不动产登记簿错误之类型与更正登记

1、不动产登记簿错误之类型与更正登记程啸（清华大学法学院，北京 100084 ）摘 要 不动产登记簿错误可以分为权利事项错误与非权利事项错 误。权利事项错误意味着登记簿上对不动产物权的归属和内容的记载 不正确，而非权利事项则是指那些不涉及物权归属和内容的登记簿错 误。二者在是否会对物权构成妨害、 是否导致善意取得以及更正登记 的程序上完全不同。我国物权法第 19 条区分了这两类错误，并 确立了不同的更正程序与要件。 当不动产登记簿上存在权利事项错误 时，应由利害关系人行使更正请求权请求登记簿记载的权利人同意更 正。如果权利人拒绝的， 更正请求权人应诉请法院或仲裁委员会解决 该民事争议。原则上，只有

2、法院、仲裁委员会的生效法律文书才属于 证明登记确有错误的证据，登记机构才能据此进行更正登记。但是， 对于非权利事项错误， 权利人可以通过提供证据证明登记确有错误而 申请更正登记，登记机构也可以依职权进行更正登记。关键词 不动产登记簿错误； 更正登记； 权利事项错误； 非权利事项 错误Abstract ：The falsity of Real Estate Register can be divided into the rights incorrectness and non-right incorrectness. The rights incorrectness means that a

3、right over real estate is not in accordance with the actual legal situation. The non-rights incorrectness has nothing to do with the legal situation. The rights incorrectness is different from the non-rights incorrectness in the good faith acquisition, the interference in right of the property right

4、 and rectification procedure. The Art.19 of China Property Law also separates the rights incorrectness from the non-right incorrectness and stipulates the corresponding rectification procedures. When the registration in the real estate register is not in accordance with the actual legal situation, t

5、he interested party may require the person whose right is affected by the rectification of the real estate register to give his consent to such rectification. If the person refuses, the interested party needs to get people 's court or arbitration commission 's adjudication which is in favor

6、of him. Then he can ask the registrar to rectify the rights incorrectness. When there is a non-rights incorrectness in the real estate register, the right holder may require the registrar to rectify the incorrectness by evidences. The registrar should also be entitled to rectify some special falsity

7、 in the real estate register under the law.rectification; rights incorrectness; non-right incorrectness;引言不动产登记簿是不动产物权归属和内容的根据， 它是由登记机构依法 制作并管理的， 用以记载不动产自然状况、 权利状况及其他依法必须 记载的事项的簿册。 在针对基于法律行为的不动产物权变动实行登记 生效要件主义的国家（如德国、瑞士、奥地利） ，不动产登记簿不仅 具有推定力，还具有公信力。我国物权法原则上采取的也是登记 生效要件主义，即基于法律行为的不动产物权变动只有记载于不动产 登记簿后才

8、发生效力， 不经登记不发生物权效力 （第 9 条第 1 款、第 14 条）。同时，登记簿还有推定力（ 物权法第 16 条第 1 款）与公 信力（物权法第 106 条）。既然不动产登记簿具有如此重要的法 律效力，对民事主体的不动产物权会发生巨大的影响。 因此，一方面， 如果登记簿的记载事项存在错误， 就很可能给真实权利人造成妨害或 损害（如导致第三人善意取得不动产所有权或他物权） ；另一方面， 即便登记簿存在错误， 无论是登记机构还是当事人都不可能随意进行 修改。为了既能确保登记簿的真实性、 准确性，维护真实权利人的合法权益， 又避免因随意更改登记簿而给登记权利人、 第三人的利益造成损害不 利影

9、响，法律上有必要确定更正登记簿错误的程序， 这就是所谓的更 正登记（ Berechtigungsverfahren ）。更正登记是指， 当不动产登记簿 存在错误时，登记机构依当事人之申请或依职权消除该错误而进行的 登记。物权法 第 19 条第 1 款对更正登记作出了明确的规定： “权利 人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的， 可以申请更正 登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记 确有错误的，登记机构应当予以更正。 ” 由于更正登记是物权法吸收借鉴比较法（尤其是德国法）的经验 而新设立的登记类型，无论是理论研究成果还是实践经验都不丰富。 加之，我国尚无不动产登记法

10、或不动产登记条例对更正登记作出更为 具体详细的规定，因此对更正登记的程序、要件等问题，理论界与实 务界有不同的认识与理解。 现行的不动产登记的部门规章、 地方性法 规的相关规定亦不相同。 例如，就是否所有的登记簿错误都可以依职 权更正登记，土地登记办法与房屋登记办法就不一致。前者 规定，国土资源行政主管部门发现土地登记簿存在错误均可在报经人 民政府批准后依职权进行更正登记（ 土地登记办法第 58 条）。而 后者则规定， 只有不涉及房屋权利归属和内容的房屋登记簿错误， 登 记机构才可以在当事人不申请更正登记的情况下依职权进行更正登记（房屋登记办法第 75 条）笔者认为，要正确理解更正登记的程序与

