写字楼创新设计

1、本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。写字楼创新分类写字楼创新分类本报告是严格保密的。服务创新服务创新传统商务写字楼传统商务写字楼结构创新结构创新功能创新功能创新2本报告是严格保密的。主流商务写字楼以纯商务办公环境打造和高档配置作主流商务写字楼以纯商务办公环境打造和高档配置作为核心竞争力，主要通过为核心竞争力，主要通过“真金白银真金白银”投入来实现投入来实现主流商务写字楼主流商务写字楼主流商务写字楼的竞争力主要体现在四个方面外立面造型与结构：采用创意造型以及纯玻璃幕墙，打造高档形象硬件高档配置：架空地板、中央空调、入口、大堂、电梯间等公共部位豪华装修、环保科技材料等完善配套：银行、餐饮、车位

2、等全套充足配置软性服务：顶级物管，提供优质服务时时代代辉辉煌煌恒恒隆隆广广场场西西环环广广场场新新保保利利大大厦厦3本报告是严格保密的。典型案例一：北京道一号，弧型创意立面，呼吸典型案例一：北京道一号，弧型创意立面，呼吸式幕墙以及太阳能发电板屏，打造香港首席天标式幕墙以及太阳能发电板屏，打造香港首席天标采用弧型外立面，两端为商业，中间面宽最大的14层为写字楼，设计符合商业与写字楼特点且富有创意，三层透气呼吸式幕墙，内部装有多孔电动百叶窗，环保节能，但造价昂贵屋顶六块太阳能发电板屏，提供电动百叶窗所需能量4本报告是严格保密的。典型案例二：上海嘉里中心，五星级酒店典型案例二：上海嘉里中心，五星级酒

3、店装修标准，装修标准，五星级酒店装修标准，大堂挑空三层，电梯，大堂、走道等公共部位采用以名贵云石及花岗岩精心铺砌而成 5本报告是严格保密的。错层错层通过办公空间的立体分离，实现创意办通过办公空间的立体分离，实现创意办公；部分错层与复式结合，出现了三错层结构，公；部分错层与复式结合，出现了三错层结构，提高性价比提高性价比结构创新一结构创新一错层：主打创意办公错层：主打创意办公三错层：性价比与创意办公的完美结合三错层：性价比与创意办公的完美结合邻错：实现户户朝南邻错：实现户户朝南6本报告是严格保密的。典型案例一：静安创展中心，主打典型案例一：静安创展中心，主打KIBSKIBS概念，概念，4.04.

4、0米错层结构与米错层结构与5.55.5米米LOFTLOFT结构为其主力产品结构为其主力产品KIBS指知识密集型企业，包括信息服务、研发服务、法律服务、金融服务、市场服务、技术性服务、管理咨询、劳动就业等八大类大厦定位KIBS+LOFT，为知识密集型企业定制既节省成本又专业人性化的办公空间销售时，错层结构样板间采用暖色调和木头，制造温馨感和原生态与双层结构的高性价比卖点相比，错层结构主要强调创意和立体的工作方创意和立体的工作方式式，同时在空间上实现办办公私密性公私密性7本报告是严格保密的。典型案例二：海上海典型案例二：海上海LOFTLOFT，三错层设计，空间上，三错层设计，空间上实现接待区与办公

5、区的分离，彰显老板高高在上实现接待区与办公区的分离，彰显老板高高在上的身份感的身份感首层层高3.4米二层挑空5.3米三层层高3.1米8本报告是严格保密的。三错层结构结合柯桥当地客户办公特点，三错层结构结合柯桥当地客户办公特点，空间上实现功能分区空间上实现功能分区经理室经理室贵宾室贵宾室公共办公室公共办公室财务室财务室前台前台展厅展厅三层三层二层二层一层一层目前柯桥写字楼小住户往往办公室与展示厅放在一起，相互干扰比较大错层设计从空间上将办公、展示与休闲分开，使得同样面积条件下，小住户能够像大业主一样，享有独立空间9本报告是严格保密的。典型案例三：雕塑家园，相邻错层结构，典型案例三：雕塑家园，相邻

