贵阳市房地产市场简报

1、 贵阳房地产市场简报致观咨询2007-06-11目 录壹、城市篇5一、城市概况51、区位属性52、行政区划63、人口状况64、交通状况6二、经济消费分析71、经济总量增长72、产业结构分析83、固定资产投资总额84、社会消费品总额95、城乡居民储蓄存款96、人均可支配收入及恩格尔系数10三、城市规划101、城市定位102、城市性质与发展目标103、城市规模114、城市发展规划11四、总结12贰、城市篇13一、市场发展阶段综述13二、贵阳房地产市场存在的问题151、局部区域房价增长较快152、拆迁难度加大153、房地产市场行为还不够规范15三、未来市场趋势预测161、市场需求将保持平稳增长162

2、、供需总量基本保持平衡，市场结构逐步优化163、房价总体上不会出现较大波动164、房地产市场仍然面临调整压力16四、一级市场分析17五、二级市场分析181、房地产开发投资额/全社会固定资产投资182、房地产投资增长速度/GDP增长速度183、商品房销售面积/商品房竣工面积194、商品房销售金额/上一年房地产开发投资额205、商品房施工面积/商品房竣工面积216、新开工面积/施工面积217、住宅竣工面积/所有商品房竣工面积228、存量房交易面积全部商品房销售面积239、商品房成交均价2310、居民年均可支配收入/商品房销售价格2411、居民可支配收入增长率/商品房销售价格增长率24六、市场基本特

3、征总结24七、金阳市场分析251、金阳板块概况252、金阳板块出台背景253、金阳板块规划进程254、金阳板块房地产市场发展阶段划分26壹、城市篇一、城市概况1、区位属性贵阳市位于贵州省中部偏北，是贵州省政治、经济、科技、教育、文化中心。东与龙里、瓮安县接壤，南靠惠水、长顺县，西接平坝、织金县，北邻黔西、金沙、遵义县。土地总面积8046平方公里，占全省面积的4.56%。目前市区面积2403平方公里，其中建成区面积128平方公里。2、行政区划金阳新区贵阳行政区划辖六区（云岩区、南明区、白云区、乌当区、花溪区、小河区）、一新区（金阳新区）、一市（清镇市）、三县（修文县、开阳县、息烽县）。城区形成以

4、中心区为市级中心，小河、白云为市级次中心，金阳、龙洞堡、花溪、三桥马王庙、新添、二戈寨为片区中心的城市结构。3、人口状况贵阳市是一个多民族杂居的城市，汉族人口占大多数，布依族次之，苗族人口居第三位。2005年底，贵阳市总户数925130户，总人口353.09万人，其中非农业人口占47.92%，当前人口密度为403人/平方千米。4、交通状况贵阳作为贵州省交通的中心城市，是西南地区重要的交通、通信枢纽和中心城市之一，目前已具备运载能力强大的区域交通网络中心和信息通讯网络处理中心，西南地区通向东部沿海和东南沿海地区的货物和电信通行能力大大增强，进一步增强了贵阳的枢纽地位。 航空交通贵阳现有

5、4D级国级机场一座，3C级军用机场兼民用机场一座，目前贵阳共有航线28条，由贵阳始发可达北京、上海、广州、成都、武汉、深圳、海口等城市。 铁路交通 贵阳境内铁路网现由干线、支线、联络线以及专用线形成,以贵阳枢纽为中心，黔桂、川黔、贵昆、湘黔四大铁路干线以贵阳为交汇点，东出湖南、西入云南、南达广西、北通川渝，形成四通八达的铁路运输网络。 公路交通市域内现已形成以两条国道（上海到昆明321、广州到成都210）线，五条高等级公路（贵阳黄果树、贵阳遵义、贵阳毕节、贵阳新寨、东北绕城环线）及五条省道（贵开、贵修、花磊、占织、久铜）为骨架的市域公路交通网络。二、经济消费分析1、经济总量

