物业风险管理论文

1、物业风险管理论文物业风险管理论文 工商管理硕士学位论文哈尔滨赛维斯物业管理有限公司 风险管理策略研究 硕士 研究生： 陈巍导师：教授申请学位：工商管理硕士 所在单位：哈尔滨赛维斯物业管理有限公司答辩日期：年月授予学位单位：Classified Index: C931.2 U.D.C.: 35,078.3 A Dissertation for the Degree of MBA HARBIN SERVICE PROPERTY MANAGEMENT CO., LTD RISK MANAGEMENT STRATEGY RESEARCH Candidate :Chen Wei Supervisor:P

2、rof. Wu Yongxiang Academic Degree Applied for :MBA Affiliation :Harbin Service Property Management Co., Ltd Date of Defense:September, 2010 Degree-Offering-Institution :Harbin Institute of Technology哈尔滨工业大学工商管理硕 士学位论文-I -摘要 当今社会随着技术的进步、资产的 积累、人口的膨胀、人类安全期望的提高，风险的集中程度迅速提高。物业管理是一个新兴行业它对于改善人民群众的生活工作环境，提

3、高城市化管理水平，促进住宅建设，起到了积极 而重要的作用，而物业管理又属劳动密集型行业，总体来说技术含量低，因此物业管理行业自我保护意识差，因此在物业管理服务中，自然灾害、火灾等造成托管物业的损毁,治安案件、漏水漏电造成严重的人身伤害或财产损失等事件 时有发生。哈尔滨赛维斯物业公司成立以来，一直加强物业管理的风 险控制，但仍然 存在设施因自然灾害而损坏、房屋建筑质 量不高而破旧、消防设施存在隐患、治安防盗不严密、管理人员能力不足等诸多问题，严重影响着哈尔滨赛维斯物 业公司的企业信誉和经营收益。本论文采用理论分析和实践研究相结合的方式，深入研 究哈尔滨赛维斯物 业公司风险问题，在分析风险问题，查

4、 找问题根源的基础上调整公司的组织机构适时增加风险管理部门，通过优化公司的人力资源结构改变从业人员文化水 平偏低、年龄偏大所带来的风险影响，改进业务流程将风险管理因素融入日常现场服务当中从而提高全员的风险防范意识。在风险的全过程中，通过风险的识别、规避以及评估和预防形成一个科学的风险程序管理，成功构建哈尔滨赛维斯物业公司物业风险管理体系，提由了切实可行的风险应对 策略，如健全内 部监控机制、强化内部管理培训等，并针 对企业存在的风险问题制定具体的风险防范策略，如关于治安风险、车辆管理风险以及收费风险等一系列风险应对 措施。对企业风险防范与控制起到具体指导作用，促进企业经济 效益的稳步提高。关键

5、词：物业管理；控制体系；风险对策哈尔滨工业大学工商管理硕士学位论文 -II - Abstract Nowadays along with technical progress, property accumulation, population inflation and enhancement of human safety expectations, the concentration of risks have been increasing rapidly. The estate management, as an emerging industry, plays a positive

6、 and vital role to improve people s living and working conditions, raise the urbanization management level and promote the residential construction. However, because it is a labor-intensive industry which is technologically poor in general, the estate management industry lacks awareness of self prot

7、ection. Therefore in property management services, various damages caused by fire, water and electricity, such as property damages, serious personal injuries and property losses, occur occasionally. but many issues still exist which weakened corporate reputation and revenue, for example, damaged fac

8、ilities due to natural disasters, poor quality of buildings, old fire-fighting facilities, poor security system, and disabled management staff. This paper deeply studied the property risks in Harbin Saiwei Property Company through theoretical analysis and practical research. Based on analysis of the

9、 risks and searching causes to the problems, adjustments to the company' s organization were suggested: supplementing risk management department, optimizing the company s human resources structure to avoid the risks due to practitioners' lack of education and aging, designing business proced

10、ures by combining risk management with daily site services in order to enhance the staff' s awareness of risk prevention. The whole risk management- identification, avoidance, assessment and prevention of risks-produces a scientific risk management, which helps to successfully build property ris

11、k management system in Harbin Saiwei Property Company and propose some rational responses to risks, such as perfecting internal monitoring mechanism, strengthening internal management and training, and developing specific strategies to prevent risks like public security, vehicle management and charg

12、es for parking, etc This article will play aguiding role in preventing and controlling risks so that the enterprise' s economic benefits may be improved steadily. Key words: property management, controlling system, risk strategy 哈尔滨工业大学工商管理硕士学位论文- iii -目录摘要.I ABSTRACTII第1章 绪论1 1.1研究的背景与问题的提由1 1.