11、要件，贯彻落实物权法 第 19 条第 1 款的规范目的，必须区分不动产登记簿上的权利事项错 误与非权利事项错误， 并以此为基础确立不同的更正登记的程序与要 件。本文第一部分主要研究的是登记簿上权利事项错误与非权利事项 错误的涵义以及区分二者的重要意义。 第二部分主要是通过分析 物 权法第 19 条第 1 款与第 2 款，证明我国物权法实际上是区分 了这两类错误的区分， 并且针对不同类型的错误确立了不同的更正登 记程序与要件。 第三、四部分则具体研究的了权利事项错误与非权利 事项的更正登记程序。一、登记簿权利事项与非权利事项错误之区分及意义（一）不动产登记簿错误的涵义与类型不动产登记簿上记载的事

12、项可以分为三部分： 第一部分， 不动产的标 示，即不动产的坐落、位置、界址、面积、结构、用途等自然状况； 第二部分，不动产的权利状况，即不动产上的所有权、用益物权、担 保物权等权利事项；第三部分，其他依法应当记载的事项，如预告登 记、异议登记、查封登记等。例如， 房屋登记办法第 24 条第 1 款规定：“房屋登记簿应当记载房屋自然状况、 权利状况以及其他依法 应当登记的事项。”房屋登记簿管理试行办法第 2 条规定：“房屋登 记簿（以下简称登记簿'）是房屋权利归属和内容的根据，是房屋登 记机构（以下简称登记机构'）制作和管理的，用于记载房屋基本状 况、房屋权利状况以及其他依法应当

13、登记事项的特定簿册。 ” 土地登 记办法第 15 条第 1 款规定：“土地登记簿是土地权利归属和内容的 根据。土地登记簿应当载明下列内容： （一）土地权利人的姓名或者 名称、地址；（二）土地的权属性质、使用权类型、取得时间和使用 期限、权利以及内容变化情况； （三）土地的坐落、界址、面积、宗 地号、用途和取得价格； （四）地上附着物情况。 ” 既然登记簿上记载了这些事项， 从理论上说， 只要登记簿上记载的事 项与真实的情况不符合或不一致， 就可以认为登记簿存在错误。 依据 不同的标准可以对登记簿错误进行不同的分类， 如依据登记簿错误产 生的时间不同， 可将其分为初始错误与嗣后错误。 前者是指登

14、记簿记 载之时就已经存在的错误， 如登记簿的记载与登记的原因证明文件不 一致；后者是指登记簿记载时并不错误， 但是在登记完成后因新的法 律事实（如继承、强制执行、物权变动合同无效等）而使得登记簿出 现了错误。再如， 依据造成登记簿错误的原因不同，可以将其分为因 当事人过错引发的登记簿错误、 因登记机构的过错导致的登记簿错误 以及因其他原因造成的登记簿错误等。 但是，在登记簿错误分类中最 重要的一种是， 依据登记簿的错误是否与不动产物权的归属、 内容相 关将之分为登记簿上的权利事项错误与非权利事项错误。前者是指， 不动产登记簿上关于不动产物权归属、 内容的记载与真实的不动产物 权归属、内容不一致

15、或不相符。例如，甲、乙共同共有的不动产在登 记簿上记载为甲的单独所有。 后者是指， 不动产登记簿上与不动产物 权归属、内容无关的事项的记载与实际情况不一致。例如，实际面积 为 1100 平米的土地在登记簿上记载为 1000 平米。在德国、瑞士等就基于法律行为的不动产物权变动采取登记生效要件 主义的国家， 民法典中规定的登记簿错误仅指权利事项的错误， 而不 包括登记簿上的非权利事项错误。例如， 德国民法典第 894 条规 定：“土地登记簿中关于土地上之权利、 关于此项权利所负担之权利或 关于第 892 条第 1 款所列处分权的限制与真实的权利状况不一致的， 其权利未经登记、 未被正确地登记或因原

16、不存在的负担或限制之登记 而遭受损害之人， 有权向因土地登记簿的更正而使其权利被涉及之人 请求同意更正登记簿。 ”这些登记簿错误显然都是与不动产物权的归 属和内容相关的错误，即权利事项错误。具体来说，德国法上登记簿 的权利事项错误分为四种类型： （1）将并不存在的物权在登记簿上加 以记载；（ 2）对已存在的物权进行了错误的记载； （3）将并不存在的 不动产上的权利负担在登记簿上加以记载； （ 4）没有将已经存在的物 权加以登记或将已经登记的物权加以注销。至于登记簿上非权利 事项的错误主要包括三类： （1）登记簿上纯粹事实描述部分的错误， 如对土地的位置、用途、面积等自然状况记载的错误； （2）

17、对登记权 利人的名称或姓名的记载错误； ( 3)纯粹的笔误。 1S.132 瑞士民法 中登记簿 的错误 有两种类型：(1) 初始的 权利事项错误 ( urspruengliche unrichtigkeit )，即登记簿记载之时就是不正当的。 依据瑞士民法典第 974 条，该错误是指，物权、预告登记被以 不正当的方式记载入登记簿或加以注销。所谓“不正当的方式( in ungerechtfertigter Weise )”是指缺少实体法上的要件。 2S.814 ( 2) 嗣后的权利事项错误( nachtraegliche unrichtigkeit )，即登记簿登记 之时是正确的，但此后因登记簿