6、增长从上图可以看出，六年时间内贵阳国民生产总值从264.81亿增加到602.88亿，整整翻了两番，增长率高于全国平均增长水平，带动贵阳经济走上新的台阶。2、产业结构分析年份第一产业第二产业第三产业20009.1%50.9%40.0%20018.3%50.4%41.3%20027.9%50.9%41.2%20037.6%50.4%42.0%20047.2%52.6%40.2%20056.6%47.5%45.9%20066.3%48.4%45.3%贵阳市的产业结构在不断的优化，第三产业成为城市经济增长重点，三产商贸服务业在不断的加强和发展，体现了一种良性的、可持续发展经济发展格局。产业结构的不断优

7、化调整，促使城市经济健康稳定发展，为房地产市场的发展奠定了强大的基础。3、固定资产投资总额近年来贵阳城市固定资产投资始终保持高增长发展态势，经过2001年的突破性增长后，固定资产投资平稳增长，实现了城市经济的安全稳定的发展，也表明了外界对铜陵经济发展、城市发展的看好。4、社会消费品总额贵阳市城乡消费品市场呈现购销两旺的良好态势,消费质量和消费层次得到进一步提高。社会消费品零售额逐年上涨，增幅稳步提升。贵阳商业处于持续稳定快速的发展过程当中，居民的可支配收入不断的增加，社会消费品零售总额也在以每年超过10%的速度增加，体现了商业的总体繁荣景象以及居民消费力的不断增加。5、城乡居民储蓄存款贵阳市城

8、乡居民储蓄存款快速增长，2005年比2001年有近一倍的涨幅，居民的消费实力大大增强，但相对较窄的有效投资渠道阻碍了消费者的投资理念。6、人均可支配收入及恩格尔系数恩格尔系数是国际上用来衡量一个国家和地区人民生活水平的状况的标准，百分比越低，说明一个城市和地区人民用于食物上的支出比重越小，从而说明该地区生活越富。根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕。目前贵阳城镇恩格尔系数为38%，已经处于富裕水平。 三、城市规划1、城市定位贵阳市定位于“打造生态经济市，实现生态与经济良性循环”。是贵阳市综合人

9、口、经济、社会、资源和环境协调发展做出的新的定位，是继“林城”品牌打造、“环境立市”战略后的延续与提升，体现贵阳市作为贵州省政治、经济、文化中心与贵州“生态立省”的战略思想的一致性，是结合贵阳市区域经济特色的城市定位。2、城市性质与发展目标打造全国重要的汽车工业、农产品加工业基地和科教文贸城市。至2020年，把贵阳建成经济实力较强、社会文明进步、科学技术先进、城市布局合理、基础设施完善、生态环境良好的开放型、多功能、具有西部特色的区域性中心城市。3、城市规模 Ø 2000年中心城区城市实际居住人口190万人，城市建设用地130平方公里；Ø 2010年中心城区城市实际居住人口

10、200万人，城市建设用地180平方公里；Ø 2020年中心城区城市实际居住人口250万人，城市建设用地226平方公里。4、城市发展规划根据近期城市重点发展方向和发展区域规划，贵阳市将实施“西北进，南延、东拓”的空间发展策略，由此确定了金阳新区、白云南湖新区、小河西部开发工业园区、二戈寨物流区、龙洞堡中心片区等近期重点发展区域。未来贵阳城区由中心区及周围八个片区组成，形成“众星捧月”的空间布局形态。各片区之间充分利用自然地形形成环城林带，严格保护片区之间的绿色隔离带，强化“山中有城，城在有山”的城市特点。金阳新区建设是全市建设的重点，土地供应首先保证其快速发展的需要；小河片区、新添片区

