房地产利率和资本化率的相关知识(共33页).ppt

1、第五章第五章房地产利率和资本化率房地产利率和资本化率v学习指导学习指导重点掌握房地产利率和资本化率的基本概念和内重点掌握房地产利率和资本化率的基本概念和内涵，掌握二者之间的区别和联系，熟悉两种不同涵，掌握二者之间的区别和联系，熟悉两种不同利率在房地产估价中的具体应用，并通过实例了利率在房地产估价中的具体应用，并通过实例了解房地产利率和资本化率对估价结果的影响。解房地产利率和资本化率对估价结果的影响。重要性重要性 净收益（万元）净收益（万元）资本化率（）资本化率（）评估价值（万元）评估价值（万元）54125.0055100.005683.335862.5051050.0051241.67v贴现率

2、变化对评估结果的敏感性贴现率变化对评估结果的敏感性贴现率比较小时，其变动对评估结果带来的影响比较贴现率比较小时，其变动对评估结果带来的影响比较显著。显著。贴现率比较大时，其变动对评估结果带来的影响比较贴现率比较大时，其变动对评估结果带来的影响比较不那么敏感。不那么敏感。v 国内观点国内观点:v 资本化率是将一项投资的净收益折现以确定该投资在资本化率是将一项投资的净收益折现以确定该投资在估价时点的价格的投资收益率。估价时点的价格的投资收益率。 v 资本化率是反映资本价值随时间变化而产生的变化幅资本化率是反映资本价值随时间变化而产生的变化幅度的参数。度的参数。 1. 资本化是将房地产未来年净现金流

3、转化为现在价值的资本化是将房地产未来年净现金流转化为现在价值的过程，资本化率是这一转化过程的百分率。过程，资本化率是这一转化过程的百分率。 v 本质本质v 资本化率实际上是一种资本投资的收益率。资本化率实际上是一种资本投资的收益率。 v 资本化率的本质不能简单地界定为资本投资的收益。资本化率的本质不能简单地界定为资本投资的收益。与收益处置相匹配。与收益处置相匹配。 1. 房地产估价中的资本化率就是投资房地产的收益率，房地产估价中的资本化率就是投资房地产的收益率，等同于投资房地产具有相同风险水平的行业的资本等同于投资房地产具有相同风险水平的行业的资本收益率。收益率。 回收回收回报回报v观点之一观

4、点之一资本化率的两个基本组成部分是资本返还率（资本化率的两个基本组成部分是资本返还率（recapture rate）和房地产利息率（）和房地产利息率（interest rate）。投资者期望投）。投资者期望投入的资本能全部得到返还，并得到报酬。因此，收益资入的资本能全部得到返还，并得到报酬。因此，收益资本化法中应明确区分资本返还和资本报酬。资本返还率本化法中应明确区分资本返还和资本报酬。资本返还率和房地产利息率则是分别衡量这两个部分的指标。和房地产利息率则是分别衡量这两个部分的指标。v观点之二观点之二作为投资作为投资1延期消费补偿延期消费补偿2通货膨胀补偿通货膨胀补偿3风险补偿风险补偿4投资回

5、收补偿投资回收补偿资本化率的求取方法资本化率的求取方法1、累加法、累加法(安全利率加风险调整值法安全利率加风险调整值法) 累加法是将报酬率视为包含无风险报酬率和风险报酬两大部累加法是将报酬率视为包含无风险报酬率和风险报酬两大部分，然后分别求出每一部分，再将它们相加得到报酬率的方法。分，然后分别求出每一部分，再将它们相加得到报酬率的方法。无风险报酬率：又称安全利率，是无风险投资的报酬率，一般选无风险报酬率：又称安全利率，是无风险投资的报酬率，一般选用同一时期的国债利率或银行存款利率。用同一时期的国债利率或银行存款利率。风险报酬利率：是指承担额外风险所要求的补偿，即超过无风险风险报酬利率：是指承担

6、额外风险所要求的补偿，即超过无风险报酬率以上部分的报酬率，具体是估价对象房地产存在的具有自报酬率以上部分的报酬率，具体是估价对象房地产存在的具有自身投资特征的区域、行业、市场等风险的补偿。身投资特征的区域、行业、市场等风险的补偿。v 资本化率无风险报酬率投资风险补偿管理负担补偿资本化率无风险报酬率投资风险补偿管理负担补偿 缺乏流动性补偿投资带来的优惠缺乏流动性补偿投资带来的优惠 投资风险补偿，是指当投资者投资于收益不确定、具有风险性的房投资风险补偿，是指当投资者投资于收益不确定、具有风险性的房地产时，他必然会要求对所承担的额外风险有补偿，否则就不会投资。地产时，他必然会要求对所承担的额外风险有

