2011年无锡商业场调研

1、2011年4月无锡商业市场调研报告 过去的2010年，无锡全年 GDP产值达到5758亿元，连续5年稳健增长。同时在长三 角地区城市排行榜中，无锡的 GDP值位列第三。积极稳健的经济环境、工商城市的政策支 持和雄厚的经济现实为无锡的商业发展提供了良好的环境土壤和浓郁的投资氛围， 2010年， 无锡商业发展迅猛，无锡东区的哥伦布广场、无锡新区的新之城广场与宝龙广场、 无锡北区 的明发商业广场、无锡西区的万达广场、 无锡市中心红豆国际广场项目的辉煌销售与成功的 商铺招商完成，以及定位高端档次的太湖广场商圈的燕莎百货与市中心核心区域的恒隆广场 的在建项目，让无锡的商业规模进入史前的全盛阶段。同时，自

2、 2009年开始，无锡的商业 供销关系进入了供不应求的阶段。 以下，主要通过对无锡各不同区域下的购物中心， 城市综 合体的商业业态、最近阶段的商铺租金或销售均价、 物业环境进行分析，以期对我司无锡苏 宁广场项目的后期工作有所协助。 一、无锡经济数据分析。 1、 无锡历年国民生产总值走势 无锡连续5年的GDP数据:2006年为3300亿元,2007年为3858亿元;2008年为4419亿 元,2009年为4992亿元,2010年为5758亿元。 2006年到2010年无锡年GDP呈现逐年上升的趋势，良好的经济大环境为房地产行业 的快速、健康的发展提供了稳定的保障。几年来 GDP逐年上升的比例较稳

3、定，体现出市场 稳定发展的大趋势。房地产作为中国经济体系中一个重要的环节， 每年所创造的价值都有大 幅度上升，是中国 GDP的重要组成部分。那么，它对于大环境的变化也是非常敏感的，整 体经济体系的良好走势决定了房地产市场节节高升的必然现象。 2、 长三角各城市主要经济指标比较分析 长三角各城市 2010年GDP数据:苏外I 9277亿元，杭州5946亿元，无锡5758亿元，南京5100 亿元，南通3400亿元，常州2930亿元。 2010年，无锡GDP在长三角各大城市中位列第三。苏州以其特有的人文、地理、历史 价值和高速发展的二三产业，稳居长三角地区GDP龙头地位。无锡作为苏州邻里城市，GDP

4、 与苏州相比差距较大，相比之下体现了无锡总体经济的落后与不成熟。 房地产市场作为经济 体系重要组成部分，也表现出同样的产出水平。无锡房地产市场相比苏州而言， 竞争力稍显 弱势，但是在无锡的整体经济环境中，房地产的发展速度已经超过了大体系的发展速度。 二、无锡商圈调研： (一) 、无锡市中心商圈： 市中心的商业主要是解放路环线以内的商业区域， 以中山路与人民中路为核心， 其商业 条件成熟，商业氛围浓厚，集购物、餐饮、休闲娱乐于一体的综合性商业属性。该区域内的 主要商场、购物广场和商业街如下：无锡八佰伴、商业大厦、三阳百盛、大洋百货、远东百 货、崇安寺、中山路、人民路。 1、八佰伴： (1) 概括

5、:几度易主，现主人为香港华帝国际企业集团，商场定位高端。营业面积 7万 平米。定位无锡高端百货商场，凭借高端的定位、众多国际品牌的加盟，获得了无锡消费者 的青睐。同时还引进国际先进的商场设计风格与理念，动线宽敞、 视觉明亮，整体采用回廊 设计，在商场主入口和电梯处分别设置指示牌。营造了现代风格和精致氛围。 (2) 业态介绍：商业大厦引进商家将近 700余家，以服装为主，其中男装、女装、童装 和运动系列所占比例将近 55%左右；其次是电器类产品占到 18%左右；其余如名表、金银首 饰等均为国际国内一线品牌。 业态分布：八佰伴共七层，第一层经营名贵钟表、国际精品男装与化妆品。第二层经 营精品女装、

6、钟表、黄金珠宝，第三层经营时尚女装、文胸、女鞋，第四层经营精品绅士男 装、男包箱、男士配饰，第五层经营运动休闲服饰、少淑装以及团购中心设立此层，第六层 经营家具、玩具与办公用品，第七层美食、精品超市、美容与家电、手机数码，烟酒药品滋 补均在此层。 2、商业大厦: (1)概括：历时三年改造，2008年9月商业大厦华丽转身，整体采用回廊设计，在商 场主入口和电梯处分别设置指示牌，动线宽敞明亮，整体档次由原先的中低端提升至高端。 分AB幢，营业面积8万平米，A幢定位精品百货，B幢为大众百货。商业大厦深受无锡消 费者的欢迎，客流量很大。 (2)业态介绍：八百伴共进驻商家约 500家左右，整体业态以服装

