无形资产与其他长期资产概述(共83页).ppt

1、1 1 第二节第二节 投资性房地产投资性房地产2 2 第三节第三节 长期待摊费用长期待摊费用3 31 11 1第一节第一节 无形资产无形资产3 3 3 3 3 3 3 33 3第七章第七章 无形资产与其他长期资无形资产与其他长期资产产第一节第一节 无形资产无形资产一、无形资产概述一、无形资产概述二、无形资产的初始计量二、无形资产的初始计量三、无形资产的后续计量三、无形资产的后续计量四、无形资产的处置与报废四、无形资产的处置与报废一、无形资产概述一、无形资产概述1.1.定义：无形资产，是指企业拥有或者控制的定义：无形资产，是指企业拥有或者控制的没有实没有实物形态物形态的的可辨认非货币性资产可辨认

2、非货币性资产。2.2.内容：无形资产主要包括内容：无形资产主要包括专利权、非专利技术、商专利权、非专利技术、商标权、著作权、土地使用权、特许权标权、著作权、土地使用权、特许权等。等。3.3.特征：特征：（1 1）没有实物形态；）没有实物形态； （2 2）将在较长时期内为企业提供经济利益；）将在较长时期内为企业提供经济利益；（3 3）企业持有无形资产的目的是为了生产商品、提）企业持有无形资产的目的是为了生产商品、提供劳务、出租给他人，或是用于企业的管理；供劳务、出租给他人，或是用于企业的管理；（4 4）所提供的末来经济利益具有）所提供的末来经济利益具有高度的不确定性。高度的不确定性。（商誉的存在

3、无法与企业自身分离，不具有可辨认性，不属于本章所指无形资产。）一、无形资产概述一、无形资产概述4.4.分类：分类：一、无形资产概述一、无形资产概述（1 1）按取得来源分类）按取得来源分类为无形资产的初始计量为无形资产的初始计量 购入的购入的自行开发的自行开发的投资者投入的投资者投入的企业合并取得的企业合并取得的以非货币性资产交换取得的以非货币性资产交换取得的债务重组取得的债务重组取得的政府补助取得的政府补助取得的4.4.分类：分类：一、无形资产概述一、无形资产概述（2 2）按使用寿命是否有限分类）按使用寿命是否有限分类为了确认无形资为了确认无形资产的摊销金额产的摊销金额有期限的无形资产有期限的

4、无形资产无期限的无形资产无期限的无形资产二、无形资产的初始计量二、无形资产的初始计量p 无形资产的成本构成无形资产的成本构成1.1.外购无形资产的成本外购无形资产的成本，包括购买，包括购买价款、相关税费以价款、相关税费以及直接及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的归属于使该项资产达到预定用途所发生的其其他支出他支出。2.2.购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质实质上具有融资性质，无形资产的成本以购买价款，无形资产的成本以购买价款的现值为基础确定。实际支付的价款与购买价款的的现值为基础确定。实际支付的价款与购买价款的现值之间

5、的差额，应当在信用期间内现值之间的差额，应当在信用期间内采用实际利率采用实际利率法进行摊销法进行摊销，计入当期损益。，计入当期损益。3.3.自行开发的无形资产自行开发的无形资产，其成本包括自满足无形资，其成本包括自满足无形资产确认条件后至达到预定用途前所发生的支出总产确认条件后至达到预定用途前所发生的支出总额，但是对于以前期间已经费用化的支出不再调额，但是对于以前期间已经费用化的支出不再调整。整。4.4.投资者投入无形资产的成本投资者投入无形资产的成本，应当按照投资合同，应当按照投资合同或协议约定的价值确定，但合同或协议约定价值或协议约定的价值确定，但合同或协议约定价值不公允的除外。不公允的除

6、外。5.5.债务重组、非货币性资产交换和政府补助取得的债务重组、非货币性资产交换和政府补助取得的无形资产的成本无形资产的成本。二、无形资产的初始计量二、无形资产的初始计量3.3.自行开发的无形资产自行开发的无形资产，其成本包括自满足无形资，其成本包括自满足无形资产确认条件后至达到预定用途前所发生的支出总产确认条件后至达到预定用途前所发生的支出总额，但是对于以前期间已经费用化的支出不再调额，但是对于以前期间已经费用化的支出不再调整。整。4.4.投资者投入无形资产的成本投资者投入无形资产的成本，应当按照投资合同，应当按照投资合同或协议约定的价值确定，但合同或协议约定价值或协议约定的价值确定，但合同