6、错层结构，实现户户南向实现户户南向户型一户型二南向北向走廊雕塑家园通过左右户型错层，实现户户朝南；复式结构出售前已经划分好，售价按照实际使用面积来算，并未提升性价比雕塑家园住户大都为广告公司等创意型单位，或者经济实力有限的小公司，档次不高此种方式南北进深过大，虽然实现户户朝南，但是居住与办公品质不高，属于市场早期产品，目前已被市场所淘汰10本报告是严格保密的。LOFTLOFT：主要以高性价比来吸引客户：主要以高性价比来吸引客户结构创新二结构创新二一般定位中小企业尤其是科技、创意、贸易等公司将创意生活与高性价比结合，主要依靠偷容积率的方法来实现面积赠送，达到快速销售的目的一般层高为4.8米6.2

7、米，部分楼盘出现了9米以上的层高11本报告是严格保密的。典型案例：香年广场，平层层高典型案例：香年广场，平层层高4.84.8米，可复式办米，可复式办公，挑高层高公，挑高层高9.69.6米，可分为四层，高性价比，市米，可分为四层，高性价比，市场罕见场罕见项目主要卖点是其100米层高肺中庭（生态）和超高层高所带来的性价比此种产品在目前政策趋紧的情况，竞争优势不言而喻目前柯桥政策规定，写字楼层高超过4米，容积率乘以1.5，超过6米的审批有困难，故此种方式可能不可行12本报告是严格保密的。凸窗：高度不超过凸窗：高度不超过2.22.2米，全赠送面积，增米，全赠送面积，增加性价比加性价比结构创新三结构创新

8、三不超过2.2米台阶可打掉星河世纪通过底下台面填高，与梁之间高度不超过2.2米，算全赠送面积，使用时可把台阶打掉，做成步入式凸窗13本报告是严格保密的。企业总部：通过独栋或者企业总部：通过独栋或者TOWNHOUSETOWNHOUSE产产品打造，倡导低密度花园式办公理念品打造，倡导低密度花园式办公理念结构创新四结构创新四 此类产品定位实力雄厚的大型企业，打此类产品定位实力雄厚的大型企业，打破目前市场千篇一律的高层办公模式，倡导破目前市场千篇一律的高层办公模式，倡导更为私密和尊贵、体现身份感的低密度花园更为私密和尊贵、体现身份感的低密度花园式办公理念，目前主要出现在北京、上海等式办公理念，目前主要

9、出现在北京、上海等少数几个城市，属市场稀缺产品！少数几个城市，属市场稀缺产品！14本报告是严格保密的。典型案例一：总部国际，多功能，复合式典型案例一：总部国际，多功能，复合式新型独栋商务体新型独栋商务体110余栋1000-5000平米4-8层独栋写字楼卖点一：独立产权，独立冠名、独体独栋卖点二：低密度庭院办公、企业级活性空间、可塑性独立大堂三大功能， 开创“多功能总部商务模式”新格局 卖点三：系列产品，满足不同客户需要，精致花园（双拼）、城市大道（联排）、绿荫广场（独栋）精致花园城市大道绿荫广场15本报告是严格保密的。精致花园：双拼结构设计，独立垂直交通系统，挑高精致花园：双拼结构设计，独立垂

10、直交通系统，挑高1515米中庭，米中庭，2-42-4层挑空观景台，演绎全新商务办公格层挑空观景台，演绎全新商务办公格局局地下室层高3米首层层高4.5米二、三层层高3.5米四层层高3.5米顶层层高3.9米16本报告是严格保密的。典型案例二：置地星座，典型案例二：置地星座，TOWNHOUSETOWNHOUSE办办公理念，公理念，8 8栋楼只售栋楼只售8 8个业主个业主8座8-12层写字楼，其中A座为双子塔楼，其余为独栋1、2楼为商业，3层以上为写字楼，标准层面积500平米，整栋建筑面积4000-6500平米本项目最大的卖点就是低密度TOWNHOUSE花园式办公理念，硬件配置与一般甲级写字楼；类似1