7、类为主，其中男装、 女装、童装等，占到 60%以上，其次是运动系列产品，占到 11%。国际国内知名品牌占到 20%左右；其余如化妆品、金银首饰等均为国际国内一线品牌。 业态分布：A负一层：食品、烟酒滋补品、屈臣氏、眼镜、电子辞典、文具名笔、学生 用品、乐器音像制品。 A1:化妆品、鞋苑、黄金珠宝、名表廊， A2-A3:衣都女装，A4: 衣都男装，A5:运动新城，A6:时尚家饰馆A7:东方电器/宏图三胞。B负一层：珠宝玉器、 钟表，B1:名表、金银首饰，B2:男鞋、箱包，B3:女鞋、女包，B4:与A4连体，经营衣 都男装，B5:与A4连体，经营运动新城。 B6:与A6连体，经营儿童天地、一茶一坐

8、茶吧、 大世界影城影院、宝宝贝贝儿童摄影。 B7:大世界影城。 无锡八佰伴和商业大厦通过不断的革新改进， 称为无锡高端的百货商场，锁住了大量顾 客，在无锡市场占有较高市场份额。 3、三阳百盛广场： (1) 概括：为无锡的中高档次百货商场，营业面积 2.8万平米，主要针对年轻时尚白领 一族的消费者。比起商业大厦和八佰伴， 档次较低，设计方面主动线没有前者宽敞，同时在 电梯处的指示牌引导方面，也不是全面。 (2) 经营业态：第一层：化妆品。第二层：女装女鞋女包眼镜。第三层：少淑装。第四 层：男装男鞋和箱包。第五层：远动休闲类。第六层：儿童产品，家用产品。第七层：家居 产品，数码电子。第八层设立会员

9、中心。 无锡市场中较受年轻时尚白领一族的欢迎，在无锡市场拥有一定份额。 4、大洋百货: (1) 概括：中档次的百货商场，主要针对年轻时尚白领阶层的消费者，商场营业面积 2.2 万平米，位于无锡市最核心区域中山路和人民路交接处， 且坐落无锡人流量最旺盛的崇安寺 商业街内，但是该商场引进品牌中低端， 商场设计较老，主动线不宽敞，且服装区布置较为 凌乱，严重影响该商场的品牌推广。 其销售业绩也比邻近的三阳百盛和商业大厦差了一大截。 (2) 经营业态：第一层：女鞋女包折扣区。第二层：少女装，女包，化妆品。第三层： 淑女服饰、中式服饰。第四层：运动品牌。第五层：流行服饰，男配饰，箱包。青少年装和 童装。

10、第六层：绅士男装，美容。 大洋百货虽占尽地利之便，却内部布置凌舌L,其市场份额远远落后于近邻商业大厦和三 阳百盛。 5、 英武百货： (1) 概括：2010年新开的一家定位中高端的百货商场，采用英国风格布置，动线宽敞、 视觉明亮，整体采用回廊设计， 在商场主入口和电梯处分别设置指示牌。 营造了现代风格和 精致氛围。 (2) 经营业态：第一层：女鞋，钟表，眼镜，名表珠宝，名品配饰。第二层：少女装 第三层：淑女装。第四层：商务男士，男女休闲。第五层：运动，运动器材。 2010年刚刚开业，市场反响度一般。 6、 保利广场： (1)概括：保利广场共经历了三次转型，到目前凭借家乐福超市为其带来一定的人气

11、， 整体商业档次中等偏上，其中以服装和餐饮为主，分别占 28.5%、13.8%,其次是饰品和儿 童用品。保利广场整体规划稍显混乱， 内部人流动线规划过于复杂， 各个商业群体直接相互 连接，造成岔口过多，消费者在内部穿梭很容易“迷路” 。后期商业运营不是很理想，造成 现在无法与中山路商圈抗衡。 导视牌引导方面，虽然在多处设谿导视系统， 但由于项目整体 规划过于混乱，不统一，缺乏整体感，导视系统实际帮助效果一般。 (2)商铺情况：租金地下：统一营运。 1层：7-8元/平米/天，4-5年后递增18%，对进驻品牌有监督，不得转让。 2层：6-7元/平米/天，大多是提成租约形式。 3层：4-5元/平米/

