留用地合作开发项目投资风险评价研究以杭州市为例

1、论文作者签名：指导教师签名：论文评阅人1 ：评阅人2：评阅人3： 评阅人4：评阅人5：答辩委员会主席：委员1 ：委员2 ：委员3 ：委员4 ： 委员5 :浙江大学研究生学位论文独创性声明本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的 研究成果。除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人己经发 表或撰写过的研究成果，也不包含为获得：逝鑒太堂或其他教育机构的学位或 证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文 中作了明确的说明并表示谢意。学位论文作者签名：签字日期： 砂/二年多月 口4学位论文版权使用授权书木学位论文作者完全了解逝姿盘堂有权保

2、留并向国家有关部门或机 构送交本论文的复印件和磁盘，。允许论文被查阅和借阅。本人授权堂垒态茎 可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索和传播，可以采用影 卬、缩卬或扫描等复制手段保存、汇编学位论文（保密的学位论文在解密后适 用本授权书）叩膨历移呼鲫，导师签名：签字口期 z年多月z 口 签宁日期。沙，3年乡月2日致谢 转瞬间，两年半的研究生生活行将结束。回顾求学路上的点点滴滴，我的每一点成 长都倾注了太多人的关心和爱护。借此学位论文完稿之际，向他们表示最衷心的感 wo首先要感谢我的母校浙江大学，从本科学习、辅导员工作再到研究生学习，8年多 的时光，让我有机会切身感受浙江大学博大深厚的

3、文化底蕴，让我在学习、牛活和 工作中受益匪浅。其次，我要感谢我的导师阮连法研究员。阮老师渊博的学识、博人的胸怀、严谨的 治学态度和精益求精的工作作风时刻影响着我们每一位学生。两年多来，阮老师不 仅在学业上给予我精心的指导，而且在思想和生活屮也给予我无微不至的关怀，我 成长的每一步都离不开阮老师的支持和鼓励。在此，谨向阮老师表达我最诚挚的谢 意，并祝愿老师身体健康、工作顺利。再次，感谢浙江大学土木工程管理研究所的毛义华教授、温海珍副教授、秦中伏副 教授、马纯杰副教授、周坚副教授以及张凌等老师的指导和帮助。你们的谆谆教诲 和儒雅z风，带领我走进学术z门，让我领略了大学大师z风范。同时还要感谢郭 文

4、刚老师、陆杰峰老师在我论文调研期间给予我的指导和帮助。此外，感谢王媛、奚兵兵、黄伟鑫、张荣、邓韬、孔春华、陈一、方洪伟、陈玉龙 、李智、陈佳玲、张之礼、颜博、杨国华、钟金来、裘琼洁、田钟维、何青峰、郑 晓玲等各位同学和师兄弟姐妹，感谢你们对我学习和生活的帮助。和你们共同走过 的这段日子，是我一生难忘的回忆。祝你们在今后的生活、工作屮一帆风顺，早日 实现人生理想。最后，感谢義的父母和妻子对我的无限关爱和默默奉献，感谢你们为我创造了良好 的学习和生活环境，正是因为有你们的信任、理解和鼓励，才使我有勇气去面对任 何的困难和考验。陈富明2 0 1 2年1月于求是园浙江大学硕士学位论文摘要 摘要近年来，

5、随着我国城市化建设步伐的加快，征地拆迁和失地农民权益保护的矛盾日 益突显。留用地安置作为货币安置的有效补充，在征地安置中被广泛运用。并形成 了以杭州为代表的留用地发展模式。但实践表明.传统的留用地自主开发模式往往 难以实现留用地价值的最大化，而留用地合作开发模式则通过引入投资者或开发商 合作开发的形式，弥补了村集体在资金和管理经验上的不足，实现了优势互补，并 为失地农民的牛产、牛活提供了长远稳定的保障。而鉴于留用地开发的特殊性，如 何正确、合理、全而地评价留用地合作开发项目的投资风险，成为了困扰投资者的难题。本文名总结前人研究成果和实践经验的基础上，分析了留用地合作开发项目的特征 ,并以此为基