18、之外法律原因而使得登记簿上权利事 项的记载与真实的权利状态不一致。例如，依据瑞士民法典第 963 条第 2 款，因法律的规定或者生效的判决书而取得物权时导致的 登记簿记载与真实的权利状态不一致。 2S.814.我国物权法第 19 条第 1 款未如德国与瑞士的民法典那样将登记 簿错误明确规定为权利事项错误，该款将登记簿错误表述为“不动产 登记簿记载的事项错误”。就该款中登记簿错误的涵义， 学界有不同的 理解。一种观点认为， 物权法第 19 条第 1 款中的登记簿错误仅 指权利事项错误， 即不动产登记簿所记载的权利关系与真实的权利关 系不一致。 363 因为，规定更正登记的目的就是为了保护事实上的

19、 权利人的物权，许可真正的权利人和利害关系人依据真正的权利状态 对不动产登记簿记载的内容进行更正。 只有通过彻底消除登记权利与 真正权利不一致的状态， 更正登记才能避免第三人依不动产登记簿取 得登记簿上记载的物权。 443-44 另一种观点认为，物权法该款中的登记簿错误既包括登记簿上的权利记载与实际的权利状态不相 符合（即登记物权与事实物权、 登记权利人与真实权利人不一致的情 形），也包括错误的标示登记（即登记簿上的记载与标的物的实际情 况不相符的情形）。521笔者认为，由于物权法第 19 条第 1 款并未如德国民法典第 894 条那样将错误明确地限定在权利归属和内容方面的错误， 因此在 我国

20、法上， 不动产登记簿错误应当理解为既包括权利事项错误， 也包 括非权利事项错误。 不动产登记簿上的权利事项错误主要包括以下情 形：（1）将并不存在的物权在登记簿上加以记载，例如，登记簿上记 载甲为 A 房屋的抵押权人，实际上甲并不享有该抵押权； （2）对已 存在的物权进行了错误的记载， 例如，甲乙共同共有的房屋被记载为 甲单独所有、 抵押权人第一顺位的抵押权被记载为第二顺位； （3）将 已经登记的物权错误地加以注销。 例如，登记簿上本来记载了债权人 对债务人的房屋享有第一顺位抵押权， 因债务人的欺诈导致登记机构 将该抵押权从登记簿中注销。 （4）错误的注销已经存在的处分权的限 制或记载了本不存

21、在的处分权限制。例如，甲针对 A 房屋的预告登 记被错误地注销了； A 房屋上本无查封登记却记载了查封登记。不动产登记簿上的非权利错误主要包括以下情形： （1）不动产登记簿 上记载的不动产自然状况， 如登记簿上记载的不动产的坐落 （位置）、 四至、层数、用途等与实际的情况不一致。 （2）其他与物权归属和内 容纠纷无关的记载事项的错误， 如登记权利人名称、 姓名或住址的记 载错误。（二）区分权利事项错误与非权利事项错误的意义既然不动产登记簿上记载的任何事项与真实的情况不一致都属于登 记簿错误，为何在德国、瑞士等国家的民法中，要将登记簿错误限定 在权利事项错误， 难道登记簿上非权利事项与真实的情况

22、不一致， 就 不属于登记簿错误， 无须加以更正？这里的关键原因就在于， 立法者 建立不动产登记制度不是为了简单地记录不动产的位置、 面积、数量 等自然状况，而主要是通过在登记不上记载不动产的物权状况并向外 界加以公示，以达到明晰不动产上的权利状况、维护交易的安全、提 高交易的效率的目标。 虽然登记簿上非权利事项存在错误时， 也构成 登记簿的错误，同样需要更正。但是，登记不上权利事项的错误与非 权利事项的错误无论是在法律后果，还是更正程序上都有很大的差 别。1、是否对真实权利人的物权构成妨害上不同 在登记簿上的非权利事项发生错误时， 由于登记簿对不动产物权归属 与内容的记载是正确的， 因此仅仅是

23、非权利事项的错误不会对实体权利产生影响，即不会妨害或损害物权人的权利。但是，当登记簿上关 于不动产物权归属和内容的记载有错误的话， 真实权利人的物权就会 该错误而遭受妨害或损害。 这是因为依据不动产登记法的一个基本原 则在先原则( Priorit ?tsprinzip )，那些其权利因登记而被涉及的 人必须是其权利已在不动产登记簿上加以记载的人。 1Rn.112 如果 其权利没有被记载入或未被正确记载入不动产登记簿， 登记机构就不 得为其办理相应的处分登记。 这样一来， 那些物权未被记载或未被正 确地记载入登记簿的真实权利人就无法处分其物权。 此种处分权因登 记簿错误而受到的限制就是给真实权利

24、人造成的妨害。例如，甲是 A 房的所有人，登记簿错误地将丙记载为 A 房的所有权人。如果 甲要将 A 房转让给乙而申请所有权转移登记，因登记权利人为丙而 不是甲，故此依据在先原则， 登记机构不得为甲办理所有权转移登记， 甲无法处分其针对 A 房的所有权，即便其事实上支配着该房屋。为 了排除登记簿上权利事项错误而给自己物权造成的妨害或侵害， 真实 权利人甲有权行使排除妨害的请求权， 以恢复物权的圆满状态。 此种 基于物权产生的排除妨害物权请求权在不动产登记程序中即“更正请 求权( Berichtigungsanspruch )。”德国民法典第 894 条之所以将 登记簿错误限定在权利事项错误，