11、7本报告是严格保密的。生态写字楼：强调人与自然的对话，主要通过将生态写字楼：强调人与自然的对话，主要通过将自然元素引入室内，创造和谐办公环境来实现自然元素引入室内，创造和谐办公环境来实现功能创新一功能创新一广义的生态写字楼主要包括四个层面的内容广义的生态写字楼主要包括四个层面的内容绿色公共空间：主要通过楼宇内绿化和公共共享空间打造来实现通风采光：通过内庭院设计等实现写字楼的自然通风，增加采光面环保材料：主要通过高透光、低反射的幕墙以及楼面、配套系统的低能耗来实现空间感：主要通过楼层等公共空间高度和宽度来衡量目前一般生态写字楼主要着眼于绿色公共空间、通风采光来实现生态概念，而环保材料由于成本和客

12、户感知问题，采用不多；空间感一般写字楼都可以满足客户需求。本项目主要关注绿色空本项目主要关注绿色空间打造和通风采光两个环节。间打造和通风采光两个环节。18本报告是严格保密的。案例借鉴一：安联大厦，高低区十字交叉案例借鉴一：安联大厦，高低区十字交叉分布空中花园设计，分布空中花园设计，高区低区空中花园特点： 中低区通过东西双向的空中花园与高区天窗形成自然通风； 不影响高区南北双向空中花园的通风； 双向交叉的空中花园设计，不影响整层的结构，为高中庭设计提供空间。19本报告是严格保密的。围绕空中花园设计，顺利实现通风、采光、围绕空中花园设计，顺利实现通风、采光、绿化绿化通风采光绿化肺中庭20本报告是严

13、格保密的。案例二：万轩国际大厦，双侧蛙挑（奇偶案例二：万轩国际大厦，双侧蛙挑（奇偶层跳跃式排布，标准层挑高设置）层跳跃式排布，标准层挑高设置）南北两侧每两层设置一个空中花园，双层挑高设置屋顶设置花园，超值赠送空中花园屋顶花园21本报告是严格保密的。案例三：深圳城市大厦，核心筒错开设计，案例三：深圳城市大厦，核心筒错开设计，配置空中花园，空气自然对流配置空中花园，空气自然对流四方型核心筒，采光面单一圆型核心筒，采光面增加圆型错开核心筒，采光面充分空中花园项目生态点：项目生态点：采光面广（保证每个单元两面或以上采光）自然空气对流空中花园明厕、明电梯走廊节能，环保建材22本报告是严格保密的。案例四：

14、大中华国际交易广场，集中式空中花园；案例四：大中华国际交易广场，集中式空中花园；中央商务大厦，半围合空中花园设计，配合商务中央商务大厦，半围合空中花园设计，配合商务配套区配套区大中华国际交易广场，第九层10000平米的空中花园，辅以大面积水系，在写字楼中是不多见的；成为写字楼中最大的休闲商务区，也是深圳迄今规模最大的空中花园。中央商务大厦，集中在四层半围合设计；与该层的室内功能间共同组成项目整体的商务休闲配套区。23本报告是严格保密的。节能环保：浦江智谷，写字楼中的锋尚国际，依节能环保：浦江智谷，写字楼中的锋尚国际，依靠大量硬件投入和节能技术采用，打造高科技企靠大量硬件投入和节能技术采用，打造

15、高科技企业办公天堂业办公天堂功能创新二功能创新二p采用十项节能技术，比普通写字楼节能75%楼板埋管系统；外遮阳板系统；100全新风系统；外墙外保温系统；地源热泵系统 双面LOW-E中空玻璃幕墙雨水收集系统太阳能光热应用屋顶绿化LED节能照明p依托闵行开发区和浦江高科技园，客户定位高科技企业和高层次的服务企业和贸易企业p运作模式参照美国硅谷、英国Arlington等国际知名科学园区24本报告是严格保密的。MOFFICEMOFFICE：通过：通过“办公集群办公集群”和和“卖场所卖场所”两个理念将对客户需求的关注极致化两个理念将对客户需求的关注极致化功能创新三功能创新三MOFFICEMOFFICE，

16、MM代表代表MIX AND MATCHMIX AND MATCH，强调混合与协调搭配，试，强调混合与协调搭配，试图从人对空间的真实感受出发、从使用者的情感出发最大限度地增图从人对空间的真实感受出发、从使用者的情感出发最大限度地增强办公舒适度强办公舒适度 ，包括两个方面：，包括两个方面：办公集群：强调项目的整体性与全局性，同时也体现了项目最本源的商务特性 。将资源集中配置，并可全体享受。将厨房、会议室、商务中心等从办公空间中分离出来，每层或每几层集中配置，在保证正常办公的前提下，满足成长型企业对于小面积办公场所的需求。卖场所：提供多种风格装修设计办公间，直接达到客户使用标准，避免客户装修麻烦。M

