合肥某（国际）家居中心商业计划书

1、第一章：项目摘要第一章：项目摘要第二章：市场分析和定位第二章：市场分析和定位一、市场环境及竞争对手的分析二、市场的定位三、市场的经营管理模式第三章：招商方案的制定和执行第三章：招商方案的制定和执行一、招商方案的拟定二、招商政策，租赁合同三、招商工作推进表四、招商过程中的应对策略第四章：商场布局的安排第四章：商场布局的安排第五章：合同的签订及租金，保证金的收取第五章：合同的签订及租金，保证金的收取第六章第六章 商场装修标准及要求商场装修标准及要求第七章：开业准备工作第七章：开业准备工作一、营销工作计划推进表二、各相关职能部门工作推进表三、安全保卫第八章：长效管理对市场内部要求的管理职能第八章：长

2、效管理对市场内部要求的管理职能一、商户管理二、财务管理三、安全保卫制度四、人事管理制度五、物业管理制度六、营销管理七、会议制度八、企业文化安徽信旺大唐（国际）家居中心位于合肥市望江西路与潜山路交口，安徽信旺大唐（国际）家居中心位于合肥市望江西路与潜山路交口，是蜀山区、高新区、政务区的交汇点，北邻信旺大唐（国际）购物是蜀山区、高新区、政务区的交汇点，北邻信旺大唐（国际）购物广场，建筑面积约七万平方左右。占据着得天独厚的地理优势，广场，建筑面积约七万平方左右。占据着得天独厚的地理优势，3公里商圈楼盘约有公里商圈楼盘约有40个个3-5公里的商圈范围内共计有楼盘公里的商圈范围内共计有楼盘120 家，家

3、，合计合计160家左右，按平均每家家左右，按平均每家4万平方住房开发面积计算，总住房万平方住房开发面积计算，总住房开发面积约开发面积约 640万平方。这些开发的楼盘平均售价都在万平方。这些开发的楼盘平均售价都在3500- 4500元元/平方左右，面对着的主要购房消费群体是合肥市中高收入人群，平方左右，面对着的主要购房消费群体是合肥市中高收入人群，（知识分子，老板，企事业机关公务人员等）（知识分子，老板，企事业机关公务人员等） ，但是由于商业不，但是由于商业不发达，居住配套商业购物环境差，这些楼盘平均入住率只在发达，居住配套商业购物环境差，这些楼盘平均入住率只在 30 % 左右。如果按平均每户装

4、修左右。如果按平均每户装修400元元/平方计算，我们商圈范围内建材平方计算，我们商圈范围内建材的消费总量约在的消费总量约在 25个亿左右。通过随机抽样问询调查，商圈范围个亿左右。通过随机抽样问询调查，商圈范围内内50万常住人口的消费者都对华府骏苑的商业充满了期待，他们平万常住人口的消费者都对华府骏苑的商业充满了期待，他们平时生活购物经常去的是三里庵国购广场，或是长江路四牌楼商业中时生活购物经常去的是三里庵国购广场，或是长江路四牌楼商业中心，家庭装潢材料和家具的购买除了西边红旗美家居，金三角建材心，家庭装潢材料和家具的购买除了西边红旗美家居，金三角建材城外，主要购买力都放在了东边的各大市场和超市

5、。城外，主要购买力都放在了东边的各大市场和超市。第一章：项目摘要第一章：项目摘要 但是，随着长江路的改造，传统商业的逐步退出，区域经济中但是，随着长江路的改造，传统商业的逐步退出，区域经济中心的进一步崛起，从市场的布局来讲，合肥市在西南边就心的进一步崛起，从市场的布局来讲，合肥市在西南边就是缺少这样的大型家居建材百货一体的商业中心。红旗美是缺少这样的大型家居建材百货一体的商业中心。红旗美家居和金三角建材城都在不久的将来面临着租赁合同到期，家居和金三角建材城都在不久的将来面临着租赁合同到期，商业改造等诸多不利因素，凤凰城家世界体量太小，向北商业改造等诸多不利因素，凤凰城家世界体量太小，向北面没有

6、经济纵深支撑，南二环上的望湖美家居主要还是要面没有经济纵深支撑，南二环上的望湖美家居主要还是要辐射滨湖新区，目前周边商业环境和小区楼盘资源较少，辐射滨湖新区，目前周边商业环境和小区楼盘资源较少，预计需要预计需要2-3年才能起来，目前它的主要目标顾客还是在南年才能起来，目前它的主要目标顾客还是在南面和西南面。对面的华邦美家居由于我们抢占得了先机，面和西南面。对面的华邦美家居由于我们抢占得了先机，被迫匆匆上马，预计体量在被迫匆匆上马，预计体量在3.5万平方左右，主营是家具。万平方左右，主营是家具。我们通过东边的几个主要的建材、家具市场的商户摸底调我们通过东边的几个主要的建材、家具市场的商户摸底调研