7、或协议约定价值不公允的除外。不公允的除外。5.5.债务重组、非货币性资产交换和政府补助取得的债务重组、非货币性资产交换和政府补助取得的无形资产的成本无形资产的成本。二、无形资产的初始计量二、无形资产的初始计量二、无形资产的初始计量二、无形资产的初始计量（一）外购无形资产（一）外购无形资产1.1.外购无形资产入账成本外购无形资产入账成本p外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以以 及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。的其他支出。 p账务处理账务处理 借：借：无形资产无形资产 贷：贷：银行存款银行

8、存款 二、无形资产的初始计量二、无形资产的初始计量（一）外购无形资产（一）外购无形资产2.2.购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付，购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，无形资产的成本以购买价款实质上具有融资性质的，无形资产的成本以购买价款的现值为基础确定。实际支付的价款与购买价款的现的现值为基础确定。实际支付的价款与购买价款的现值之间的差额，应当在信用期间内采用值之间的差额，应当在信用期间内采用实际利率法实际利率法进进行摊销，行摊销，计入当期损益计入当期损益。（除按照本书。（除按照本书“负债的有关负债的有关规定应予资本化规定应予资本化”的以外）的以外） 因甲

9、公司某项生产活动需要乙公司已获得的专利技因甲公司某项生产活动需要乙公司已获得的专利技术，如果使用了该项专利技术，甲公司预计其生产术，如果使用了该项专利技术，甲公司预计其生产能力比原先提高能力比原先提高20%20%，销售利润率增长，销售利润率增长15%15%。为此，。为此，甲公司从乙公司购入一项专利权，按照协议约定以甲公司从乙公司购入一项专利权，按照协议约定以现金支付，实际支付的价款为现金支付，实际支付的价款为300300万元，并支付相万元，并支付相关税费关税费1 1万元和有关专业服务费用万元和有关专业服务费用5 5万元，款项已通万元，款项已通过银行转账支付。过银行转账支付。例例7-17-1无形

10、资产初始计量的成本无形资产初始计量的成本=300+1+5=306=300+1+5=306（万元）（万元）甲公司的账务处理：甲公司的账务处理：借：无形资产借：无形资产专利权专利权 3 060 0003 060 000 贷：银行存款贷：银行存款 3 060 0003 060 000例例7-17-120082008年年1 1月月1 1日，甲公司与乙公司签订协议，从乙公日，甲公司与乙公司签订协议，从乙公司购入一项专利权，协议价款司购入一项专利权，协议价款10 000 00010 000 000元元( (不考虑不考虑相关税费相关税费) )，分，分5 5年均衡支付，即每年年末支付总价年均衡支付，即每年年末

11、支付总价款的款的2020。假定银行同期贷款利率为。假定银行同期贷款利率为5 5，甲公司获，甲公司获得的该项专利技术符合无形资产确认条件。得的该项专利技术符合无形资产确认条件。 由于该专利权价款的付款期限较长，具有融资由于该专利权价款的付款期限较长，具有融资性质，因此应按现值确定其初始成本。性质，因此应按现值确定其初始成本。5 5年期利率是年期利率是5 5，其年金现值系数为，其年金现值系数为4 432953295。例例7-27-2无形资产现值无形资产现值10 000 00010 000 00020204 4329532958 659 000(8 659 000(元元) )未确认的融资费用未确认的

12、融资费用10 000 0008 659 00010 000 0008 659 0001 341 000(1 341 000(元元) )例例7-27-2 甲公司账务处理如下：甲公司账务处理如下：（1 1）第）第1 1年年 借：无形资产借：无形资产商标权商标权 8 659 0008 659 000 未确认融资费用未确认融资费用 1 341 0001 341 000 贷：长期应付款贷：长期应付款 10 000 00010 000 000例例7-27-2第第1 1年底付款并确认财务费用年底付款并确认财务费用借：长期应付款借：长期应付款 2 000 0002 000 000 贷：银行存款贷：银行存款 2

13、 000 0002 000 000借：财务费用借：财务费用 432 900432 900 贷：未确认融资费用贷：未确认融资费用 432 900432 900例例7-27-2第第2 2年底付款年底付款借：长期应付款借：长期应付款 2 000 0002 000 000 贷：银行存款贷：银行存款 2 000 0002 000 000借：财务费用借：财务费用 354 600354 600 贷：未确认融资费用贷：未确认融资费用 354 600354 600例例7-27-2第第3 3年底付款年底付款借：长期应付款借：长期应付款 2 000 0002 000 000 贷：银行存款贷：银行存款 2 000 0