25、就是要赋予因该类错误而使物权受 到妨害者以更正请求权。而瑞士民法典第 975 条也规定，在物 权的登记不正当、 或正当的登记被不正当地涂销或更改时， 其物权因 此 而 遭 受 损 害 的 人 ， 有 权 提 出 “登 记 簿 更 正 之 诉 ( Grundbuchberichtigungsklage )”。 该诉讼在性质上属于确认之诉( Festellungsklage )而非形成之诉，其目的在于确定与特定土地相 关的、既存的权利之真实状况，如所有权、限制物权、对土地处分权 的限制(如预告登记)等。 2 S.826-8272、是否会导致第三人善意取得上的不同在承认不动产善意取得制度的国家，如德

26、国、瑞士、我国，不动产登 记簿上权利事项的错误会使真实权利人遭受因他人之善意取得而丧 失权利或权利上被设定负担的法律风险。例如，甲为 A 房屋的所有 人，但登记簿上却错误的将乙记载为 A 房的所有权人。当乙将 A 房 屋出卖给善意第三人丙且办理了所有权转移登记时， 尽管乙为无权处 分，但是作为善意第三人的丙可以依据善意取得制度合法取得 A 房 的所有权。真正权利人甲的所有权因此而归于消灭。我国物权法 第 106 条明确承认了不动产的善意取得。 所谓“善意”指的就是不动产 物权的受让人对登记簿权利事项的错误产生了信赖。 因为不动产的善 意取得是为 了维护 不动产物权交易 之安全 而在“权利外观思

27、想(Rechtsscheingedanken )”的基础上产生的制度。只有登记簿上 权利事项记载错误，才会出现权利外观(登记簿的记载)与真实权利 不一致，从而需要保护交易中的善意信赖登记簿的第三人的必要性， 才需要建立善意取得制度。 而在登记簿上的错误与物权归属和内容无 关时，由于权利外观与真实权利是一致，所以不发生善意的问题。即 便第三人真的对登记簿上存在的非权利事项错误产生了某种“信赖” 也不会受到不动产善意取得制度的保护。 6300 由此可见， 登记簿上 的权利事项错误与非权利事项给真实权利人制造的法律风险是不相 同的。3、更正的程序不同对于登记簿上权利事项的错误，应当适用非常严格的更正

28、登记程序。 一方面，对于权利事项错误的更正登记只能依当事人的申请进行， 登 记机构不能自行依职权加以更正； 另一方面， 在当事人提出更正登记 的申请符合法律严格设定的要件时， 登记机构才能办理更正登记。 这 是因为：不动产登记簿权利事项错误往往意味着当事人就不动产物权 归属和内容发生了争议， 这种民事实体权利的争议只能通过民事诉讼 程序最终加以解决。 无论登记机构是法院还是行政机关， 都无权在作 为非讼事件程序或行政程序的不动产登记程序中解决这种民事争议。不动产登记程序不同于民事诉讼程序，在该程序中，并非不存在 对立的原被告当事人以及 （有独立请求权或无独立请求权的） 第三人。 就更正登记程序

29、而言， 如果是当事人申请更正登记， 只是存在更正登 记申请人与登记机构两方主体； 如果是登记机构依职权更正登记， 就 只有登记机构一方参与其中。 至于其他与登记簿上权利事项错误利益 相关的当事人（如登记权利人、第三人）并不进入更正登记程序。因 此，登记机构不可能像民事诉讼程序中的法官那样， 通过原被告的举 证、反驳、质证等查明真相并作出判断。如果登记机构可以依职权或 仅依据当事人的提供的一般性的证据就决定是否进行更正登记， 势必 出现要么损害真实权利人的合法权益， 要么损害登记权利人、 利益相 关的第三人合法权益的情形。 因此，法律上必须为权利事项错误的更 正登记设置严格的程序与要件的要求。

30、但是，对登记簿上的非权利事 项错误，因其不涉及实体权利， 所以登记机构可以依职权进行更正登 记，而在依当事人之申请进行更正登记时也没有必要采取过于严格的 要求。例如，在德国，登记簿上的权利事项错误的更正登记只能依申请进行， 登记机构不得依职权加以更正。 在当事人申请更正登记时， 必须符合 以下情形之一，登记机构方能办理更正登记：其一，因更正登记而致 其权利被涉及者作出了符合法定形式要求的更正同意 ( Berichtigungsbewilligung )。德国土地登记条例第 19 条规定： “登记涉及其权利之人同意登记的，登记方能办理”。此外，依据土 地登记条例第 29 条，更正同意必须采取法定

31、的格式，即通过官方 文书或官方认证的文书加以证明。 当更正登记的申请人获得了因更正 登记而使其权利人被涉及的人的更正同意， 登记机构可以办理更正登 记。其二，申请提供了证明登记簿存在错误的证据 (Unrichtigkeitsnachweises )。土地登记条例第 22 条第 1 款规定： “如果错误得到证明，更正土地登记簿无需本法第 19 条规定的同意， 这尤其适用于处分限制的登记或涂销。 ”也就是说，即便没有获得更正 同意，但是如果更正申请人提供证据证明了登记簿权利事项的错误时，登记机构也可以进行更正登记。 1 S.142-143. 不过，德国法对 于此种证据的证明度有很严格的要求( st