7、发现，几个大市场目前主要的购买力支撑点还是在西南研发现，几个大市场目前主要的购买力支撑点还是在西南面。面。信旺信旺大唐项目投资立项明确，且已作报广宣传推广，在业大唐项目投资立项明确，且已作报广宣传推广，在业内已建立一定舆论基础，至目前为止，商户对该项目地理内已建立一定舆论基础，至目前为止，商户对该项目地理条件、商圈环境和硬件描述以及房租定位等均表现出极大条件、商圈环境和硬件描述以及房租定位等均表现出极大兴趣。只要明确市场建设时间计划，该项目招商前景看好。兴趣。只要明确市场建设时间计划，该项目招商前景看好。合肥市目前所引进的著名家居零售商，无论世界百强百安合肥市目前所引进的著名家居零售商，无论世

8、界百强百安居，或是东方家园、好美家、家福特，均在强势入驻合肥居，或是东方家园、好美家、家福特，均在强势入驻合肥后不久出现经营危机。红星美凯龙与信地集团两大投资方后不久出现经营危机。红星美凯龙与信地集团两大投资方之间，也已经出现了矛盾。信旺之间，也已经出现了矛盾。信旺大唐如果改作招商引资项大唐如果改作招商引资项目，或许能解决一些问题，但外地品牌派驻团队能否适应目，或许能解决一些问题，但外地品牌派驻团队能否适应本地市场，其中风险，尤其是品牌负效应对信旺华府地块本地市场，其中风险，尤其是品牌负效应对信旺华府地块项目的品牌风险尚有待讨论。项目的品牌风险尚有待讨论。该项目在硬件条件上为目前合肥所独有，极

9、具竞争力，相该项目在硬件条件上为目前合肥所独有，极具竞争力，相信在专业团队运营下，会成为极具行业影响力和市民口碑信在专业团队运营下，会成为极具行业影响力和市民口碑效应的建材零售市场。效应的建材零售市场。引力墙区域，如能开辟为装饰公司样板间展示区，定向引引力墙区域，如能开辟为装饰公司样板间展示区，定向引入合肥乃至全国著名装饰品牌，不但可以解决空间利用问入合肥乃至全国著名装饰品牌，不但可以解决空间利用问题，且可进一步拓展市场服务功能。红星美凯龙家具、建题，且可进一步拓展市场服务功能。红星美凯龙家具、建材、装饰三体合一的业态，是一个有益的经验。在大唐材、装饰三体合一的业态，是一个有益的经验。在大唐（

10、国际）家居中心招商工作进行中，我们听到的不仅是这（国际）家居中心招商工作进行中，我们听到的不仅是这些居民的呼声，还有建材商们的呐喊，希望我们的建材市些居民的呼声，还有建材商们的呐喊，希望我们的建材市场尽快开业，有的到现场就要交纳诚意金，说这块地方肯场尽快开业，有的到现场就要交纳诚意金，说这块地方肯定有钱赚。定有钱赚。所以说我们认为，合肥市未来新的商业中心将会所以说我们认为，合肥市未来新的商业中心将会“赢在望赢在望潜板块潜板块”“”“赢在信旺大唐赢在信旺大唐”。安徽信旺大唐（国际）家居中心项目收益前景展望安徽信旺大唐（国际）家居中心项目收益前景展望： (依据培育期三年，租金均价依据培育期三年，租

11、金均价35/平方计算，装修期平方计算，装修期3个月个月)1）租金的收益三年预计）租金的收益三年预计7000万（万（=35元元60000平方平方 33个月）个月）2）质量保证金的占用（市场只要一直存在，占用期就有多长）质量保证金的占用（市场只要一直存在，占用期就有多长）300-500万万3）可以进行集中收款，资金长期循环占用）可以进行集中收款，资金长期循环占用10-15天天,预计预计50-100万万4）管理运营费用较低，三年预计需要）管理运营费用较低，三年预计需要1500万万5）商业地产价值的提升，银行融资额加大（说明）商业地产价值的提升，银行融资额加大（说明）6）市场外围广告牌的收入）市场外围