14、002 000 000借：财务费用借：财务费用 272 300272 300 贷：未确认融资费用贷：未确认融资费用 272 300272 300例例7-27-2第第4 4年底付款年底付款借：长期应付款借：长期应付款 2 000 0002 000 000 贷：银行存款贷：银行存款 2 000 0002 000 000借：财务费用借：财务费用 185 900185 900 贷：未确认融资费用贷：未确认融资费用 185 900 185 900 例例7-27-2第第5 5年底付款年底付款借：长期应付款借：长期应付款 2 000 0002 000 000 贷：银行存款贷：银行存款 2 000 0002

15、000 000借：财务费用借：财务费用 95 20095 200 贷：未确认融资费用贷：未确认融资费用 95 200 95 200 例例7-27-2二、无形资产的初始计量二、无形资产的初始计量（二）内部研究开发无形资产支出的确认和计量（二）内部研究开发无形资产支出的确认和计量1.1.研究与开发阶段的区分研究与开发阶段的区分 研究开发项目区分为研究开发项目区分为研究阶段与开发阶段研究阶段与开发阶段。企业应。企业应当根据研究与开发的实际情况加以判断。当根据研究与开发的实际情况加以判断。 （1 1）研究阶段）研究阶段 研究是指为获取并理解新的科学或技术知识而进研究是指为获取并理解新的科学或技术知识而

16、进行的独创性的有计划调查。行的独创性的有计划调查。 企业内部研究开发项目企业内部研究开发项目研究阶段的支出，应当于研究阶段的支出，应当于发生时计入当期损益（管理费用）发生时计入当期损益（管理费用）。二、无形资产的初始计量二、无形资产的初始计量 1.1.研究与开发阶段的区分研究与开发阶段的区分 （2 2）开发阶段）开发阶段开发是指在进行商业性生产或使用前，将研究成开发是指在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划或设计，以生产出新的果或其他知识应用于某项计划或设计，以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等。或具有实质性改进的材料、装置、产品等。相对于研相对于研究阶段而言

17、，开发阶段应当是已完成研究阶段的工作，究阶段而言，开发阶段应当是已完成研究阶段的工作，在很大程度上具备了形成一项新产品或新技术的基本在很大程度上具备了形成一项新产品或新技术的基本条件。条件。条件是：条件是：（1 1）完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术）完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；上具有可行性；（2 2）具有完成该无形资产并使用或出售的意图；）具有完成该无形资产并使用或出售的意图；（3 3）很可能为企业带来未来经济利益；）很可能为企业带来未来经济利益；二、无形资产的初始计量二、无形资产的初始计量条件是：条件是：（4 4）有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以）有

18、足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；形资产；（5 5）归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地）归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。计量。 无法区分研究阶段和开发阶段的支出无法区分研究阶段和开发阶段的支出, ,应当在发应当在发生时作为管理费用。生时作为管理费用。二、无形资产的初始计量二、无形资产的初始计量二、无形资产的初始计量二、无形资产的初始计量二、无形资产的初始计量二、无形资产的初始计量（二）内部研究开发无形资产支出的确认和计量（二）内部研究开发无形资产支出的确认和计量2.2.内部开

19、发无形资产成本的计量内部开发无形资产成本的计量内部研发形成的无形资产成本，由可直接归属于该资内部研发形成的无形资产成本，由可直接归属于该资产的创造、生产并使该资产能够以管理层预定的方式产的创造、生产并使该资产能够以管理层预定的方式运作的所有必要支出组成。运作的所有必要支出组成。 p可直接归属成本包括：开发该无形资产时耗费的材可直接归属成本包括：开发该无形资产时耗费的材料、劳务成本、注册费、在开发该无形资产过程中使料、劳务成本、注册费、在开发该无形资产过程中使用的其他专利权和特许权的摊销，以及按照借款费用用的其他专利权和特许权的摊销，以及按照借款费用的处理原则可以资本化的利息支出。的处理原则可以

20、资本化的利息支出。 二、无形资产的初始计量二、无形资产的初始计量（二）内部研究开发无形资产支出的确认和计量（二）内部研究开发无形资产支出的确认和计量3.3.内部研究开发费用的会计处理内部研究开发费用的会计处理增加了增加了“研发支出研发支出”科目，类似固定资产中科目，类似固定资产中“在在建工程建工程”科目。科目。“研发支出研发支出”计入资产负债表中开发计入资产负债表中开发支出项目。支出项目。企业发生的研发支出，通过企业发生的研发支出，通过“研发支出研发支出”科目归科目归集。集。1.1.企业研究阶段的支出全部费用化，计入当期损企业研究阶段的支出全部费用化，计入当期损益（管理费用）；益（管理费用）；

