怎样才能成功组织军地合作建房的公开竞价经济其它相关论文经济学论文

1、论文范文题目：怎样才能成功组织军地合作建房的公开竞价经济其它相关论文_经济学论文编辑：小小摘要:军地合作建房目前发生情况多,适用范围广。本文就此论题做了全方位的探讨。对军地合作建房的基本步骤、竞价、招投标规范、难点、各种文本的编制、人员配置等方面做了全面论述。 关键词:军地合作 建房 竞价 规范 军地合作建房,是指部队出地、地方出资金,双方联合建新房,按比例相对集中分房。这里合建的土地是土地上有固定设施和其它附着物,达不到“五通一平”的要求地块,不宜实行单纯土地出让竞价。军队在用的房地产绝大多数都是这种类型,所以合作建房比较适合军队在用房地产的开发利用,适用范围比较广。 军队拿出房地产开发利用

2、,目的要产生最大的效益,解决部队的困难。合建的关键是竞价。怎样才能成功竞价?笔者经过初步实践、探索和论证,认识如下: 一、分成比例是合作建房的竞价核心。分成比例,是合作双方得房的具体指标,利益攸关,也是双方合作的依据和基础。如何达到合理的分成比例,公开竞价是最有效,最公平、最有共信力的合法手段。因此,分成比例是竞价的核心内容。 二、组织和实施竞价的基本步骤。 前期准备。主要以获取地方政府规划要点为核心的准备工作。根据规划要点,拟制建设方案、研究拆迁安置方案、测算建设工期和项目投资的成本等综合评估。 编制竞价文件。首先编写招标文件(基本情况、建设标准、竞价规则、设定分成比例的标底、招投标的时间、

3、地点和相关要求)。其次编写招标通知书(项目通知、竞价及工程的基本要点和承诺书)。最后编制定标文件(组织领导、竞价纪律、竞价会议程序、评标和定标办法及实施细则)。 实施竞价。确定人员分工,按投标、验标、开标、评标的程序进行竞价。 三、编制招投标文件的常规要求。 招标文件是竞价商做标的依据,在行文格式上,依据竞价的基本步骤书写,在内容上,按照由表及里的原则,层层表述,竞价书要做内容全面、数据准确。评、定标文件。评标条件要清晰,评分要合理,操作程序要简便,结果要经得起检查。评标文件要以招标文件条款为依托,服务于招标文件,招标文件要配合评标文件,有利评标。竞价前要反复模拟,及时修改,决不能仓促招投标,

4、以免产生不良后果。 四、竞价 “规范”,才有可能使竞价成功。 (一)、规范内容 1、制定切实可行的统一标准。 (1)准确了解用地的基本情况。土地:位置、等级、地形、地貌和地质;营房:质量、结构、高度、年限、用途和建筑面积;拆迁户:总户数、住户结构;环境:基础设施配套、道路、绿化、周边住邻结构及平时关系;规划:建筑高度、容积率、覆盖率、绿化率等。只有准确全面掌握上述情况,才有可能制定出切实可行的标准。 (2)六项标准。一是总建筑体量,二是项目总投资,三是施工工期,四是工程质量等级,五是住户的拆迁安置,六是其它标准(如建筑结构、外墙装饰、层高、主要设施和室内外基础配套等)。这六项内容都要设定具体的

5、标准,其中,一至四项标准,可以公布作为最低控制线,也可以不公布,作为评标时内部的参考;第五项的标准必须明确,像拆迁安置方案、双方应承担的责任和一些可变因素的处置等;第六项的内容其标准必须在标书中逐一注明,让竞价商在统一而明确的标准下编标。 (3)地价评估。一是假设它符合“五通一平”的净地进行评估,掌握土地究竟有多少潜在的价值。二是实事求是的评估地上附着物的价值和拆迁安置所需的费用,掌握毛地的价值。评估结论的用途,一是可以证明这块土地的利用价值如何;二是为确定得房分成比例作为一项对比数据;三是成本对比核算,验证军产是否保值增值;四是为拆迁方案提供基础数据。 (4)正确设定分成比例。竞价最终目的,