12、广告牌的收入80-100万万7）三年期满可以进行商铺融资销售后返租，潜山路沿街三层按均价）三年期满可以进行商铺融资销售后返租，潜山路沿街三层按均价1.5万万/平方销售计算可以获得房屋销售收益平方销售计算可以获得房屋销售收益2.4亿，预计租金单价亿，预计租金单价3年年后可以上升到后可以上升到50-70元元/平方，平方，年租金收益年租金收益保守预计可以达到：保守预计可以达到：4300万万8)预计招商过程中先期每户可以收诚意金预计招商过程中先期每户可以收诚意金1-2万万/户户,预计商户预计商户300户，户，总计可以收总计可以收350万万-500万，后期该诚意金转为质量保证金万，后期该诚意金转为质量保

13、证金我们制定的目标：立足合肥，面向安徽，走向全国连锁化发展，为我们制定的目标：立足合肥，面向安徽，走向全国连锁化发展，为信旺大唐的后续发展提供源源不断的后备资金信旺大唐的后续发展提供源源不断的后备资金。一、市场环境及竞争对手的分析一、市场环境及竞争对手的分析市场环境市场环境有利因素分析：有利因素分析：周边半径周边半径5公里商圈范围约公里商圈范围约160个新楼盘个新楼盘与大唐（国际）商业广场（与大唐（国际）商业广场（ShoppingMall）的互补性（合肥是第）的互补性（合肥是第一家）一家）目标消费群体的收入水平和消费水平在合肥属中高档目标消费群体的收入水平和消费水平在合肥属中高档西南面没有大型

14、的建材家居市场，消费需求比较强烈，经济支撑点西南面没有大型的建材家居市场，消费需求比较强烈，经济支撑点比较强。比较强。不利因素分析：不利因素分析：公共交通情况不是太好，线路太少公共交通情况不是太好，线路太少商场自身结构有一定的制约性，局限性商场自身结构有一定的制约性，局限性商业网要有一定的培育期商业网要有一定的培育期竞争对手情况分析竞争对手情况分析（知己知彼，百战不殆）（知己知彼，百战不殆）第二章：市场分析和定位第二章：市场分析和定位竞争对手情况分析竞争对手情况分析（知己知彼，百战不殆）（知己知彼，百战不殆）竞争对手情况分析竞争对手情况分析（知己知彼，百战不殆）（知己知彼，百战不殆）二、市场的

15、定位二、市场的定位 1）中档、中高档精品建材市场）中档、中高档精品建材市场 2）要求像红星美凯龙一样的集中管理）要求像红星美凯龙一样的集中管理（形象统一；售前、售中、售后统一）（形象统一；售前、售中、售后统一） 3）建立自己特色）建立自己特色-“时尚、绿色、环保、健康时尚、绿色、环保、健康” 4）树立平价形象、打服务牌，品牌牌）树立平价形象、打服务牌，品牌牌三、市场经营管理的指导方针：三、市场经营管理的指导方针： 市场统一管理，统一经营，统一形象市场统一管理，统一经营，统一形象 突出经营品牌特色、突出经营品牌个性突出经营品牌特色、突出经营品牌个性一、招商方案的拟定一、招商方案的拟定 商户登记预

16、约商户登记预约目标商户调研、分析目标商户调研、分析建立档案管理建立档案管理 符合市场定位符合市场定位 商户预约、签定诚意金合同商户预约、签定诚意金合同 签定正式合同（缴纳租金、保证金、物管费用、安全保证金、装签定正式合同（缴纳租金、保证金、物管费用、安全保证金、装修保证金）修保证金） 签装修协议签装修协议 进场装修进场装修验收合格验收合格出样开业出样开业第三章：招商方案的制定和执行第三章：招商方案的制定和执行二、招商政策，租赁合同二、招商政策，租赁合同 1）招商政策）招商政策 a.公摊面积拟准备按公摊面积拟准备按1.25或或1.3 b.租金政策：租金政策：35元元/m2均价均价 c.租金、物管

17、等可以一定性收取的费用一年一交租金、物管等可以一定性收取的费用一年一交 2）租赁合同）租赁合同 a.诚意金合同诚意金合同 b.铺位租凭合同铺位租凭合同 c.物业管理合同物业管理合同 d.安全协议安全协议三、推进表三、推进表 1）招商工作分时间段完成工作的任务）招商工作分时间段完成工作的任务 2）营销推进表）营销推进表四、招商过程中的应对策略四、招商过程中的应对策略 1）开业时期的变化）开业时期的变化 2）市场竞争的威胁）市场竞争的威胁 3）市场的舆论导向）市场的舆论导向 4）商户身身的变化（有替补、有预警）商户身身的变化（有替补、有预警）一、经过初步规划，现在拟定两个方案以备选：一、经过初步规