21、2.2.开发阶段的支出符合条件的才能资本化，不符开发阶段的支出符合条件的才能资本化，不符合资本化条件的计入当期损益（首先在研发支出中归合资本化条件的计入当期损益（首先在研发支出中归集，期末结转管理费用）。集，期末结转管理费用）。3.3.内部研究开发费用的会计处理内部研究开发费用的会计处理（1 1）研发支出发生时：）研发支出发生时：借：借：研发支出研发支出费用化支出费用化支出 资本化支出资本化支出 贷：贷：原材料原材料 应付职工薪酬应付职工薪酬 累计摊销累计摊销 银行存款等银行存款等二、无形资产的初始计量二、无形资产的初始计量（2 2）研发项目达到预定用途时：）研发项目达到预定用途时： 借：借：

22、无形资产无形资产 贷：贷：研发支出研发支出资本化支出资本化支出 期末结转费用化支出时：期末结转费用化支出时： 借：借：管理费用管理费用 贷：贷：研发支出研发支出费用化支出费用化支出 二、无形资产的初始计量二、无形资产的初始计量20082008年年1 1月月1 1日，甲公司经董事会批准研发某项新产日，甲公司经董事会批准研发某项新产品专利技术，该公司董事会认为，研发该项目具有品专利技术，该公司董事会认为，研发该项目具有可靠的技术和财务等资源的支持，而且一旦研发成可靠的技术和财务等资源的支持，而且一旦研发成功将降低该公司生产产品的生产成本。该公司在研功将降低该公司生产产品的生产成本。该公司在研究开发

23、过程中发生材料费究开发过程中发生材料费5 0005 000万元、人工工资万元、人工工资1 1 000000万元，以及其他费用万元，以及其他费用4 0004 000万元，总计万元，总计10 00010 000万万元，其中，符合资本化条件的支出为元，其中，符合资本化条件的支出为6 0006 000万元。万元。20082008年年1212月月3131日，该专利技术已经达到预定用途。日，该专利技术已经达到预定用途。例例7-37-3（1 1）发生研发支出：）发生研发支出：借：研发支出借：研发支出费用化支出费用化支出 40 000 00040 000 000 资本化支出资本化支出 60 000 00060

24、 000 000 贷：原材料贷：原材料 50 000 00050 000 000 应付职工薪酬应付职工薪酬 10 000 00010 000 000 银行存款银行存款 4 000 0004 000 000例例7-37-3（2 2）20082008年年1212月月3131日，该专利技术已经达到预定日，该专利技术已经达到预定用途用途借：管理费用借：管理费用 4 000 0004 000 000 无形资产无形资产 6 000 0006 000 000 贷：研发支出贷：研发支出费用化支出费用化支出 40 000 00040 000 000 资本化支出资本化支出 60 000 00060 000 000

25、例例7-37-3二、无形资产的初始计量二、无形资产的初始计量（三）投资者投入的无形资产（三）投资者投入的无形资产 投资者投入的无形资产，在合同或协议约定的价投资者投入的无形资产，在合同或协议约定的价值公允的前提下，应按照投资合同或协议约定的价值值公允的前提下，应按照投资合同或协议约定的价值作为入账价值。无形资产的入账价值与折合资本额之作为入账价值。无形资产的入账价值与折合资本额之间的差额，作为资本溢价，计入资本公积。间的差额，作为资本溢价，计入资本公积。二、无形资产的初始计量二、无形资产的初始计量（三）投资者投入的无形资产（三）投资者投入的无形资产 借：借：无形资产无形资产专利权专利权 贷：贷

26、：股本（或实收资本）股本（或实收资本） 资本公积资本公积第二节第二节 投资性房地产投资性房地产一、投资性房地产概述一、投资性房地产概述二、投资性房地产的确认和初始计量二、投资性房地产的确认和初始计量三、投资性房地产的后续计量三、投资性房地产的后续计量四、投资性房地产的处置四、投资性房地产的处置一、投资性房地产概述一、投资性房地产概述（一）投资性房地产的概念（一）投资性房地产的概念p投资性房地产是指为投资性房地产是指为赚取租金或资本增值、或者两赚取租金或资本增值、或者两者兼有者兼有而持有的房地产。而持有的房地产。一、投资性房地产概述一、投资性房地产概述（二）投资性房地产的内容（二）投资性房地产的

