土地登记代理资格-土地估价案例与报告-25

1、土地估价案例与报告 -25( 总分： 90.02 ，做题时间： 90 分钟 )一、 案例分析题 ( 总题数： 2，分数： 30.00)某城市拟对市中心区域进行旧城改造，涉及A、B、C、D四宗地，土地总面积为 20000mi。其中宗地A为一旧住宅区，土地总面积为 8500卅；宗地B为企业甲所使用的国有划拨土地，土地面积为7000ml，土地现状用途为工业，由于规划限制，该企业计划搬迁到城市郊区；宗地C为公司乙所使用的国有出让土地，土地面积为1500，出让用途为商业，出让年期为40年，已使用5年；宗地D为公司丙所使用的国有出让土地， 土地面积为3000卅，出让用途为商业性办公用地，出让年期为40年，

2、由于缺乏建设资金，该宗地已闲置5年。上述四宗地由当地市土地收购储备中心代表政府进行统一收购，经整理后按照规划拟建成一商业中心，规 划建筑容积率为2.03.5。请根据以上情况，回答下列问题(分数： 10.02 )(1) .市土地收购储备中心在对宗地 A进行收购补偿时，有人认为只应对房屋进行补偿，不包括土地补偿，请从土地资产管理的角度判断该说法是否正确，并简述理由。(分数：1.67)正确答案： ( 该说法不正确，其补偿应包括土地的价格补偿。因为：(1) 由于土地的资产属性，住户作为土地使用者，应享有一定的土地收益权。(2) 由于土地区位和收益的差异，住户也应得到补偿。 )解析：(2) . 为保证企

3、业甲的顺利搬迁，市土地收购储备中心需对其所使用的国有划拨土地进行补偿，试问：如以现状用途的评估价作为补偿依据， 如何对该国有划拨土地价格进行评估， 请简述评估思路。 (分数： 1 .67 ) 正确答案： (1) 划拨土地使用权的价格应为出让土地使用权价格扣减土地出让金后的余额。(2) 划拨土地使用权的价格应按现状工业用途进行评估。评估方法可以选用成本逼近法、基准地价系数修正法、市场比较法和收益还原法。)解析：(3) .根据国家有关规定，市土地收购储备中心在收购宗地C时，应对公司乙的土地使用权进行补偿，请问:如何确定补偿价格 ?(分数： 1.67 ) 正确答案：(对宗地C应按原出让用途及其年限下

4、的市场价格给予适当补偿。(1) 土地用途应设定为商业。 土地使用权年限应为出让剩余年限 35 年。(2) 可选择采用收益还原法、基准地价系数修正法、市场比较法、剩余法等方法。)解析：(4) .根据法律规定，对宗地 D应如何处置，并说明法律依据。(分数：1.67 ) 正确答案： ( 对于宗地 D 应由政府无偿收回。理由：根据中华人民共和国城市房地产管理法 的规定， 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的， 如满 2年未动工开发的，可以无偿收回。 )解析：(5) . 该中心区域经整理后，拟将土地进行公开出让，请问可采用哪几种方式出让，并简述不同出让方式的 基本特点。(分数： 1.67 ) 正确答

5、案： (作为商业中心用地， 属于经营性用地， 根据国土资源部 2002年第 11 号令的规定， 必须以招标、 拍卖或者挂牌方式公开出让。各出让方式的基本特征如下所述。招标：由投标者制作并投送标书，根据标书所示的设计方案和投标价格确定中标者，投标者一般在3 个以上。拍卖：先由出让方公布拍卖土地的使用条件及有关限制，然后在固定的场所集中竞买，出价高者成交。 挂牌：由出让方发布挂牌公告，公布出让土地的交易条件和期限，挂牌期限截止时的最高价格即为成交价 格。） 解析：（6）. 市土地收购储备中心为确定公开出让底价，拟委托一土地估价机构对该宗地的价格进行评估，请问：（1）该土地估价机构接受委托后，应按何