6、础，运用徳尔菲法和问卷调查法，对影响留用地合作开发的风险因素 进行了分类分析。同时根据层次分析法的思想，从宏观环境风险、项目自身风险及 合作体风险三个角度切入，建立一个多层次评价指标体系，并运用spss软件对 指标体系进行了信度和效度分析。其次。本文在对常见风险评价方法进行比较研究的基础上，根据评价指标体系的层 次性以及留用地合作开发项目风险评价的模糊性特点，采用了基于三角模糊数的改 进型模糊综合评价法，建立了留用地合作开发项口投资风险的评价模型。在模型的 构建过程中，木文坚持定性和定量相结合，理论分析和实证分析相结合的原则，邀 请专家学者参与风险分析和指标权重打分，并针对杭州市白石村留用地项

7、目进行案 例分析，通过实地调研和考察，完成对该项目的投资风险评价，并提岀了相应的风 险防范对策。本文通过模型的构建和分析，可以帮助投资者有效识别风险，提高投资效益，减少 或避免不必要的风险损失，对保证投资的科学性和经济性意义重大。关键词：留用 地；合作开发；投资风险；模糊综合评价模型浙江大学硕士学位论文摘要浙江大学硕士学位论文a b str acta bstractinrecentyears,w i tht heac ce1eratio nc.furban1zat10n i n chi nat hec0nf11ctbetween1a ndac qu1s1t10n andpr0tect10n0f

8、land1 esspeasants5 inte r e sts hasbec0me1ncrea s i n ,g1 ypr0m1nentre t a i :ne d1a :n dresett1ement , a san effe ct1vec0mp1ementt0 m o net arys ett1ement,1sw1de1yuseddu r i ng1 an dresett1ement . m ore o v(e r , ith ;asf0r meddeve10pmenta 1 m ode ofre ta1nedlandrepresentedb y h ang zh0ubut1npract1

9、ce1ti s u sua 11yd iff1cu1tt 0max1m1zethev a 1 ue0 fe t a1n e:c11an dbyusing the traditional se 1 f deve 1 opment mode. alternatively, the modet r a t i v e experiences o fr s and achieves complementary g e s b y introducing active t ion between investors1 o p e r s . subsequent ly'this ti vemod

10、e i s able t o provide s peasants long termprotect ionhowever, due t oofcooperative deve 1 opment makes u p theshortage o f budge t anda d m i n i sacac1villaged v a n t ao o p e r an d d e v eo o p e r aa n d 1 e so f product ion and living.the part icularcharacteri st ics o f developmental process

11、 o f retained1and1tbeco m e s d i f fi c u 1 t fo ri n v e st0rst01earnhi 0> w to e v a 1 u at e t h ei nv es t mentr1sk0fc:0)0'pe r a t i v edeve10pmentprojectsi n r e ta in ed 1 and0bject1ve1y , precise1 y a n dc0mprehensi v e 1 y . i nthisd1ssertat1on, t h e c h ar a c t er is ti c s0fc00p

12、erat1ve deve 1 opment p ro je ct s1nreta1ned1 a n d w e r ea n a 1 y ze dba s e d1 o 1nb0ththeresu 1 t s o f p re v i o u sst ud i esandthepract1ca 1exper1ences . m o r e o v er , ther is kf a ct0rswh1chmay1nfluencec00perat1vedevelopment p r <3 je ct s inreta1ned1an d w e r e c 1a s s i f ie dan

13、dana1yzedbyu s i n g d e 1p h i m e th odandquest10nnaire. i n t h em e a n wh i1 e,amu1t11eve1 assessmen t s y st em w #客 b u11tbased0nrr1 acr o e n v i r on m e n trisk, self risk of p r o j e c t and cooperation ri skaccording t o a h p (ana 1 yti c hierarchy process). the r e 1 i a b i 1 i t y a

14、nd v a 1 i d i t y o f thesys tem was analyzed by spss. furthermore, based o n the c o m p a r a tive research o f common ri sk assessmentmethod, this d i s s e r tation est a b 1 i s h e d a 1 1 assessment model ofretained land cooperat ivedevelopment project, which adopted the imp roved f i izzyco

15、mp rehens i ve as ses smentme thod (based o n t r i a n g u 1 a r fuzzy number). during the modelsestablishment, thisdissertation fol lowed the principle of combination o f qualitative andqua ntitati ve, t h e o r e ti c a 1 analysis and empirical analysis. profess ional s were i n v i ted t o invol

16、ve i n t h e risk analysis and score the indexweight. th rough site investigate and study theretained land p r o j e c t of b a i s h i v i 1 1 a g e inhangzhou a s a case, the investment riskassessment o f t h i s project was completed and the corresponding strategies t o avoid theriskwere proposed