27、内容1.1.已出租的土地使用权已出租的土地使用权 已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得，并以经营租赁方式出租的土地使用权。式取得，并以经营租赁方式出租的土地使用权。 企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。于此类。甲企业与乙企业签订了一项经营租赁合同，乙企甲企业与乙企业签订了一项经营租赁合同，乙企业将其持有使用权的一块土地出租给甲企业，以业将其持有使用权的一块土地出租给甲企业，以赚取租金，为期赚取租金，为期1010年。甲企业又将这块土地转租年。甲企业又将这块土地转租给丙企业以赚取租

28、金差价，为期给丙企业以赚取租金差价，为期3 3年。假设不违年。假设不违反国家有关规定。反国家有关规定。例例7-47-4本例中，对于甲企业而言，这项土地使用权不能予本例中，对于甲企业而言，这项土地使用权不能予以确认，也不属于其投资性房地产。对于乙企业而以确认，也不属于其投资性房地产。对于乙企业而言，自租赁期开始日起，这项土地使用权属于其投言，自租赁期开始日起，这项土地使用权属于其投资性房地产。资性房地产。例例7-47-4一、投资性房地产概述一、投资性房地产概述（二）投资性房地产的内容（二）投资性房地产的内容2.2.持有并准备增值后转让的土地使用权持有并准备增值后转让的土地使用权 持有并准备增值后

29、转让的土地使用权，是指企业通持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用过出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权。但是，按照国家有关规定认定的闲置土地，不属权。但是，按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值的土地使用权。于持有并准备增值的土地使用权。一、投资性房地产概述一、投资性房地产概述（二）投资性房地产的内容（二）投资性房地产的内容3.3.已出租的建筑物已出租的建筑物 已出租的建筑物，是指企业拥有产权并以经营租赁已出租的建筑物，是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物。方式出租的房屋等建筑物。 企业计划用于出租但尚

30、未出租的建筑物，不属于此企业计划用于出租但尚未出租的建筑物，不属于此类。类。甲企业在中关村购买了一栋办公楼，共甲企业在中关村购买了一栋办公楼，共1212层。其层。其中中5 5层经营出租给乙公司，层经营出租给乙公司，6 6层经营出租给丙公司，层经营出租给丙公司，底层经营出租给某家大型超市。甲企业同时为整底层经营出租给某家大型超市。甲企业同时为整栋楼提供保安、清洁、维修等日常辅助服务。栋楼提供保安、清洁、维修等日常辅助服务。例例7-57-5本例中，甲企业将写字楼出租，同时提供的辅助服本例中，甲企业将写字楼出租，同时提供的辅助服务不重大。对于甲企业而言，这栋写字楼属于甲企务不重大。对于甲企业而言，这

31、栋写字楼属于甲企业的投资性房地产。业的投资性房地产。例例7-57-5甲企业在当地房地产交易中心通过竞拍取得一块土甲企业在当地房地产交易中心通过竞拍取得一块土地的使用权，甲企业按照合同规定对这对土地进行地的使用权，甲企业按照合同规定对这对土地进行了开发，并在这块土地上建造了一栋商铺，拟用了开发，并在这块土地上建造了一栋商铺，拟用 整体出租，但尚未找到合适的承租人。整体出租，但尚未找到合适的承租人。例例7-67-6本例中，这栋商铺不属于投资性房地产。直到甲企本例中，这栋商铺不属于投资性房地产。直到甲企业与承租人签订经营租赁合同，自租赁期开始日起，业与承租人签订经营租赁合同，自租赁期开始日起，这栋商

32、铺才能转换为投资性房地产。这栋商铺才能转换为投资性房地产。例例7-67-6一、投资性房地产概述一、投资性房地产概述（三）投资性房地产不包括（三）投资性房地产不包括1.1.自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的投资性房地产；理而持有的投资性房地产；2.2.房地产开发企业在正常经营过程中销售的作为存货房地产开发企业在正常经营过程中销售的作为存货的房地产。的房地产。小结：小结：1.1.投资性房地产实质上属于让渡资产使用权行为。投资性房地产实质上属于让渡资产使用权行为。2.2.房地产租金即让渡资产使用权取得的使用费收入，房地产租金即让渡资产使

33、用权取得的使用费收入，是企业其他经营活动形成的经济利益总流入，是一是企业其他经营活动形成的经济利益总流入，是一种经营性活动。种经营性活动。二、投资性房地产的确认和初始计量二、投资性房地产的确认和初始计量（一）投资性房地产的确认（一）投资性房地产的确认1.1.确认条件：确认条件： 同时满足以下两个条件时，才能予以确认同时满足以下两个条件时，才能予以确认（1 1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入 企业；企业；（2 2） 该投资性房地产的成本能够可靠地计量。该投资性房地产的成本能够可靠地计量。二、投资性房地产的确认和初始计量二、投资性房地产的确认和初