6、程序进行评估 ?（2）可以选用哪两种方法进行评估，为此应收集哪些资料?（分数： 1.67 ） 正确答案： （1） 估价机构接受评估委托后，应按以下程序进行评估：1）确定估价的基本事项，包括估价对象、估价目的、估价期日、价格类型、估价日期等。2）拟订估价作业计划，确定估价项目、内容、资料类型、来源、调查方法、人员安排、时间进度等。3）资料收集与实地查勘，主要收集社会、经济、政治、环境等一般资料及宗地个别资料等。4）相关资料分析，对影响地价的一般因素、区域因素、个别因素等进行分析。5）按照一定的原则，选择适当的估价方法，试算宗地价格。6）试算价格调整，确定最后估价结果。7）撰写土地估价报告书。8）

7、将土地估价报告提交给委托方。（2）由于待估宗地为商业用途，为此应选用收益还原法、市场比较法、剩余法、基准地价系数修正法中的两 种。收集的资料包括以下几个方面。1）收益还原法应收集以下资料： 开发后的房地产出租收益。 房地产出租费用及有关税费等。 房屋重置成本。 土地还原率、房屋还原率等参数。 当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等。2）市场比较法应收集以下资料： 3个以上与待估宗地用途相同、交易类型相同、区域及个别条件相近、交易时间相近等的比较实例。 土地还原率等参数。 当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等。3）剩余法应收集以下资料： 开发后的不动产市场售价。 开发中的有

8、关建筑费、专业费用及其他费用。 土地还原率、年贷款利率等参数。 当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等。4）基准地价系数修正法应收集以下资料： 当地基准地价及修正体系。 待估宗地所在土地级别。 土地还原率等参数。 当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等。）解析：某地价评估事务所2010年6月20日接到A市政府的估价口头委托，估价对象是位于城区一环内侧某中学 老校址所占的土地。该校于 1967年建成，现已根据政府安排整体迁出，所占土地为划拨方式取得。搬迁后 的土地由政府收回后重新开发利用，并将土地的规划用途依法调整为商品住宅楼。目前，政府拟以公开拍 卖方式出让该地块，并将按照

9、一定的价格补偿给该中学。根据委托要求，地价评估事务所要对该地块的出 让底价与收回补偿价格进行评估。接到委托后，事务所立即制订了一项工作计划和技术方案，并组织力量 开展工作，按期完成了估价任务。下面是该事务所此次估价工作日志的内容：(1)6 月 21 日，启动估价工作，派两名土地估价师甲、乙和两名估价助理丙、丁负责估价工作，其中，甲 和丙负责土地出让底价评估，乙和丁负责土地收回补偿价格评估。(2)6 月 21 日上午，甲和丙进入现场调查，乙和丁开始市场调查。(3) 6 月 22 日上午，因所长外出，甲负责与市国土资源局签订合同。(4) 6 月 23 日上午，确定土地估价事项，并制订评估技术路线和

10、方法。(5) 6 月 23 日下午，开始调查资料。(6) 6 月 25 日上午，开始撰写报告。(7) 6 月 27 日上午，报告完成，两份报告分别由甲、乙共同签字，再由丙送估价报告给市国土资源局。(8) 6 月 30 日上午，收到国土资源局付款。 关于评估技术路线和方法，日志有以下记录： 出让底价主要依据周边拍卖价格进行比照确定，同时采用剩余法进行评估。 收回补偿价格评估主要采用市场比较法和收益还原法对原用途市场价进行评估。 请根据以上情况，回答下列问题(分数： 20.00 )(1). 仅就工作日志内容，判断事务所此次估价工作流程是否合理，存在哪些问题?(分数： 4.00 ) 正确答案： (

11、不合理。存在的问题：(1) 每项估价必须有至少两名土地估价师，而不是一名土地估价师和一名估价助理。(2) 两项估价应该独立进行，而不能分工合作调查，估价师应该贯穿估价的全部过程。(3) 应该先签订合同再进行实质性估价活动。(4) 不能由估价师在没有委托书的情况下代替法人签订合同。(5) 估价事项和技术路线应该在实质性估价活动之前完成。(6) 缺乏权属资料核实调查过程。(7) 由于两份估价分别由甲乙完成，所以报告签字不能由甲乙共同签名。(8) 缺乏审核。 )解析：(2). 确定土地估价事项的内容一般包括哪些?(分数： 4.00 ) 正确答案： (1) 确定估价对象。(2) 确定土地估价目的。(3

