物业管理总费用构成明细

1、总费用构成明细单位：元项次费用项目金额1管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利 费、职员教育经费2895242物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费用4878363清洁卫生费用4005044绿化养护费用811405秩序维护费用6720306办公费用7536007固定资产折旧500008经开发商/业主同意的其他费用596939物业管理服务酬金16207110营业税金172193合计31285914、测算过程（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费、职员教育经费;4、1本项费用明细构成单位：元项次费 用 细 项金额1管理服务人员的工资2784502管理服务人员的社会保险1

2、113803管理服务人员福利费、职员教育经费43160合计4329904、2费用细项测算（1）管理服务人员的工资管理人员共计15人。年工资总额为278450元/年，其中深圳外派昆明 管理人员年工资总额为 85200元，昆明当地招聘管理人员年工资总额为 193250元。人均平均工资18563元/年(2) 管理服务人员的社会保险昆明社会保险投保比率40炖算278450 X 40%= 111380 元(3) 管理服务人员福利费、职员教育经费单位：元费用项目说明计算过程年费用福利费按工资总额14%计提278450X 14%38983职工教育经费按工资总额1.5%计提278450X 1.5%4177小计

3、按工资总额15.5%计提278450X 15.5%431605、物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费用5、1本项费用明细构成单位：元项次费 用 细 项金额1技工工资、福利、社会保险费用1791362设备设施维护费3057002.1房屋本体维护费131002.2电梯系统维护费2599002.3供配电系统维护费125002.4供水排水系统维护费40002.5消防系统维护费87002.6智能化系统维护费50002.7其他公共设施维护费25003维修工具更新费6004技工服装费2400合计4878365、2费用细项测算(1) 技工工资、福利、社会保险费用单位：元费用项目说明计算过程年费用工资配置

4、8人，人均月工资1200元1200X 7X 12115200福利费按工资总额14%计提115200 X14%16128职工教育经费按工资总额1.5%计提115200X 1.5%1728社会保险按工资总额40%计算115200X 40%46080小计按工资总额155.5%计算115200X155.5%179136(2) 设备设施维护费 房屋本体维护费：13100元/年 1#46#电梯系统维护费(外包)：259900元/年 供配电系统维护费：12500元/年 供水排水系统维护费：4000元/年 消防系统维护费：8700元/年 智能化系统维护费：5000元/年； 其他公共设施维护费：2500元/年；

5、(3) 维修工具更新费：600元/年；(4) 技工服装费：300元/人.年X 8人=2400元6、清洁卫生费用& 1本项费用明细构成单位：元项次费 用 细 项金额1保洁人员工资、福利、社会保险费用2036042保洁人员服装费57003保洁材料费114004化粪池清理费100005环境消杀费138006外墙清洗费100007垃圾清运费146000合计4005046、2费用细项测算(1) 保洁人员工资、福利、社会保险费用单位：元费用项目说明计算过程年费用工资配置27人，人均月工资600元600 X 27 X 12194400福利费按工资总额14%+提194400 X 14%27216职工教

6、育经费按工资总额1.5%计提194400 X 1.5%2916社会保险按40%f提77760小计302292(2) 服装费：300 元/人.年X 27人=8100元；(3) 保洁材料费：50元/人月X 27人X 12月=16200元(按保洁员人头估算)；(4) 化粪池清理费：10000元/年;(5) 环境消杀费：17800元(6) 垃圾清运费：130000 元7、绿化养护费用7、1本项费用明细构成单位：元项次费 用 细 项计算过程金额1绿化人员工资、福利、社会保险费用见细项测算2746402绿化人员服装费300元/人.年X 5人15003租用植物及花卉费（重大节假日）1500元/年15004绿

7、化养护费估算30005工具更换费估算500合计811407、2绿化人员工资、福利、社会保险费用单位：元费用项目说明计算过程年费用工资配置5人，人均月工资800元800 X 5X 1248000福利费按工资总额14%计提48000X 14%6720职工教育经费按工资总额1.5%计提48000X 1.5%720社会保险按40%计提19200小计746408、秩序维护费用8、1本项费用明细构成单位：元项次费 用 细 项计算过程金额1安管人员工资、福利、社会保险见细项测算658530费用2安管人员服装费300元/人.年X 45人13500合计6720308、2安管人员工资、福利、社会保险费用;单位：元

8、费用项目说明计算过程年费用工资配置52人，人均月工资900元900 X 52 X 12561600福利费按工资总额14%计提561600 X 14%78624职工 教育经费按工资总额1.5%计提561600 X 1.5%8424社会保险按工资总额40%计算486000X 40%224640小计8732889、办公费用753600元/年（包括交通费、办公用品费办公用水电费通讯费公共区域水电费10、固定资产折旧估算为50000元/年；管理处筹备费用预计25万分五年折旧11、经开发商/业主同意的其他费用42669元/年社区交流活动费：5000元/年；不可遇见费：37669元/年（按一至七项总支出的百

9、分之二计算）12、物业管理服务酬金162071元/年应收服务费3114373元/年，小高层应收服务费1808395元/年花园洋房应收服务费211488元/年别墅应收服务费930657元/年商铺应收服务费 121536元/ 年 根据昆明市住宅小区物业管理服务收费办法 第八款第八条规定即设定收 缴率 97%计算（1808395+211488 元 / 年 X 97%X 3%=58778元/ 年（1930657+121536 元 / 年 X 97%X 10%=10206况 / 年 58778+102062=160840元/年注：（四）至（十二）成本项目费用合计为 2956398元/年；13、营业税金营