17、OFFICEMOFFICE，从本质来看还是定位小户型客户，通过各单体写字间，从本质来看还是定位小户型客户，通过各单体写字间办公以外功能剥离，集中配置，来减小户型面积，降低办公成本；办公以外功能剥离，集中配置，来减小户型面积，降低办公成本；另外多种装修方案选择，避免小户型客户再次装修麻烦。另外多种装修方案选择，避免小户型客户再次装修麻烦。25本报告是严格保密的。典型楼盘：北京典型楼盘：北京MOFFICEMOFFICE，核心卖点个性，核心卖点个性化装修与公共功能配套化装修与公共功能配套提供38种办公室设计方案，满足不同口味客户需求全部定位100平米小户型，受到科技型和创意型客户欢迎近万平米商业配套

18、18000平米写字楼，为客户提供行政、商务、财务等方面“秘书”服务，通过为客户的“行政托管”，使得客户能够专注于自身业务发展 26本报告是严格保密的。MOHO:MOHO:定位中小企业，通过自由组合、商务共享、定位中小企业，通过自由组合、商务共享、2424小时办公与酒店式服务，达到企业形象与成本之间的小时办公与酒店式服务，达到企业形象与成本之间的完美平衡完美平衡功能创新四功能创新四MOHOMOHO，原意为多功能办公居住空间，即，原意为多功能办公居住空间，即SOHOSOHO的升级版，近年的升级版，近年来，此概念也为一些商务写字楼所采用并进一步衍生为全天候小来，此概念也为一些商务写字楼所采用并进一步

19、衍生为全天候小面积办公的含义。包括四个方面含义：面积办公的含义。包括四个方面含义：自由组合：最小分割面积缩小，出售时从最小分割面积到整层灵活出售；商务共享：针对传统办公空间中利用率不高的一些功能空间 ，大厦集中配置24小时办公：主要通过分体式空调实现酒店式服务：主要通过与品牌物业管理公司或者高星级酒店合作，提供专业办公服务MOHOMOHO，从本质上来看还是主打中小企业，通过公共功能的合理，从本质上来看还是主打中小企业，通过公共功能的合理配置来实现中小企业以低成本追求高形象的美好愿望配置来实现中小企业以低成本追求高形象的美好愿望27本报告是严格保密的。典型楼盘：中环国际广场，通过自由、共典型楼盘

20、：中环国际广场，通过自由、共享和形象三大主张，冲击南京写字楼市场享和形象三大主张，冲击南京写字楼市场1-81-8层中环国际俱乐部层中环国际俱乐部9-229-22层层MOHOMOHO写字楼写字楼33-5033-50层酒店式公寓层酒店式公寓商务自由：最小分割面积65平米，销售面积最小130平米；分体式空调，24小时办公商务共享：9-11层每层设置多功能会议中心商务形象：50层189米地标建筑，内部豪华配置，酒店式物管，彰显企业形象客户70%以贸易、IT等中小客户为主，40%为投资客户，最畅销面积为130平米28本报告是严格保密的。SVOSVO：结合：结合MOFFICEMOFFICE和和MOHOMO

21、HO特点的基础上，由特点的基础上，由专业公司运营，租期灵活，租金较高专业公司运营，租期灵活，租金较高服务创新服务创新定位：定位：SVO定位为新锐公司提供多方位的商务服务，只需提包就可入住办公，将建筑与服务完美结合客户：客户：SVO客户主要为跨国或跨地区海外分支或办事处、新公司或分公司、临时组织、专业顾问型小公司等特点一：特点一：除具有MOFFICE和MOHO写字楼纯商务办公环境、自由组合、个性装修、办公集群等优点外，增添了专业化服务和租期灵活的特点特点二：特点二：SVO一般由专业化商务公司管理，租期可以是7天，也可以是三年，相对灵活；租金较高，一般为普通写字楼2-3倍运作方式：运作方式：由专业化管理公司与