11、、白云片区是高新技术产业和工业项目布局重点区域，保证一定的土地供应量；中心区、龙洞堡片区、三桥马王庙片区、花溪片区以挖掘存量土地潜力为主，适量新增建设用地。各组团发展形势如下：n 中心区是规划区的核心区域，总用地58平方千米，规划为疏解人口，降低人口密度和建筑密度，提高居住环境质量，逐步加强城市基础设施建设，优化用地布局。实行“退二进三”“退二进绿”的发展战略，调整产业结构，强化政治、商贸、金融、信息、文化艺术、科技、旅游服务等职能区域。n 金阳片区位于城区西北部，总用地 32.4平方千米，规划为以行政办公、居住、文教科研、高新技术和居住为一体的园林式、生态型和可持续发展的现代化新城区。n 小

12、河片区片区位于城区南部，总用地 81.3平方千米。规划为以机械、电子、航空、新材料、铁路货场、仓储为主的工业片区。n 白云片区位于城区西北部，总用地 66平方千米，规划为以铝厂建设为主体。是中心区“退二进三”吸纳工业企业和其他行业的主战场，规划为铝工业及其配套行业为主，有利生产、方便生活的新型工业基地。是规划末期重点建设的片区，逐步建成为北面三县服务的城市次中心。n 新添片区位于城区东北部，总用地 70.2平方千米，是以电子信息、光机电一体化、生物工程、新材料为主的全省高新技术产业基地。n 花溪片区位于城区西南部，总用地约 60平方千米，规划是以风景旅游、文教科研用地为主的片区，是国家级风景名

13、胜区和省高等教育基地，严格控制有污染的项目发展。n 三桥马王庙片区位于城区西部，总用地约 60平方千米，规划为以汽车配件、机械制造、橡胶制品和磨料磨具为主的工业片区。n 二戈寨片区依托小河区逐步发展，建成以铁路编组站、仓储为主的现代物流片区。n 龙洞堡片区建成以航空港及对外交通设施为主，居住、体育设施为辅的综合区。四、总结贵阳是中国西南地区重要城市，由于地形的限制，中心城区成为城市政治、经济和社会活动中心，但面对西部开发带来的大发展机遇和城市机动化、城市化的发展压力，中心城区的用地越来越难以满足发展的需求，尽管城市外围的片区发展已经具有一定规模，但其与中心城区在社会和经济上的联系仍然相对薄弱。

14、中心优势依旧明显。贵阳为以中心城区为核心、外围片区分布四周的组团式城市结构，城市的交通设施和交通需求都有了大幅度增长，目前贵阳正处在城市结构调整的关键时期，城市总体规划，交通设施的规划和建设是引导城市发展与实现城市的顺利“转型”重要因素。 贵阳市未来城区将形成中心区和金阳新区两个市级中心，小河、白云为城市次中心，新添、龙洞堡、花溪、三桥马王庙、二戈寨为片区中心的城市结构，各片区之间以绿色空间相隔离，保持并发展组团式格局。贰、城市篇一、市场发展阶段综述Ø 第一阶段：1998年2002年以1998年房改政策出台为界限，市场需求在短时间内呈“井喷式”发展，该阶段开发特点以城区见缝插针式发展

15、为主，出现了大量的点式小型社区。同时两个近郊区域开始初现雏形，小河新区以榕筑鲜花广场为开幕，铁五建旗下兴隆城市花园跟进形成了热销局面，其区域火爆程度可以说迄今尚未突破，大营坡新添板块则以世纪中天旗下的中天花园为阵营，得到了初步发展。关键词：井喷 、促进政策支持：1998年：城市房地产开发经营条例、关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知2000年：对住房公积金贷款的住房和个人均免税2001年：对于1998年以前的商品房、写字楼、商业用房免除营业税、契税、行政事业性收费Ø 第二阶段：2002年2004年基于贵阳市场上一阶段的开发放量，城区大盘更是逐步减少，近郊板块的小河区、大