34、始计量（一）投资性房地产的确认（一）投资性房地产的确认2.2.确认时点确认时点一般为租赁期开始日一般为租赁期开始日（1 1）持有并准备增值后转让的土地使用权作为投资）持有并准备增值后转让的土地使用权作为投资性房地产的确认时点为性房地产的确认时点为企业将自用土地使用权停止企业将自用土地使用权停止自用、准备增值后转让的日期自用、准备增值后转让的日期（2 2）关联企业之间租赁房地产的租出方应将出租的关联企业之间租赁房地产的租出方应将出租的房地产确认为投资性房地产，在编制合并报表时，房地产确认为投资性房地产，在编制合并报表时，作为企业集团的自用房地产。作为企业集团的自用房地产。二、投资性房地产的确认和

35、初始计量二、投资性房地产的确认和初始计量（二）投资性房地产的初始计量（二）投资性房地产的初始计量1. 1. 外购投资性房地产外购投资性房地产p外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关关 税费和可直接归属于该资产的其他支出。税费和可直接归属于该资产的其他支出。p外购投资性房地产只有在外购投资性房地产只有在购入的同时开始出租，购入的同时开始出租，才能作为投资性房地产来确认。才能作为投资性房地产来确认。20092009年年3 3月，甲企业计划购入一栋写字楼用于对外月，甲企业计划购入一栋写字楼用于对外出租。出租。3 3月月1515日甲企业与乙企业签订了经营租赁

36、合日甲企业与乙企业签订了经营租赁合同，约定自写字楼购买日起将这栋写字楼出租给乙同，约定自写字楼购买日起将这栋写字楼出租给乙企业，为期企业，为期5 5年。年。4 4月月5 5日，甲企业实际购入写字楼，日，甲企业实际购入写字楼，支付价款共计支付价款共计12001200万元。假设不考虑其他因素，甲万元。假设不考虑其他因素，甲企业采用成本模式进行后续计量。企业采用成本模式进行后续计量。例例7-77-7借：投资性房地产借：投资性房地产写字楼写字楼 1 2001 200 贷：银行存款贷：银行存款 1 2001 200二、投资性房地产的确认和初始计量二、投资性房地产的确认和初始计量（二）投资性房地产的初始计

37、量（二）投资性房地产的初始计量2.2.自行建造投资性房地产自行建造投资性房地产p 自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产 达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。p 自行建造或开发活动完成后用于出租的房地产属自行建造或开发活动完成后用于出租的房地产属 于投资性房地产。于投资性房地产。甲公司采用出包方式建造商用楼，用于出租，总投甲公司采用出包方式建造商用楼，用于出租，总投资资8 0008 000万元。万元。20092009年年2 2月月1 1日支付工程款日支付工程款3 0003 000万元。万元。甲公司：甲

38、公司：借：在建工程借：在建工程商用楼商用楼 3 0003 000 贷：银行存款贷：银行存款 3 0003 000例例7-87-820082008年支付余款年支付余款5 0005 000万元万元借：在建工程借：在建工程商用楼商用楼5 0005 000 贷：银行存款贷：银行存款 5 0005 00020082008年年1212月月2323日，工程达到预定可使用状态，开始日，工程达到预定可使用状态，开始办理经营租赁手续。办理经营租赁手续。借：投资性房地产借：投资性房地产 3 0003 000 贷：在建工程贷：在建工程 3 0003 000例例7-87-8二、投资性房地产的确认和初始计量二、投资性房地

39、产的确认和初始计量（二）投资性房地产的初始计量（二）投资性房地产的初始计量3.3.空置建筑物空置建筑物p 空置建筑物是指企业新购入或自行建造或开发完空置建筑物是指企业新购入或自行建造或开发完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于企业日常工但尚未使用的建筑物，以及不再用于企业日常经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物。物。p 对于空置建筑物，如果企业的正式书面决议明确对于空置建筑物，如果企业的正式书面决议明确表示将该空置建筑物用于经营出租且持有意图短表示将该空置建筑物用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，可视为投资性房地产。期内不再发生变化的，可