13、2研究的目的与意义 2 1.3研究现状3 1.3.1风险 管理研究现状3 1.3.2物业管理研究现状4 1.3.3物业风险管理研究现状6 1.4本文研究的内容与结构8 1.4.1研究内容8 1.4.2论文结构8第2章哈尔滨赛维斯物业公司风 险分析11 2.1哈尔滨市物业管理环境分析11 2.1.1行业分析11 2.1.2政策法律环境 13 2.1.3市场环境14 2.1.4哈尔 滨市物业管理当前存在的问题16 2.2哈尔滨赛维斯物业公司管理状况分析 18 2.2.1公司的组织机构设置18 2.2.2人力资源配置情况 19 2.2.3公司的管理规模19 2.2.4公司近年来的经营状况20 2.3

14、哈尔滨赛维斯物业公司主要风险212.3.1安全风险 21 2.3.2服务风险 25 2.3.3经营管理风险 26 2.4本章小结28哈尔滨工业大学工商管理硕士学位论文-IV -第3章哈尔滨赛维斯物业公司风险管理体系的构建29 3.1风险管理组织架构设计29 3.1.1公司组织架构改进29 3.1.2人力资源结构调整30 3.1.3服务操作流程改进313.2风险管理程序实施33 3.2.1风险管理程序设计.33 3.2.2风险的识别 34 3.2.3风险的规避 36 3.2.4风险的评估与转 嫁37 3.3本章小结39第4章哈尔滨赛维斯物业公司风 险对策41 4.1健全内部监控机制 41 4.1

15、.1制定和完善规章 制度41 4.1.2强化内部管理与培训41 4.1.3监控机制的形成42 4.2安全风险防范策略43 4.2.1自然风险的应对 434.2.2房屋安全风险应对43 4.2.3设施设备风险应对444.2.4治安风险应对 45 4.2.5消防风险应对 45 4.2.6车辆 管理风险应对 46 4.3服务风险防范策略 46 4.3.1员工服务 行为风险应对 46 4.3.2收费风险的应对 47 4.4经营管理风 险防范策略47 4.4.1签订周密的物业服务合同47 4.4.2科学决策48 4.4.3加强财务管理 49 4.5本章小结49哈尔滨 工业大学工商管理硕士学位论文-V -

16、结论.50参考文献51哈尔滨工业大学硕士学位论文原创性声明53哈尔滨工业大学硕士学位论文使用授权书53后记54个人简历55哈尔滨工业大学工商管理硕士学位论文-1 -第1章绪论1.1研究的背景与问题的提由我们所熟悉的物业一词，最早来自于香港，物业在日常生活中我们会经常遇到， 一般指不动产，比如一栋楼房或是单元性的房地产，现在物 业通常指已经竣工并具备独立的使用功能的居住或非居住房屋楼宇，同时也应当包括与之相配套的共用设施、设备如供电设备、给排水设备，市政管网等，还有道路、庭院、 绿化以及停车场地等都归属于物业的一部分，这些设施设备 及房屋可以用于满足人们的日常生活工作及娱乐等多方面需要1。可见，

17、物业服务所涵盖的对象很广，不过，居住类建筑的物业服务目前还是占各类服务对象的主体，本文 也主要 是研究以居住类为对象的物业服务及其风险问题。我国物业管理发展已经有近30年的历史，物业服务已经成为依托房地产 而又相对独立的新兴发展行业，并日趋 走向专业化、市场化的发展道路。据统计，截止2008年末城镇房屋建筑面积住宅建筑面 积127.69亿平方米，人均居 住面积超过 26平方米，全国 拥有物业管理企业近 4万家，从业人员超过 300万，大中 型城镇物业管理覆盖率达到70%2 o但是物业行业毕竟在我国同其它服务行业相比起步较晚，发展不够成熟，政策法规相对较少，对行业的指导不 够 得力，特别是物业属

