2015楼市现六大特征今年政策将持续宽松

1、2015楼市现六大特征今年政策将持续宽松先是330新政下调二手房交易营业税、增加二套房的信贷杠杆支撑，再是一整年内五次降息降准，后来到进一步放宽公 积金贷款申请门槛一系列托市政策接连由台。在利好不断的 刺激下，各城市间由现明显的分化。其中，全国重点省会城市的房地产市场在需求持续释放下大 都复苏明显、成交火爆，但与此同时，库存量较大、消费需 求不足的三、四线城市依然未能摆脱楼市量价低迷的阴霾。对于2016年的楼市，2015年年底经济工作会议上去库存宏 观基调已定，市场大环境有望进一步宽松，一、二线重点城 市楼市复苏的势头还将进一步延续，而三、四线城市市场依 然不容乐观。2015全年楼市呈现六大特

2、征市场环境：政策趋宽松化刺激需求释放2015年，为促进经济稳步发展，金融环境由稳健趋宽松，利好经济发展的同时直接利好楼市短期交易。2015年以来，面对经济发展不景气，央行五次降准、五次降息，一方面使更 多资金流向市场；另一方面，直接降低购房还贷成本，对需 求入市有较大的刺激作用。与此同时，房产政策宽松化利于楼市库存去化。2015年房地产市场正式进入政策宽松期，有效地刺激了楼市需求释放。中央330政策的降低二套房贷款比例与个人住房转让营业税5改2,对刺激需求入市作用重大；同时，收紧土地供应， 通过减少土地供应量来减少住宅潜在供应量。需求刺激加上 供应减少，二者叠加以减少高库存压力。在制度设计上，

3、二孩政策全面放开，实为应对社会老龄化压 力，但释放的人口红利也将对楼市产生一定的影响。短期来 看，对房地产市场造成的影响主要来自于家庭结构变化和子 女教育产生的房屋需求结构变化；长期来看，受益于国民人 口的增长，人口红利将继续释放，新增购房需求随之增长， 特别是配套成熟的区域将成为购房的热点区域。交易量：城市间住宅市场分化严重，一线及重点省会城市 复苏，三四线城市依然萎靡在楼市利好政策刺激下，2015年全国住宅市场整体上并未由现成交量大涨现象，全国住宅销售量与2014年相比略降。其中，一线及重点城市新房交易量火爆，可以看由，三四线 城市住宅市场相对依然萎靡。根据伟业我爱我家数据中心统计，201

4、5年全国住宅销售量达9.6亿平方米，住宅销售量同比下跌 9%。2015年一线及重点 城市成交量明显复苏，除成都外，监测十城中九城新房交易 量上涨，八城新房交易量同比涨幅在27%及以上，六城新房交易量从2014年负增长转为2015年大幅增长。其中，武汉 新房交易量为十城之，同比涨幅高达39%。房价：一线城市房价涨幅继续扩大，二线城市房价涨幅有 所收窄2015年全国住宅市场整体价格涨幅明显增加，全国住宅销售价同比涨幅为五年高。但城市问及区域间住宅市场价格由现 明显分化，一线城市房价涨幅继续扩大，二线城市房价涨幅 有所收窄，说明一线城市投资效益依然较高，而二线城市投 资效益降低，购房整体趋势逐渐转为

5、自用为主。根据伟业我爱我家数据中心统计，2015年全国住宅销售价同 比涨幅为10%,较2014年涨幅增加。2015年监测十城的新 房成交价分化显著。一线城市豪宅集中入市，新房成交价涨幅较大，其中涨幅大的依然是上海、北京，分别达到16.9%、9.6%。南昌作为江西省会，在经历两年下跌后今年大幅上涨，涨幅高达12%;、武汉等新房均价分别上涨8.1%、7.3%;成都、长沙等新房均价小幅下跌2.9% o购房客户特征：80-85年龄段购房占半壁江山，贷款购房 占比超七成据伟业我爱我家数据中心分析，北京市的客户购房年龄逐年增加，目前的趋势是 85前更爱买房，90后多以租房为主。在2011-2015年期间，

6、1980-1985年生生的客户购房成交占比一直高，且高于 50%, 1986-1990年由生的客户购房成交占 比约为15%。高企的房价形成较大的购房压力，但对于贷款购房客户来说，2015年一系列降准降息政策加上较宽松的货币政策致使购房成本被降低，还贷压力相对减轻，进一步导致贷款购房客户占比增加。据伟业我爱我家数据中心统计， 北京市2015 年贷款购房的比例为 75.7%,比2014年增加了 11.4个百分去库存：全国去库存压力依然较大，但城市间分化明显，重点省会城市去化效果显著2015年全国住宅待售面积继续高位攀升，全国住宅市场去库存压力依然较大。在需求大量释放及供应端减量的双重作用 下，去库

7、存效果显现，多地库存量下滑。在全国库存量上涨 的背景下，一线及大部分重点城市库存量减少，说明三四线 城市库存量未减反增，整体来看城市间分化明显。据伟业我爱我家数据中心统计，2015年全国住宅库存量上涨8%。在一线及所监测省会城市中，武汉、天津一手住宅库存量高，武汉库存量高达 2763万平方米。监测十城中七城一 手住宅库存量下跌，二城一手住宅库存量小幅增长，而南昌 则相对持平。在一手住宅库存量下跌的七城中，跌幅较大的依次是苏州下跌 32%,天津下跌19%,、上海下跌13%,杭 州下跌7%,武汉下跌4%,北京下跌2%。另外，成都、长沙 的一手住宅库存量分别上涨 8%、7%。潜在供应：在去库存主基调

8、下，土地供应量明显收紧2015年全国土地供应量与成交量同比下跌，各地严控土地供 应量，土地供应量收紧，同时各城市住宅用地成交下挫。土地市场潜在供应端缩减，有利于住宅库存去化据伟业我爱我家数据中心统计，2015年全国土地供应规划建设面积为6.7亿平米，同比下跌 18%;全国土地成交规划建设面积为5.1亿平米，同比下跌 13%。在2015年监测的一线城市及重点城市中，在供应量方面，除成都外九城土地供应量下跌，其中上海供应量大为553万平米，同比下跌 21%;长沙供应量小为 83万平米，跌幅大为78%。在成交量方面，七城土地成交量下跌，三城土地成交量上涨。在成交建设面积下跌的城市中，上海成交量也大为

9、576万平米，同比下跌 17%,长沙成交量也小为 96万平米，跌幅大为62%o在成交建设面积上涨的城市中，北京上涨6%,苏州上涨14%,成都上涨23% o2016楼市预测预测一：2016年政策宽松化将延续从宏观经济环境来看，2015年12月为期三天的中央经济工作会议明确指由，把刺激经济稳增长作为2016年经济发展的重要目标。显而易见，稳增长是头号课题，未来通过一切可刺激的举措来实现经济稳步发展是宏观政策基调。下一 步，适度宽松的货币政策将依然是未来经济刺激的重要手 段，降准降息等宽松化政策手段有望继续实施，这无疑对楼 市成交将产生利好，不论是房企开发融资，还是购房人按揭 贷款，都将受益。从楼市政策基调来看，去库存仍将是2016年楼市重要调控方向。为化解高库存压力，未来将有望继续通过购房贷首付 款降低、减少交易环节税收、公积金贷款政策进一步放松等 利好组合拳来扩大有效需求，稳定房地产市场。预测二：2016年房地产市场将继续分化在宏观政策环境利好刺激的前提下，一线城市及重点省会城 市改善型购房