12、) 确定土地估价期日。(4) 界定土地价格定义。(5) 土地估价中特别事项的说明。(6) 审核。 )解析：(3) . 确定估价事项时，应该如何对土地出让底价和回收价格进行基本的定义?(分数： 4.00 )正确答案： ( 出让底价主要依据周边拍卖价格进行比照确定不合理。 因为拍卖价格是一种特定条件下的成交 价格，如果直接比照确定，会使评估价格偏高。出让底价应该依照平均市场价确定。)解析：(4) . 日志中的估价技术路线是否合理 ?如果不合理，原因何在 ?(分数： 4.00 )正确答案： ( 收回补偿价格评估主要采用市场比较法和收益还原法对原用途市场价进行评估不合理。因为收回补偿价格应该是原用途的

13、划拨价格而不是完全市场价格，需要扣除国家所有权收益和有关税费部分。另 外，由于教育用地的土地市场不发育，又无收益，所以利用市场比较法与收益还原法等方法进行估价不合 理。 )解析：(5) . 假如你是估价师，该如何设计估价技术路线 ?(分数： 4.00 ) 正确答案： (1) 补偿价格的评估。先采用成本逼近法和基准地价系数修正法评估原用途的市场价格，再扣 除国家所有权收益和有关税费部分确定划拨用途价格。(2) 出让底价的评估。 先采用剩余法和市场比较法评估新用途的市场价值， 然后根据宗地的具体条件和其他 相关要求制订出让底价方案。 )解析：二、 报告判读题 ( 总题数： 2，分数： 60.00)

14、1. 下面是一个完整的土地估价技术报告 ( 标注“略”的为正常内容 ) ，请阅读后指出错误点并说明原因。土地估价技术报告第一部分 总述一、估价项目名称XX公司位于XX区XX路XX号用地地价评估二、委托估价方 ( 略)三、受托估价方 ( 略)四、估价对象估价对象为XX公司位于XX市XX区XX路XX号营业楼用地，面积为595.58m2。五、估价目的 本次评估是为委托方提供该宗地的土地使用权价格，为委托方因经营需要转让该宗土地提供价格依据。六、估价依据(1) 中华人民共和国土地管理法(2) 中华人民共和国城市房地产管理法(3) 国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定(4) 城镇土地估价规程(5)

15、土地估价报告规范格式(6) XX省关于土地管理的法律、法规(7) 评估委托书(8) 估价对象房屋所有权证(9) 受托估价方实地勘察调查所获取的有关资料七、价格定义估价对象作为商业用地，在容积率为 4.9，开发程度为场内“五通一平”、场外“六通一平”状态下，于 估价期日的 40 年期的土地价格。八、估价期日2009 年 12 月 31 日九、估价日期2009 年 12 月 30 日 -2010 年 1 月 10 日十、估价结果 估价机构在充分调查和分析估价对象实际情况的基础上，依据科学的估价程序，确定估价结果如下所示。 委估土地面积： 595.58m2单位面积地价：4485.25元/m总地价：

16、2671325.20 元大写： ( 人民币 ) 贰佰陆拾柒万壹仟叁佰贰拾伍元整十一、需要特殊说明的事项(1) 本报告估价结果为估价期日及设定容积率和土地开发程度的商业用地的土地价格，若条件发生改变， 则本结果应作相应调整。(2) 本报告结果只为此次估价目的服务，如用做其他目的，其价格应作相应调整。 十二、土地估价师签名 ( 略)十三、土地估价机构（略）2010年1月10日第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述1 土地位置状况估价对象位于XX市XX区XX路XX号，土地证号为X国用（XX ）字第XX号，土地面积为595.58m2，东至XX路、南至XX、西至XX、北至XX,宗地号为

17、XX。2. 土地权利状况估价对象是XX公司以划拨方式取得的国有土地使用权，土地所有权属国家°XX公司拟以出让方式取得 该宗地40年期商业用途的土地使用权后，转让岀售该房地产。获得岀让土地使用权后，其转让、岀租、抵 押等经济活动的合法权益受法律保护。3. 建筑物和地上附着物状况估价对象上有一幢建于 1991年的钢筋混凝土结构建筑物，现用于商业经营和办公，建筑面积为2914.5m2，有效使用率为80%二、地价影响因素分析1区域因素（略）2个别因素（略）第三部分土地估价一、估价原则1 最有效使用原则（略）2. 贡献原则（略）3. 变动原则（略）4 合法原则（略）二、估价方法与估价过程1 估