32、renge Anforderung )。 1 S.146. 申请人仅仅一般性地证明登记簿存在错误时不可以的， 而必须 是完全充分地加以证明( voller Nachweis )。尽管申请人不需要从所 有的方面来证明登记簿是错误的， 其还需要排除各种会使其希望进行 的(新的)登记也是不正确性的可能性，例如善意取得。当然，对于 那些过于遥远的可能性， 申请人无须加以反驳。 7§22 Rn 37 司法实 践中认可的证明登记簿错误的证据主要有以下一些： 其一，关于登记 权利人无民事行为能力人的证据。这主要是指以土地登记条例第 29 条规定的形式作出证明被登记的权利人是无民事行为能力人的证 据

33、。如果仅仅只是法院的确定的民事判决中明确了无民事行为能力， 就登记机构而言， 该判决只是对发生了争议的当事人具有拘束力。 其 二，法院的判决与仲裁机构的裁决。例如，民事法官作出的确认登记 权利无效的确定判决； 具有强制执行力的仲裁裁决； 判令土地所有权 人负有作出更正同意之义务的确定判决等。 7§22 Rn 37 至于登记簿 上非权利事项的错误，则无须适用德国民法典第 894 条以下规 定的更正请求权以及 土地登记条例 第 22 条规定的更正登记程序。 该类错误既可以由登记机构依职权在相应的登记事项栏内加以订正 ( Richtigstellung )，也可以由当事人提出更正的要求。

34、申请人只需要 在更正申请中阐明其要求的意义并一般性地证明该错误是存在的即 可，该证据无须采取土地登记条例第 29 条要求的形式。7§22 Rn 同样，在瑞士，对登记簿上的权利事项错误更正也有非常严格的要求。 凡是登记簿上权利事项的错误，登记簿管理人（Grundbuchverwalter ） 不得依职权自行更正。 2S.815 依据瑞士民法典的规定，更正权 利事项的错误有以下三种途径： 其一，对于登记之时就存在的权利事 项错误（即初始的权利事项错误） ，如果登记权利人不同意更正的， 那么申请人必须提起“登记簿更正之诉”，由法官先确认其权利，然后 由登记簿管理人进行相应的更正登记。 其二

35、，对于登记完成之后因登 记簿之外的法律原因，如强制执行、继承、征收、法院的判决而导致 的登记簿错误， 在没有登记权利人同意的情况下， 登记簿管理人只能 依据法律规定、生效的判决书或与判决书具有相同效力的证书进行更 正（瑞士民法典第 963 条）；其三，如果是登记完成之后，因登 记的法律基础丧失（如权利失效、履行不能、设定地役权等）而使登 记簿出现错误的， 则申请人必须行使登记簿更正之诉来消除这种错误（瑞士民法典第976 条）。S.815ff.但是，对于符合实体法要件 的登记，只是由于登记簿管理者的疏忽进行了错误登记， 只要该错误 与已登记的权利内容无关（ der Inhalt des einz

36、utragenden Rechtes nicht berueht ），如纯粹的笔误等，登记簿管理人可随时依职权加以 更正（瑞士民法典 第 977 条第 3款、登记簿实施条例 第 99 条）。二、我国法上登记簿权利事项与非权利事项错误的区分及更正程序尽管物权法并未将登记簿的错误限定于权利事项错误，但是，从 物权法 等法律的规定来看， 仍然是明确区分了权利事项错误与非 权利事项错误， 并在此基础上确立了不同的更正程序， 规定了不同的 更正登记的要件。具体理由如下。（一）物权法第 19 条第 1 款与第 2 款对权利事项错误与非权利 事项错误的区分尽管物权法第 19 条第 1 款中的登记簿错误既包括

37、权利事项错误， 也包括了非权利事项错误， 但是，从该条第 1 款将更正登记的申请人 规定为“权利人、利害关系人”，而第 2 款只规定“利害关系人”可以申请 异议登记可以看出，我国物权法中权利事项错误与非权利事项错 误的更正程序与更正登记的要件是不同的。首先，物权法第 19 条第 1 款中的“权利人”是指，其不动产物权已 被正确记载于不动产登记簿的人，即“不动产登记簿记载的权利人” 。 之所以将权利人规定为更正登记的申请人是因为， 尽管权利人的不动 产物权已被正确记载于登记簿， 但是登记簿上仍然存在非权利事项的 错误，即登记簿对不动产的自然状况等与物权归属、 内容无关的事项 的记载出现了错误。例

38、如，权利人的姓名、名称或住址错误；不动产 的坐落、面积错误等。而物权法第 19 条第 1 款以及第 2 款中的“利害关系人”是指，登记簿上未将其不动产物权记载入登记簿、或未 将其物权正确地记载入登记簿或曾经被记载的权利被不正确地注销 了的人。这些人中有的是登记簿记载的权利人， 有的甚至都不是登记 簿记载的权利人。 但是，由于不动产登记簿上关于不动产物权的归属 和内容的记载有错误， 而该错误对其权利造成了妨害或损害， 产生了 法律上的利害关系，所以他们就是物权法第 19 条中的“利害关系 人”，有权就该登记簿上的权利事项错误申请更正登记。具体来说，利 害关系人的“利害关系”体现在两个方面：其一，