16、营坡新添板块得到进一步发展，三桥板块和金阳新区板块逐步走上舞台。显著表现是小河区以漓江花园、中兴世家等项目为代表的遍地开花形势，以中天花园为龙头天娇豪园、水锦花都为代表的新添板块继续发展。三桥板块也出现了以“智慧龙城”为代表的开发势头。这一阶段，金阳新区正式确定为贵阳市新城区，由政府协调，世纪中天、商业地产、金龙地产、扬升地产等开发团队开发碧海花园一期。关键词： 竞争、整合、大盘、新区政策支持：2002年住房公积金管理条例修改后出台2003年6月“121”号文件。加强房地产信贷管理，四证齐全后方能办理贷款，提高购买第二套住房首付比例等。2004年4月：对高尔夫、大型商业、别墅区的用地进行清理，

17、控制土地市场，避免房地产投资过快增长。2004年12月：严禁非法压低地价进行招商。Ø 第三阶段：2005年至今小河板块、大营新添板块开始萎缩，金阳方向两大板块三桥板块、新区板块发展逐步得到提升。显著表现是小河板块除山水黔城、兴隆二期外，新开项目逐步减少。大营新添板块由于熟地开发的制约，受地图限制较大。官房新欣园、小石城等项目开发结束后无后续开发。而三桥板块受到前几个因素的影响，开发量逐步走高，出现了智慧龙城、贵龙园、贝地·奴加诺、水晶园等项目。金阳板块的开发也是如火如荼。碧海花园一期热销、明诚景怡园开始建设。政策支持：2005年3月，最低首付由2成提高至3成。2005年3月

18、，旧“国八条”出台，将房价涨幅与官员升迁挂钩2005年4月：新“国八条”打击炒房和炒地，超过一年未开发征收闲置金，超过两年的无偿收回。2005年6月：个人购房不足两年的，征收营业税2006年6月：“国六条”出台，90平米以下占70，调整市场结构。关键词：竞争 理性 炒房 国六条二、贵阳房地产市场存在的问题1、局部区域房价增长较快近年来，我市商品住房价格走势与国民经济发展、居民收入增长情况基本协调，但也存在局部性增长较快、房价偏高的现象，其中主要是云岩、南明两城区商品住房价格较高，特别是高层住房价格较高，导致全市商品住房价格整体偏高。2006年我市商品住房销售均价2130元/平方米，其中云岩、南

19、明两城区商品住房销售均价为3100元/平方米，同比增长了13.5%（高层住宅价格3570元/平方米，同比增长14.3%）。从目前来看，市场需求仍然是支撑房价上涨的主要因素，其次由于房屋设计、环境、配套、物管和节能、新工艺、新材料等强制要求使商品房综合品质大大提高，从而助长了房价的上升；第三，由于征地拆迁成本加大，开发周期延长，拆迁造成的成本增长大部分被转嫁到房价上，这也是导致房价较快增长的一个因素。2、拆迁难度加大拆迁难已逐渐成为困绕我市房地产市场的一大问题，其中最大问题就是拆迁补偿，虽然近年来也出台了与拆迁有关的法律法规，但不少条款仍有待细化，拆迁补偿标准仍然难以核定；其次，违法建筑增加了拆

20、迁的难度，延缓了部分项目的建设周期；同时，拆迁行为不规范，拆迁评估有失公平等原因，也导致了拆迁难的问题。3、房地产市场行为还不够规范一是还存在违规开发和建设现象，少数企业过分追求经济效益，不严格执行城市规划，不按审批的规划方案进行开发建设；二是在房地产交易环节，还存在内部认购、虚假广告、一房二卖、哄抬房价、捂盘惜售以及合同欺诈等违法违规行为；三是房地产中介服务行业发展良莠不齐，证照不全现象较为严重，从业人员素质偏低，服务水平不高。三、未来市场趋势预测1、市场需求将保持平稳增长2007年，诸多有利因素仍将促进我市房地产市场需求平稳增长：随着我市国民经济持续快速发展，城市化进程的加快，特别是在市委