18、价方法的选择估价人员通过现场查勘，在认真分析调查收集资料的基础上，遵循估价原则，确定采用收益还原法、市场 比较法评估待估宗地地价。2 估价过程（1）收益还原法1）计算估价对象总楼价。计算公式为式中P总楼价：n房地年纯收益，其参数是通过房地的正常租金水平测得的；r综合还原率：n 房地尚可使用年限。估价对象地上建筑物的耐用年限为60年，经现场查勘，该房屋尚可使用年限为45年。建筑物重置单价为700元/m2，残值率为0。根据估价人员现场观察和对照（房屋完损等级评定标准 ，确定本次估价对象，地上建筑物于估价期日为基 本完好房，成新率为 75%2）确定客观租金。应用市场比较法确定客观租金。 选择可比实例

19、。根据收集的市场资料进行筛选，选取以下3个房地出租实例，详见（略）。 影响租金因素修正（略）。 客观租金的计算及确定。比准价格A=243.60元/m?;比准价格B=233.40元/m2;比准价格C=249.09元/m2。取比准价格A、比准价格B、比准价格C的算术平均数作为估价对象的客观租金，即客观租金=243.60+233.40+249.09/3=242.03（元 /m2）3）计算房地总收益。年总收益=2914.5X0.8 X242.03=564317.15（元 ）4）计算年总费用。 管理费。根据调查了解，当地房屋岀租的经营管理费为房屋租金的3%即房屋出租经营管理费 =房地年租金X 3%=56

20、4 317.15X3%=16929.51（元） 维修费。根据XX市建设和房管部门提供的资料，市区房屋岀租年经营维修费为房屋重置价格的2%即房屋岀租经营维修费=房屋重置价X 2%=2914.5X700X2%=40803元 ） 保险费。根据调查，市区房屋保险费率为房屋现值的2%。，即房屋年保险费=房屋现值X 2%=2914.5 X 700X 75%< 2%0=3060.23（元） 房屋年折旧额。 租金损失。根据调查，房屋岀租租金损失一般为半月租金，即租金损失=564317.15/12/2=23513.21（ 元）年总费用+=118308.45（元）5）房地年纯收益。房地年纯收益=房地年岀租总

21、收益-房地年岀租总费用=564317.15-118308.45=446008.70（ 元）6）确定综合还原率。采用收益排序插入法确定综合还原率为10%。7）计算总楼价。8）房屋现值。房屋现值=房屋重置价X成新率=2914.5 X700X75%=1530112.50（元 ）9）总地价。总地价=总楼价-房屋现值=4398898.12-1530112.50-2868785.62（元）（2）市场比较法1）选择房地岀售实例。估价人员对收集的多宗交易实例进行比较分析后，选择了3宗交易实例作为比较实例，基本情况见表1表13宗交易实例基本情况估价对象实例A实例B实例C交易方式买卖买卖买卖买卖交易时间2009年

22、12月2009年3月2008年9月2009年12月交易价格/万元310260275交易情况正常正常正常正常土地使用年期/年40404040土地用途商业商业商业商业用地面积/m651.67496385442容积率4.904.754.804.90建筑面积/m22914.5235618482187.9重置单价/（元/m2） 680成新率 /（%） 75 80 75 702）房屋占地地价计算。房屋现值计算。房屋现值=房屋重置价X成新率实例A房屋现值=580X2356X80%=1093184元）实例 B 房屋现值=600X 1848X 75%=831600元 ）实例 C 房屋现值 =580X 2187.