17、 as wel 1. b yestabl i shing and analyzingmodel, thisdissertationmay help investorsidentify risks, imp rove investment efficiency in order t oreduce o r even avoid theunnecessary r i s k o f 1 o 虫息虫息桑？ this sense, i t i ssignifies nt andeconomi c words： r e t a ito ensure s c i e m i f i c investmen

18、t. keyn e d land； corporat ivedeve 1 opme nt； inves tmentrisk； fuzzycomp rehens i ve assessment model 1 ： i ； iv浙江大学硕士学位论文目录目录致廿摘要ia b s t r a c t.iii 1 绪论 提岀111研究背景1. 1二2研究意义研究内容12. 1研究目的1. 2. 1研究内容章节安排及技术路线131研究方法1 . 32章节安排1. 3. 3技术路线点111问题的1212研究目的和33 13研究方法、44514研究的创新6 2文献综述72 . 1留用地理论研究综述7 211留

19、用地相关概念212留用地发展现状213留用地开发的相关研究781 0 22风险理论研究综述122 . 2 . 1国外研究综述1 22. 2. 2国内研究综述1 323风险评价方法研究综述1 5 24借鉴和启示 1 8 3留用地合作开发项目投资风险分析 19 3. 1留用地合作开发项目分析1 9311合作开发模式分析19v浙江大学硕士学位论文目录312利益相关者分析2 02评价指3. 1. 3项目投资风险特征分析22 3标体系的构建24321评价指标体系构建的原则和方法 24322评价指标初选及调整2 432. 3指标体系信度分析26发项目投资风险的模糊综合评价综合评价法介绍地合作开发项目投资风

20、险的模糊综合评价模型2 931 33留用地合.3 43 43 742 4留用地合作开4 8 41改进的模糊ahp4 84 8 4 . 2留用515 15 15 5 5案例分析5 7 5 . 1项目概况5 75. 1 . 1项目背景5. 1. 2项目合作与开发方案 wot分析52 . 1优势因素分析5. 2. 2劣势因素分析5. 2. 3机会因素分析5. 2. 4 惨蛰胤治觥5 759 5 . 2项目的s 5 96 06 16 2叮?vi浙江大学硕士学3. 2. 4指标体系效度分析325评价指标体系的确立作开发项目投资风险评价指标内涵解析3 . 3 . 1宏观环境风险3. 3. 2项目自身风险3

21、. 3. 3合作体风险411传统的模糊ahp综合评价法412改进的模糊ahp综合评价法21构建指标体系22确定指标权重2. 3评价风险等级位论文目录5. 3项目投资风险综合评价 6 3 5 . 4项目投资风险分析及对策65 6结论与展望 70 61结论70 6 . 2 展望7 1参考文献7 2附录75附录1留用地合作开发项目投资风险影响因素调 查表75附录2留用地合作开发项目投资风险指耆日氐勒楸慰罚父较迹嘲资辽粲玫叵卒客蹲史纟曼盏輾楸慰福白髡听蛀1福？ v 浙江大学硕士学 位论文目录vt浙江大学硕士学位论文绪论1绪论11问题的提出111研究背景改革开放后，随着城市化进程的加快，城市规模快速扩张

22、，建设用地需求量不断增 加，“撤村建居"一吋间成了各大城市发展中的热点问题。许多农村的集体土地被征 收，城市中也相继出现了大量的城中村转变为社区、居委会。高速的城市化改造伴 随着失地农民人i： i的激増。据统计，目前全国失地农民数量可能超过3 0 0 0 万人，专家预测到2 0 3 0年，失地或部分失地的农民将超过7 8 0 0万人。随着 社会的迅速发展，失地农民的权益保护和生存发展问题已成为当前农村经济中不容 冋避的焦点与难点。目前，狂血安置狂程中各类矛盾已开始逐渐显现，传统的安置手段是否适应时代发 展成为了人们最为关注的话题。一方面，传统的补偿标准过低，无法实现原土地所 承载的农

23、民牛存和牛活保障功能.失地农民乂由于教育、观念、环境等因素的影响 ，很难顺利地向“非农”转业。生存能力低下，获得的补偿又杯水车薪，心态失衡的 失地农民时而会出现了上访、静坐甚至群体暴力的事件。另一方而，失地农民保障 问题也已成为政府的一大包袱，高额的货币补偿不仅增加了地方政府的财政压力， 而且减缓了城市化进程.这一巨额的财政支出让本就捉襟见肘的地方财政根本无法 负担。为更好地解决这一问题，政府在实践中开始逐步探索留用地安置模式，将发展集体 经济和推进城市化改造相结合，即在征地过程中留出或置换部分土地，由集体经济 组织按照城市规划要求。通过兴办二、三产业来发展集体经济，解决目前所面临的 棘手问题

