J必准收茴率E 目标咸車祁 1 冃率岀标投莊利髀D 目标财掙肛杆比举答為解析匸制竇杠杆比辜融资相关步数*28.墓土地面积为 4 000 务建筑辭章为名缶效划建爲廉盖率为时治犢和谒至保建竄面那帳 軒.&曼 R 层为曲 5（均为标谁展则标戒爲毎慝建旣曲职為（LAiooom* BiZftotu CJooafffoifioom7初 B解析：（4 000X6. S4 000X60X4

17、） f 10 = 1 240W）29.一殿说耒,标谁方爱建小，憑贷何险 f）精品 word 文档值得下载值得拥有精品 word 文档 值得下载 值得拥有血小瞒大C 剧揑制答翳：A精品 word 文档值得下载值得拥有精品 word 文档 值得下载 值得拥有30.在房地产产品的租售之前进行估价，以确定其最可能实现的租金或售价水平，是房地产 开发过程中（）的主要工作内容。A 会计师 B 经济师C 估价师 D 工程师答案：C31. 名义利率与实际利率的关系表述不正确的一项是（）A 当每年计息周期数 m1 时，实际利率小于名义利率B 当每年计息周期数 m=1 时，实际利率等于名义利率C 实际利率与名义利

18、率更能反映资金的时间价值D 名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大答案：A解析：当每年计息周期数m1 时，实际利率大于名义利率32. 监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策，评估投资组合绩效，客户报告与现金管理属于（）的工作内容A 物业管理B 设施管理C 资产管理D 组合投资管理答案：D33. 房地产投资信托按（）的不同，可以分为伞型合伙和多重合伙。A 权益类型 B 抵押方式C 投资业务 D 信托性质答案：D34.编制工程进度计划的方法有横道图法和（）精品 word 文档值得下载值得拥有精品 word 文档 值得下载 值得拥有A 网络图法 B 表格法C 竣工图法 D 坐标

19、图法精品 word 文档 值得下载 值得拥有- 精品 word 文档 值得下载 值得拥有-答案：A解析：编制工进度计划的方法的横道图法和网络图法35.判断物业代理公司已往的业绩，关键要看其（）A 共代理了多少项目 B 代理成交额是多少C 人员素质 D 代理的成功率有多大答案：D解析：判断物业代理公司已往的业绩，关键要看其代理的成功率.二、多项选择题（共 15 题，每题 2 分，备选答案中，有两个或两个以上符合题意的答案，错 选或多选均不得分，少选且选择正确的，每个选项得0。5 分。）1. 房地产投资也有缺点，这些缺点表现在（）A 变现性差 B 投资额巨大C 投资回收周期长 D 需要专门的知识和

20、经验E 具有过人的胆量和风险承担精神。答案：ABCD解析：不包括 E 项。2. 银行对抵押贷款抵押率的确定，主要考虑到（）因素。A 抵押物的流动性 B 贷款期限的长短C 通货膨胀的预期 D 贷款企业的信用等级E 所处的市场条件答案：ABCE解析：还要考虑到抵押物价值取得的情况。3. 金融机构对开发商的贷款项目进行评估，主要审查方面包括（）。A 企业资信等级 B 项目基本情况C 市场分析结果 D 财务评价指标精品 word 文档 值得下载 值得拥有- 精品 word 文档 值得下载 值得拥有-E 贷款担保方式答案：BCD解析：金融机构对开发商的贷款项目进行评估，主要审查方面包括项目基本情况、市场

21、分析结果、财务评价指标4. 写字楼租赁合约中租金的调整幅度可参考（）确定。A 消费价格指数 B 商业零售价格指数C 上证价格指数 D 建安工程价格指数 E 中房价格指数答案：AB解析：主要考虑以上两种因素。5. 对置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现为（）方面。A 销售收入 B 物业增值C 减少纳税 D 股权增加 E 租金答案：BCDE解析：对置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现为租金、物业增值、减少纳税、股权增加等四个方面。6. 对收益性物业来说，空置率提高将会导致（）等后果。A 租金收入减少 B 附加支出增加C 物业资本价值下降 D 运营成本下降E 租客要求更大的租金折扣答案：