23、90X 70%=888287.40（元） 实例地价计算。 据调查，房屋买卖中，卖方应支付的税费为正常 交易价的8.5%，则 单位地价=（房屋交易价-房屋现值-卖方应支付的税费”房屋用地面积 实例A单位面积 地价=（3100000-1093184- 3100000X 8.5%）/496 =3514.75（元 /m2）实例 B 单位面积地价=（2600000-831600- 2600000X 8.5%）/385 =4019.22（元 /m2）实例 C单位面积地价 =（2750000-888287.40- 2750000X8.5%）/442 =3683.17（ 元 /m2） 比较因素条件指数。 分别

24、将估价对象和 比较实例的各比较因素对比分析，确定出相应的条件指数见表2。580600580表 2 因素对比分析比较因素估价对象比较实例A比较实例B比较实例C地价指数110105100108商业繁华程度1009410096交通条件10097100101临街宽度100989695临街深度100103108100因素修正系数。 根据已得到的各比较因素条件指数，计算各比较因素的地价修正系数如表 3 表 3 各比较因素的地价修正系数比较因素比较实例A比较实例B比较实例C交易期日修正110/105110/100110/108商业繁华程度100/94100/100100/96交通条件100/97100/10

25、0100/101临街宽度100/98100/96100/95临街深度100/103100/108100/100 计算比准价格。 将交易实例中的地价和估价对象与比较实例因素修正系数代入计算公式，则比准价格A=3514.75X110/105X100/94X100/97X100/98X100/103=4000.69（ 元/m2）比准价格 B=4019.22X110/100X100/100X100/100X100/96X100/108=4264.22（元/m2）比准价格 C=3683.17X110/108X100/96X100/101X100/95X100/100=4072.63（元/m2）通过对上述

26、三个比准价格分析比较，确定土地单位面积地价为4264.22元/m2o三、地价的确定估价人员鉴于估价对象的特定目的，认为应取市场比较法和收益还原法的估价结果的算术平均数作为估价 对象的最终估价结果，即单位面积地价 =4816.80X 0.4+4264.22 X 0.6=4485.25（ 元/m2）楼面地价=4485.25/4.9=915.36（元/m2）总地价=4485.25X595.58 -2671325（元）（取整）第四部分 附件1估价对象国有土地使用证2估价对象宗地图。3估价机构土地估价机构资质证书4土地估价师资格证书5估价对象照片6委托估价协议书分数： 30.00 ） 正确答案： （ 土

27、地估价技术报告中存在的主要错误：第一部分总述1估价依据中，缺少估价对象土地证书或权属证明。2 估价依据中，“XX省关于土地管理的法律、法规”提法太笼统，未说明与本次评估有关的法律、法规 是哪些。3估价定义中，未说明是什么权利的土地价格。4 估价结果中，缺少楼面地价。5 缺少“估价结果一览表”。6需要特殊说明的事项中，缺少估价假设条件、资料来源、估价结果有效的条件等事项的说明。第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析7 土地位置状况中，缺少土地用途、土地级别的描述。8 土地权利状况中，缺少他项权利状况的描述。9. 建筑物状况描述不详。10. 地价影响因素分析中，缺少一般因素的描述。第三部分 土地

28、估价11 估价原则中，缺少与本次估价方法紧密相关的替代原则、预期收益原则等。12. 未说明估价方法选择的依据。13. 收益还原法中，租金与价格概念混淆，“比准价格”应为“比准租金”。14未说明客观租金计算方法的选择依据。15. 折旧中耐用年限不能直接用房屋使用年限60 年。16. 出租总费用中漏计税费项目。17. 未说明综合还原率确定的过程及依据。18. 总楼价计算中的使用年期应为土地的使用年限40年，而不能用房屋剩余使用年限 45年。19收益还原法估价结果无单位地价。20. 市场比较法的基本情况表中，估价对象的用地面积、重置单价与报告前面的叙述不符。21 市场比较法中，缺少比较因素选择的程序

29、。22. 比较因素中还应有容积率等的修正。23. 未说明地价指数的来源依据。24. 估价对象与比较实例 C的交易时间相同，但确定的地价指数不一致。25. 未说明由 3 个比准价格确定土地单位面积地价的方法及原因。26. 地价的确定中，描述是采用两种方法估价结果的算术平均数，实际计算则采用的是加权平均数。27. 地价的确定中，估价结果无大写。第四部分 附录28 缺少估价对象房屋产权证。29. 缺少估价对象位置示意图。30. 缺少估价机构工商营业执照。31 报告的文字描述不够规范，如：“可比实例”、“房屋占地地价”等不规范提法：以及估价对象的许 多基本情况不在“估价对象描述”中介绍，而在收益还原法