40、视为投资性房地产。三、投资性房地产后续计量三、投资性房地产后续计量1.1.企业通常应当采用成本模式企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后对投资性房地产进行后续计量，满足特定条件的情况下并报经有关部门批准续计量，满足特定条件的情况下并报经有关部门批准后也可采用公允价值模式。后也可采用公允价值模式。2.2.企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更意变更。成本模式转为公允价值模式应作为会计政策成本模式转为公允价值模式应作为会计政策变更。变更。三、投资性房地产后续计量三、投资性房地产后续计量（一）成本模式对投资性房地产进行后续计量（一）成本模

41、式对投资性房地产进行后续计量 1.1.外购或者自建外购或者自建 借：借：投资性房地产投资性房地产 贷：贷：银行存款银行存款/ /在建工程在建工程三、投资性房地产后续计量三、投资性房地产后续计量（一）成本模式对投资性房地产进行后续计量（一）成本模式对投资性房地产进行后续计量2.2.作为自用或存货的房地产转换为投资性房地产作为自用或存货的房地产转换为投资性房地产借：借：投资性房地产投资性房地产 累计折旧累计折旧/ /累计摊销累计摊销 贷：贷：固定资产固定资产/ /无形资产无形资产/ /库存商品库存商品（账面余额）（账面余额） 投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产累计折旧（摊销）三、投资性房地产

42、后续计量三、投资性房地产后续计量（一）成本模式对投资性房地产进行后续计量（一）成本模式对投资性房地产进行后续计量 3. 3.计提折旧或摊销计提折旧或摊销 借：借：其他业务成本其他业务成本 贷：贷： 4. 4.取得租金收入取得租金收入 借：借：银行存款银行存款 贷：贷：其他业务收入其他业务收入甲企业的一栋办公楼出租给乙企业使用，乙确认为甲企业的一栋办公楼出租给乙企业使用，乙确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。假设投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。假设这栋办公楼的成本为这栋办公楼的成本为1 8001 800万元，按照直线法计提万元，按照直线法计提折旧，使用寿命为折旧，使用寿命为20

43、20年，预计净残值为零。按照经年，预计净残值为零。按照经营租赁合同，乙企业每月支付甲企业租金营租赁合同，乙企业每月支付甲企业租金8 8万元。万元。当年当年1212月，这栋办公楼发生减值迹象，经减值测试，月，这栋办公楼发生减值迹象，经减值测试，其可收回金额为其可收回金额为1 2001 200万元，此时办公楼的账面价万元，此时办公楼的账面价值为值为1 5001 500万元，以前未计提减值准备。万元，以前未计提减值准备。例例7-97-9（1 1）计提折旧）计提折旧每月计提的折旧：每月计提的折旧：1800/20/12=7.51800/20/12=7.5（万元）（万元）借：其他业务成本借：其他业务成本

44、75 000 75 000 贷：投资性房地产累计折旧（摊销）贷：投资性房地产累计折旧（摊销） 75 00075 000（2 2）确认租金）确认租金借：银行存款（或其他应收款）借：银行存款（或其他应收款） 80 00080 000 贷：其他业务收入贷：其他业务收入 80 00080 000例例7-97-9（3 3）计提减值准备）计提减值准备借：资产减值损失借：资产减值损失 3 000 0003 000 000 贷：投资性房地产减值准备贷：投资性房地产减值准备 3 000 0003 000 000例例7-97-9三、投资性房地产后续计量三、投资性房地产后续计量（二）公允价值模式对投资性房地产进行后

45、续计量（二）公允价值模式对投资性房地产进行后续计量 采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件满足下列条件：（1 1）投资性房地产所在地）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场有活跃的房地产交易市场。（2 2）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出资性房地产的公允价值作出科学合理的估计科学合理的估计。三、投资性房地产后续计量三、投资性房地产后续计量（二）公允价值模式对投资性房地

46、产进行后续计量（二）公允价值模式对投资性房地产进行后续计量 1. 1.外购或者自建外购或者自建 借：借：投资性房地产投资性房地产 贷：贷：银行存款银行存款/ /在建工程在建工程三、投资性房地产后续计量三、投资性房地产后续计量（二）公允价值模式对投资性房地产进行后续计量（二）公允价值模式对投资性房地产进行后续计量 2. 2.作为自用或存货的房地产转换为投资性房地产作为自用或存货的房地产转换为投资性房地产 借：借：投资性房地产投资性房地产成本成本（公允价值）（公允价值） （或或“公允价值变动损益公允价值变动损益”）（差额借方时）（差额借方时） 贷：贷：固定资产固定资产/ /无形资产无形资产/ /库