12、天。 7、 红豆国际广场： 业态： (1) 远东百货：概括远东百货为台湾著名的百货品牌，是无锡中高端的商场。引进国际 先进的商场设计风格与理念。主动线两处用花草绿色植物布置， 让购物环境充满愉悦。动线 宽敞、视觉明亮，整体采用回廊设计，在商场主入口和电梯处分别设置指示牌。营造了现代 风格和精致氛围。 经营业态：负一层：烟酒、药品滋补，精品超市。第一层：化妆品，女鞋，女包。第二 层:淑女装，高级淑女装。第三层：少女，少淑女装，杂货， SPA美容，名品饰品。第四层： 精品男士，配件，箱包。第五层：家用电器，数码，童装，孕妇装，贵宾区。第六层：主题 餐厅，美食区。 与民生银行信用卡组成战略合作， 2

13、009年底开业，顾客接受度仍不是很高。 (2) 酒店公寓：红豆国际广场酒店式公寓面积段分布较广，从最小的 57平米到最大的 143平米，选择面广；层高3.3,得房率61.8%，酒店公寓共467套(总量3.74万平米)， 主力户型：52-68平米。销售均价：26000元/m2。 (3) 办公写字楼：总套数 260套，销售价格:19000元/平米。 (4) 物业费用：物业公司为上海世邦魏理仕物业顾问有限公司，酒店公寓为： 5.5元/平米/ 月。办公写字楼为：18元/平米/月。 8、 崇安寺商业街： (1) 概括：崇安寺，作为无锡商业文化的源点和中心，与上海城隍庙、南京夫子庙、苏 州玄妙观并称四大商

14、市。 长期鼎盛的人气使崇安寺成为无锡雅俗共赏、 富有特色的休闲集市 场所。崇安寺作为市中心黄金地段的商圈商铺， 它给城区商业购物活动添加了地方特色， 适 应了消费多元化的需求，商业区每天的客流量都在 10万人次以上，成为市中心人气度最高 的特色商业街。 (2) 业态：崇安寺商业以中档特色小型商业为主，其中服装、餐饮所占比例较大，分别 达到27.3%、19.7%;其次是手工饰品(均为 10-15 W小铺)，占到15.8%。 (3) 商铺租金： 1楼：25-30元/平米/天。 2楼：15-25元/平米/天。 地下：入口处：15-25元/平米/天，其余位置 8-10元/平米/天。 雅俗共赏的市民商业

15、文化，针对的是游客及普通的消费者。 9、中山路租金：中山路全长 2100米，宽40米，店铺约790家。租金为25-35元/平米。 (二) 、无锡东区商圈： (1) 概括：哥伦布广场体闲购物公园是无锡首个滨水风情的集购物、 休闲、娱乐、餐饮、 商务等于一体的、国际化、一站式休闲消费中心。总建筑面积 20万平米，其中一期建筑面 积12.8万平米，由美洲海洋风情“一站式”休闲购物公园(约 6万平米)、无限LOFT创意 中心(约2万平米)、海顿国际公寓(约2.7万平米)三大功能板块组成。 哥伦布广场以“大 卖场、大餐饮、大家居、大娱乐”的业态组合原则，依托崇安新城商圈固有商业优势，规划 了国际大超市、

16、滨水风情美食街、家居数码街区、儿童游乐天地、时尚流行街区、休闲娱乐 会所等多个主题业态 (2) 商铺情况：售价为：1楼均价60000/02, 2楼均价30000元/m2。租金为：楼 6元/ 平米/天，2楼为3-4元/平米/天。物业费：免物业费 (3)公寓售价：1.1万元/m2物业费2.9元/平米/月。 (三) 、无锡东南新区商圈： 1、 新之城广场： (1) 概括：位于无锡新区商贸商务功能核心区域， 占地6万平米，总建筑面积23万平米， 整个项目分为 A/B/C三区。 (2) 商业业态：A区规划为零售、超市、餐饮、健身会所、家电中心和社区商务等， B 区位高端百货、休闲娱乐、文化教育、餐饮、专