21、、市政府提出“做大做强，把贵阳建设成为区域性中心城市”的目标要求下，在建设生态园林城市和强力推进金阳新区建设的推动下，贵阳市对全省的辐射作用将越来越大，房地产市场仍有较大发展空间，需求将会得到有效放大。2、供需总量基本保持平衡，市场结构逐步优化调控政策在一定时期内将会继续导致我市商品房新增供应减少，不过由于我市前几年商品房上市量较大，因此近期新增供应量的减少并未影响到市场供需总量的平衡；二手房市场方面，调控政策在短期内会抑制新房源上市交易，部分二手房将转入租赁市场，二手房交易量会出现一定程度的回调；结构方面，市场结构将进一步优化，中小套型、中低价位住房供应将继续增大。3、房价总体上不会出现较大

22、波动从近期来看，由于市场需求、成本等因素将推动我市房价持续上升，不过，2007年将是房地产调控措施继续深入实施之年，房地产市场调控的重点仍然是结构和房价，在市委、市政府高度重视下，我市始终把稳定住房价格作为房地产市场工作的重中之重，通过认真贯彻落实国家宏观调控政策，切实改善住房供应结构，进一步增加中低价位住房的供应，因此房价将不会出现较大波动。4、房地产市场仍然面临调整压力随着宏观调控政策的深入实施，房地产市场调整的压力也会增大。一是企业融资难度加大，金融部门收紧信贷，企业资金筹措将遇到较大困难，实力不强、信用资质较低的房地产开发企业将面临被淘汰出局的危险；二是企业获取开发土地更为困难，没有资

23、金实力的企业将很难拿到房地产开发用地。当然，从长期来看，宏观调控力度加大有利于房地产市场长期、稳定发展。四、一级市场分析2000-2006年贵阳市“土地出让面积/GDP”指标统计2006年，贵阳市土地出让面积499.62万平方米，同比增长87.2%，其中用于住宅开发的面积338.99万平方米，同比增长104.8%，用于商业营业房开发的面积98.06万平方米，同比增长156.7%，用于办公房开发的面积5.1万平方米，同比下降14.6%，用于其它开发的土地面积50.1万平方米，同比下降14.7%。全市土地出让面积总体呈现大幅增长，从区域上看主要是金阳、乌当土地出让面积增幅巨大，2006年，金阳新区

24、由于新世界地产、水电中环等省外知名企业入驻购地，土地出让面积达到295.94万平方米，占全市的59.2%，比上年全市土地出让量还大；乌当土地出让面积也达60.93万平方米，占全市的12.2%；其他各区域土地出让量基本呈下降态势，其中云岩、南明两城区45.28万平方米占9.1%，同比下降25.9%。近年贵阳市强力推进金阳新区建设，金阳新区房地产市场被开发商普遍看好，今年几家省外品牌企业相继进入，在金阳、乌当等地购置大面积土地进行房地产开发，仅金阳全年土地出让面积就达295万平方米，比去年全市土地出让量还大，乌当土地出让面积也达60万平方米，土地出让相对集中。五、二级市场分析1、房地产开发投资额/

25、全社会固定资产投资2000-2006年贵阳市“房地产开发投资/全社会固定资产投资”指标统计房地产开发投资稳定增长，投资结构逐步合理，房地产投资占固定资产投资的26.3%，房地产业仍然是拉动国民经济增长的支柱力量，房地产业在平稳健康发展的同时，对国民经济的发展仍然起着重要的促进作用。2、房地产投资增长速度/GDP增长速度2000-2006年贵阳市“房地产投资增长速度/GDP增长速度”指标统计随着房地产市场宏观调控力度加大，房地产新政频频出台，房地产投资增速有所回落，另一方面，由于2006年贵阳市GDP出现了多年来的高增长态势，因此，相对于高增长的GDP来说，房地产开发投资增速略显较慢。3、商品房

