房地产投资概论(共29页).ppt

1、第六讲 房地产投资概论第一节 房地产投资的方式和类型第二节 房地产投资的主体与特征 第三节 房地产投资的风险规避和投资周期第一节 房地产投资的方式和类型 一、投资与房地产投资概念 投资：为了获取预期的收入和利润而采取的货币支出活动的总称。投资的收益形式可以说是多种多样。 房地产投资：为了获取预期的房地产租金和在后期售卖后得到的利润和价差的投资活动，在某种意义上都可以称为房地产投资。第一节 房地产投资的方式和类型 二、房地产投资的方式 1.直接购置房地产 它与普通自住购置房地产不同，它在于投资受益，而不是像后者作为生产资料和消费资料使用。 特点：投资人可直接控制和操作，不需代理人和代理机构。但投

2、资人须承担全部风险，资金流动风险大，不宜开展组合投资。第一节 房地产投资的方式和类型 二、房地产投资的方式 2.房地产投资信托 房地产投资信托（REIT）是采用股份公司的所有制方式，将被动的股东投资者的资金吸引到房地产中来。美国国内税收法规定该国的股东可以获得与直接房地产投资有关的若干好处，如经过论证的房地产投资信托的免税地位等。第一节 房地产投资的方式和类型 二、房地产投资的方式 3.房地产抵押贷款证劵 这种房地产投资方式和一般证劵投资相同，通过购买房地产抵押贷款证劵来进行投资。 特点：流动性好，具有债劵投资的特点。第一节 房地产投资的方式和类型 二、房地产投资的方式 4.房地产辛迪加 辛迪

3、加类似于企业组织中的合伙制，但一般是有限合伙的方式。辛迪加通常有主要合伙人和有限合伙人组成，主要合伙人负责整个辛迪加资金运用与经营管理，并要承担无限偿还辛迪加债务的责任，而有限合伙人无权过问辛迪加的各种投资管理活动，但也不需要无限清偿辛迪加所积欠的债务。分配按出资股份来分配。 特点：流动性差，不宜操作和管理第一节 房地产投资的方式和类型 二、房地产投资的方式 5.混合房地产基金 是由大银行、保险公司或房地产投资公司提供退休基金作为房地产投资的渠道，在国外比较普遍。 特点：投资分散、领域广，可以达到风险规避的效果。第一节 房地产投资的方式和类型 三、房地产投资类型 1.借贷型投资 投资人为贷款人

4、，用租金和投资利润来偿还本金和利息。 风险高，但获利空间大，须对市场投资项目心中有数方可。第一节 房地产投资的方式和类型 三、房地产投资类型 2.股权型投资 基于通常股权概念，从证劵公司、银行、开发公司或政府部门发行的相关债劵、土地抵押証劵和房屋抵押证劵等。 投资风险小，流动性大，容易把握。3.两类投资的比较投资类型收益率投资者地位投资风险借贷型投资固定债权人大股权型投资可变所有者小第二节 房地产投资的主体与特征 一、房地产投资的主体 1.私人投资者：包括单个自然人，小型个人投资团体，小型企业和小型组织等。从我国目前来看，私人投资者主要从事房地产买卖和经营活动，从事房地产开发的很少。 投资灵活

5、，规模小，投资风险较大。第二节 房地产投资的主体与特征 一、房地产投资的主体 2.公司投资者 包括上市公司和非上市公司，只要以注册公司形式来从事房地产投资和盈利活动的投资组织和机构都称为公司投资者。 我国正式的房地产投资公司不是很多，大多是以开发为主体的投资经营公司。第二节 房地产投资的主体与特征 一、房地产投资的主体 3.机构投资者 包括养老金、保险公司、外国投资顾问、跨国公司和房地产信托投资公司等。 这种投资主体在国外非常普遍和盛行，但在国内由于很多政策原因还很少见。第二节 房地产投资的主体与特征 二、投资的特征（考虑因素） 1. 流动性：变现能力 2. 适销性：特定价格下的可销能力 3.

6、 税收的影响：免税否和税率大小 4. 收益率：收益能力 5. 风险性：风险规避能力 6. 易操作性：操作能力和管理能力第三节 房地产投资的风险规避和投资周期 一、房地产投资的风险规避 1.进行风险分析 根据投资者的个人情况，并针对不同的投资项目进行评估。具体分析可采用确定性分析和不确定性分析来进行，确定性分析主要是指投资回收期分析、净现值分析和内部收益率法来进行。不确定性分析主要是盈亏平衡分析，敏感性分析和风险概率分析等。第三节 房地产投资的风险规避和投资周期 一、房地产投资的风险规避 2.投资多元化，降低投资风险 投资风险在对不同投资项目进行多项目投资时，其投资风险要明显小于单个项目投资，有

7、经验和实力的房地产投资个人和组织在房地产投资操作时，都会通过进行投资的多元化来降低不可预期性和投资风险。第三节 房地产投资的风险规避和投资周期 一、房地产投资的风险规避 3.参加保险，转移风险 参加保险可以预防因自然灾害造成的投资损失。另外，也可以通过合理的设计租约，付款方式，把相关风险转移给其他人。第三节 房地产投资的风险规避和投资周期 一、房地产投资的风险规避 4.选择适当的所有权形式 投资人既可以以个人为投资主体，也可以通过建立有限责任公司和合伙制公司而把损失锁定在资本投入额之内。第三节 房地产投资的风险规避和投资周期 一、房地产投资的风险规避 5.对于流动性资本缺乏的投资个体和组织应采

8、取风险最小化投资策略而不宜采用收益最大化的投资策略。第三节 房地产投资的风险规避和投资周期 一、房地产投资的风险规避 6.谨慎投资原则是房地产投资中的一项重要原则，房地产投资项目和其他的商品投资不一样，投资金额巨大，投资周期长，对人的影响非常大，所以在投资前比较谨慎对待，详尽分析。第三节 房地产投资的风险规避和投资周期 二、房地产的投资周期 1.投资前期 2.投资实施期 3.经营期 4.投资项目后期第三节 房地产投资的风险规避和投资周期 二、房地产的投资周期 1.投资前期 投资项目设想投资项目考察项目可行性论证项目评估与决策分析项目资金流量分析等。第三节 房地产投资的风险规避和投资周期 二、房地产的投资周期 2.投资实施期 对开发企业来说： 项目设计建设施工工程管理竣工验收 对经营企业和个人来讲： 项目预购项目交付项目经营前期准备第三节 房地产投资的风险规避和投资周期 二、房地产的投资周期 3.经营期 租赁性物业： 市场投入联系租赁客户签订租赁合同 倒卖性物业 预定房屋付款收房寻找买价高价卖出第三节 房地产投资的风险规避和投资周期 二、房地产的投资周期 4.投资项目后期 租赁型项目 租赁黄金期末投入市场销售 倒卖型项目 高价转让：转按揭；转让公正书等方式，风险巨大。课堂思考 1.房地产投资与其他投资的比较？投资项目的特征比较投资项