资产评估学练习及答案

1、计算过程仅供参考！第 3 章 计算题1 、成本法计算题：被评估设备建于1996 年，帐面价值100000 元， 2001 年对设备进行了技术改造，追加技改投资50000 元， 2006 年对该设备进行评估，根据评估人员的调查、检查、对比分析得到以下数据：（ 1 ）从 1996 年至 2006 年每年的设备价格上升率为10% ；（ 2）该设备的月人工成本比替代设备高1000 元；（ 31）被评估设备所在企业的正常投资报酬率为 .计算该设备的重置成本和加权重置成本：10% ，所得税率为33% ；重置成本100000 （ 1 10%） 10 50000 （ 1 10%） 5 339899.74（元）

2、6（ 4） 该设备在评估前使用期间的实际利用率仅为正常利用率的1050% ， 经技术检加权重置成本100000 （ 1 10%） 10 10测该设备尚可使用 50000 （ 1 150%年，在未来 ） 5 5 29956年中设备利用率能达到设计要求。396 .9（元）62.计算加权投资名义年限2996396 .96 / 339899.746 8.8（年）23要求：估算被评估设备的重置成本、实体性损耗、功能性损耗、经济性损耗.计算加权投资实际年限8.82 50% 4.4（年）1及被评估设备的评估值。4.计算成新率54.41 5100% 53.13%5 .计算功能性贬值：1000 12 （ 1 3

3、3%） （ P/A,10%,5）30477.9（元）26 .该设备在评估后的设计利用率能够达到设计要求，因此经济性贬值率为0，经济性贬值额为0。7 .计算该设备的评估值：评估值339899.746 53.13% 30477.92 150110.8（元）2精选资料2、收益法计算题：待估企业预计未来4年的收益为200万元、150万元、220 万元、240万元。假设本金化率为15% ,根据企业情况推断，从第5年起，将 在第4年的基础上以4%的增长率增长。试评估该企业整体价值。200150220240240(1+4%)(1 15%) (1 15%)2 (1 15%)3 (1 15%)4 (15%-4%

4、)(1 15%)4第6章 计算题1、某被评估的生产控制装置购建于 1995年，原始价值100万元，2000年和 2003年分别投资50000元和20000元进行了两次更新改造，2005年对该资 产进行评估。调查表明，该类设备及相关零部件的定基价格指数在1995年、2000 年、2003 年、2005 年分别为 110%、125%、130%、150%。该设备 尚可使用年限为6年。另外，该生产控制装置正常运行需要 5名技术操作员， 而目前的新式同类控制装置仅需要 4名操作员。假定待评估装置与新装置的运 营成本在其他方面相同，操作人员的人均年工资福利费为12000元，所得税税率为33% ,适用折现率

5、为10%。根据上述调查资料，求待评估资产的价值。1)估算重置成本重置成 本=100 X 150%+ 110%+5X 150%+ 125%+2X 150%+ 130%=144.67 (万元)2)估算加权投资年限 加权投资年限=10X 136.36 + 144.67+ 5X 6+ 144.67+2X 2.3 + 144.679.66 年3）估算实体性贬值率实体性贬值率=9.66 M.66 +6） =61.69%4）估算实体性贬值实体性贬值=重置成本X实体性贬值率=144.67 X 61.69% =89.25（万元）5 ）功能性贬值估算第一步，计算被评估装置的年超额运营成本（5 4） X 12000

6、 =12000 （元）第二步，计算被评估装置的年净超额运营成本12000 X （ 1 33%） =8040 （元）第三步， 将被评估装置的年净超额运营成本，在其剩余使用年限内折现求和，以确定其功能性贬值额8040 X （ P/A , 10% , 6） = 8040 X 4.3553 =35016.61（元）=3.5万元6）求资产价值待评估资产的价值=重置成本实体性贬值功能性贬值=144.67 - 89.25 3.5= 51.92（万元）第7章计算题作业1、房地产的总使用面积为1万平方米，月租金为7元/平方米。预计年房租损失费为年预期租金总收入的 5%,房产税为年预期租金总收入的12% ,管理费