39、如果不能及时消除登 记簿上的权利事项错误， 真实权利人可能因第三人之善意取得致物权 消灭或被设定负担。 其二，如果不能及时消除登记簿上的权利事项错 误，利害关系人对不动产物权的处分就会受到限制。有一种观点认为，物权法第 19 条第 1 款中的“权利人”包括登记权 利人与事实权利人。利害关系人则是指，登记权利人和真实权利 人之外的， 因登记记载错误会造成对自己不利影响的当事人， 如已与 权利人订立物权变动合同的第三人。笔者认为这种观点是妥当的。 如果认为权利人既包括了登记权利人也包括了事实权利人， 那么利害 关系人的概念就没有必要了。 如果将利害关系人理解为与权利人存在 债权关系的人的话， 由于

40、登记簿上不存在错误， 即便权利人没有履行 该物权变动合同， 也只是违约的问题， 债权人有权请求债务人履行办 理所有权转移登记或其他处分登记的义务。 利害关系人显然没有必要 申请异议登记，更无须申请更正登记。事实上，从物权法第 33 条的规定来看， 也可以非常清楚的知道， 利害关系人是指那些因物权 的归属、内容发生争议的人，而非单纯的债权人。其次，之所以物权法第 19 条第 2 款仅规定利害关系人可以申请 异议登记，而没有将权利人也作为异议登记的申请人，关键就在于： 只有利害关系人才是与登记簿上权利事项错误密切相关的主体。 他通 过更正登记要消除的是权利事项的错误，而不是非权利事项的错误。 他申

41、请异议登记也是为了避免登记簿上的权利事项错误而引发第三 人的善意取得。因为异议登记的目的就要暂时切断登记簿的公信力， 阻止第三人的善意取得， 从而为利害关系人在完成更正登记之前提供 一种暂时性的保护。 至于权利人， 由于登记簿上仅是非权利事项出现 错误，他只需要通过提供证明登记确有所错的证据进行更正登记即 可。由于该错误不会导致第三人善意取得其物权或给权利制造负担， 所以权利人没有申请异议登记的必要性，自然物权法第 19 条第 2 款也不必规定其有权申请异议登记。第三，物权法第 19 条第 2 款规定，不动产登记簿记载的权利人 不同意更正的， 利害关系人可以申请异议登记， 而且自异议登记之日

42、起十五日内利害关系人不起诉的，异议登记失效。有学者认为， 物 权法第 19 条第 2 款实际上确立了异议登记的一个前提条件，即不 动产登记簿记载的权利人不同意更正登记。笔者认为这种理解是 不妥当的。事实上，物权法该款不是要为异议登记设立一个前提 要件，它要表明的是：如果登记簿存在权利事项的错误的话，利害关 系人可以要针对登记簿记载的权利人行使更正请求权， 要求其书面同 意更正。如果登记权利人加以拒绝， 就意味着利害关系人与登记权利 人产生了关于不动产物权归属和内容的法律争议。 由于这是一种实体 法上民事权利义务的纠纷， 只能由当事人通过民事诉讼 （不包括行政 诉讼）的途径解决。故此， 物权法第

43、 19 条第 2 款第 2 句要求申 请人在异议登记之日起十五日内“起诉”，否则异议登记失效。在利害 关系人通过民事诉讼获得了有利于自己的确定判决后， 因利害关系人 已经可以向登记机构提供“证明登记确有错误的”证据，所以他可以直 接请求登记机构进行更正登记 （物权法第 19 条第 1 款）。（二）我国不动产登记方面的规章对登记簿的权利事项错误与非权利 事项错误规定了不同的更正登记程序1、住房和城乡建设部颁布的房屋登记办法明确将房屋登记簿的 错误分为两类：其一， “不涉及房屋权利归属和内容”的登记簿的记载 错误；其二，“涉及房屋权利归属和内容”的登记簿的记载错误。在区 分这两类错误的基础上， 房

44、屋登记办法规定了不同的更正程序和 要件 （1）是否能够依职权更正上不同。如果房屋登记簿的记载错误不涉 及房屋权利归属和内容的， 房屋登记机构应当书面通知有关权利人在 规定期限内办理更正登记。 倘若当事人无正当理由逾期不办理更正登 记的，房屋登记机构可以依据申请登记材料或者有效的法律文件对房 屋登记簿的记载予以更正，并书面通知当事人（ 房屋登记办法第 75 条第 1 款）。但是，对于涉及房屋权利归属和内容的登记簿错误， 房屋登记机构只能书面通知有关权利人在规定期限内办理更正登记 （房屋登记办法第 75条第 2款第 1句），不能依职权进行更正登 记。（2）更正登记的要件不同。对于涉及房屋权利归属和

45、内容的登记簿 记载错误，登记机构只能在两种情形下办理更正登记：其一，利害关 系人提供了权利人同意更正的证明材料 （房屋登记办法 第 74 条第 1、 2 款）。其二，利害关系人提供了“证明房屋登记簿记载错误的材 料”，依据房屋登记办法第 80 条，该材料是指“确定了房屋权利归 属或者权利内容与房屋登记簿记载的权利状况不一致的”人民法院或 仲裁委员会的生效法律文书。 但是，对于不涉及房屋权利归属和内容 的登记簿记载错误，权利人只要提供“证明房屋登记簿记载错误的材 料”即可申请更正登记，该材料是指“申请登记材料或者有效的法律文 件”，其范围显然大于利害关系人提供的证明登记簿记载错误的材料。 如果权

