土地登记代理资格-土地估价案例与报告-31

1、土地估价案例与报告 -31( 总分： 340.00 ，做题时间： 90 分钟 )一、 案例分析题 ( 总题数： 2，分数： 180.00)1. 某国有企业，因产品市场环境变化及管理体制落后，现已面临资不抵债，经法院裁定宣告破产，该企业 使用土地为国有划拨土地，其国有土地使用证登记用途为工业用地，且存在抵押权，根据破产清算组提供 的材料及土地估价师实际勘察情况， 该宗土地位于市中心繁华地段， 破产清算组经与有关部门请示协商后， 计划对其土地使用权进行拍卖变现后对企业职工进行安置及债权人债务处理，拟委托估价公司对破产企业 的工业用地的土地使用权进行拍卖底价估价， 试问估价公司需要求破产清算组提供的

2、基本材料有哪些?如采用市场比较法进行估价，估价公司应调查收集哪些资料，并简述其基本估价程序。其变现后土地资产如何 处置并详细说明其处置顺序。如XXX房地产开发公司在拍卖过程中最终取得该宗土地的使用权，鉴于该 宗土地位于市中心地段，属于工业用地控制区，根据XXX市最近城市土地利用规划，该区域属于商 业用地区，XXX房地产开发公司拟对其进行商业开发，该房地产开发公司需办理哪些用地手续？分数： 45.00 ) 正确答案： (1) 破产清算组应当提供的基本材料有：估价委托函、破产裁定书、国有土地使用证及房屋所 有权证等资料。(2) 采用市场比较法时应收集资料有： 根据国有土地使用证确定的土地具体用途及

3、本次估价交易类型等情况， 调查市场交易资料。 在熟悉了解市场交易案例的区域因素及个别因素的基础上， 收集可比案例 (3 宗以上 )， 并收集地价涨幅资料。(3) 其估价程序为：选择市场比较案例；确定比较因素(区域因素及个别因素)；因素描述及比较分析；确定比较因素的修正方法及幅度；将因素差异转换为指数差异；求算各比准价格；确定最终价格 的求取方法并计算出待估土地的价格。(4) 土地资产变现后的处置为： 支付破产费用； 进行职工安置补偿； 缴纳土地出让金； 对抵押权人债权清偿； 如土地资产仍有剩余，对其他债权人进行清偿。(5) 房地产开发公司应办理的用地手续为： 持拍卖处置有关文件， 到规划管理部

4、门提交规划变更申请，办理 有关规划变更的批复手续，取得相应的规划变更手续后，到国土部门签定国有土地使用权出让合同，并补 交由于土地规划用途变更产生的出让金差价， 后办理土地使用权有关变更登记手续， 取得国有土地使用证。 ) 解析：2009年 8月甲公司以出让方式获得了一宗国有土地的 40年限的使用权。 2010 年 5月甲公司与乙公司签订 了一个 15 年限、固定租金、 租金按年支付的租赁合同。 现要求土地估价机构分别对出租人权益价值和承租 人权益价值进行估价，估价基准日为 2010年 8 月。(分数： 135.00 )(1) . 估价出租人权益价值时，承租人是否毁约对土地价值影响较大。仅就租

5、赁合同分析承租人会从哪些方 面考虑是否毁约 ?(分数： 45.00 ) 正确答案： (1) 未来市场租金是否会低于合同约定的租金。(2) 租赁合同的规定对承租人毁约是否提供一定的保护，如违约赔偿较低等。(3) 保有成本是否低于租赁成本。 )解析：(2) . 说明估价承租人权益价值的技术路线。(分数： 45.00 ) 正确答案： ( 先测算租赁到基准日至估价基准日市场租金的现值之和， 再测算租赁到基准日至估价基准日约 定租金现值之和，前者减去后者即为承租人价值。 )解析：（3）. 承租土地使用权和土地租赁权的区别是什么 ?（分数： 45.00 ） 正确答案： （ 承租土地使用权与土地租赁权的区别

6、。 第一，承租土地使用权是指国家将国有土地出租给使用 者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年限的土地租赁合同，并支付租金的行 为；而土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租 人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。第二，承租土地使用权从一级市场取得，承租土地使用权关 系出租方只能是作为土地所有者的国家，具体为市、县以上人民政府，承租方是实际土地使用者，既可以 是公司、企业，也可以是其他组织和个人，并且政府规定要尽可能采用招标、拍卖或者双方协议的方式； 土地租赁权的取得是从二级市场通过正常市场方式即可，土地租赁权双方都是土地使用