18、划，现在拟定两个方案以备选：第一套方案：第一套方案：地下一层卖场经营地下一层卖场经营 卫浴（洁具、梳理柜、淋浴房、浴缸、蒸汽房、卫浴（洁具、梳理柜、淋浴房、浴缸、蒸汽房、水槽、卫浴五金）瓷砖、地板、木门、橱柜、木门水槽、卫浴五金）瓷砖、地板、木门、橱柜、木门/套装门套装门/防盗门、防盗门、楼梯楼梯门面经营门面经营 板材板材 油漆涂料油漆涂料 五金五金/电工电料电工电料 大理石大理石 玻璃玻璃第一层经营第一层经营 品牌卫浴、品牌卫浴、 家居园艺家居园艺/饰品、软体家具（床垫、沙饰品、软体家具（床垫、沙发、软床）发、软床）第二层经营第二层经营 品牌家具、窗帘、灯饰品牌家具、窗帘、灯饰/花灯、藤制家

19、具花灯、藤制家具第三层经营第三层经营 品牌家具、移门衣帽间品牌家具、移门衣帽间第四章：商场布局的安排第四章：商场布局的安排第二套方案：第二套方案：地下一层卖场经营地下一层卖场经营 瓷砖、地板、木门、橱柜、木门瓷砖、地板、木门、橱柜、木门/套装门套装门/防盗门、防盗门、楼梯楼梯门面经营门面经营 板材板材 油漆涂料油漆涂料 五金五金/电工电料电工电料 大理石大理石 玻璃玻璃第一层经营第一层经营 品牌卫浴、卫浴（洁具、梳理柜、淋浴房、浴缸、品牌卫浴、卫浴（洁具、梳理柜、淋浴房、浴缸、蒸汽房、水槽、卫浴五金）、家居园艺蒸汽房、水槽、卫浴五金）、家居园艺/饰品饰品第二层经营第二层经营 移门衣帽间、梳理柜

20、移门衣帽间、梳理柜第三层经营第三层经营 窗帘、灯饰窗帘、灯饰/花灯花灯二、一方案、第二方案可操作性及衔接性二、一方案、第二方案可操作性及衔接性为了防止来自建材市场的内部的不可预测性变动而制定为了防止来自建材市场的内部的不可预测性变动而制定 三、每一个方案需商户的数量及来源、目前已有意向商户情况三、每一个方案需商户的数量及来源、目前已有意向商户情况分析及分析及 招商前景和趋势分析招商前景和趋势分析 方案方案1需商户约需商户约350-400户户 方案方案2需商户约需商户约300户商户户商户主要来源与合肥市各大建材和家居市场主要来源与合肥市各大建材和家居市场招商中心现登记有效客户资料招商中心现登记有

21、效客户资料150户户,所需面积约所需面积约28640平方米平方米一一.租金预算及流转流程租金预算及流转流程 1）租金）租金 2）保证金）保证金 3）物管费）物管费 4）保证金）保证金 5）装修安全押金）装修安全押金第五章：合同的签订及租金，保证金的收取第五章：合同的签订及租金，保证金的收取制定装修要求、制定现场管理的各项制度（安全、规范、时制定装修要求、制定现场管理的各项制度（安全、规范、时效）效）签订装修协议（约定时间，约定装修要求，签订安全协议）签订装修协议（约定时间，约定装修要求，签订安全协议）第六章第六章 商场装修标准及要求商场装修标准及要求一、营销工作计划及推进表一、营销工作计划及推

22、进表 1）制定开业营销方案）制定开业营销方案 2）制定开业营销推进表）制定开业营销推进表 3）同政府相关职能部门取得相应开业的资格证书和支持）同政府相关职能部门取得相应开业的资格证书和支持（消防、工商、税务、质检、政府）（消防、工商、税务、质检、政府） 4）制定开业各相关职能部门的推进表）制定开业各相关职能部门的推进表二、各相关职能部门工作推进表（附件）二、各相关职能部门工作推进表（附件）三、安全保卫三、安全保卫第七章：开业准备工作第七章：开业准备工作一、商户管理一、商户管理 1）上下班考勤制度）上下班考勤制度 2）统一收款制度）统一收款制度 3）价格承诺制度）价格承诺制度 4）服装统一制度）服装统一制度 5）培训制度（商户）培训制度（商户）二、财务管理二、财务管理三、安全保卫制度三、安全保卫制度 开门、关门、值班开门、关门、值班 消防、突发