17、业店(运动、儿童乐园、儿童用品购物中心) 等，C区规划为精品酒店、国际影城、高端餐饮、家居生活馆、美容 SPA KTV等。通过购 物和休闲2条人流动线，将三个区贯穿起来。目前进驻的商家主要为乐购超市、 金钱豹国际 餐饮、嘉禾影院、屈臣氏等，目前计划引进高端百货和精品酒店。 (3) 商铺租金情况： 1楼：5元/平米/天 2楼：4元/平米/天 3楼：2-3元/平米/天 物业费：16元/平米/月 2、 宝龙广场： (1)概括：位于无锡新区中央商务区，建筑面积达 28万平米，集购物、娱乐休闲、文化 美食、运动、国际公寓为一体的商业中心。 物业类型：商铺、公寓，占地面积 7.7万平米，楼层情况：共 A/

18、B/C/D四幢，每幢1-4F为商 铺。 (2)主要业态情况: 国际公寓：层高：毛坯房3米。精装修为3.8米。公寓总套数：1722套。面积区间：38-78 平米，主力面积 38-47平米。销售价格毛坯：8500元/m2,精装12000元/m2。物业公司：无 锡宝龙商业物业管理有限公司。物业费： 2元/平米/月 商铺租金情况： 1楼：4-4.5元/平米/月 2楼：3元/平米/月 3楼：2元/平米/月 商铺物业费：18元/平米/月 百货商场：百盛商场。 大卖场超市：家乐福超市。 影院：中影国际影城。 休闲娱乐：缤纷五洲娱乐会所、立新欢乐天地。 (四) 、无锡南区商圈： 无锡南区商圈主要以茂业百货为代

19、表。 (1) 概括：整个项目占地面积 5万平米，规划建筑面积 45万平米，其中购物中心 20万 平米，写字楼7万平米，五星级酒店 4万平米，高级商务公寓 14万平米，集办公、购物、 休闲、娱乐、餐饮等功能于一体。拥有 3000多个停车位。 (2) 经营业态：负一层：茂业百福超市、餐饮。一层 -璀璨时尚馆：珠宝首饰、化妆品、 钟表眼镜、女鞋。二层一都会名媛馆：精品女装、女性配饰、女士皮具。三层一窈窕淑女馆： 淑女装、女士内衣。四层 一青春少女馆：少淑女装，女性配饰。五层 一名流绅士馆：男士服 装、皮具等。六层 一运动休闲馆：运动休闲服饰、户外用品、运动器械等。七层 一家居童乐 馆：儿童用品、床用

20、家居用品等。茂业百货全部是自营，不对外发售，有利于整体商业规划 和管理。 (五) 、无锡西区商圈： 无锡万达广场： (1) 概括：无锡万达广场居名镇河埒口正中心，是集商业、办公、居住、娱乐休闲的一 站式生活城，包括11.3万平米的大型购物中心、约 4.6万平米白金五星酒店、约 2.7万平米 5A写字楼、约6.3万平米精装修公寓、约 2.5万平米商业街的建筑面积达 23万平米的大型 购物中心。万达广场设计为 1楼商铺，2楼为办公写字楼。 (2) 商业业态： 超市：世纪联华 百货：万千百货 娱乐休闲：KTV、健身会馆。 影城：万达国际影城。 美食：主题餐饮 购物：购物步行街。 写字楼：售价1800

21、0元Zn2o 商铺租金情况：12元Z平米/夭售价39000-48000元Zm2主体商铺是统一招商或销售规划完毕， 只有公寓楼下的一层商铺出租。物业费为 45元/平米/月。 酒店公寓：五星级酒店万达喜来登大酒店。公寓售价： 12000-13000元Zm2, 主力户型： 50m2、60m2、70m2、80m2。只有二手可售，一手售罄。 (六) 、无锡北区商圈： 1、 欧风街金太湖国际：项目总建面积 68万平米。 主要业态包括：大型百货商场、大卖场沃尔玛超市、国际影院、真冰溜冰场、五星级酒 店、中心 MALL甲级写字楼、酒店公寓。拥有地上 600个、地下3000个车位。 公寓：售价10500-11000元/平米 户型：84m2-140m2,户型较大。 商铺租金：商铺对招商有规划， 1楼为：4-5元/平米/天 经营首饰、专卖店等。 2楼为：3元/平米/天。经营服装、餐饮等。商铺售价1楼为70000元/m2, 2楼为30000-40000 元/m2 物业费：商铺物业费为 9元/平米/月，公寓为1.8元/平米/月。 2、 无锡明发商业广场：位于惠山区，总建筑面积 50万平米。 (1) 主要商业业态：金逸电影院、金海华大型家居建材生活馆、餐饮美食、 KTV等休闲 娱乐、酒店