30、中作较多的描述。）解析：2. 下面是一个完整的土地估价技术报告 （ 标注“略”的为正常内容 ） ，请阅读后指出错误点并说明原因土地估价技术报告第一部分 总述一、估价项目名称W企业改制上市所涉及的土地价格评估 （A省B县）二、委托估价方W企业三、受托估价方 ( 略)四、估价目的W企业拟进行股份制改造并上市，根据原国家土地管理局、国家经济体制改革委员会“关于印发股份有 限公司土地使用权管理暂行规定 的通知” (2000 国土 法字第 153号) 、原国家土地管理局第 8号令(国 有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定>等要求，W 企业特委托C土地估价机构对此次改制上市所涉及的土地使用权价格进

31、行评估，为其改制上市提供土地价格依据。五、估价依据(1) 中华人民共和国土地管理法(2) 中华人民共和国房地产管理法(3) 国家土地管理局、 国家经济体制改革委员会关于印发 股份有限公司土地使用权管理暂行规定 的通知 (2000 国土法字第 153号)(4) 国家土地管理局关于印发土地估价报告规范格式 (2002) 的通知 (2001 国土籍字第 180号)(5) 原国家土地管理局第 8 号令国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定 >(6) 当地有关地价管理、土地资产管理和土地市场建设的地方性规定(7) 估价人员市场调查与现场查勘收集的有关资料(8) 委托方提供的有关资料六、估价基准日

32、2007 年 12 月 31 日七、估价日期2008年 7月 20日-2008 年9月 20日八、地价定义 待估宗地的评估地价为委托方所使用的土地使用权价格现值。九、需要特殊说明的事项1假设条件1) 土地使用者合法有偿取得土地使用权，并支付有关税费。2) 估价对象与其他生产要素相结合，能满足目前经营的正常进行，保证企业的持续发展。3) 在评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。4) 任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。5) 委托方提供的资料属实。2使用说明1) 本报告评估价格仅为 W企业改制并上市提供土地价格的依据，不作其他用途。2) 待估宗地的土地面积、

33、土地权利状况及土地使用权年限等以当地规划管理部门核发的建设用地规划许 可证为准。3) 此次土地估价报告分“土地估价报告”和“土地估价技术报告”两部分， “土地估价报告”供委托方使 用，”土地估价技术报告”供委托方的上级主管部门使用。4) 评估报告有效期自评估基准日起一年内有效。5) 本评估报告由C 土地估价机构负责解释。 十、土地估价师签字( 姓名、估价师资格证书号 )十一、土地估价机构负责人签字( 土地估价机构公章 )2008 年 9月 20 日第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述1 土地登记状况待估宗地位于B县光明路XX号，土地面积为 2200.8m2，用途为工业用地，

34、为国有划拨土地，有关土地登 记状况详见表 402土地权利状况待估宗地为国有划拨土地，估价期日的土地使用者为W企业，土地使用证编号为XX国用 （2005）宇第XX号。无他项权利限制。表 4 国有划拨土地使用权状况宗地 估价期日的 宗地2 他项权利编号土地使用者名称土地使用证编号示地位置用途面积/口地号状况彳 w人"喀巨XX国用（2005）字B县光明路thcccc。斗1W企业库房第XX号XX号 工业2200.8 无合计 2200.83. 土地利用状况 待估宗地范围内现有仓库 1座，建筑面积为1790.59m2,建筑容积率为1.2。二、地价 影响因素分析 （ 略） 第三部分 土地估价 一、

35、估价原则 （ 略） 二、估价方法与估价过程 根据城镇土地估价 规程及待估宗地的利用状况，我们选择成本逼近法和基准地价系数修正法对待估宗地的土地价格进行评 估。具体评估过程如下所述。 1.成本逼近法 成本逼近法是以开发土地所投资的各项费用之和为主要依据， 再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地使用权价格的估价方法。其基本计 算公式为 土地价格=（土地取得费+ 土地开发费+税费+利息+利润）X 土地增值收益率 （1） 土地取得费及有关 税费 根据A省土地管理法实施条例及 B县土地征用的有关规定，待估宗地所在区域的征地费包括土地 补偿费、安置补助费、青苗 （ 含林木） 补偿费