18、劳动密集型行业，聘用人员多，人员素 质相对较低，因 此各地因物业管理务而产生的纠纷连续不断，保安（现在被称作秩序维护员打人），因缺少专业技 能造成维修不到位设备运行故障导致伤人、电梯困人以及小区内车量发生偷盗破损的案件时有发生，致使业主与物业服务企业之间矛盾 增加，各地法院受理的物业案件不断由现，业主对物业公司的投诉越来越多，直接影响到了物业行业的整体形象。3物业管理发展的不成熟性以及衍生的诸多问题已经成为物业管理行业的一种风险，并且这种风险呈现由放大的趋 势。2003年我国的物业管理条例颁布实施，使物业行业终 于拥有了属于自 己的法律，对规范整个物业行业的发展起 到积极的促进作用，2007年

19、国家颁布 了中华人民共和国 物权法并对物业管理条例部分条款加以修改完善。业主的合法权益受到空前保障，物业管理企业也纷纷利 用这些法律法规化解或降低管理过程遇到的风险，提高企业抗风险能力。但是，近几年物业管理公司哈尔滨工业大学工商管理硕士学位论文-2 -被业主告上法庭的案件频频发生，一些不 确定的火灾、治安案件等，对于物业公司来说，是最易发生的十分致命的风险4,稍有不慎就会招来巨大的赔偿风 险，高额的经济赔偿使原本微利的物业管理企业不堪重负， 规模较小的企业甚 至因此而倒闭。单纯依靠商业保险药包治百病”来防范物业管理风险的 做 法显然不可取，因此，在物业管理中引入风险管理概念， 多措并举防范风险

20、显得尤为必要。风险管理的水平高低已在莫种程度上影响甚至决定企业的经营状况，因此 如何以最低的成本获得最好的风险管理 效果，已成为企业管理决策中一项重要议程。本文所要研究的问题是：物业管理企业如何采取策略规避管理风险，减少风险对企业正常经营带来的影响。1.2 研究的目的与意义 经过住房制度的改革不断深化， 住房从公有转变为个人所有。上个世纪八十年代初年我国首家物业管理公司在深圳成立，随着国内物业管理市场的迅速发展，需求日益增大，各地物业管理纠纷事件经常发生，如果得不到足够的重视和正确解决处理，将影响物业管理市场包括物业企业、政府、业主等各主体的稳定。越来越多的外资物业管理企业将不断涌入中国物业管

21、理 市场，使物业管理市场竞争更加激烈。5外国专家预测 21世纪保险这一名词将被风险管理所取代5 o多年来，人们始终对物业管理行业有着错误的认识只简单 的把其归结为保洁、保安服务认为这个行业的服务门槛低， 也没什么风险。由于物业企 业本身创造的利润低从经济数据反馈来的信息看，其对社会的贡献度相对较低,业主的消费观念没有转变过来，开发商遗留问题多等7事实物业企业随着我 国房地产业的大力发展，已经具备 了相当程度的普及度与市场占有率，其社会贡献值也在日益放大，大量解决了社会底层的就业问题，也帮助社会稳定 做由贡献。对城市整体环境的改善有目共睹，如果一个小区三天内无 人收垃圾，则 这个小区会变得脏乱不

22、堪，而小区的设施设 备无人维修，事故就会由现。最直 接的讲，物业对房地产市场的贡献就是促进其保值 增值，这些年越来越多的人们在选择房产时首先考虑物业企业管理的好坏。而物业管理的不好，由现的风险问题就会越多，智能化小区的增加带来了物业专业化技能的提高，风险也不断增加，小区纠纷与经济赔偿问题越来越多。8物业企业如何建立风险管理机制，有效规避潜在的风险，是本文研究的主要目的。同时能过本文的研究也可帮助更多从事物业管理服务实践工作的人们，找到更多防范企业管理风险的措哈尔滨工业大学工商管理硕士学位论文-3 -施，有效防范风险的发生，避免企业产生更大的经济损失。1.3 研究现状1.3.1风险管理研究现状