7、者，目前更多的是 采用协商的方式。第三，承租土地使用权的法律凭证是承租国有土地使用证，可以合法地转租、转让或抵 押；土地租赁权的法律凭证是土地他项权利证明书，是他项权，不能合法地转租、转让，更不能抵押。第 四，承租土地使用权是土地使用权的一种，其权益范围相对较广，单独的承租土地使用权不但拥有占有、 使用、收益权，而且还拥有部分处分权，可以依法转租、转让和抵押。土地租赁权权利范围相对较小，对 土地的使用要受到严格的条件限制，一般仅按现状利用，无处分权利，出租方所拥有的土地使用权并未发 生转移，承租方仅在出租方土地使用权的基础上取得土地他项权利，承租方不享有转租、转让和抵押的权 利。） 解析：二、

8、 报告判读题 （ 总题数： 3，分数： 160.00）2. 下面是某土地估价报告中用收益还原法测算价格部分，请挑出其中错误，并说明理由。 收益还原法是土地估价中最常用的方法之一，此方法用于土地估价时，把购买土地作为一种投资，地价款 作为购买未来若干年土地收益而投入的资本。因此，收益还原法是将估价土地在未来每年预期的纯收益， 以一定的还原利率统一还原为估价时日总收益的一种方法。此次土地估价，主要考虑房屋租赁收益情况。房屋土地年租金 =房地总收益维修费 +管理费 +保险费 +税金 +城市维护建设税 +教育费附加 +年房屋折旧费 =房地总成本 房地总收益 - 房地总成本 =房地纯收益房屋现值X房屋还

9、原利率 =房屋纯收益 房地纯收益 - 房屋纯收益 =土地纯收益 土地纯收益一土地还原利率 =土地价值 有限年限土地价格=土地价值X待估地块年限修正 具体测算如下。1）确定房地年总收益 调查待估土地所处区域与其特征相同或相似房地产用于出租的房地总收益的平均费用，确定待估土地房地出租的租金水平一般为每月40元/m2，一层总建筑面积3000m，房屋出租率为92%有效出租面积85%则房地年总收益 =40X 12X 3000X 92%X 85%=112.608（万元）2）房地出租年总费用（1）管理费：按年租金的 5%计，则管理费=房地年总收益X 5%=5.630（万元）（2）维修费：参考企业的实际维修费

10、，按建筑物重置价格的2%计算。该土地地上建筑物为框架结构，耐用年限60年，残值率为0。根据委托方提供，该地上建筑物实际造价1150元/m2，则总重置价为1150X3000=345.000（万元），则维修费=房屋重置价格X 2%=6.900（万元）（3）房屋年折旧费：按重置价格折旧法计算 （注：该土地出让年限为 2000年 12月 31 日至 2040年12月 31 日，地上建筑物建成于 2001 年 12月。估价基准日为 2002年 12月 31 日）。年折旧费=房屋重置价X （1 -残值率）房屋的耐用年限=1150X3000X100沧60=5.750（万元）（4）税金：指房产所有人按有关规定

11、向税务机关缴纳的房产税和营业税。 房产税：依据税法及当地税务部门资料。房产税税金=房地年总收益X 12%=13.513（万元） 营业税：营业税取房地年租金的5%营业税税金=房地年总收益X 5%=5.630（万元）税金合计 =19.143（ 万元 ）万元 ）（5）空房损失：取一年中按一个月空房损失计算，为 12.000 万元。房地出租年总费用 =管理费+维修费 +房屋年折旧费 +税金=5.630+6.900+5.750+19.143+12.000=49.423（3）房地年纯收益房地年纯收益 =房地年总收益 -房地出租年总费用 =112.608-49.423=63.185（ 万元）4）房屋年纯收益

12、房屋年纯收益=房屋现值x房屋还原利率房屋现值=房屋重置价格-年折旧费x已使用年限=345.000- 5.75 X 1.75=334.9375（万元）房屋年纯收益=房屋现值X 8%=26.795（万元）5）土地年纯收益土地年纯收益 =房地年纯收益 -房屋年纯收益 =36.390（ 万元）6）计算待估土地总地价待估地价 =土地年纯收益 /r X 1 -1/（1+r） n式中： r 土地还原率 6%；n待估土地土地使用年限40年。待估地价=36.390/6% X1 -1心+6%） 40=547.53（万元）7）计算土地单位面积地价单位面积地价=总地价一总用地面积=547.53 -5000=1095.