36、和附着物补偿费；税费主要有耕地占用税、土地管理费等。1）征地费。通过调查，依据 B 县土地管理局提供的有关征地案例分析，征用待估宗地所在区域附近的土地， 征地费一般在2.0 3.0万元/卣。此次评估取待估宗地的征地费为2.5万元/亩，即37.5元/m?。 2）有关税费。由于待估宗地周边的土地类型主要为耕地，根据A省及B县的有关规定，征用耕地从事非农业建设的需征收耕地占用税为 4.5元/m2、耕地开垦费为8元/m2和新增建设用地有偿使用费为7元/m2，合计税费为19.5元/m2o 3） 土地管理费。根据 A省关于征收土地管理费的有关规定：土地管理费按征地费总额的3%征收，则为1.1元/m2o上述

37、三项合计，土地取得费为 58.1元/m2。 （2） 土地开发费 此次评估设定待估宗 地的开发程度为宗地红线外“三通” （通路、通电、通信 ）及宗地红线内地面平整。 通过调查，待估宗地所 在区域“三通一平”的平均开发费用大致在4060元/m2之间，根据待估宗地的实际开发水平，取待估宗地的开发费用为50元/m2o （3）投资利息根据待估宗地的开发程度及开发规模，设定开发周期按一年计， 设定土地取得费及有关税费在土地取得时一次支付，土地开发费在开发周期内均匀支付，贷款利息率按评 估基准日中国人民银行一年期固定资产贷款利率5.85%计，则投资利息 =（土地取得费及有关税费 +土地开发费）X开发周期X

38、5.85%=（58.1+50） X1X5.85%=6.32（元 /m2）。（4）投资利润 调查近期B县经济开发区开发 投资利润及XX企业所在行业的土地开发投资回报情况，设定年投资利润率为12%贝U:投资利润=（土地取得费及有关税费+ 土地开发费+投资利息）X开发周期X 12%=（58.1+50+6.32） X 1X 12%=13.7（元 /m2）。（5） 计算土地增值收益（土地所有权收益）根据B县土地出让金水平，结合待估宗地的预期收益以及B县的有关规定，取待估宗地的土地增值收益率为30%o 土地增值收益 =（征地费及有关税费 +土地开发费 +投资利润）X30% =（58.1+50+13.7）

39、X30%=36.5（元/m2） （6）计算待估宗地的土地使用权价格待估宗地的土地使用权价格=58.1+50+6.32+13.7+36.5=164.6（ 元/m2） 2 .基准地价系数修正法 依据待估宗地所处区域的土地级 别和基准地价，结合区域因素、个别因素、期日、土地使用权年期、土地开发程度等因素修正的调整，即 可得到待估宗地的土地价格。 由于待估宗地位于 B县基准地价覆盖范围之内， 用途为工业用地，根据2o （2） 确定区域条件修正系数 （A1） 经调查，待估宗地的区域条件较好，取修正系数为 1.0553 o （3） 确定容积率 修正系数（A2）待估宗地面积为2200.8m2，建筑总面积为1

40、790.59m2，容积率为1.2，根据容积率修正系数 表（见表 5），待估宗地容积率修正系数为 1.16o表 5 容积率修正系数容积率V 1.0 2 3 4 5 > 5容积率修正系数 1.01.8 2.4 3.2 3.5 4（4）确定土地使用权年限修正系数 （A3）待估宗地 W企业于2005年5月1日以划拨方式获得，设定土地使用年限为40年，至评估基准日，剩余土地使用年限为35.67年。根据土地使用年限修正公式：A3=1-1/(1+8%) 35.67 /1-1/(1+8%) 40=0.948017/0.995426=0.95237(5) 确定基础设施开发程度修正系数 (A4) 根据此次评

41、估设定待估宗地的开发程度，参照 B 县定级与基准地价评估报告中基础设施开发程度修正 系数表，确定待估宗地基础设施开发程度修正系数为 1.17 。(6) 期日修正系数 (A5)B县定级与基准地价评估报告 是2005年5月经A省国土管理局审核验收后开始使用的，调查B县2005年5月 1日至2008年12月 31日的地价交易资料， 经分析测算， 地价上涨了 5%，故取期日修正系数 A5=1.05。(7) 确定待估宗地的土地价格根据公式：宗地地价=基准地价 X Al XA2XA3XA4XA5=150X 1.0553 X1.16 X 0.952 37 X1.17 X1.05-214.84(元/m2)。三