7、补偿，否则就不会投资。 管理负担补偿，是指一项投资要求的关心和监管越多，其吸引力就管理负担补偿，是指一项投资要求的关心和监管越多，其吸引力就会越小，从而投资者必然会要求对所承担的额外管理有补偿。房地产会越小，从而投资者必然会要求对所承担的额外管理有补偿。房地产要求的管理工作一般远远超过存款、证券。要求的管理工作一般远远超过存款、证券。 缺乏流动性补偿，是指投资者对所投入的资金由于缺乏流动性所要缺乏流动性补偿，是指投资者对所投入的资金由于缺乏流动性所要求的补偿。房地产与股票、债券相比，买卖较困难，交易费用也较高，求的补偿。房地产与股票、债券相比，买卖较困难，交易费用也较高，缺乏流动性。缺乏流动性

8、。 投资带来的优惠，是指由于投资房地产可能获得某些额外的好处，投资带来的优惠，是指由于投资房地产可能获得某些额外的好处，如易于获得融资，从而投资者会降低所要求的报酬率。因此，针对投如易于获得融资，从而投资者会降低所要求的报酬率。因此，针对投资估价对象可以获得的好处，要作相应的扣减。资估价对象可以获得的好处，要作相应的扣减。资本化率的影响因素资本化率的影响因素v 投资风险补偿就变为投资估价对象相对于投资同一时期国债或银行存投资风险补偿就变为投资估价对象相对于投资同一时期国债或银行存款的风险补偿；款的风险补偿；v 管理负担补偿变为投资估价对象相对于投资同一时期国债或银行存款管理负担补偿变为投资估价

9、对象相对于投资同一时期国债或银行存款管理负担的补偿；管理负担的补偿；v 缺乏流动性补偿变为投资估价对象相对于投资同一时期国债或银行存缺乏流动性补偿变为投资估价对象相对于投资同一时期国债或银行存款缺乏流动性的补偿；款缺乏流动性的补偿；v 投资带来的优惠变为投资估价对象相对于投资同一时期国债或银行存投资带来的优惠变为投资估价对象相对于投资同一时期国债或银行存款所带来的优惠。款所带来的优惠。v 需要注意的是需要注意的是，上述无风险报酬率和具有风险性房地产的报酬率，上述无风险报酬率和具有风险性房地产的报酬率，一般是指名义报酬率，即已经包含了通货膨胀的影响。一般是指名义报酬率，即已经包含了通货膨胀的影响

10、。v 累加法应用举例累加法应用举例ArAVraV 可比实例可比实例净收益净收益a（万元（万元/年）年）价格价格（万元万元）V还原利率（还原利率（%）11210211.822319012.13108811.446554212.059072012.563225012.86rrrrrrr654321%1 .126%8 .12%5 .12%2 .12%4 .11%1 .12%8 .11Var 1(1+r)n1 -Ar1(1+r)n1 -Ar3、复合投资收益率法、复合投资收益率法（1）抵押贷款与自有资金的组合）抵押贷款与自有资金的组合 购买房地产的资金通常由两部分构成：一部分为抵押贷购买房地产的资金通常

11、由两部分构成：一部分为抵押贷款；另一部分为自有资金。款；另一部分为自有资金。房地产价格房地产价格综合资本化率抵押贷款金额综合资本化率抵押贷款金额抵押贷款常数抵押贷款常数自有资金额自有资金额自有资金资本化率自有资金资本化率(2)(2) 土地与建筑物的组合土地与建筑物的组合v土地资本化率土地资本化率是和仅由土地产生的净收益具有相同风是和仅由土地产生的净收益具有相同风险的资本投资收益率。险的资本投资收益率。v建筑物资本化率建筑物资本化率是指和仅由建筑物产生的净收益具有是指和仅由建筑物产生的净收益具有相同风险的资本投资收益率。相同风险的资本投资收益率。v综合资本化率综合资本化率是指由土地和建筑物共同产

12、生的净收益是指由土地和建筑物共同产生的净收益具有相同风险的资本投资收益率。具有相同风险的资本投资收益率。BLBBLLOVVVRVRR升高或降低？升高或降低？高或低？高或低？高或低？高或低？高高或低或低？报酬率报酬率4、投资报酬率排序插入法、投资报酬率排序插入法操作步骤与主要内容：操作步骤与主要内容：（1）调查、搜集估价对象所在地区的房地产投资、相关投资及其报酬率的资）调查、搜集估价对象所在地区的房地产投资、相关投资及其报酬率的资料；料；如各种类型的银行存款利率、政府债券利率、公司债券利率、股票报如各种类型的银行存款利率、政府债券利率、公司债券利率、股票报酬率、风险投资报酬率及其他投资的报酬率等

13、。酬率、风险投资报酬率及其他投资的报酬率等。（2）将所搜集的不同类型的报酬率按从高到低的顺序排列，制成图表）将所搜集的不同类型的报酬率按从高到低的顺序排列，制成图表（3）将估价对象与这些类型投资的风险程度进行分析比较，确定估价对象风）将估价对象与这些类型投资的风险程度进行分析比较，确定估价对象风险程度应落的位置；险程度应落的位置；（4）根据估价对象风险程度所落的位置，）根据估价对象风险程度所落的位置，由估价人员根据其经验判断待评估房由估价人员根据其经验判断待评估房地产的资本化率应该落在哪个范围之内，地产的资本化率应该落在哪个范围之内，从而就求出了估价对象的报酬率。从而就求出了估价对象的报酬率。