6、就是要使部队尽可能的多得新房,分成比例的高低,直接影响到部队得房率。应科学合理,且有其合理的竞价空间。 2、严格规范竞价程序。 第一阶段,向社会公开发布招标信息。信息中,主要明确开发商的资质、地块的位置及面积和报名的时间地点等情况。第二阶段,报名发放竞价通知书。愿意参加竞价的开发商携带承诺书,并附以开发商资质等资料,换取招标的全部文件。第三阶段,答疑看现场。由招标方集体答疑,统一标准和规定,实地考察拟利用的房地产情况。第四阶段,竞价,分四个步骤。首先要设置竞价资格。投标前竞价商必须按部队指定的账户,汇入竞价保证金,以获得竞价资格。投标要在评委的监督下,按投标签到时间的先后,集体当场依次将标书投

7、入标箱,现场对标箱进行施封。第二步是竞标。现场启封标箱,当场开始验标、开标、唱标、记标和核标。第三步是评标。执行首长、监委和评委一道,在没有其它干扰的环境中,由评委进行逐项打分,评出的结果要经监委审查执行首长确认。第四步是宣布评标成果。由监委简介评标基本情况和合法性,最后由执行首长宣布评标成果(得分排序)。第五阶段,洽谈合同。根据排序,必须由高到低依次选择洽谈,谈定的竞价商便成为中标单位,其它单位即为未中标。 3、规范人员结构。投标方:一般限在3人以内,法人代表要参会。招标方:上级指派的执行首长、上级业务主管部门和建设单位。评委:要有审计、纪检、干部、营房、建设单位领导。监委:由上级竞价办派专

8、人参加。竞价人员结构,竖向做到上下监督、责任明确、层次分明,横向做到,代表广泛,公正、透明。 (二)、如何规范 1、三公开。一是公开开标、评标的纪律,明确违规及处罚条款;二是公开竞价的程序和评标定标办法及实施细则;三是公开运作,投标、开标唱标、记标都要在公共视线内,评标、确定排序、合同洽谈以及最后定标,必须坚持集体运作。整个竞价过程,必须经监委在场监督。 2、三个必须。报名时,必须让竞价商进行书面承诺,承认各项指标及要求,遵守竞价中的各项规则;必须交纳竞价保证金,以获得竞价资格;必须交纳足够的履约保证金,违者,作为自动放弃中标资格论处。 3、三不准。不准建设单位单独与竞价商洽谈合同,防止变相降

9、低标准;不准绕开法律顾问审查,直接与竞价商签署合同;不准恶意设置难题刁难,故意排除竞价商。 4、三防止。防止竞价商联合,串标保一家中标或集体压标;防止恶意竞标,目的是为了先拿到项目,洽谈时再想办法的错误做法;防止由中介机构操控的开发商参加竞标。 (三)、解决难点保证竞价规范 1、解决拆迁安置的难点,用排除法让竞价规范。由于拆迁市场变数很大,军队土地上拆迁户的成分也比较特殊,成本核算较困难,低了拆不下来,高了,增加总投资的成本。为了便于竞价,可采取两种办法解决,如果项目不是建住宅,先设定一般情况下的拆迁安置费用作为定值,记入竞价指标,待今后拆迁安置中按实结算;如果项目建的是住宅,以拆迁户数确定拆

10、迁过渡费用,记入竞价指标,住宅建好后返迁新房,然后按照军队经济适用住房的房改政策,将新房出售给拆迁户。这样就排除了可变成本而不利于竞价的因素。 2、解决项目测算不易准确的难点,控制竞价幅度。主要难点:首先是城市规划要求存在不确定性,即使拿到规划要点,军队报批的时间也不确定,往往是批复到手规划要点已过期作废;其次是项目本身也存在不少不确定的因素,如拆迁安置,各种规费以及不可预见的配套设施等;最后是新房未来的市场销售价格不确定性;这些都给测算的准确性带来困难。解决办法:在测算上,要做认真细致的规划和市场调查,针对可预见的情况,测算几套方案进行综合分析对比论证提高准确的概率。在时间上,尽量压缩论证和