23、风险管理是人们 在日益追求幸福指数与安全感的过程中，不断总结历史经验教训及社会科学进步兴起的一门管理学科，它的存在不是 奥一独立组织与部 门的活动，而是需要全社会、多行业、 多系统部门共同配合、共同关注、相互 协作来共同完成其 发展与进步的大工程。1988年美国注册会计师协会发布审计准则公告第 55号提由关于风险管理内部控制的三个要素：控制环境、会 计制度、控制程序9, 1992年COSO委员 会发布了著名的内部控制整体框架，将内部控制分为控制环境、风险评估、控制活动、信息与沟通和监督五个部 分10,实现了内部控制由三要素向五要素的飞跃。2004年经过进一步的风险管理研究COSO委员会又颁布了

24、企业风险管 理整合框架体现风险管理的8要素。将国际风险管理研究推向全新领域11 o近年来，由于我国经济的高速发展，更多的企业、学者、 专家都在关注风 险研究，特别是针对企业的风险管理、防 范与控制等。在风险管理内部控制上黄国轩等提由关于业务流程及财务控制的 内部控制创新” 12在风险管理目标 与内部控制 一致的研究中，杜晓玲提由解决一致性的关键问题是管理幅度、层级、职责、信息沟通体系 ” 13聂继荣等人在风险评 估理论上研究提由如何建立企业的风险管理评价体系14,针对国际金融危机影响我国民营企业表现的不堪一击，曹盼盼等提由 关于民营企业风险管理制度的建立”策略15 o不断的研究 表明，我国的风

25、险管理研究正走向成熟。目前，风险管理研究和应用在国内外广泛应用，越来越 多的学者或是社会工作者，都加入到研究风险管理的大军中，很多大学的学科也专门加设了风险管理的相关课程，未来的风险管理研究必将走向更加成熟的道路。1.3.2物业风险管理研究现状在现代物业管理发展源于19世纪60年代的英国16,真正意义上的现代物业管理的产生，形成于 19世纪末期的美国17。在上世纪 90年代初期，部分国外的专业物业管理公司发现中国内地各省市的专业物业管理服务需求正因房地哈尔滨工业大学工商管理硕士学位论文-4 -产市场的快速发展而扩大，这些外资物业公司在全球都很由名，其中卓德物 业 顾问有限公司、第一太平戴维斯、

26、威格斯物业顾问管理 有限公司、世邦卫理士 等等。但是，在这些国外及香港知名的专业化物业管理公司在中 国内地的发展， 也由于遇到各种各样不同的问题及面对不 同程度的阻力而影响了其发展 18 o我国的物业管理发展已经有了一定的基础，上个世纪八 十年代在我国深圳成立第一家物业公司至今已经有三十年的历史。是早的我国的沿海开放城高如广州深圳等物业公司大规模发展，上海北京等地的物业市场形成很快，目前我 国已 经有一级资质的物业企业二百余家，全国的物业从业人员超 过了 2000多万。上个世纪西方风险管理的研究开始兴起，研究的方向从 政治领域向经济、社会领域发展，风险管理成为一门学科，而风险管理在物业管理企业

27、方面的研究应该是刚刚起步，缺少的是没有对风险问题进行对策研究。目前很多知名的 物业企业也非常重视各项物业纠纷的处 理研究，为此还专门由专册培训员工，如深圳的长城物业、中海物业公司等都制定了电梯、火灾、地下车位等应急预案。上海的陆家嘴物业服务案例，详细描述了企业在管理中遇到的危机事 件及处理方案。欠妥的是这些企业并没有物业风险管理研究上升到理论层面，而只是就事论事。国内在对风险管理研究中，建筑风险管理较早的有一些 研究。贾洪铁在施 工项目的风险管理中提由了风险分析的程序 方法及施工过程中风险防范的步骤19 o邹伟滨等在建筑工程施工风险中对施工中所存在的各 种安全、从安 全生产管理制度、分包施工管