13、7（元/m2）分数： 20.00 ） 正确答案： （ 存在以下错误。 1本报告中，折旧年限应为房屋已使用年限与土地剩余使用年限之和，不应为房屋的耐用年限。 2收益还原法中地上建筑物重置价格不应取建筑物的实际造价，应为客观水平造价。3费用计算中缺少房屋保险费。 4税费计算中缺少城市维护建设税和教育费附加。5空房损失在考虑出租率后，不应再重复计算。 6未说明房屋还原利率的取值依据。7土地的收益年限应为土地的剩余年限，不应为40 年。 ）解析：下面是一份土地估价技术报告的总述部分（标注“略”的为正常内容 ） 。请阅读后回答相关问题XXX股份有限公司上市土地估价土地估价技术报告第一部分 总述一、土地估

14、价项目名称XXX股份有限公司 A股上市所涉及的土地估价。二、委托方XXX局（其他内容略）。三、受托方XXX估价事务所（其他内容略）。四、土地估价对象估价对象是XXX研究院所使用的位于XXX市XXX区东风二村的一宗办公用地，土地总面积为 3518.73m2。五、土地估价目的为XXX科学院A股上市进行土地资产处置提供土地使用权价格依据。六、土地估价依据 （ 略）七、地价定义为土地红线外“五通” （通路、通电、通水、通排水、通信 ）和土地内场地平整条件下，于 1999年10月 31 日，土地使用年限为 50 年的土地使用权价格。八、土地估价基准日1999 年 10 月 31 日。九、土地估价日期19

15、99 年 10 月 20 日至 2000 年 1 月 15 日。十、土地估价结果土地总面积： 3518.73m2； 单位面积地价： 1193 元 /m2； 总地价： 419.78 万元。 大写：肆佰壹拾玖万柒仟捌佰元整。（ 币种：人民币 ）十一、需要特别说明的事项1委托方以合法有偿方式取得土地使用权，并支付有关税费，且任何有关待估土地的运作方式及程序符合国家、地方的有关法律、法规。2本次估价价格是在满足全部假设与限制条件下，于估价基准日2000 年 3月 31日，设定用途为办公，土地使用年限为 50 年的土地使用权价格。3估价报告自估价基准日起半年内有效。4其他说明。 十二、土地估价师签字 （

16、 略） 十三、土地估价机构盖童 （ 略） 请根据上述内容回答以下问题：（分数： 120.00 ）（1）. 在估价项目名称一项中，叙述是否正确 ?说明理由。（分数： 20.00 ） 正确答案： （1 不正确。理由： （1） 对于估价的土地是哪种权属的土地没有说明。（2）根据后面说明的事项，应当是XXX股份有限公司A股上市所涉及的土地使用权估价。）解析：（2）. 估价结果中，还缺少哪些项目 ?（分数： 20.00 ） 正确答案： （ 缺少估价结果一览表。 ）解析：（3）. 地价定义包括哪些内容 ?本题目中缺少哪些项目 ?（分数： 20.00 ）正确答案： （ 地价定义包括待估土地的设定用途、年限、

17、土地开发程度。说明估价对象实际用途和土地内外 实际开发程度、本次估价所设定的开发程度和用途及其理由，现状利用或规划利用条件，实际用途需以国 有土地使用证登记用途为依据。土地开发程度的设定应与估价对象土地利用特点和估价目的相一致，分别 界定为土地外围或土地内外“六通” （指通路、通电、通水、通气、通暖、通信）和土地内平整；地价定义应注明所估地价的内涵是指在估价基准日、现状利用或规划利用条件下、设定的开发程度与用途、法定最 高年限内一定年限的土地使用权 （或包括其他内容 ）价格。本题没有包括土地用途。 ）解析：（4）. 估价日期的含义是 。（分数： 20.00 ）A. 估价结果对应的具体日期B.