11、上报的时间,以求时间短、变化小,相应保证测算的准确率。 3、解决评标定标细则中分值设定的难点,保证评标定标的合理性。合作建房评标定标细则的核心是分成比例,因此评标实施细则必须围绕这一核心展开,设置配套的评分项目。一般情况,在分成比例之外还必须设立:工程总建筑体量、项目总投资和项目工期三项竞价内容,以确保竞价后的分成比例切实可行;另外再设立工程质量等级、建筑材料禁用劣质假冒产品和其它承诺三项竞价内容,以确保军队得房的质量。为了能竞价,就必须为这些项目配备加分或减分的分值,这就是难点。要防止建房多的单位得不到高分,因此要配备适当的分值,就不容易。在配置分值时,既要搞清项目之间关系及相互影响,又要分

12、清项目的主次;既要考虑基础分值的作用,又要顾及到加减分的幅度。即使这样,配置的分值,还必须进行模拟测评。最终目的,既要让建房量大、投入资金多的单位得高分,又要保证公正、公平、合理。 (四)、设立质疑制度,促进竞价的规范 为了更充分的显示竞价公正,允许竞价商对评分提出质疑。可让竞价商当场公开提出质疑申请,由评委集体释疑。这样不仅更能增强评委公正评标、合理打分的力度,也能及时纠正误评,还能防止个别竞价商肆意歪曲事实的不正确做法。促使招投标能始终处在公正、合理、廉明的环境中进行。 五、建议。军队房地产开发利用的效益是否好,竞价是否成功,在某种程度上是看所在城市所批的规划要点。随着改革开发的深入,城市

13、建设日新月异,对城市规划的要求也越来越高,对规划要求、调整充实的周期越来越短,因此建议地方政府能设立一个开发项目预批件,专门用于领取规划要点,以利项目的准确测算和良性运作,也降低项目前期的运作成本。转贴于 aE=Lmo3on01TKzadnHmBRaM6DAhv53X<WMeQK2iuQhCpJ4C5;?HaPpW?kKxvvENH7zUdw=:s6ektg60|4Gg3X4AGeA6A25TvZe>LNDiruoMCop<dZrJ_kvQscVxorCW5GzV2sAn0kke6r|07zAm83>i9<HXg_Zr1_=SuFcdWo;GyxoibmHeQXV

14、HGvHN_mCR1eOTYOG:PaZ9ovbQ>Xw5D=pPnp?sxFTI:GpgVjIRkyNnB9D30L2Lzb1M1w0uL_7NqQ6DzAXhYqzzdAXA0us5R4U79osGOBcKF|m8091UmK9ne029kvNGkZewkJ8O?ZB>b|q|q15HwpvRzecMip0AjI2kVHeCyQJGWmW9DDSQOyGBYq8b7|GRnuwvvSmiCJnWv8Q7u62xitt1nm8hh=d5v=EbVtXx5y964Sl>XfyLGhyE|cYZHSvN?p0fZGACWl4Gx|GG4TJtXki=Se2I22vB;VKJjR

15、00r0uvxollk_L=bz0rS=QgUHY;?sPs:o4P943sjBr8lR6=dI3?V4zb|UPT:GBHvIPEnCV?OksGkbsU2oEyBCSEtZ<bbseJgTikwhc>Fqs>jNdLTwh3f4easQ=h?9>iHe:B59UmL_ngv|Liz76;4RefaM:lOFvFh3um03TZVWzxDMluJJ5HDXdOp9BkmQ|p1aqQs4y7bZ?Nj_=B9w<mAep9W<kU<ETT=aQchZUzIgAFmObMfJ5oU|k>Vek9J<is=Prn=Uba:Ro:36IWPl:fF>8Mb=CvYP8u:Y9:=kAAiJOpiXq|iRg:yXax8ZawP1C8rs_l|REcnl;j