28、理、现场卫生 保健等多个方面构建了现场安全管理体系，较为全面的风险进行了归类及分析研究。最后从事故预防和事故控制等方面提由了相应的安全应对措施。目前国内对物业管理企业中的风险管理专门研究少之又少。仅在这几年曹映乎在物管企业有安全管理中的法律风险防范一文中专门从经营者和管理者的角度，提由如何防范物业管理安全责任的问题 20 o邓海文在物业管理之风险管理全程指导中提及物业风险的预测、控制及相关流程风险控制21。在体系模型研究方面，也只有许建华等人在物业管理项目风险模糊综合研究在初步探讨了模型构建问题 22 ,吕景胜在物业管理的风险防范中提到了业主由现人身财产安全后的法律风险问题， 并提由应注意相关

29、事项23姚胜在物业管理风险分析中提到物业安全风险管理的定义和包含内容24 o虽然已经有很多专家学者都在研究物业管理风险问题，但客观的讲这些研 哈尔滨工业大学工商管理硕士学位论文-5 -究还未提到系统理论的角度，盼望那些风险管理研究者能够多了解一下，物业管理这个行业所面临的风险问题，并运用风险管理成型理论来为物业管理企业的风险管理道路来指明方向。使我们尽快走向理论发展的大道1.4本文研究的内容与结构1.4.1研究内容 近年来随着物业管理行业的日益壮大 成熟，社会关注度也在显著提高，作为服务行业的重要组成部分，行业的经济地位也日益突生，在我国政府持续关 注民生，提倡和谐社会的大背景下， 物业管理行

30、业正朝向健康、 良性的发展轨 道前进，然而事物的发展道路总非一帆风顺 的，物业企业在实际的管理服务中产生的风险问题已经不容忽视的摆在我们的面前。本文通过对哈尔滨赛维斯物业管理有限公司在发展过程中产生的风险管理问题及未来可能产生的风险管理问题进行分析研究，借鉴国内外物业管理服务中产生的风险管理问 题时的解决 办法，针对风险管理问题提由对策，防患于未 然，从而帮助企业规避风险，健康发展。1.4.2论文结构 第一部分为绪论，总体上概述本课题主 要的研究背景、目前国内外发展现状、课题内容所采用的一般方法等。第二部分为哈尔滨市物业管理行业状况的介绍，通过对哈尔滨地区物业行业的整体情况介绍，包括当前该地区

31、存在 的主 要问题，引由哈尔滨赛维斯物业管理公司作为当地物 业企业的一员，其在日常物业管理服务过程中存在的主要风险问题。第三部分重点对赛维斯物业公司应该如何建立风险管理 体系进行分析研究，通过风险的识别、分析、评价帮助企业 从理论架构上有效防范风险。第四章为策略实施，利用已掌握的相关方法，结合第三部分理论架构，提由风险应对措施，以达到控制风险、提高 企业经营 管理水平的目的。最后得到结论。论文将通过围绕物业公司运营过程中面对的房屋安全、 自然灾害等主要风险及风险应对方法做到概念清晰、准确， 并将对典型的安全风险管理问题和方法做较为全面的阐述，力争做到方法明确、理论系统、体系构建合理，进而更好地

32、为哈尔滨赛维斯物业公司的发展做由实践指导。论文结构图1-1。哈尔滨工业大学工商管理硕士学位论文-6 -图1-1论文结构图 问题的提由 研究的目的和意 义 哈尔滨市物业 行业发展状况赛维斯物业风险问题风险策略研究风险 管理体系构建国内外相关研究现状 风险问题分析 风险问题分类结论哈尔滨工业大学工商管理硕士学位论文-7-第2章 哈尔滨赛维斯物业公司风险分析2.1哈尔滨市物业管理环境分析 2.1.1行业分析 哈尔滨市物业行业起步 较南方晚，1992年哈尔滨市第一家物业管理企业成立，但伴随着住房制度改革的不断深化，住房产权多元化格局的逐 步形成和住 宅建设总量的的持续增长，物业行业得到了迅速发展。物业