22、ACE解析：对收益性物业来说，空置率提高将会导致租金收入减少和物业资本价值下降以及租客要求更大的租金折扣等后果。7. 投资者可以控制的风险包括（）精品 word 文档 值得下载 值得拥有A 利率风险 B 政策性风险 C 资本价值风险精品 word 文档值得下载值得拥有精品 word 文档值得下载值得拥有D 持有期风险 E 比较风险答案：CDE解析：AB 属于系统风险.8. 分析市场趋势的方法主要有：（）A 购买者意图调查法B 销售人员意见综合法C 专家意见法D 时间序列分析法E 相关分析法答案：ABCDE9. 按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，市场细分会出现（）的模式。A 同质偏好B

23、 同形偏好C 集群偏好D 分散偏好 E 心理偏好答案：ACD解析：三种模式：同质偏好、分散偏好、集群偏好。10. 盈亏平衡分析的基本方法是建立（）之间的函数关系，通过对这两个函数及其图形的 分析，找出平衡点。A 销售收入与成本 B 销售收入与费用C 成本与产量 D 利润与成本 E 销售收入与销量答案：CE解析：盈亏平衡分析的基本方法是建立成本与产量、销售收入与销量之间的函数关系11. 财务评价的辅助报表包括（）A 损益表 B 总投资估算表 C 资产负负债表D 经营成本表 E 借款偿还表答案：BDE解析：AC 为基本报表。精品 word 文档值得下载值得拥有精品 word 文档值得下载值得拥有m

24、 列師 IS 國 Jflt 示正确用 x 衰示構溟 不管不鼎乳 列點 dil 扣 1* 朮适憩分董 參扣至军分)1. 剧也产投畫欝対搭按旅和毎牖榜逐 摄财屉插按慎看直按徉勻号真靑地产项邑的迅柚 而间捲掾 Slim 买建咸的勒业进行的业按骼昔貫 r X购买晰的愉业进行的业投耀风于豪掲投透*2.腭 IS01 哌抽周期諛 1 上蓉于輾妇率的冊裝*X. J3.在整业怡舌中,运膏隻用比率赵臥側预示蕃投掘烦目旳帝綁收 A 也低邂目握丘驱的雜力越弱答黨 K 44-參因臺鞍感性师是井斬两牛議两个忖 1 上的不踊宦性酬鬧时境生窘化，相 5J 縄时，对项目疑济评啬 摘标的觀剧嘗幕X解析 I 爭辭報理性分斬频礎宦闾

25、时瞬萌几谊量是相互込的.5,投負机咅硏電也称均裁可行性询究王甕任势是对按债项自或投资方词提城V*. X解忻初步行性研宪瞬为曲可行性研光6,光悴现公平、平祚厕 M 写宇朋具術土档曲的爭和人蠡舟哎瞬度.答貫 A XWffi.名“不崔的勰人入注会 JT 昭耳他寧电从删爭程人破丘迭择7, 弄岌顼目鹿旅變用申.訝芬贵用是捲止业 I 愣矽期 r 支主旳各顼蚤闽包恬訴芬人员王弧并址靈綬 行利恳等.答富 K X黎折 I 财务豪用是指企业为毎黑瓷盘而发生的春项靑用”主冥期昔款的利息.氐SO 周期在第 F 段和甕二阶段初期超前干诰埼自然福用的变化.託其颐股则轟后于市场自極期的 就.答裁X解折：正奸掴辰.比市畅證勢

26、吩析方准叭相关分新法是用相次井斬的理论判陽导耳它因喲目关时性质列强氐址而幣 出斑稱.退种方挂尤茎适弟于申、画颈测.答富 t xKt.邃种芳摆尤莖适用于枫 EJfi 预辄1 认渎纭选中中标单位電呼程全祸松受事包商的折书.故铜价就是中标单惶的飛楡*哄X解悅甲标后.奔境葡和中纭单辺应在的库期盟內敦签订合尚谴苻趙商浚芳就言同冬就达険协讯精品 word 文档值得下载值得拥有精品 word 文档值得下载值得拥有皿计则供豪琳列出蛙此计 H 过程需搜公式计璋的豪彎出公式无计茸过程*只有计茸结舉的不棒另，计 JKS 果保酪小魏点两面悅)1.菊 g 店按资爭用很行關声利率为】3估计一祕阪負忖粳用后.当军可获海純荘 SO 再元以唇逐年 删 0】务显鞘唐浄收益回收的R 的車确，间请酒店建谁旳槪 RS!应控制在參少万元?锻 B凌生在年码 收益发生在年耒】答痔；潼酒店梟一年末茁斷拽益现値拘：?=U/(i-j) (14( (!+)/(l*i)n|550/(121-15%) 1 (1+15%) / (1+1Z*) J 101=504. 2T