47、存商品库存商品（账面余额）（账面余额） 资本公积资本公积其他资本公积其他资本公积（差额贷方时）（差额贷方时）三、投资性房地产后续计量三、投资性房地产后续计量（二）公允价值模式对投资性房地产进行后续计量（二）公允价值模式对投资性房地产进行后续计量 3. 3.将成本模式计量的投资性房地产转为公允价值计将成本模式计量的投资性房地产转为公允价值计量的投资性房地产量的投资性房地产 进行追述调整。进行追述调整。三、投资性房地产后续计量三、投资性房地产后续计量（二）公允价值模式对投资性房地产进行后续计量（二）公允价值模式对投资性房地产进行后续计量4.4.公允价值计量的投资性房地产不计提折旧或摊销。公允价值计

48、量的投资性房地产不计提折旧或摊销。只在资产负债表日，按照公允价值调整其账面价值。只在资产负债表日，按照公允价值调整其账面价值。 借：借：投资性房地产投资性房地产公允价值变动公允价值变动 贷：贷：公允价值变动损益公允价值变动损益 （也可能反过来）（也可能反过来）三、投资性房地产后续计量三、投资性房地产后续计量（二）公允价值模式对投资性房地产进行后续计量（二）公允价值模式对投资性房地产进行后续计量5.5.取得租金收入取得租金收入 借：借：银行存款银行存款 贷：贷：其他业务收入其他业务收入四、投资性房地产的处置四、投资性房地产的处置（一）成本模式计量的投资性房地产（一）成本模式计量的投资性房地产 1

49、.1.确认收入确认收入 借：借：银行存款银行存款 贷：贷：其他业务收入其他业务收入 应交税费应交税费应交营业税应交营业税 应交城市维护建设税应交城市维护建设税 应交教育费附加应交教育费附加四、投资性房地产的处置四、投资性房地产的处置（一）成本模式计量的投资性房地产（一）成本模式计量的投资性房地产 2.2.结转成本结转成本 借：借：其他业务成本其他业务成本（差额）（差额） 投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备 贷：贷：投资性房地产投资性房地产四、投资性房地产的处置四、投资性房地产的处置（二）公允价值计量的投资性房地产（二）公允价值计量

50、的投资性房地产 1.1.确认收入确认收入 借：借：银行存款银行存款 贷：贷：其他业务收入其他业务收入 应交税费应交税费应交营业税应交营业税 应交城市维护建设税应交城市维护建设税 应交教育费附加应交教育费附加四、投资性房地产的处置四、投资性房地产的处置（二）公允价值计量的投资性房地产（二）公允价值计量的投资性房地产 2.2.结转成本结转成本 A.A.借：借：其他业务成本其他业务成本 投资性房地产投资性房地产公允价值变动公允价值变动（余额在贷方时）（余额在贷方时） 贷：贷：投资性房地产投资性房地产成本成本 投资性房地产投资性房地产公允价值变动公允价值变动（余额在借方时）（余额在借方时）四、投资性房

51、地产的处置四、投资性房地产的处置（二）公允价值计量的投资性房地产（二）公允价值计量的投资性房地产 2.2.结转成本结转成本 B.B.借：借：其他业务成本其他业务成本 贷：贷：公允价值变动损益公允价值变动损益 （也可能反向做分录）（也可能反向做分录） C.C.如果其他资产转为投资性房地产时有计入资本公积的如果其他资产转为投资性房地产时有计入资本公积的 借：借：资本公积资本公积其他资本公积其他资本公积 贷：贷：其他业务成本其他业务成本甲企业为从事房地产经营开发的企业。甲企业为从事房地产经营开发的企业。20092009年年8 8月，甲公月，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司开发的一栋精装司与乙

52、公司签订租赁协议，约定将甲公司开发的一栋精装修的写字楼于开发完成的同时开始租赁给乙公司使用，租修的写字楼于开发完成的同时开始租赁给乙公司使用，租赁期为赁期为1010年。当年年。当年1010月月1 1日，该写字楼开发完成并开始起日，该写字楼开发完成并开始起租，写字楼的造价为租，写字楼的造价为90 000 00090 000 000元。由于该栋写字楼地处元。由于该栋写字楼地处商业繁华区，所在城区有活跃的房地产交易市场，而且能商业繁华区，所在城区有活跃的房地产交易市场，而且能够从房地产交易市场上取得同类房地产的市场报价，甲公够从房地产交易市场上取得同类房地产的市场报价，甲公司决定采用公允价值模式对该项出租的房地产进行后续计司决定采用公允价值模式对该项出租的房地产进行后续计量。量。20092009年年1212月月3131日，该写字楼的公允价值为日，该写字楼的公允价值为92 000 00092 000 000元。元。20102010年年1212月月3131日，该写字楼的