46、利人无正当理由逾期不申请更正登记的， 房屋登记机构还可依 职权进行更正登记。2、国土资源部颁布的土地登记办法虽未如房屋登记办 法那样区分土地登记簿上涉及与不涉及土地权利归属和内容的错 误，但是从土地登记办法第 59 条、第 60 条的规定可以看出， 其实质上仍然是区分了二者的。（ 1）依据土地登记办法第 59 条，只有在土地权利人认为土地 登记簿记载的事项错误的， 才可以持原土地权利证书和证明登记错误 的相关材料， 申请更正登记。 如果是利害关系人认为土地登记簿记载 的事项错误的， 则其必须持土地权利人书面同意更正的证明文件， 申 请更正登记。这一区分就意味着土地权利人需要更正的错误实际上与

47、土地权利的归属和内容无关， 而利害关系人要申请更正的错误因与土 地权利的归属和内容相关，势必要得到土地权利人的书面更正同意。（ 2）土地登记办法第 60 条第 1 款规定，如果土地登记簿记载的 权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。然后，利害关 系人通过提起针对土地权利人的民事诉讼来解决土地权利归属和内 容的争议。三、权利事项错误更正登记的要件 我国物权法第 19 条第 1 款仿效德国的立法模式，为利害关系人 更正登记簿上的权利事项错误提供了两种途径： 其一，利害关系人针 对登记簿记载的权利人行使更正请求权并获得其书面的更正同意； 其 二，在登记簿记载的权利人不同意更正的情况下， 向

48、登记机构提供证 明登记确有错误的证据。（一）登记簿记载的权利人书面同意更正1、更正请求权当登记簿记载的关于不动产物权归属和内容事项出现错误， 即该错误 属于登记簿权利事项错误时， 该错误实际上已经构成了对真实物权人 的物权圆满状态的侵害或妨害。 由于登记簿本身存在错误， 故此真实 权利人无法获得登记簿推定力的保护（ 物权法第 16 条第 1 款）。 它只能通过行使更正请求权来排除对其物权的妨害或侵害。 更正请求 权是指，当不动产登记簿的内容与真实的权利不一致时请求相对人表 示同意更正登记的请求权。我国物权法虽然没有明确规定更正请 求权，但是从其第 19 条第 1 款关于“不动产登记簿记载的权利

49、人书面 同意更正”的规定来看，实际上是承认更正请求权的。因为登记簿记 载的权利人书面同意就是利害关系人行使更正请求权的结果。此外， 由于物权法第 35 条明确赋予了因物权被妨害的权利人有权请求 排除妨害。当不动产登记簿上的权利事项错误而给物权人构成妨害 时，也应认为因登记簿上权利事项记载错误而致物权被妨害的权利人 可以行使性质与排除妨害请求权相同的更正请求权。更正请求权在性质上属于物权请求权，它是基于物权而产生的请求 权，具有从属性。只要物权以及登记簿错误对该物权妨害仍然存在， 更正请求权就不会因时间的经过而消灭。 故此，德国民法典第 898 条规定，更正请求权不适用于诉讼时效。我国物权法未就

50、更正请 求权是否适用诉讼时效作出规定。但是，从物权法的立法本意来 看，排除妨害的请求权、消除危险的请求权是不适用诉讼时效的。443 因为物权法仅规定了占有人返还原物的请求权必须自“侵占 发生之日起一年内”行使，否则归于消灭（第 245 条第 2款）。而对于 物权人或占有人的排除妨害请求权与消除危险的请求权都没有规定 诉讼时效期间或者除斥期间。 既然如此， 则与排除妨害请求权属于同 一性质的更正请求权也不适用诉讼时效。在德国民法上，更正请求权人是指“其权利未被登记或未被正确登记 的人或因登记并不存在的负担设定或限制而受到侵害的人” （德国民 法典第894条）。而在我国物权法中，更正请求权人就是

51、利害关系人。尽管物权法第 19 条第 1 款规定，权利人、利害关 系人都可以申请更正登记。但是，如前所述，权利人申请更正的只是 登记簿上的非权利事项错误， 其物权并未受到妨害或侵害， 故而不属 于更正请求权人。只有利害关系人，因其物权没有记载或没有被 正确地记载入登记簿或从登记簿上错误地加以注销了， 故而遭受了妨 害，享有要求登记簿记载的权利人排除妨害的更正请求权。作为物权请求权的更正请求权， 其指向的不是登记机构而是对真实物 权人的物权构成妨害之人，德国法上称之为“其权利将因更正而被涉 及的人”在我国法中，依据物权法第 19条第1款，更正请 求权所指向的是“不动产登记簿记载的权利人”， 即登

52、记名义人或登记 权利人。由于更正请求权是一种物权请求权， 只要登记簿的错误已经 构成了对利害关系人物权的妨害， 无论妨害者是否具有过错， 都不影 响更正请求权的行使。故此，因此，只要消除登记簿上的权利事项错 误会涉及到其登记权利的人都属于更正请求权指向的义务人。 至于登 记权利人对于登记簿错误的发生有无过错、是否知悉登记簿的错误 等，在所不问。例如，甲针对乙的 A 房屋享有第一顺位的抵押权， 而丙享有 A 房屋上的第二顺位抵押权。由于乙的欺诈行为，甲的第 一顺位抵押权被错误地注销了， 此时基于抵押权顺位升进注意， 丙成 为了第一顺位抵押权人。此时，甲有权针对 A 房屋的所有权人乙、 抵押权人丙