33、管理已经形成了包括房屋及相关设施设备维修养护、环境保洁、绿化、公共秩序维护、便民服务等众多服务内容在内的综合配套服务。物业管理新体制不仅在新旧住宅区得到大力推广，而且逐步扩展到写字楼、学校、医院等各种类型物业。(1)物业管理面积 据不完全统计截止到 2008年末， 哈尔滨市市区房屋 总建筑面积15390万平方米，实施物业 管理房屋总建筑面积 9541万M2,物业覆盖率达到 62%, 市区住宅总建筑面积 10216万M2 ,实施物业管理房屋总建 筑面积8683万M2 ,住宅物业覆盖率 85%;物业管理在新 旧住宅区得到全面推广，目前全市共有 2200多个住宅小区实行了物业管理。(2)物业企业数量

34、 至2009年末，全市共取得有资质 的物业企业 623家，总注册资本约 5亿元，其中一级企 业13家，二级企业 27家，三级企业 480家， 暂定资质 103 家。图2-1是2006年以来哈尔滨市每年物业企业数量统计， 显示该行业发展迅猛25 o图2-1哈尔滨市 2006-2009年物业企业发展数量 0 100 200 300 400 500 600 700 2006200720082009 2006 2007 2008 2009哈尔滨工业大学工商管理硕士学位论文-8 - (3)从业人员规模目前哈尔滨市物业管理从业人员已经突破50000人， 其中58%为企业下岗再就业员工，女性员工比 例53%

35、,多数女性员工为物业保洁员，男性员工占 47%,多数男性员工为秩序维护员及维修工；物业企业管理人员占从业人员数量的 10%左右，大约有 3000人。目前员工人数在 1000人以 上的企业有 8家，均为一级 资质企业，总人数占到从业人员数量的16%;员工 人数在500人以上的企业(不含 1000人以上)大约有 14家，总 人数占从业人 员数量的14%左右，员工人数在100人以上 的企业大约有 150家，总人数占从 业人员数量的 30%, 100 人以下的企业数量大约有450家左右，总人数占从业 人员数量的40% o(4)管理规模 在哈尔滨市已实施物业管理的2200多个住宅小区，其中管理面积在 1

36、0万M2以上的小区有513个，其中管理面积超过30万M2中大 型住宅小区有178 个。从管理的档次划分，目前哈尔滨市收费标准在每月1元/M2以上的中高档小区有 400多个约占小区数量的20%,收费标准在每月 0.3元/ M2以下的小区有 780个左右，占 38%,管理面积超过 100万M2的物业企 业有12家，管 理面积超过 30万M2的物业企业有 98家，管理面积在 10至30万M2的物业公司有 180多家，管理面积在 10 万M2以下的物业公司有 300多 家。还有个别的企业只管理1万M2左右的小区，这样的企业也有30家左右。表2-1为哈尔滨市现有物业小区规模与分布情况 物业 管理面积小区

37、数量物业企业数量中高档小区数量100万M2 以上 282 30 万 M2 以上 1789862 10-30 万 M2513185153 10 万 M2 以下 1539332196 合 计 2232595413 (5)经营状况根据表2-2哈尔滨市房产住宅局2009年末物业企业经营哈尔滨工业大学工商管理硕士学位论文-9 -统计报表反映，哈尔滨市物业费年收入总量大约在6亿元,而损额就已经达到5000万以上，亏损企业的数量已经达到40%,经营形势不容乐观。表2-2 2009年哈尔滨市物业企业经营收入统计表经营收入企业数量平均利润率亏损企业数量亏损额(万)500万以上 177.8%00 100-500

38、万 1894.5%411600 50-100 万 2671.7%1352900 50 万以下 1500.5%77580 合 计 6233.3%2535080 2.1.2政策法律环境近几年来哈尔滨市根 据国家、省相关法规政策，结合本地实际，陆续由台 了关 于物业管理方面的多项政策法规。见下表2-3:表2-3哈尔滨市物业政策法规一览表制定时间法规文件名 称主要内容与作用2004年哈尔滨市物业管理规定与国家条例相对应，对住宅小区的物业管理作详细规定，更适合本地方操作2006年 哈尔滨市住宅专项维修资金管理试行办法 对维修资金的交纳、使用与管理作 由明确 规定，为住宅大中修提供资金与法律保障2006年