18、说明该估价工作的起止日期 VC. 估价工作任务的接受时间D. 提交估价结果报告的时间解析：(5) . 估价结果应当包括 。(分数： 20.00 )A.VB.VC.VD.E.V解析：(6) . 关于土地估价师签字和土地估价机构盖章栏目有何要求?(分数： 20.00 ) 正确答案： (土地估价师签字： 由参加估价及符合估价资质的估价机构中的至少 2 名土地估价师签字， 并注 明土地估价师资格证书号。土地估价机构签字：由签字土地估价师所在的估价机构法人代表签字，并加盖公章，其中至少一个为符合 土地估价资质的估价机构。 )解析：3. 下面是一个完整的土地估价技术报告 ( 标注“略”的为正常内容 ) ，

19、请阅读后指出错误并说明原因。 第一部分 总述一、土地估价项目名称W企业改制上市所涉及的土地估价(A省B县)。二、委托方 ( 略 )三、受托方 ( 略 )四、土地估价目的W企业拟进行股份制改造并上市，根据原国家土地管理局、国家经济体制改革委员会关于印发(股份有限公司土地使用权管理暂行规定 )的通知(【1994)】国土法字第 153号)、原国家土地管理局第 8号令国 有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定等要求，w企业特委托C土地估价机构对此次改制上市所涉及的土地使用权价格进行估价，为其改制上市提供土地价格依据。五、土地估价依据(1) 土地管理法。(2) 房地产管理法。(3) 国家土地管理局、国家

20、经济体制改革委员会关于印发股份有限公司土地使用权管理暂行规定的通知 ( 【 1994】国土 法字第 153号)。(4) 国家土地管理局 关于印发 土地估价报告规范格式 (1996) 的通知 (【1995】国土籍字第 180号)。(5) 原国家土地管理局国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定。(6) 当地有关地价管理、土地资产管理和土地市场建设的地方性规定。(7) 土地估价师市场调查与现场查勘收集的有关资料。(8) 委托方提供的有关资料。六、土地估价基准日 2001 年 12 月 31 日。七、土地估价日期2002年 7月 20日至 2002年 9月 20日。八、地价定义 待估土地的估价地价为

21、委托方所使用的土地使用权价格现值。九、需要特殊说明的事项( 一 ) 假设条件(1) 土地使用者合法有偿取得土地使用权，并支付有关税费。(2) 估价对象与其他生产要素相结合，能满足目前经营的正常进行，保证企业的持续发展。(3) 在估价基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。(4) 任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。(5) 委托方提供的资料属实。(二)使用说明(1) 本报告估价价格仅为 W企业改制并上市提供土地价格依据，不作其他用途。(2) 待估土地的土地面积、 土地权利状况及土地使用权年限等以当地规划管理部门核发的建设用地规划许可 证为准。(3) 此次土地估价

22、报告分“土地估价报告”和“土地估价技术报告”两部分，“土地估价报告”供委托方使用，“土地估价技术报告”供委托方的上级主管部门使用。(4) 估价报告有效期自估价基准日起 1 年内有效。(5) 本估价报告由 C 土地估价机构负责解释。十、土地估价师签字十一、土地估价机构第二部分 土地估价对象及地价影响因素分析一、土地估价对象1 土地登记状况待估土地位于B县光明路XXX号，土地面积2200.8m2，用途为工业，为国有划拨土地，有关土地登记状况详见表表 国有划拨土地使用权状况一览表用面积地权途/m2号利状况工业2200.8无地 日的编 土地使用 号者1 W企业他项2200.8土 估价基准土地使用证编号

23、土地位置XXX国用(1999)字第B县光明路XXX号XXX号合计2土地权利状况待估土地为国有划拨土地，估价基准日的土地使用者为W企业，土地使用证编号为XXX国用(1999)字第XXX号。无他项权利限制。3土地利用状况待估土地范围内现有仓库1座，建筑面积为1790.59m2,建筑容积率为1.2二、地价影响因素分析 ( 略)第三部分 土地估价一、土地估价原则 ( 略)二、土地估价方法与土地估价过程根据城镇土地估价规程及待估土地的利用状况，我们选择成本逼近法和基准地价系数修正法对待估土 地的土地价格进行估价。具体估价过程如下：( 一 ) 成本逼近法 成本逼近法是以开发土地所投资的各项费用之和为主要依

24、据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和 土地所有权收益来确定土地使用权价格的估价方法。其基本计算公式为土地价格=(土地取得费+ 土地开发费+税费+利息+利润)X 土地增值收益1 土地取得费及有关税费根据A省土地管理法实施条例及 B县土地征用的有关规定，待估土地所在区域的征地费包括土地补偿 费、安置补助费、青苗 ( 含林木 ) 补偿费和附着物补偿费；税费主要有耕地占用税、土地管理费等。(1) 征地费。通过调查，依据 B 县土地管理局提供的有关征地案例分析，征用待估土地所在区域附近的土地，征地费一般在2.0 3.0万元/亩。此次估价取待估土地的征地费为2.5万元/亩，即37.5元/m2。（2）