10、业税金为:172193元/年/,（按法定税金提取-总收入乘5.7 % ）;四、 管理费单价由前节测算得知， 本项目物业服务年总支出费用为 3128591 元，年总收入达 到 3128591 元时，方能实现盈亏平衡。1 、住宅物业管理服务费单价定价分析由于业主群体目标分析， 项目定位较高， 其所要求的物业管理服务层次及水 平比普通住宅高得多。 经过粗略测算。 综合考虑上述因素， 我司认为小高层物业 管理服务费单价定在1.2元/ m2.月、洋房物业管理服务费单价定在1.0元/ m2. 月,别墅物业管理服务费单价定在1.8元/ m较为适宜，一符合政策要求，二在一 定程度上反映市场。2、临街商业物业管

11、理服务费单价由于临街所要求的物业管理服务内容不同， 单价上应有所区别， 物业管理服 务费单价为2.0元/ m2.月，若收支平衡则：总收入=总支出总收入=物业管理服务费收入X 97%收缴总支出 =物业管理服务费支出入 +停车场收费 因标书中未说明停车场车位数，未能测算停车场的收益。根据我司以往对 28618平方米面积估算停车场年利润为 115000元(固定停车收费 110000 元/ 年， 临时停车费 5000 元/ 年)。我司管理停车场所得受益补充物业服务费不足。经推导，小高层住宅物业服务费单价 (Y) ；、洋房住宅物业服务费单价 (h) ； 别墅物业服务收费单价 (Z) ；商业物业服务费单价

12、 (X) 组合关系如下： 第一种；若y= 1.3元/ m2.月，z=2元/ m2.月,x=2.5 元/ m2.月；h=1.0 元/ m2.月物业服务费3313887元/年(收缴率97% )第二种； 若 y= 1.2 元/ m . 月， z=1.8 元/ m . 月 ,x=2 元/ m . 月； h=1.0 元/ m . 月物业服务费 3017417 元/ 年( 收缴率 97% )第三种； 若 y= 1.1 元/ m . 月， z=1.5 元/ m . 月 ,x=1.8 元 / m2.月。h=1.0 元 / m2.月物业服务费 2688472 元/ 年( 收缴率 97% )注: 小高层及花园洋房

13、住宅建筑面积 :143207 平方米；商业面积 :5064 平方 米；别墅面积 43086 平方米。盈亏情况 : ( 总收入 - 总支出 )第一种； 300296元/ 年= (3313887+115000)-3128591第二种； 3826 元/ 年= (3017417+115000)-3128591 第三种； 325119 元/ 年= (2688472+115000)-3128591 根据目前我司对本标书的了解及以往接触同类项目的经验， 建议采用第二种 测算依据，小高层物业服务费单价为 1.20 元/ m . 月，洋房物业服务费单价为 1.00 元/ m . 月，别墅物业服务收费单价为 1.

14、80 元/ m . 月，商业物业服务费单价为 2.0 元/ m . 月，至于具体单价可由甲方从商业营销角度最终确定。3、综述物业管理服务费定价我司建议如下：1、小高层物业服务费单价为 1.20 元/ m . 月，2、洋房物业服务费单价为 1.00 元/ m . 月，3、别墅物业服务收费单价为 1.80 元/ m . 月，4、商业物业服务费单价为2.0元/ m2.月，该项目物业管理服务年费用盈亏总额为 3826元/年 ，第五部分物业前期介入人费用工费用成本一览表1、费用总表冈位工日工资附加费办公费合计管理处主任1805424256工稈主管50151883专家组3人共4次每次2天244064样板房

15、接待员4014862安管员3012648清洁工229233备注：1、样板房接待员根据开发商提供的样板房而定人数。负责样板房的解说、 清洁、样板房设施维修的报请工作。2、安管员三人。在售楼处维护秩序和接待客户。3 、清洁工二人。负责售楼处清洁及花卉的修剪、养护。清洁日常用品未 包含在内。加班费按日工资标准结算。4、住宿、食膳按昆明同仁实业公司标准执行。补助或直接纳入贵司的管2、工资及固定附加费岗位月薪（含税金）个人所的得费工资福利费（14%）工日工资附加费管理处主任5400367503375618078工稈主管150010213982105033样板房接待员12008111191684022安管

16、员900618391263018清洁员65044606912211备注:1、 人员进驻根据项目的进度和昆明同仁实业公司公司的安排。所有庐山 员工在前期介入时接受项目部、售楼部的工作指导。具体费用根据进 驻人员人数和工作日（月），当月按工作确认单和结算费用单结算。2、贵司需提供临时办公场所。说明：昆明同仁实业开发有限公司可根据项目的进度及实际工作需要选择 工日或者按月工薪结算。具体情况可以协商处理。物业清洁开荒费用未包含在 内。结束语通过以上介绍，相信贵司能看出我司对该项目的参与热情与诚意。如能与贵 司成为亲密合作伙伴，我司定当遵守双方签定的合同条款，为贵司及业主之利益 尽职尽责。在对该项目进一步考察后，我司将制定详尽的物业管理方案并指导实 施。专业之道，惟一惟臻。凭籍优异之品牌、先进之技术、丰富之经验，庐山 物业服务人致力于向发展商提供完善之物业管理服务。本公司有足够之信心，保障