26、销售面积/商品房竣工面积2000-2006年贵阳市“商品房销售面积/商品房竣工面积”指标统计商品房销售面积大于商品房竣工面积，一方面说明贵阳市房地产市场需求较为旺盛，商品房销售形势较好，且销售的商品房基本上为期房；另一方面，由于贵阳市近年开发的高层项目及大盘较多，开发周期较长，因此在一定时期内商品房竣工面积显得较小。贵阳市的房地产开发已逐渐趋于良性发展阶段，空置率在逐步减少；同时，房开商的投资越来越理性。总体来看，贵阳房商品房的现房供求关系基本趋于平衡，市场在逐步向着成熟和健康的方向发展。4、商品房销售金额/上一年房地产开发投资额2000-2006年贵阳市“商品房销售金额/上一年房地产开发投资

27、额”指标统计商品房开发周期逐渐延长，商品房销售金额小于上年房地产投资额。5、商品房施工面积/商品房竣工面积2000-2006年贵阳市“商品房施工面积/商品房竣工面积”指标统计商品房施工量与竣工量之间不尽协调，这主要是由于商品房竣工量太小造成的，这有两个方面的原因，一是高层建筑及大盘项目增加，开发建设周期相对延长；二是部分项目由于拆迁难度大，工程进展较为缓慢，因此，商品房竣工量较小。6、新开工面积/施工面积2000-2006年贵阳市“商品房新开工面积/商品房施工面积”指标统计商品房新开工面积平稳增长，房地产开发企业对市场的预期持续看好。7、住宅竣工面积/所有商品房竣工面积2000-2006年贵阳

28、市“住宅竣工面积/所有商品房竣工面积”指标统计住宅竣工面积占所有商品房竣工面积的82%，在贵阳市目前以住宅需求为主导的房地产业快速发展阶段，市场供应结构总体上是合理的。8、存量房交易面积全部商品房销售面积2000-2006年贵阳市“存量房交易面积/全部商品房销售面积”指标统计近年来贵阳市存量房市场保持持续活跃，交易量稳步增大，存量房交易面积占商品房销售面积比重不断提高，存量房市场和新商品房市场基本保持联动发展态势。9、商品房成交均价从商品住宅价格上看，贵阳市商品住宅的实际平均价格与西部较发达城市很接近，与全国平均水平比较差距也较小，住宅整体价格处于比较合理的范围。10、居民年均可支配收入/商品

29、房销售价格2004-2006年贵阳市“居民年均可支配收入/商品房销售价格”指标统计“居民年均可支配收入/商品房销售价格”的比值逐步提高，居民年均可支配收入增加较快，商品住房价格总体合理；从“房价收入比”来看（户均按3人、每套住房按100平方米计算，以全市商品住房销售均价为平均售价，因此计算值偏低），近几年也基本维持在合理区间，但其中也有不合理的成分存在。11、居民可支配收入增长率/商品房销售价格增长率2004-2006年贵阳市“年均居民可支配收入增长率/商品房销售价格增长率”指标统计从贵阳市住房价格增长情况来看，近几年均低于居民可支配收入的增长幅度，房价增长与居民收入增长是匹配的。综上，贵阳房地产业的发展总体与国民经济、市场以及需求是基本协调的，房地产市场运行总体健康平稳。六、市场基本特征总结 商品住宅价格平稳上升； 存量房交易量逐年递增； 城市居民居住水平逐年提高； 现房供求关系基本平衡； 经适房和普通商品房供应量需加大； 房地产供应结构不够合理，经济适用房和普通商品房供应量偏小； 商品房价格局部区域偏高，集中反映在主城区商品房价格偏高； 一级市场土地供应不够均衡，土地出让量偏大、出让价格较高； 物业管理水平较低； 住房三级市场发展较缓慢，政策措施有待加强； 区域房地产市场发展不平衡，差异较大。 七、金阳市场分析1、金阳板块概况金阳新区位于贵阳市中心区西北面，距中