25、有关税费。由于待估土地周边的土地类型主要为耕地，根据A省及B县的有关规定，征用耕地从事非农业建设的需征收耕地占用税4.5元/m2、耕地开垦费8元/m2和新增建设用地有偿使用费 7元/m2，合计税费为19.5元/ml（3）土地管理费。根据A省关于征收土地管理费的有关规定，土地管理费按征地费总额的3%征收，则为1.1元/m2o上述三项合计，土地取得费为 58.1元/m2o2土地开发费通过调查，待估土地所在区域“三通一平”的平均开发费用大致在4060元/m2之间，根据待估土地的实际开发水平，取待估土地的开发费用为50元/m2 o3投资利息根据待估土地的开发程度及开发规模，设定开发周期按 1 年计，设

26、定土地取得费及有关税费在土地取得时 一次支付，土地开发费在开发周期内均匀支付，贷款利息率按估价基准日中国人民银行1 年限固定资产贷款利率 5.85%计，则投资利息=（土地取得费及有关税费 + 土地开发费）X开发周期X 5.85%=（58.1+50） X1X5.85%=6.32（元/m2）4投资利润调查近期B县经济开发区开发投资利润及XXX企业所在行业的土地开发投资回报情况，设定年投资利润 率为 12%，则投资利润=（土地取得费及有关税费+ 土地开发费+投资利息）X开发周期2X 12%=（58.1+50+6.32） X 1X 12%=13.7（元 /m ）5计算土地增值收益 （土地所有权收益 ）

27、根据B县土地出让金水平，结合待估土地的预期收益以及B县的有关规定，取待估土地的土地增值收益率为 30%，故土地增值收益=（征地费及有关税费+ 土地开发费+投资利润）X10%=（58.1+50+13.7） X30%=36.5（元 /m2） 6计算待估土地的土地使用权价格待估土地的土地使用权价格=58.1+50+6.32+13.7+36.5=164.6（元 /m2）（ 二 ） 基准地价系数修正法 依据待估土地所处区域的土地级别和基准地价，结合区域因素、个别因素、基准日、土地使用权年限、土 地开发程度等因素修正的调整，即可得到待估土地的土地价格。由于待估土地位于B县基准地价覆盖范围之内，用途为工业，

28、根据城镇土地估价规程及B县定级与基准地价估价报告，采用基准地价测算土地地价的公式如下。土地地价：待估土地所在区域基准地价XA1 XA2 XA3XA4 XA5式中：A区域条件修正系数；A容积率修正系数；A土地使用权年限修正系数；A基础设施开发程度修正系数；A基准日修正系数。采用基准地价系数修正法估价待估土地地价的步骤如下。1确定待估土地的土地级别及基准地价经调查分析，待估土地位于B县光明路，属于3级地，3级地的工业用地基准地价为150元/m2。2确定区域条件修正系数 （A1）经调查，待估土地的区域条件较好，取修正系数为 1.0553o 3确定容积率修正系数 （A2）待估土地面积为2200.8m2

29、，建筑总面积为1790.59m2,容积率为1.2，根据容积率修正系数表，待估土地容 积率修正系数为 1.16o表 容积率修正系数表容积率V 1.0 2345> 5容积率修正系数 1.0 1.8 2.4 3.2 3.5 44确定土地使用权年限修正系数 (A 3)待估土地是 W企业于1996年5月1日以出让方式获得，设定土地使用年限为40年，至估价基准日，剩余土地使用年限为 35.67 年。根据土地使用年限修正公式A3=1-1/(1+8%) 35.67 / 1 - 1 /( 1 +8%)40=0.948017/0.995426=0.952375确定基础设施开发程度修正系数(A 4)根据此次估价设定待估土地的开发程度，确定待估土地基础设施开发程度修正系数为1.17 。6基准日修正系数B县定级与基准地价估价报告是1996年5月经A省国土管理局审核验收后开始使用的，调查B县1996年5月至 1999年 12月 31 目的地价交易资料，经分析测算，地价上涨了5%，故取基准日修正系数 A5=1.05。7确定待估土地的土地价格根据公式土地地价=基准地价XA !XA2 XA3XA4 XA 5=150X1.0553 X1.16 X 0.95237 X1.17 X 1.05=185.2(元/m2)第四部分 附件附件 1 ：委托估价函附件 2：待估