7、、修缮费为年预期租金总收入的 6%,房屋财产保险费为0.3万元/年。预 计该房地产尚可以使用10年。折现率为12%。计算该房地产的评估值。(1 )求该房地产的年租金总收入=1 x 7X 12=84(2 )求该房地产的年出租费用=84 X (5%+12%+6%)+0.3=19.6万元(3)求该房地产的年纯收益 =84 19.62=64.38 万元(4)计算该房地产的评估值=64竺X 1 110 =363.96万元12%1 12%作业2、某商业用房地产，按照国家的规定其土地使用权最高使用年限为 40年, 现该房屋拟出租，出租期10年，按租赁双方合同规定，前5年租金是以第一年租金8万元为基础，每年比

8、上年递增2% ,后5年按每年15万元固定不变。假 定资本化率为10%，该房地产10年租期内的收益现值为多少?(1)计算公式为：i(2)计算过程：前五年的租金收益分别为：R1=8 (万元)R2=8X （1+2%）=8.16（万元）R3 = 8X （1+2%） 2=8.32 （万元）R4=8X （1+2%） 3=8.49 （万元）R5 = 8X （1+2%） 4=8.66 （万元）后五年的租金收益均为：R=15 （万元）折现率为：r=10%（3）将（2）中的数据代入（1）中的公式中，求得被估房地产十年租期内的收益现值二881 2%238 1 2%8 1 2%1 10%123410%1 10%1 1

9、0%48 1 2%15151551 10%10%1 10%1 10%66.75万元3、市场法计算题:有一待估宗地A,与待估宗地条件类似的宗地甲和乙，有关对比资料如下表所示:宗地成交价交易时间交易情况容积率区域因素个别因素交易时间地价值数A2000.1001.100108甲7801999.2+ 1%1.2-2%0102乙8802000.5+2%1.3+1%+ 1%105表中百分比指标为参照物与待估宗地相比增减变动幅度。据调查，该市此类用地容积率每增加0.1 ,宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%要求：(1)计算参照物与待估宗地的容积率与地价相关系数(2)计算甲、乙参照物修正系数：交易情况修正

10、系数、交易时间修正系数、区域因素修正系数、个别因素修正系数、容积率修正系数(3)计算A宗地的地价3. ( 1 ) A宗地容积率地价相关系数为105 ,甲宗地的容积率地价相关系数为110,乙宗地的容积率地价相关系数为115。100(2)甲参照物：交易情况修正系数为108101 或者 0.99 ,交易时间修正系数为区域因素修正系数为102 或者 1.06 ,10098 或者 1.02 ,100个别因素修正系数为100或者1 , 105容积率修正系数为或者0.95 。,100 一乙参照物：交易情况修正系数为或者0.98 ,102、r,108 一交易时间修正系数为 或者1.03 , 105一100 一

11、区域因素修正系数为 或者0.99 , 101个别因素修正系数为 100或者0.99 , 101一 105容积率修正系数为或者0.91 。115(3)甲参照物修正后地价100, 100=而'标100xx100105x1101 QQ x780= 796.47 102(万元)乙参照物修正后地价100 108102 105100 100101 101105 -=794.27 （万元）115A 宗地的地价=（196.47+794.27）/2=795.37（万元）4、计算题：待估宗地为待开发建设的七通一平空地，面积 2000平方米，允许用途为住宅建设，允许容积率为6,覆盖率为0 50%,土地使用权

12、年限为70年,要求按假设开发法估测该宗地公平市场价值。有关数据如下：预计建设期为2年，第一年投入60%的总建设费，第二年投入40%的总建设费，总建设费预计 为1000万元。专业费用为总建设费用的6% ,利息率为10% ,利润率为20% ,售楼费用及税金等综合费率为售楼价的 5% ,假设住宅楼建成后即可全部售出，楼价预计为3000元/平方米，折现率10% o根据所给条件计算如下:1）预计住宅楼的买楼价的现值为:3000 2000 621 10%29752066（元）2）总建筑费用现值为:1000 60% 100001000 40%100000.51 10%1.51 10%9190000（元）3）专业费用 =9 190 000 X 6=551 400（元）4）租售费用及税金=29 7520 66 X 51 487 603（元）5）投资利润=（地价+总建筑费用+专业费用）X 20%二（地价 x 20 % ）+（9 190 000+551 400） X 20 %二（地价 X 20%+1 948 2806） 总 地 价 =（29752066-9190000-551400-1487603- 1948280） +（1+20 %=16574783 + 1.2 =13812319（ 川第8章 计算题计算题：1、甲企业将其注册商标通过许可使用合同许可给乙企业使用。使用时间为5年。双方约定乙企业按照使