53、行使更正请求权。 尽管乙的抵押权被错误完全是因乙的欺 诈所致，与丙无关，丙也属于更正请求权指向的义务人。2、登记簿记载的权利人书面同意更正物权法第 19 条第 1 款规定，当利害关系人认为不动产登记簿记 载的事项错误时， 可以通过行使更正请求权， 要求登记簿记载的权利 人书面同意更正。 从该款的字面含义来看， 似乎只要是登记簿记载的 权利人书面同意更正，登记机构就必须办理更正登记。但是，如果仔 细研究更正登记的规范目的， 可知实际并非如此。 更正登记是为了解 决登记簿错误， 维护物权人合法权益而设立的制度。 如果登记簿并不 存在错误，即便登记权利人书面同意进行所谓的“更正” ，登记机构也 不应

54、当办理更正登记， 否则就容易出现当事人恶意串通利用更正登记 制度逃避国家税收等违法情形。正因如此，在德国法上，一方面，更 正同意必须得到官方文书或官方认证的文书的证明 （土地登记条例 第 29 条）；另一方面， 如果登记机构发现登记簿并非不正确， 或者虽 然登记簿是错误的但通过对更正申请人进行新的登记也不会使该登 记簿变得正确时， 即便存在更正同意， 登记机构仍有权拒绝办理更正 登记。 7§22,Rn 31我国物权法第 19 条第 1 款只是要求更正同意采取书面形式，而 未如德国那样要求该更正同意必须由官方文书或官方认证的文书加 以证明。因此，实践中极有可能出现当事人利用更正登记实现

55、违法目 的的问题。为避免这种现象，我国现行的不动产登记的法律、法规和 规章不仅要求利害关系人在申请更正登记时提交登记权利人同意更 正的书面材料， 还要求申请人提交证明登记簿记载错误的材料。 登记 机构在审查后认为登记簿记载确实存在错误的， 方办理更正登记。 如 果登记簿并不存在错误， 即便更正登记申请人提交了登记权利人书面 的更正同意，也不办理更正登记。例如， 房屋登记办法第 74 条规 定：“权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误的，可以 提交下列材料，申请更正登记： （一）登记申请书；（二）申请人的身 份证明；（三）证明房屋登记簿记载错误的材料。利害关系人申请更 正登记的， 还应

56、当提供权利人同意更正的证明材料。 房屋登记簿记载 确有错误的，应当予以更正；需要更正房屋权属证书内容的，应当书 面通知权利人换领房屋权属证书； 房屋登记簿记载无误的， 应当不予 更正，并书面通知申请人。 ”不过需要注意的是，在登记簿记载的权利 人已经书面同意更正的情况下， 不应对利害关系人提交的证明登记簿 记载错误的材料有过高的要求，否则就违反了物权法第 19 条第 1 款的规定。 因为如果当事人提供的证据已经能够充分证明登记确有 错误，此时提供登记权利人的书面更正同意就毫无必要了。（二）有证据证明登记确有错误依据物权法第 19 条第 1 款，无论登记簿记载的权利人是否同意 更正，只要利害关系

57、人有证据证明登记确有错误的， 登记机构也应当 进行更正登记。 如前所述， 在对登记簿上权利事项错误加以更正的情 况下，应当严格限制所谓“证明登记确有错误的”证据，否则就会出现 损害登记权利人和第三人合法权益的问题。这一点在我国尤为必要。 因为，与德国由法院作为登记机构，司法辅助人具体负责登记、登记 簿法官加以监督的模式 11 所不同的是，我国的不动产登记机构是行 政机关， 具体登记事务又多为该行政机关下属的事业单位 （如房地产 交易中心、土地交易中心等） 。在这些登记机构从事登记事务的人往 往没有学习过法律， 许多人连大学学历都没有。 有些登记人员甚至连 物权、债权是什么、如何区分都不清楚。任

58、由他们随意判断申请人提 交的证据是否能够证明登记确有错误， 显然是极不妥当的， 更正申请 人、登记权利人以及第三人的合法权益都难以得到保障。笔者认为，在我国，原则上只有利害关系人提供了人民法院、仲裁委 员会以及有权确定物权归属和内容的行政机关作出的生效法律文书， 且该法律文书上确定的不动产物权归属和内容表明了登记簿上关于 不动产物权归属和内容的记载是错误的时候，才符合物权法第 19 条第 1 款规定的“有证据证明登记确有错误”的要求。这是因为： 在 利害关系人认为不动产登记簿上权利事项存在错误， 而登记簿记载的 权利人又不同意更正， 就意味着利害关系人与登记簿记载的权利人就 物权的归属、内容发生了争议。依据物权法第 33 条，“因物权的 归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。 ”该法第 32 条又规定：“物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉 讼等途径解决。”在我国，有权确认物权归属和内容、解决物权争议的主要就是法院与仲裁委员会，以及法律授权的特定行政机关，如土地管理法允许人民政府对土地权属争议进行处理。此外，从我国现行的不动产登记的规章和地方性法规来看， 也都明确 地将证明登记簿上权利事项错误的证据限定为法院、 仲裁委员会和行 政机关的生效法律文书。例如， 房屋登记