14、实质利率法实质利率法台湾的林英彦教授提出的，其计算公式为：台湾的林英彦教授提出的，其计算公式为：实质利率实质利率=一年期定期存款利率一年期定期存款利率物价指数物价指数 资本化率的分类资本化率的分类净经营收益净经营收益综合资本化率综合资本化率自有资金收益自有资金收益自有资金资本化率自有资金资本化率抵押贷款收益抵押贷款收益抵押贷款资本化率抵押贷款资本化率土地收益土地收益土地资本化率土地资本化率建筑物收益建筑物收益建筑物资本化率建筑物资本化率出（承）租人收益出（承）租人收益出（承）租人资本化率出（承）租人资本化率v房地产利率的内涵和本质房地产利率的内涵和本质房地产资本化率反映了不同类型房地产在不同区

15、位、环房地产资本化率反映了不同类型房地产在不同区位、环境和其他条件下的收益与价值之间的关系，资本化率是境和其他条件下的收益与价值之间的关系，资本化率是因房地产类型不同、区位不同、环境不同而不同的因房地产类型不同、区位不同、环境不同而不同的“个个体体”指标数据。指标数据。房地产利率就是能够反映某种类型房地产在一定时期的房地产利率就是能够反映某种类型房地产在一定时期的平均化的资本和收益之间关系的平均化的资本和收益之间关系的“群体群体”指标。房地产指标。房地产利率反映的是一定区域范围内的同一种类型房地产的平利率反映的是一定区域范围内的同一种类型房地产的平均化的收益能力，是平均化的代表性指标。均化的收

16、益能力，是平均化的代表性指标。 v德国关于房地产利率的观点和求取方法德国关于房地产利率的观点和求取方法德国估价界专家学者认为房地产利率是用房地产交易价德国估价界专家学者认为房地产利率是用房地产交易价值计算房地产利息的市场平均化的利息率。房地产利率值计算房地产利息的市场平均化的利息率。房地产利率是采用收益法的基本原理，针对不同的土地或者房地产是采用收益法的基本原理，针对不同的土地或者房地产类型，在考虑到剩余使用年限之后，从适当的房地产交类型，在考虑到剩余使用年限之后，从适当的房地产交易价格及其相对应的净收益推导计算出来的。易价格及其相对应的净收益推导计算出来的。 v德国关于房地产利率的观点和求取

17、方法德国关于房地产利率的观点和求取方法房地产利率具有如下作用：房地产利率具有如下作用：房地产利率在采用收益法评估房地产时起着市场调节作用。房地产利率在采用收益法评估房地产时起着市场调节作用。房地产利率对收益法评估模型固有的缺点和模型的一般化处房地产利率对收益法评估模型固有的缺点和模型的一般化处理起着修正作用。理起着修正作用。房地产利率对房地产投资的收益效果起着指示器的作用。房地产利率对房地产投资的收益效果起着指示器的作用。在德国，估价师应用的测算房地产利率的基本公式是：在德国，估价师应用的测算房地产利率的基本公式是： 房地产利率房地产利率=净收益净收益/交易价格交易价格 推导房地产利率必须选择

18、合适的房地产交易价格，选择用于推导房地产利率必须选择合适的房地产交易价格，选择用于推导房地产利率的房地产交易价格需要遵守如下原则：推导房地产利率的房地产交易价格需要遵守如下原则： 交易价格必须隶属于交易价格必须隶属于“同种类型建筑和使用同种类型建筑和使用”的房地产组的房地产组团或样本；团或样本；交易价格以及收益关系不能受到非正常或个别因素影响；交易价格以及收益关系不能受到非正常或个别因素影响；交易价格必须具有现时性，针对的是同一个价格基准日；交易价格必须具有现时性，针对的是同一个价格基准日；除了已知上述的房地产交易价格外，还必须知道土地、净除了已知上述的房地产交易价格外，还必须知道土地、净收益和建筑物的剩余使用年限等信息；收益和建筑物的剩余使用年限等信息；被用来推导房地产利率的交易价格所对应的房地产规模大被用来推导房地产利率的交易价格所对应的房地产规模大小必须与其用途相符；小必须与其用途相符；房地产不仅在建筑上应该一致，在使用上也应该相同。房地产不仅在建筑上应该一致，在使用上也应该相同。牛顿迭代计算求解房地产利率牛顿迭代计算求解房地产利率v 在初始资金在初始资金K0、最终资金、最终资金Kn和期限和期限n已知的条件下求取已知的条件下求取利率，计算公式如下：利率，计算公式如下：v 【例例4-6】、【例例4-7】)1 ()1 (201iniKK