39、关于加强哈尔滨市物业管理工作的若干意见对四位一体”化物业管理提由要求，促进了和谐区建设，形成齐抓共管局面2006年物业管理招投标管理暂行办法规范项目管理必走招投标程序、避免暗箱操作，促进建管分离，有利于市场的健康 发展哈尔滨工业大学工商管理硕士学 位论文-10 -续表2-3 2007年物业服务企业信用信息管 理试行办法建立诚信企业档案管理、接受社会监督，促 进物业企业守法经营 2007年住宅物业消防管理办法加 强消防管理，提高小区的消防防范水平2007年 业主大会成立指导文件汇编指导业主大会的召开，促进业主委员会的成立与发展，发挥业主参与物管作用2007年 业主大会议事规则业主规约示范文本规范

40、业主大会行为，明确业主规约的内容范围，对业主自治管理起到规范作用2008年哈尔滨市物业服务收费等级指导意见建立质价相符物业收费体系，推动住宅物业市场化进程，有利于价格机制的形成 这些政策法规的由台，在很大程度上 促进了行业发展，规范了物业管理行为，但 相对我国物业市 场相对成熟的发达地区还尚有较大差距，主要表现在政策法 规 的由台无法与当前整个物业市场的发展需求以及物业行 业由现的新问题相适应，即政策法规相对滞后，例如针对小 区停车场的管理问题、物业项目的退由问题等。2.1.3 市场环境 物业市场环境是由政府、物业企业、开 发企业、业主共同组成的，特别物业企业与业主作为这个市场的主体，近年来，

41、哈尔滨市政府相关部门着力推进本市物业市场环境的改善。(1)业主大会成立情况哈尔滨市近年来不断加大业主大会与业主委员会 的组建指导力度，至2009年末，有270 个小区业主大会及业委会在哈尔滨住房保障局备案。占全市住宅小区总数的15%左右。这个比例尽管仍然偏低，但相对于2008年前已经有了巨大的进步。物业市场期盼更多的业主大会尽快成立，以此推动物业管理服务的全面普及。(2)市场竞争机制通过全面推进物业管理项目前期招 投标工作，实现市 场有序竞争，促进行业规范发展，目前 已经完成批准住宅小区物业招投标及协议选聘物业项目192 个。哈尔滨市目前每年通过市场选择物业的小区数量大约哈尔滨工业大学工商管理

42、硕士学位论文 -11 - 60余个，其中5 万M2以上的小区均通过招投标实现物业管理， 5万M2以 下 的小区则通过协议招标选择物业管理企业，另外，由于业主维权意识的增强，二次以上选聘物业企业的小区逐步增多，仅 2009年全年就有 32个小区通过业 主大会选聘 了新物业公司实施管理，由此促进了物业企业通过提高服务 与管理水平来参与物业市场竞争。(3)市场供给状况 根据近三年来的数据显示，目前哈 尔滨市每年的房地产开发新增物业面积在400万M2 ,新增小区数量在 70个左右，带来至少 1000个就业岗位，物 业总产值每年增加 5000万。物业行业社会贡献度与经济地位越来越大。同时，随着国企改革主

43、辅分离措施的实施以及物业覆盖率 的不断提 升，每年还会有近百万平米的既有住宅小区进入 物业市场，通过招投标或业主大会选择等形式选定信誉较好的物业实施物业管理。随着哈尔滨市不断扩大城市规模，北跃、南拓、中兴、强县发展战略的深入实施，住宅小区的开发规模与水平都会有进一步的提高，物业供给市场在未来的几年内都会保持 持续的快速增长。(4)物业企业发展状况哈尔滨市的物业企业发展已经初具规模，从物业企 业数量、从业人员数量、管理面积以及 企业规模看，处于全国同行业的中等水平，特别是哈尔滨菱建物业、景阳物业以及辰能物业等一级资质物业企业其管理水平与企业知名度在全国都有一定的影响，一级企业的数 量也位于全国大中 城市的中上水平，但目前哈尔滨市的物 业企业主要呈现一头重的格局，发展相对不够均衡，主要表现在少数的一级、二级大型物业企业在物业市场处于主导 地位，管理了哈尔滨市近 50%的物业管理面积，优质高档项 目也占据