24、.并为推进城市化进程创造有利条件。在该思路引导下，各级地方政府在 征地安置时均提留一定比例（一般为5 % 1 5%）的留用地指标返还村集 体.用于建设厂房、商铺、写字楼等，并通过租赁或合作开发等形式实现收益。经 营所得用于“被征地农民"的生活保障。并促进村集体经济组织的可持续发展，此模 式不仅有助于解决失地农民的就业问题，而口可以有效提高农民的福利待遇和生活 水平。1浙江大学硕士学位论文绪论留用地安置作为货币安置的有效补充，在全国各地被广泛应用。并取得了一定的实 践成果。其中杭州市在近几年相继出台了一系列留用地政策，规范留用地项目的开 发，独特的“杭州模式”引领全国留用地发展的方向，

25、极具研究价值，其在实践中积 累的经验也值得在全国范围内推广。从留用地开发的角度看，当前如何用好、用活留用地成为了留用地发展过程中的关 键。其屮最普遍、最棘手的问题是，对于很多村集体而言，在留用地项目的开发过 程中，不仅缺少必要的资金支持，而且缺少在项目规划、定位和开发等方面的经验 ,所以很多留用地项目一直处于搁置状态，对城市化建设和“撤村建居一工作带来 了阻碍。而留用地项目合作开发模式正是解决该问题的最好办法。对于开发商而言，留用地项目由于进入门槛低、收益高等特点，越来越受投资商青 睐，并被视为尚未开发的“价值洼地雹随着留用地政策的进一步明朗，实践操作的 进一步规范，留用地项目的合作开发，成为

26、了村集体和开发商的共同诉求。但留用 地项目同时也存在着用地背景复杂、开发程序繁琐、合作双方信息不对称等问题， 使得开发商往往缺少对项目的认识和掌控，尤其是无法合理、正确、全面地判断留 用地合作开发项目的投资风险，这也正是许多大型、优质的开发商望而却步的原因 所在。基于以上存在的现实问题，木文将立足开发商视角，力求在总结前人研究成果和杭 州市实践经验的基础上，通过对留用地合作开发项目的全而分析。归纳影响其投资 风险的因素，并在此基础上建立有效的留用地合作开发项目投资风险评价模型。1 .1 . 2研究意义我国在留用地弃发领域的研究才刚刚起步，本文以合作开发为基础所建立的研究视 角和研究思路是对既有

27、研究成果的补充和完善。木文通过对留用地合作开发项目系 统的分析，有助于让人们更加全而、更加清楚的了解留用地合作开发的全过程，为 留地安置政策的推进和留用地项目的推广做出有益贡献。对于开发商而言.了解留用地合作开发项目的风险分析过程.有助于提升风险识别 能力，増强风险管理意识，提高风险防范效果。同时，通过评价模型的建立，为开 发商的投资决策提供方法支持，有助于保障投资开发项目的正常运作。提高投资收 益。2浙江大学硕士学位论文绪论对于村集体而言，研究留用地合作开发项目的投资风险，有助于村集体整合留用地 开发资源，减少或控制因自身因素造成的投资风险，提升留用地价值，进而增强村 集体招商引资的能力，并

28、提高留用地对优质开发商的吸引力。对于政府而言，有利于找出抑制开发商投资留用地项目的主要因素，并利用政策杠 杆，调整现有的留用地政策，建立合理有效的激励机制，为留用地项目的开发和推广提供保障，进而保障失地农民的根本利益。12研究目的和研究内容1. 2.1研究目的1、总结留用地理论和风险理论的研究成果和实践经验，在分析、归纳的基础上， 提出自己的观点和研究思路，为国内外学者的进一步研究作有益的尝试。2、对留用地合作开发项目进行系统分析，归纳和提炼该类项目的投资风险影响因 素，为评价指标体系的建立提供更加科学的依据。3、建立留用地合作开发项目投资风险评价模型，选择合适的评价方法和操作步骤 ，更加准确、全面的对留用地合作开发项目进行投资风险评价。4、运用评价模型对口石村留用地项目进行风险评价，为投资决策提供理论依据， 并针对项目